СПРАВКА
ПО РЕЗУЛЬТАТАМ АНАЛИЗА ПРИЧИН ОТМЕНЫ СУДЕБНЫХ АКТОВ
СУДОВ МОСКОВСКОГО РЕГИОНА И НАПРАВЛЕНИЯ ДЕЛ НА НОВОЕ
РАССМОТРЕНИЕ В СВЯЗИ С ПРИМЕНЕНИЕМ ПОЛОЖЕНИЙ ФЕДЕРАЛЬНОГО
ЗАКОНА ОТ 22.07.2008 Г. в„– 159-ФЗ "ОБ ОСОБЕННОСТЯХ ОТЧУЖДЕНИЯ
НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА, НАХОДЯЩЕГОСЯ В ГОСУДАРСТВЕННОЙ
СОБСТВЕННОСТИ СУБЪЕКТОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ИЛИ В МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ И АРЕНДУЕМОГО СУБЪЕКТАМИ
МАЛОГО И СРЕДНЕГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВА, И О ВНЕСЕНИИ
ИЗМЕНЕНИЙ В ОТДЕЛЬНЫЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ АКТЫ
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ" ЗА 3 И 4 КВАРТАЛЫ 2015 ГОДА

I. Вводная часть. Принятые сокращения
Анализ причин отмены судебных актов судов Московского региона и направления дел на новое рассмотрение в связи с применением положений Федерального закона от 22.07.2008 г. в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" за 3 и 4 кварталы 2015 года был проведен в соответствии с п. 3.11 плана работы Арбитражного суда Московского округа на 1-е полугодие 2016 года.
Выявление дел осуществлялось с помощью СПС Консультант Плюс.
В число дел, направленных на новое рассмотрение, включены также случаи направления дел на рассмотрение по существу.
Всего в 3 - 4 кварталах 2015 года судьями Арбитражного суда Московского округа было рассмотрено 248 дел с применением положений Закона в„– 159-ФЗ, из них на новое рассмотрение было направлено 39 дел.
В результате анализа дел, направленных на новое рассмотрение, выявлено несколько причин отмен судебных актов. Данные причины отражены в разделе II "Основные причины направления дел на новое рассмотрение в связи с применением положений Закона в„– 159-ФЗ".
Для формирования у судов единообразных подходов при применении данного закона в разделе III сформулированы соответствующие выводы и рекомендации.
Принятые сокращения:
АПК РФ - Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации
ВАС РФ - Высший Арбитражный Суд Российской Федерации
ГК РФ - Гражданский кодекс Российской Федерации
Закон в„– 159-ФЗ - Федеральный закон от 22.07.2008 г. в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"
Закон о защите конкуренции - Федеральный закон от 26.07.2006 г. в„– 135-ФЗ "О защите конкуренции"
Закон о приватизации имущества г. Москвы - Закон г. Москвы от 17.12.2008 г. в„– 66 "О приватизации государственного имущества города Москвы"
Закон об оценочной деятельности - Федеральный закон от 29.07.1998 г. в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"

II. Основные причины направления дел на новое рассмотрение в связи с применением положений Закона в„– 159-ФЗ

1. В ряде случаев суд не учитывал цель судебного разбирательства по требованиям, направленным на урегулирование разногласий, возникших при заключении договора, заключающуюся в устранении противоречий, препятствующих заключению договора, путем определения выкупной цены объекта

