АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 ноября 2016 г. по делу в„– А40-243746/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 03 ноября 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 11 ноября 2016 года
Арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Ядренцевой М.Д.,
судей Русаковой О.И., Бочаровой Н.Н.
при участии в заседании:
от истца: Абаев Е.А. по доверенности от 30 декабря 2015 года,
от ответчика: Шевелев Р.С. по доверенности от 28 октября 2016 года в„– 33-Д-1185/16,
рассмотрев в судебном заседании 03 ноября 2016 года кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЭЛЛАДА ПЛЮС"
на решение от 29 апреля 2016 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Романенковой С.В.,
на постановление от 27 июля 2016 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Солоповой А.А., Векличем Б.С., Савенковым О.В.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "ЭЛЛАДА ПЛЮС"
к Департаменту городского имущества города Москвы, обществу с ограниченной ответственностью "ЦЕНТР ОЦЕНКИ "АВЕРС"
о признании недостоверным отчета и односторонней сделки недействительной
третье лицо - Некоммерческое партнерство Саморегулируемая организация оценщиков "Деловой союз оценщиков",

установил:

общество с ограниченной ответственностью (ООО) "ЭЛЛАДА ПЛЮС" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы, обществу с ограниченной ответственностью (ООО) "ЦЕНТР ОЦЕНКИ "АВЕРС" о признании недостоверным отчета от 04 октября 2013 года в„– 880-14/2013-АР в части величины рыночной стоимости аренды нежилого помещения общей площадью 863,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Ленинградский, д. 77, корп. 4, о признании ставки арендной платы с 01 июля 2014 года, оформленной предложением Департамента городского имущества города Москвы от 23 декабря 2013 года в„– 33-А-62559/14-(0)-0, в размере: за 1 кв. м в год (без НДС) - 16 110 руб., в месяц (без НДС) - 1 159 114, 50 руб. в год (без НДС) - 13 909 374 руб. - недействительной.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Некоммерческое партнерство Саморегулируемая организация оценщиков "Деловой союз оценщиков".
Решением Арбитражного суда города Москвы от 29 апреля 2016 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 27 июля 2016 года, в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с принятыми по настоящему делу судебными актами, истец обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение от 29 апреля 2016 года и постановление от 27 июля 2016 года и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Жалоба мотивирована тем, что собственник арендуемого истцом имущества прямо запрещает ответчику использовать массовую оценку для совершения сделки в виде изменения ставки арендной платы по договору аренды; что суд, не обладая специальными познаниями, неправомерно отказал в проведении судебной экспертизы по вопросу соответствия оспариваемого отчета требованиям ФСО1, ФСО2, ФСО3.
В заседании суда кассационной инстанции представитель истца поддержал доводы кассационной жалобы.
Представитель Департамента городского имущества города Москвы возражал против доводов кассационной жалобы, просил решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.
Третье лицо, надлежаще извещенное о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд кассационной инстанции не направило, что согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.
Обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены решения от 29 апреля 2016 года и постановления от 27 июля 2016 года.
Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, по условиям договора аренды нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы от 05 апреля 2006 года в„– 2-109/06, и дополнительного соглашения от 17 ноября 2010 года Департамент имущества города Москвы (арендодатель) сдает, а ООО "ЭЛЛАДА ПЛЮС" (арендатор) принимает в аренду нежилой объект (нежилое помещение, здание, сооружение) общей площадью 863,4 кв. м, расположенный по адресу: г. Москва, Ленинградский проспект, д. 77, корп. 4, для использования в целях: офис, склад, оптовая торговля, ремонт банковского оборудования, сроком по 30 июня 2015 года.
Постановлениями Правительства Москвы от 25 декабря 2012 года в„– 809-ПП "Об основных направлениях арендной политики по предоставлению нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы", в„– 800-ПП "О мерах имущественной поддержки субъектов малого предпринимательства, арендующих объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы" установлен порядок определения арендной платы за объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы.
На основании пункта 2.4 постановления Правительства Москвы от 25 декабря 2012 года в„– 800-ПП ставка арендной платы субъектам малого предпринимательства, не имеющим права на имущественную поддержку, устанавливается на основании заключения независимого оценщика о величине годовой ставки арендной платы по истечении шестимесячного срока с даты направления Департаментом городского имущества города Москвы соответствующего уведомления. Ставка арендной платы определена на основании отчета, выполненного независимым оценщиком в соответствии с нормами действующего законодательства. Договор на проведение оценки от имени заказчика заключен лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами государственной собственности.
Исковые требования мотивированы тем, что Департаментом городского имущества города Москвы организованы работы по оценке 10 105 объектов недвижимости в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности. Независимой оценочной компанией на основании заключенного с Департаментом договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества, по результатам проведения оценки представлен отчет от 04 октября 2013 года в„– 880-14/2013-Ар.
