АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 ноября 2016 г. по делу в„– А40-18701/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 2 ноября 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 10 ноября 2016 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Русаковой О.И.,
судей Кольцовой Н.Н., Чалбышевой И.В.,
при участии в заседании:
от истца - ТУ Росимущества в г. Москве - Кошелева И.В., доверенность от 09.06.2016,
от ответчиков - НИУ ВШЭ - Вишнякова Н.Д., доверенность от 05.05.2016;
ООО "Консалт-Риэлти" - Розоренко Н.В., доверенность от 24.03.2016,
рассмотрев 02 ноября 2016 года в судебном заседании кассационные жалобы территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по городу Москве и Федерального государственного автономного образовательного учреждения профессионального образования "Национальный исследовательский университет "Высшая школа экономики"
на решение от 18 апреля 2016 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Филиной Е.Ю.,
и на постановление от 20 июля 2016 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Лящевским И.С., Барановской Е.Н., Сумароковой Т.Я.,
по иску ТУ Росимущества в г. Москве
к ООО "Консалт-Риэлти", Федеральному государственному автономному
образовательному учреждению профессионального образования "Национальный исследовательский университет "Высшая школа экономики"
об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды от 18.05.2002 в„– 01-30/348 в редакции истца,

установил:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве (далее - ТУ Росимущества в г. Москве или истец, арендодатель) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Консалт-Риэлти" (далее - ООО "Консалт-Риэлти" или ответчик, арендатор) и Федеральному государственному автономному образовательному учреждению профессионального образования "Национальный исследовательский университет "Высшая школа экономики" (далее - НИУ ВШЭ или ответчик, арендатор) об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды от 18.05.2002 в„– 01-30/348 в редакции истца, путем изложения преамбулы договора с учетом закрепления имущества на праве оперативного управления за НИУ ВШЭ, пункта 4.1 с указанием размера арендной платы 16 820 033 руб. 75 коп., пунктов 4.6 и 4.7 договора с указанием платежных реквизитов НИУ ВШЭ для внесения арендной платы, НДС, неустойки.
Исковые требования заявлены на основании статей 309, 310, 450, 451, 614, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что возможность изменения арендной платы, платежных реквизитов для внесения арендной платы, НДС и неустойки в одностороннем порядке установлена договором аренды от 18.05.2002 в„– 01-30/348, тогда как направленное в адрес ООО "Консалт-Риэлти" уведомление от 28.10.2014 в„– И22-09/19491 об изменении арендной платы с приложением дополнительного соглашения, содержащего положения о произошедших на стороне арендодателя изменениях, которые ООО "Консалт-Риэлти" не подписало.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 18 апреля 2016 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 20 июля 2016 года, в удовлетворении исковых требований отказано.
Законность принятых судебных актов проверяется в порядке статей 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационным жалобам ТУ Росимущества в г. Москве и НИУ ВШЭ, которые ссылаются на несоответствие выводов судов, изложенных в судебных актах, обстоятельствам дела, просят отменить решение и постановление и принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить требования истца в полном объеме.
ТУ Росимущества в г. Москве в обоснование своей жалобы, ссылаясь на пункт 3.3.4 договора аренды от 18.05.2002 в„– 01-30/348, указывает на наличие у истца права на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке не чаще одного раза в год, поэтому выводы судов являются ошибочными и противоречат условиям договора аренды от 18.05.2002 в„– 01-30/348, учитывая, что названный договор не расторгался и недействительным не признавался.
НИУ ВШЭ в своей кассационной жалобе находит ошибочными выводы нижестоящих судов об отсутствии оснований для изменения арендной платы и заключения дополнительного соглашения, указывает на неверное толкование условий договора аренды от 18.05.2002 в„– 01-30/348, поскольку не принято во внимание, что действия ООО "Консалт-Риэлти", уклоняющегося от подписания дополнительного соглашения, являются недобросовестными, поскольку в результате применения иного расчета арендной платы произошло фактическое изменение не только размера арендной платы, но и порядка расчета арендной платы, что является существенным условием договора. Судами не учтено, что все действия ООО "Консалт-Риэлти", связанные с подписанием дополнительного соглашения, направлены на избежание увеличения арендной платы, что не отвечает принципу учета баланса интересов сторон договора и нарушает права арендодателя.