1.1. Сомнения в достоверности сведений об оценке стоимости спорного имущества сами по себе не могут служить основанием для отказа в удовлетворении требований о выкупе данного имущества. При их наличии суд должен принять предусмотренные положениями АПК РФ меры для их устранения, в том числе, суд вправе ставить вопрос о назначении повторной или дополнительной экспертизы по собственной инициативе.
Например, по делу в„– А40-142416/14 были заявлены требования об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилых помещений, в части условия о размере покупной цены.
Решением Арбитражного суда города Москвы в удовлетворении требований отказано.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда решение Арбитражного суда города Москвы отменено в связи с наличием безусловных оснований, в удовлетворении требований отказано.
Суд апелляционной инстанции исходил из того, что заключение эксперта, полученное в рамках проведения судебной экспертизы, является недостоверным доказательством, истцом не было заявлено о проведении повторной экспертизы в порядке ст. 87 АПК РФ и не представлено иных доказательств того, что рыночной стоимости выкупаемых помещений соответствует цена, заявленная в иске, а не включенная в подготовленный ответчиком проект договора.
Арбитражный суд Московского округа отменил принятое постановление и направил дело на новое рассмотрение в Девятый арбитражный апелляционный суд.
При этом суд кассационной инстанции указал, что в соответствии с ч. 3 ст. 86 АПК РФ по ходатайству лица, участвующего в деле, или по инициативе арбитражного суда эксперт может быть вызван в судебное заседание. Эксперт после оглашения его заключения вправе дать по нему необходимые пояснения, а также обязан ответить на дополнительные вопросы лиц, участвующих в деле, и суда. Ответы эксперта на дополнительные вопросы заносятся в протокол.
В соответствии с ч. 2 ст. 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.
Суд апелляционной инстанции, имея сомнения в достоверности заключения эксперта, не воспользовался правом вызова эксперта в судебное заседание для дачи разъяснений по экспертному заключению, не вынес на обсуждение сторон вопрос о необходимости проведения по делу повторной экспертизы, имея в силу закона право на назначение повторной экспертизы, также не воспользовался им.

1.2. Подписание арендатором протокола разногласий без указания конкретных условий, отличных от предложенных собственником, само по себе не свидетельствует об отсутствии разногласий и не является основанием для оставления иска без рассмотрения.
По делу в„– А40-178839/14 были заявлены требования об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения.
Определением Арбитражного суда города Москвы исковое заявление было оставлено без рассмотрения применительно к п. 2 ч. 1 ст. 148 АПК РФ в связи с несоблюдением досудебного порядка урегулирования спора.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда определение Арбитражного суда города Москвы было оставлено без изменения.
Суды установили что в декабре 2011 года истец обратился к Департаменту городского имущества города Москвы с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения на основании Закона в„– 159-ФЗ. Департаментом городского имущества города Москвы истцу был выдан для согласования подписанный со стороны Департамента проект договора купли-продажи нежилого помещения.
Истец подписал проект договора купли-продажи арендуемого нежилого помещения с протоколом разногласий в части цены выкупаемого объекта и периода рассрочки. При этом истец в протоколе разногласий к договору купли-продажи спорного нежилого помещения указал: "цена объекта устанавливается Арбитражным судом города Москвы и равна размеру, указанному в решении суда".
Оставляя исковое заявление без рассмотрения, суды указали на то, что подписание покупателем договора купли-продажи с протоколом разногласий, при отсутствии в таком протоколе условий договора, отличных от предложенных контрагентом, не свидетельствует о возникновении при заключении договора разногласий.
Арбитражный суд Московского округа отменил принятые судебные акты и направил дело в Арбитражный суд города Москвы для рассмотрения по существу.
Суд кассационной инстанции отметил, что истец направил Департаменту городского имущества города Москвы проект договора (предоставленный ему Департаментом) с изложением в протоколе разногласий в иной редакции п. 3.1 (по вопросу о цене договора) и п. 3.2 (по вопросу о периоде рассрочке) в связи с наличием сомнений в достоверности указанной в проекте договора ответчика рыночной оценки имущества, что не может рассматриваться как отсутствие разногласий при заключении договора, исходя из системного толкования положений Закона в„– 159-ФЗ и буквального содержания текста протокола разногласий.
В ст. 445 ГК РФ определены условия, последовательность и сроки совершения действий заинтересованных лиц при заключении договоров, обязательных хотя бы для одной из сторон. Отсутствие согласования спорных условий договора в части цены имущества, являющихся в силу ст. 432 ГК РФ существенными, не дает оснований считать данный договор заключенным до принятия судебного решения по этим условиям.
Суд кассационной инстанции указал, что поскольку заключение договора является обязательным для ответчика, обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора.
Разрешение судом спора при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.
Между тем, как отметил суд кассационной инстанции, требования истца по существу судами не были рассмотрены, в результате вынесения обжалуемых судебных актов не достигнута цель обращения общества в суд, не выполнено требование гражданского законодательства о заключении переданного на рассмотрение суда договора в обязательном порядке, в связи с чем дело было направлено в суд первой инстанции для рассмотрения по существу.