На указанный отчет подготовлено положительное экспертное заключение от 06 ноября 2013 года в„– 1174/11/13.
Письмом от 14 января 2014 года в„– 33-А-62559/14-(0)-0, направленным истцу, Департамент городского имущества города Москвы со ссылкой на постановления Правительства Москвы от 25 декабря 2012 года в„– 809-ПП и от 25 декабря 2012 года в„– 800-ПП уведомил о следующей ставке арендной платы на 2014 год за арендуемые помещения общей площадью 863,4 кв. м:
- в период с 01 января 2014 года по 30 июня 2014 года действует ставка арендной платы согласно следующему расчету: за площадь 573,50 кв. м установлена минимальная ставка арендной платы в размере 3500 руб. за 1 кв. м в год (без НДС), за площадь 289,90 кв. м установлена рыночная ставка арендной платы в размере 16 110 руб. за 1 кв. м в год (без НДС), итого, средняя арендная плата за 1 кв. м в год составляет 7 734 руб. К перечислению следует в месяц - 556 461,58 руб., в год - 6 677 539 руб.
- в период с 01 июля 2014 года действует ставка арендной платы согласно следующему расчету: за площадь 573,50 кв. м установлена рыночная ставка арендной платы в размере 16 110 руб. за 1 кв. м в год (без НДС), за площадь 289,90 кв. м установлена рыночная ставка арендной платы в размере 16 110 руб. за 1 кв. м в год (без НДС), итого, средняя арендная плата за 1 кв. м в год составляет 16 110 руб. К перечислению следует в месяц - 1 159 114,50 руб., в год - 13 909 374 руб.
Обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском, ООО "ЭЛЛАДА ПЛЮС" ссылалось на то, что при проведении оценки осмотр объекта оценки не проводился, не указано, к какому классу относится объект оценки, документ выполнен по правилам ФСО в„– 4 - методами массовой оценки по аналогии с кадастровой оценкой, между тем, для целей совершения сделок с объектами недвижимости должна быть применена рыночная стоимость, определенная на основании индивидуального заключения независимого оценщика. Истец полагает, что отчет от 04 октября 2013 года в„– 880-14/2013-АР свидетельствует о проведении массовой оценки и не является отчетом об оценке индивидуального объекта аренды, что противоречит действующему законодательству.
В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) отчет, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
В силу статьи 13 данного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.
Судом установлено, что при выполнении оспариваемого отчета оценщиком использовались федеральные стандарты оценки в„– 1, 2, 3, применялись методы, модели и расчеты, используемые при проведении индивидуальной рыночной оценки, а не кадастровой, в том числе исследованы индивидуальные характеристики и особенности оцениваемых объектов (местоположение, площадь объекта, обеспеченность инженерными коммуникациями и пр.).
Применение специальных требований и ограничений, предусмотренных ФСО в„– 4 при проведении кадастровой оценки, судом не выявлено, в связи с чем, утверждение истца о том, что при выполнении отчета происходило по правилам ФСО в„– 4 - методами массовой оценки по аналогии с кадастровой оценкой, признано правильно судом безосновательным.
Кроме того, согласно условиям пункта 6.6 договора от 05 апреля 2006 года в„– 2-109/06 арендная плата определяется на основании централизованно действующих в городе Москве нормативов по установлению ставки арендной платы, то есть является регулируемой ценой, изменение которой не требует внесения изменений в договор в порядке, предусмотренном статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Принимая во внимание условия пункта 6.6 договора, а также достоверность оспариваемого отчета, суд пришел к правильному выводу об отсутствии правовых оснований для признания недействительной ставки арендной платы с 01 июля 2014 года, оформленной предложением Департамента городского имущества города Москвы от 23 декабря 2013 года в„– 33-А-62559/14-(0)-0.
Довод кассационной жалобы о том, что суд, не обладая специальными познаниями, неправомерно отказал в проведении судебной экспертизы соответствия оспариваемого отчета требованиям ФСО1, ФСО2, ФСО3, подлежит отклонению. В настоящем споре отсутствует необходимость в разъяснении вопросов, требующих специальных знаний. Отчет признан соответствующим статье 12 Закона об оценочной деятельности. Нарушений федеральных стандартов оценки и иных требований действующего законодательства при проведении оценочной деятельности судом не установлено.
Иные доводы кассационной жалобы не могут быть положены в основу отмены обжалуемых судебных актов, так как заявлены без учета норм части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исключивших из полномочий суда кассационной инстанции установление обстоятельств, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешение вопросов достоверности или недостоверности доказательств, преимущества одних доказательств перед другими, а также переоценку доказательств, которым уже была дана оценка судом первой или апелляционной инстанции.
Неправильное применение норм материального права и нарушения норм процессуального права, которые могли бы послужить основанием для отмены принятых по делу судебных актов в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в кассационной жалобе не указаны и судом кассационной инстанции не установлены, а потому кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Москвы от 29 апреля 2016 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27 июля 2016 года по делу в„– А40-243746/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЭЛЛАДА ПЛЮС" - без удовлетворения.

Председательствующий судья
М.Д.ЯДРЕНЦЕВА

Судьи
Н.Н.БОЧАРОВА
О.И.РУСАКОВА


------------------------------------------------------------------