ООО "Консалт-Риэлти" представлен отзыв на кассационную жалобу. Отзыв с приложением доказательств его заблаговременного направления сторонам приобщен к материалам дела.
В заседании суда кассационной инстанции представители ТУ Росимущества в г. Москве и НИУ ВШЭ поддержали приведенные в своих кассационных жалобах доводы.
Представитель ООО "Консалт-Риэлти" возражал против кассационных жалоб, просил решение и постановление оставить без изменения, жалобы без удовлетворения.
Определением Арбитражного суда Московского округа от 31 октября 2016 года произведена замена председательствующего судьи Крекотнева С.Н. на судью Русакову О.И. по основаниям, предусмотренным пунктом 2 части 3 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ввиду болезни судьи Крекотнева С.Н.
Арбитражный суд кассационной инстанции, выслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационных жалоб и возражения на них, изучив материалы дела, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, соответствие выводов судов установленным по делу обстоятельствам, а также имеющимся в материалах дела доказательствам, не находит оснований для отмены решения и постановления судов в связи со следующим.
Как установлено судами и следует из материалов дела, между ГОУ ВПО "Московский государственный университет инженерной экологии" (арендодатель) и ООО "Консалт-Риэлти" (арендатор), с согласия ТУ Росимущества в г. Москве, заключен договор аренды от 18.05.2002 в„– 01-30/348 (в редакции дополнительного соглашения от 28.04.2011 в„– Д-30/438), по условиям которого во временное владение и пользование арендатора переданы нежилые помещения площадью 6 683,5 кв. м по адресу: г. Москва, ул. Старая Басманная, д. 21/4, стр. 1, для использования под офис, склад, столовую и иные цели.
По условиям названного договора срок его действия - по 31.12.2025 с последующей пролонгацией до 31.12.2041.
Договор и дополнительные соглашения к нему зарегистрированы в установленном порядке, что подтверждается штампами регистрирующего органа на договоре и дополнительных соглашениях к нему.
Согласно пункту 4.1 договора сумма ежемесячной арендной платы без учета НДС составляет 106 405,38 у.е.; ежемесячные платежи производятся в рублях и определяются путем умножения суммы ежемесячной арендной платы в условных единицах на курс доллара США, установленный Банком России на последнее число месяца, предшествующего оплачиваемому месяцу.
Условиями пункта 4.5 и пункта 4.6 договора в редакции подпункта 1.5. дополнительного соглашения к нему от 28.04.2011 в„– Д-30/438, стороны предусмотрели, что не позднее 20 числа месяца, следующего за расчетным, арендодатель и арендатор составляют и подписывают акт взаимозачета арендной платы по договору в счет признанного денежного требования. С момента полного погашения задолженности арендодателя перед арендатором в сумме, указанной в пункте 4.2 договора, арендная плата по договору в полном объеме перечисляется арендатором в федеральный бюджет на счет по учету доходов, распределяемых органами федерального казначейства между уровнями бюджетной системы Российской Федерации 40101, и учитываются по коду доходов бюджетов Российской Федерации 16711105031010300120.
В силу пункта 3.3.4 договора арендатор обязуется в месячный срок после письменного обращения арендодателя в связи с изменением порядка расчета арендной платы пересмотреть арендную плату, установленную договором, в соответствии с новым порядком расчета арендной платы. Изменение арендной платы оформляется дополнительным соглашением к договору.
Расчет арендной платы согласован сторонами в приложении в„– 2 к договору.
На основании распоряжения ТУ Росимущества в г. Москве от 03.04.2014 в„– 251 арендуемые помещения переданы в оперативное управление НИУ ВШЭ. Право оперативного управления зарегистрировано в установленном порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 77 АР в„– 677365 от 11.07.2014. Таким образом, арендодателем по договору является НИУ ВШЭ.