1.3. Реализация права стороны, управомоченной требовать заключения договора в судебном порядке, не может зависеть от формы уклонения обязанной стороны от его заключения на предложенных условиях (отказ от подписания договора, подписание его в суде с протоколом разногласий, утрата протокола разногласий при пересылке, или подписание неуполномоченным лицом и т.п.).
По делу в„– А40-71363/14 решением Арбитражного суда города Москвы, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда, было отказано в удовлетворении требований к Департаменту городского имущества города Москвы об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения на условиях, предложенных истцом.
При этом суд исходил из отсутствия факта уклонения ответчика от заключения спорного договора, так как в процессе рассмотрения дела ответчик выразил согласие на заключение спорного договора, подписав его, но на иных условиях по сравнению с проектом, на основании чего суд сделал вывод о том, что между сторонами возник преддоговорный спор.
Арбитражный суд Московского округа отменил принятые судебные акты и направил дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
Суд кассационной инстанции указал, что отсутствие согласования спорных условий договора в части цены имущества, являющихся в силу ст. 432 ГК РФ существенными, не дает оснований считать данный договор заключенным до принятия судебного решения по этим условиям.
В связи с этим суд кассационной инстанции отметил, что реализация права стороны, управомоченной требовать заключения договора в судебном порядке, не может зависеть от формы уклонения обязанной стороны от его заключения на предложенных условиях (отказ от подписания договора, подписание его в суде с протоколом разногласий, утрата протокола разногласий при пересылке, или подписание неуполномоченным лицом и т.п.). Поскольку заключение договора является для ответчика обязательным, обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора.

1.4. Отсутствие ходатайства истца о проведении экспертизы не препятствует урегулированию судом разногласий сторон, так как суд вправе назначить экспертизу по вопросу об определении рыночной стоимости выкупаемого имущества по собственной инициативе.
По делу в„– А40-137371/14 решением Арбитражного суда города Москвы, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда, было отказано в удовлетворении требований об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения на условиях прилагаемого к исковому заявлению проекта договора.
Суд первой инстанции исходил из того, что представленный истцом отчет о рыночной стоимости выкупаемого объекта является недопустимым доказательством, так как оценка объекта произведена не на дату обращения с заявлением общества о его выкупе, недостоверность представленного ответчиком отчета об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, как и факт нарушения оценщиком установленных требований и федеральных стандартов оценки, истцом не доказаны.
При этом суд указал, что в связи с наличием у сторон разногласий по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, судом неоднократно было предложено сторонам рассмотреть вопрос о проведении судебной оценочной экспертизы, однако, в ответ на предложение суда, истец ходатайство о проведении экспертизы не заявил.
Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции.
Арбитражный суд Московского округа отменил принятые судебные акты и направил дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
Суд кассационной инстанции указал, что суды обеих инстанций не рассмотрели по существу заявленные требования.
Суд кассационной инстанции исходил из того, что на момент предъявления настоящего иска между сторонами имелся преддоговорной спор по отдельным условиям договора (ст. 446 ГК РФ) и требования истца были направлены на урегулирование судом возникших между сторонами разногласий путем признания недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой ответчиком для определения цены выкупаемого имущества в направленном истцу проекте договора и обязания ответчика заключить договор по цене, равной рыночной стоимости выкупаемого имущества, определенной по состоянию на дату подачи заявления.
Суд кассационной инстанции отметил, что в постановлении Президиума ВАС РФ от 18.10.2012 г. в„– 7240/12 сформулирована правовая позиция, согласно которой в силу ч. ч. 2, 3 ст. 9 Закона в„– 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства соответствующего заявления является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества. В случае, если рыночная стоимость определена оценщиком не на дату поступления в уполномоченный орган заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, указанная в отчете цена объекта не может быть признана рыночной стоимостью имущества для цели совершения в отношении него сделки купли-продажи. При наличии переданных на разрешение суда разногласий сторон по рыночной стоимости выкупаемого недвижимого имущества суд вправе назначить судебную экспертизу по вопросу об определении его рыночной стоимости. При этом, если стороны не оспаривают результаты судебной экспертизы, которой была определена рыночная стоимость спорного имущества, то цена определяется по результатам данной экспертизы.
В соответствии с ч. 1 ст. 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.
В п. 4 постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 г. в„– 23 "О некоторых вопросах, практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" разъяснено, если в случаях, предусмотренных в ч. 1 ст. 82 АПК РФ суд считает необходимым назначить экспертизу по своей инициативе, назначение экспертизы осуществляется по правилам, установленным АПК РФ, с учетом разъяснений, содержащихся в данном постановлении.
Таким образом, с учетом положений вышеприведенных норм права и разъяснений высшей судебной инстанции по их применению в настоящем случае суд вправе был назначить экспертизу по собственной инициативе.
Кроме того, суд кассационной инстанции указал, что суд не дал оценку представленному ответчиком отчету об оценке рыночной стоимости нежилого помещения на предмет его соответствия/несоответствия требованиям ст. ст. 67, 68, 86 АПК РФ, возможности применения указанных в нем сведений для целей заключения сделки, указав лишь, что истцом недостоверность представленного ответчиком отчета об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, как и факт нарушения оценщиком установленных требований и федеральных стандартов оценки, не доказаны, меры к проверке достоверности указанного отчета процессуальными способами судом не предприняты.

1.5. При рассмотрении споров, связанных с выкупом недвижимого имущества субъектами малого или среднего предпринимательства суд должен выяснить вопрос о том, направлено ли требование истца на оспаривание действий (бездействий) уполномоченного органа по порядку заключения договора купли продажи арендуемого обществом имущества, или же избран способ, предусмотренный п. 1 ст. 445 ГК РФ.
По делу в„– А40-130926/14 было заявлено требование об обязании (понуждении) заключить договор купли-продажи подвала на условиях предоставленной независимой экспертной оценки по цене рыночной стоимости объекта, а также об обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов истца.
Решением Арбитражного суда города Москвы, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда, требование об обязании заключить договор купли-продажи оставлено без рассмотрения, в удовлетворении остальной части иска отказано.
Арбитражный суд Московского округа отменил постановление суда апелляционной инстанции и направил дело на новое рассмотрение в Девятый арбитражный апелляционный суд.Суд кассационной инстанции отметил, что согласно разъяснениям, приведенным в п. 10 Информационного письма ВАС РФ от 05.11.2011 г. в„– 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", субъект малого или среднего предпринимательства, чье право на приобретение было нарушено, может оспорить отказ уполномоченного органа в реализации права на приобретение, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации права на приобретение, в порядке, установленном главой 24 АПК РФ.
В связи с этим суд кассационной инстанции указал, что при новом рассмотрении также подлежит выяснению вопрос о том, направлено ли требование истца на оспаривание действий (бездействий) Департамента городского имущества города Москвы по порядку заключения договора купли продажи арендуемого обществом имущества, или же общество для защиты своих права избрало способ, предусмотренный п. 1 ст. 445 ГК РФ.
Примечание:
При применении указанного подхода следует учитывать правовую позицию, сформированную Судебной коллегией по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в определении от 12.04.2016 в„– 305-ЭС15-18643 по делу в„– А40-146235/2014.