Вместе с тем, истцом направлено в адрес ответчиков уведомление от 28.10.2014 в„– И22-09/19491 о необходимости подписания дополнительного соглашения к договору аренды, согласно которому размер арендной платы составляет 16 820 033 руб. 75 коп. в месяц, без НДС, и определен в соответствии со статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" на основании отчета об оценке ООО "Независимый консалтинговый центр "Эталонъ".
Неподписание ООО "Консалт-Риэлти" дополнительного соглашения явилось основанием для урегулирования разногласий сторон в судебном порядке в рамках настоящего дела.Исследовав условия договора аренды от 18.05.2002 в„– 01-30/348, в том числе, пункта 8.4 договора, согласно которому перемена собственника арендуемых помещений не является основанием для изменения условий договора; пункта 8.6 договора о письменном уведомлении стороны в двухнедельный срок после произошедших изменений наименования, местонахождения, банковских реквизитов или реорганизации одной из сторон, кроме случаев, когда изменения происходят в соответствии с указами Президента Российской Федерации и постановлениями Правительства Российской Федерации; пункта 6.1 договора об изменении условий договора по соглашению сторон, кроме условий, предусмотренных пунктом 3.3.4 договора с возложением на арендатора обязанности подписать дополнительное соглашение только в случае получения обращения от арендодателя в связи с изменением порядка расчета, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оснований для изменения договора в соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 450, пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктами 3.3.4 и 6.1 договора аренды в„– 01-30/348 от 18.05.2002, на условиях предложенного истцом дополнительного соглашения, не имеется; истец, заявляя требования о понуждении подписания дополнительного соглашения, не доказал наличие обстоятельств существенного изменения, из которых исходили стороны при заключении спорного договора (п. п. 1, 2, 4 ст. 451 ГК РФ).
Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.
В соответствии с пунктом 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Довод кассационной жалобы НИУ ВШЭ о том, что после перехода к ним права оперативного управления поменялся собственник арендованного здания, является ошибочным, поскольку собственником здания как в момент заключения договора аренды, так и в настоящее время остается Российская Федерация.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Являясь по своей природе возмездным (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации), договор аренды возлагает на арендатора, который принял в пользование объект имущественного найма в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации), ряд обязанностей, в частности своевременно вносить плату за пользование имуществом (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Исходя из положений статей 606, 611, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи и прекращается после возврата имущества также по акту приема-передачи.
Согласно разъяснению Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированному в абзаце 3 пункта 21 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), то по смыслу пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год. Данный пункт введен Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 в„– 13 и подлежит применению с этого момента всеми судами.
Как правильно указали суды нижестоящих инстанций, отсутствие в договоре порядка изменения арендной платы не свидетельствует о злоупотреблении со стороны ответчика при неподписании им предложенной истцом редакции дополнительного соглашения, с учетом указанного в условных единицах в зависимости от курса доллара США размера арендной платы и с учетом даты заключения договора аренды, могло расцениваться со стороны арендодателя как обеспечение интересов на получение платы за использование помещения в достаточном размере. Арендодатель, выступающий от имени собственника государственного имущества, не является слабой стороной договора; заключая договоры с арендаторами такого имущества, арендодатель сам предлагал условия аренды.
Доводы кассационных жалоб направлены на переоценку правильно установленных судом обстоятельств и оцененных доказательств, отклоняются в силу вышеназванных норм права.
Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения принятых по делу решения и постановления судов, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение от 18 апреля 2016 года Арбитражного суда города Москвы и постановление от 20 июля 2016 года Девятого арбитражного апелляционного суда по делу в„– А40-18701/2015 оставить без изменения, а кассационные жалобы - без удовлетворения.

Председательствующий судья
О.И.РУСАКОВА

Судьи
Н.Н.КОЛЬЦОВА
И.В.ЧАЛБЫШЕВА


------------------------------------------------------------------