1.6. В случае, если стоимость выкупаемого имущества была определена путем проведения соответствующей судебной экспертизы, то суд указывает данную цену в решении, уточнения исковых требований при этом не требуется.
По делу в„– А40-14372/14 решением Арбитражного суда города Москвы, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда, было отказано в удовлетворении требований об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения на условиях прилагаемого истцом проекта договора купли-продажи.
Установив, что между сторонами спора возникли разногласия по вопросу о рыночной стоимости выкупаемого имущества, так как рыночная стоимость выкупаемого имущества двумя независимыми оценщиками определена различно, суд первой инстанции назначил судебную экспертизу для определения рыночной стоимости нежилого помещения по состоянию на дату обращения арендатора с заявлением о выкупе.
Согласившись с достоверностью выводов эксперта и признав проведенную им оценку соответствующей требованиям ст. ст. 11, 12 Закона об оценочной деятельности, Федеральных стандартов оценки, утвержденных приказами Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. в„– 254, 255, 256, суды, вместе с тем, отказали в удовлетворении иска, указав на то, что истец после получения результатов судебной экспертизы, превышающих рыночную стоимость арендуемого помещения по сравнению с экспертизой истца, своих требований в порядке ст. 49 АПК РФ не уточнил, то есть не доказал обстоятельства, на которые ссылался как на основание своих требований, а именно - стоимость имущества, которое истец хотел приобрести по договору купли-продажи.
Арбитражный суд Московского округа отменил принятые судебные акты и направил дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
Суд кассационной инстанции указал, что материалами дела и текстом обжалуемых судебных актов подтверждено, что суды, сославшись в решении и постановлении на нормы материального права, регулирующие спорные отношения сторон (ст. ст. 445, 446 ГК РФ, ст. 9 Закона в„– 159-ФЗ, ст. 12 Закона об оценочной деятельности), вместе с тем, указанные положения действующего законодательства фактически не применили, поскольку не учли, что передача разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда, подразумевает определение условий договора, по которым у сторон имелись разногласия, в соответствии с решением суда.
Суд кассационной инстанции отметил, что суды не учли, что в соответствии со ст. 13 Закона об оценочной деятельности арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации, а по смыслу положений п. 4 ст. 4 Закона в„– 159-ФЗ предусмотрена именно обязанность заключения договора купли-продажи арендуемого имущества с субъектом малого предпринимательства, согласившимся на использование преимущественного права и отвечающим критериям ст. 3 того же закона.
Таким образом, суд кассационной инстанции пришел к выводу, что возникшие между истцом и ответчиком разногласия по вопросу о рыночной стоимости подлежащего выкупу объекта судами разрешены на основании регулирующих спорные правоотношения сторон норм права не были по формальным основаниям, притом, что материалы дела не содержат документов, подтверждающих, что истец был не согласен с результатами проведенной судом судебной экспертизы.

2. При проверке законности отказа в выкупе имущества суд должен оценить добросовестность действий органа по отказу в продлении договора аренды или по передаче спорного имущества в хозяйственное ведение/оперативное управление.
Например, по делу в„– А40-210986/14 были заявлены требования к Департаменту городского имущества города Москвы о понуждении к заключению договора купли-продажи нежилого помещения.
Решением Арбитражного суда города Москвы, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении исковых требований было отказано.
При принятии судебных актов суды исходили из того, что решение вопроса возмездного отчуждения недвижимого имущества относится к компетенции третьего лица (унитарного предприятия, которому имущество было передано ответчиком на праве хозяйственного ведения), а между истцом и Департаментом отсутствуют обязательственные отношения по договорам аренды в связи с заключением дополнительного соглашения о передаче прав и обязанностей арендодателя от ответчика третьему лицу.
Суды отклонили ссылки истца на отсутствие государственной регистрации договора аренды с третьим лицом, приняв во внимание правовые позиции суда надзорной инстанции, изложенные в п. п. 12 и 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно которым отсутствие государственной регистрации договора не является основанием для неисполнения достигнутого сторонами соглашения, а последствием отсутствия регистрации является лишь отсутствие возможности противопоставить права сторон договора третьим лицам, при этом обязательственные отношения по договору аренды не предполагают наличия у арендатора материального интереса на исследование вопроса о правомерности действий арендодателя по предоставлению имущества в аренду.
Ссылки истца на решение Арбитражного суда города Москвы по делу в„– А40-127030/12, которым было установлено что именно Департамент является арендодателем по договору аренды, также были отклонены судом апелляционной инстанции с указанием на то, что договор аренды сторонами не исполнялся, так как арендные платежи перечислялись истцом третьему лицу.
Доводы истца о том, что у третьего лица отсутствует право хозяйственного ведения на недвижимое имущество, так как оно не было зарегистрировано, также были отклонены судом апелляционной инстанции со ссылкой на то, что 15.11.1999 г., то есть до завершения создания системы регистрационных органов в городе Москве, было выдано Москомимуществом свидетельство, соответствующее по форме и содержанию требованиям законодательства, действовавшего на момент выдачи свидетельства.
Арбитражный суд Московского округа отменил принятые судебные акты и направил дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
Суд кассационной инстанции указал, что на момент подписания в 1999 году контракта о праве хозяйственного ведения третьего лица, в том числе на спорные помещения, государственная регистрация прав на недвижимое имущество осуществлялась в городе Москве учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, однако им государственная регистрация права хозяйственного ведения третьего лица не осуществлялась, что было установлено судом апелляционной инстанции, сославшимся на то, что государственная регистрация была осуществлена Москомимуществом на основании свидетельства от 15.11.1999 г.
При этом суд кассационной инстанции обратил внимание, что до рассмотрения данного дела в ЕГРП отсутствовали сведения об ограничениях (обременениях) спорного имущества, по состоянию на 25.04.2014 г. имелись сведения о представлении документов на государственную регистрацию права хозяйственного ведения, что следует из выписки из ЕГРП, представленной в материалы дела, но не исследованной и не оцененной судами.
Суд кассационной инстанции отметил, что поскольку право хозяйственного ведения как вещное право возникает с момента его государственной регистрации, что прямо разъяснено в п. 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. в„– 10/22, то судам при рассмотрении настоящего дела необходимо было проверить, а не являются ли действия ответчика и третьего лица, инициировавших процедуру государственной регистрации права хозяйственного ведения только в 2014 году, то есть после того, как был принят Закон в„– 159-ФЗ и после того, как истец обратился 20.12.2013 г. в Департамент с заявлением о выкупе арендованных помещений, направленными на воспрепятствование реализации субъектом малого предпринимательства права на приобретение нежилого помещения в собственность.
Направляя дело на новое рассмотрение, суд кассационной инстанции также указал на необходимость проверить, возникло ли у третьего лица право хозяйственного ведения на спорные помещения на момент обращения истца с заявлением о выкупе в Департамент, отвечали ли действия истца, обратившегося с соответствующим заявлением именно к ответчику, принципу разумности и осмотрительности, после чего, исследовав все имеющиеся в деле доказательства, сделать вывод о том, возникло ли у истца право на выкуп арендуемых помещений.

3. Действующим законодательством не установлена строго определенная форма протокола разногласий к договору например, по делу в„– А40-169125/14 были заявлены требования о признании незаконным решения Департамента городского имущества города Москвы об 15 отказе в предоставлении государственной услуги "возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы" в отношении объекта недвижимости, а также об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) в отношении цены выкупаемого нежилого помещения.
Решением Арбитражного суда города Москвы, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении исковых требований отказано.
Суды исходили из того, что проект договора купли-продажи, полученный истцом, не был им подписан, а составлен новый проект договора купли-продажи, при этом сопроводительное письмо, направленное ответчику, протоколом разногласий не является, поскольку предполагается, что протокол разногласий будет являться неотъемлемой частью договора, и должен быть составлен в той же форме, что и договор, а также содержать возможность его подписания обеими сторонами; истец не подписал в тридцатидневный срок договор купли-продажи с протоколом разногласий, не обратился в суд с требованиями об оспаривании его условий, т.е. в установленные законом срок и порядке не реализовал материальное право на преимущественное приобретение в собственность арендуемого имущества либо на его судебную защиту в случае несогласия с условиями реализации, в связи с чем нарушил процедуру выкупа, предусмотренную Законом в„– 159-ФЗ и утратил преимущественное право на выкуп арендованного имущества, т.е. право, за защитой которого заявитель обратился в суд.
Арбитражный суд Московского округа отменил принятые судебные акты и направил дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы, указав, что судами обеих инстанций не дана оценка доводам истца о том, что представленный ответчиком проект договора купли-продажи истец не подписал ввиду несогласия с ценой выкупаемого имущества, в направленном в адрес ответчика письме истец указал на несогласие с ценой договора в предложенной ответчиком редакции, а также направил ответчику проект договора купли-продажи в собственной редакции с указанием на цену спорного имущества, установленную в отчете об оценке.
Суд кассационной инстанции подчеркнул, что действующим законодательством не установлена строго определенная форма протокола разногласий к договору.
Суд кассационной инстанции указал на необоснованность вывода судов о том, что протокол разногласий будет являться неотъемлемой частью договора, и должен быть составлен в той же форме, что и договор, а также содержать возможность его подписания обеими сторонами.
При этом суд кассационной инстанции отметил, что согласно правовой позиции, отраженной в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 02.10.2015 г. в„– 305-ЭС15-8832 по делу в„– А40-34226/14, в„– 305-ЭС15-8151 по делу в„– А40-48277/14, из положений ст. 443, п. 2 ст. 445, ст. 446 ГК РФ следует, что согласие на заключение договора на иных условиях не является акцептом, а признается новой офертой, что не исключает его оформления в той же форме, что и первоначально направленная оферта, то есть в виде проекта договора.
Верховный Суд Российской Федерации счел обоснованным указание судов первой и апелляционной инстанции при отклонении доводов ответчика (Департамента городского имущества города Москвы) об утрате истцом преимущественного права на приобретение арендованного им имущества на основании п. 2 ч. 9 ст. 4 Закона в„– 159-ФЗ, на то обстоятельство, что истец не отказывался от подписания договора, а, получив его проект, направил ответчику проект договора, изложив спорный пункт (цена договора) в иной редакции, отметив, что указанное обстоятельство в данном случае правомерно было расценено судами в качестве протокола разногласий относительно выкупной цены в связи с наличием сомнений в достоверности указанной в проекте договора рыночной оценки имущества.

4. При перемене арендатора суд должен установить, возникло ли право на выкуп имущества у нового арендатора.
Например, по делу в„– А40-208061/14 были заявлены требования о признании незаконным и отмене решения Департамента городского имущества города Москвы об отказе в выкупе арендуемого нежилого помещения.
Требования были мотивированы тем, что право на выкуп спорного помещения возникло у истца на основании протокола-соглашения об уступке прав на аренду недвижимого имущества по договору аренды.
Решением Арбитражного суда города Москвы заявление удовлетворено.
Суд пришел к выводу, что трехсторонний протокол-соглашение об уступке прав на аренду недвижимого имущества по договору аренды заключен 10.06.2008 г., т.е. в период, когда Закон о защите конкуренции в редакции Федерального закона от 30.06.2008 г. в„– 108-ФЗ не действовал, а также, что отказ Департамента не соответствует требованиям ч. 3 ст. 9 Закона в„– 159-ФЗ; истцом соблюдены все требования, предъявляемые Законом в„– 159-ФЗ.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда решение Арбитражного суда города Москвы отменено, в удовлетворении заявления отказано.
Суд апелляционной инстанции указал, что, удовлетворяя заявление, суд не учел, что уступка права аренды была зарегистрирована 31.10.2008 г., приобретение заявителем права аренды произведено без проведения конкурса в нарушение ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, следовательно, сделка об уступке права аренды является ничтожной, не повлекшей за собой последующих юридических последствий.
В связи с этим суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что у заявителя нет преимущественного права на выкуп арендуемого помещения.
Арбитражный суд Московского округа отменил принятые судебные акты и направил дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
Суд кассационной инстанции указал, что вывод суда первой инстанции о дате заключения протокола-соглашения не соответствует п. 2 ст. 651 ГК РФ, предусматривающему, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, и п. 3 ст. 433 ГК РФ, в соответствии с которым договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (в редакции на даты регистрации протокола-соглашения, оспариваемого отказа).
Суд кассационной инстанции отметил, что согласно рекомендациям, изложенным в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (п. 14) согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В случае, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений ст. ст. 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу ст. 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
В то же время в силу ст. 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.
Основываясь на указанных разъяснениях, суд кассационной инстанции пришел к выводу, что при разрешении спора по данному делу судами не были исследованы и установлены обстоятельства исполнения договора аренды по объему прав нового арендатора после подписания протокола-соглашения (с учетом того, что собственник передал имущество данному арендатору, выразил согласие на такую аренду), в том числе права заявителя на выкуп и наличия (отсутствия) у Департамента обязанности по продаже помещения, в отношении которого у сторон сложились отношения по аренде, в соответствии с Законом в„– 159-ФЗ, породил ли данный протокол-соглашение указанные последствия по выкупу помещения.
Примечание:
При применении указанного подхода следует учитывать правовую позицию, сформированную Судебной коллегией по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в определении от 22.12.2015 в„– 302-КГ15-11186 по делу в„– А33-16289/2014, а также в определении от 26.04.2016 в„– 302-КГ15-18993 по делу в„– А33-22951/2014.

5. При рассмотрении споров, связанных с выкупом объекта культурного наследия, суду следует учитывать, что выкуп такого имущества возможен только при соблюдении требований специального законодательства, регулирующего отношения, связанные с такими объектами.
Например, по делу в„– А40-135378/14 были заявлены требования о признании незаконным и отмене решения Департамента городского имущества города Москвы об отказе в выкупе арендуемого нежилого помещения.
Решением Арбитражного суда города Москвы, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда, заявленные требования удовлетворены.
Суды пришли к выводу о наличии у общества права на преимущественный выкуп арендуемого помещения, поскольку заявитель отвечает требованиям, установленным Законом в„– 159-ФЗ.
Арбитражный суд Московского округа отменил принятые судебные акты и направил дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
Суд кассационной инстанции пришел к выводу, что судами не учтено, что согласно ч. 4 ст. 9 Закона о приватизации имущества г. Москвы независимо от количества пользователей объекта нежилого фонда (здания, строения, сооружения), отнесенного к объекту культурного наследия (памятнику истории и культуры), приватизация которого может быть осуществлена в соответствии с требованиями ч. ч. 1 и 2 данной статьи, приватизации подлежит объект нежилого фонда (здание, строение, сооружение) полностью как единый объект недвижимости. Продажа объекта культурного наследия (памятника истории и культуры) по частям не допускается.
Суд кассационной инстанции отметил, что по смыслу приведенной нормы права приватизация отдельной части объекта нежилого фонда здания (здания, строения, сооружения), отнесенного к объекту культурного наследия (памятнику истории и культуры), возможна, если здание имеет нескольких собственников.
Как установлено судами, в рамках данного дела заявлено о праве на приватизацию арендуемого помещения, расположенного в одной из частей спорного здания.
Между тем, применительно к тому обстоятельству, что спорные помещения находятся в здании, возможно являющимся памятником культуры, остался не выясненным вопрос, о том, отчуждались ли нежилые помещения в спорном здании и в каком порядке (доля, нежилое помещение) применительно к ч. 4 ст. 9 Закона о приватизации имущества г. Москвы, и, соответственно, вопрос о том, возможна ли приватизация спорных помещений в данном здании по частям, а не здания целиком.
Кроме того, суд кассационной инстанции указал на необходимость дать правовую оценку наличия либо отсутствия существенных нарушений использования обществом спорного нежилого помещения на основании проведенных осмотров арендуемого имущества до даты уведомления о расторжении договора.

III. Выводы и рекомендации.
В целях снижения количества отмен с направлением дел на новое рассмотрение, а также формирования единообразных подходов в судебной практике судам рекомендуется:
1) Учесть основные причины направления дел на новое рассмотрение, отраженные в данной справке.
2) При рассмотрении данных споров исходить из того, что задачей судопроизводства является устранение неопределенности в правоотношениях сторон при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества в части выявления выкупной цены.
В случае, если для правильного разрешения спора требуется ответить на вопросы, требующие специальных познаний, но стороны не проявляют соответствующей инициативы, суд должен выносить на обсуждение сторон вопрос о назначении экспертизы, а также побуждать стороны к активным процессуальным действиям, способствующим правильному разрешению спора.
Судам следует учитывать, что спор может быть правильно разрешен только в том случае, если выкупная цена была определена независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом в„– 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
3) В случае, если в выкупе было отказано в связи с прекращением договора аренды или передачей выкупаемого имущества третьим лицам на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, судам следует выяснять обстоятельства совершения указанных действий, в том числе касающихся непосредственной передачи имущества и регистрации соответствующих прав, а также выяснять цели совершения данных действий, которые не должны заключаться в создании препятствий для реализации права на выкуп.
4) При рассмотрении споров, связанных с выкупом арендуемого недвижимого имущества, являющегося объектом культурного наследия, судам следует проверять, не приобретены ли другие части данного объекта иными лицами.

Председатель
судебной коллегии
по рассмотрению споров,
возникающих из гражданских
и иных правоотношений
Г.А.КАРПОВА

Председатель
пятого судебного состава
Е.А.ПЕТРОВА

Заместитель начальника
отдела обобщения судебной
практики, учета и статистики
И.А.КАРПЕНКО


------------------------------------------------------------------