АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 июня 2016 г. по делу в„– А40-94290/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 25 мая 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 01 июня 2016 года.
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Шишовой О.А.,
судей: Калининой Н.С., Крекотнева С.Н.,
при участии в заседании:
от истца: Гайдамашева И.К. - доверенность от 20 октября 2015 в„– ДФ-80,
от ответчика: Киселева Н.В. - доверенность от 08 апреля 2016 года,
Чернышева Е.В. - доверенность от 08 апреля 2016 года,
рассмотрев 25 мая 2016 года в судебном заседании кассационную жалобу
ООО "Агентство недвижимости "Лидер" (ответчик)
на решение Арбитражного суда города Москвы
от 17 сентября 2015 года,
принятое судьей Масловым С.В.,
на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда
от 02 марта 2016 года,
принятое судьями Кузнецовой Е.Е., Левиной Т.Ю., Тихоновым А.П.,
по делу в„– А40-94290/2015 по иску
Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства (ОГРН: 1087799030846)
к ООО "Агентство недвижимости "Лидер" (ОГРН: 1087746119240)
о взыскании арендной платы, неустойки,
по встречному иску ООО "Агентство недвижимости "Лидер"
к Федеральному фонду содействия развитию жилищного строительства
о признании договора аренды частично недействительным,

установил:

Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (далее также фонд) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Агентство недвижимости "Лидер" (далее также общество, ООО "Агентство недвижимости "Лидер") о взыскании по договору аренды земельного участка от 17.05.2013 в„– ДЗ-42: 11 341 635 рублей 90 копеек задолженности по арендной плате с 1 по 3 квартал 2015 года, 1 718 257 рублей 84 копеек неустойки за нарушение срока уплаты арендной платы, 405 395 рублей 40 копеек неустойки за нарушение срока представления гарантии.
Обществом к фонду предъявлен встречный иск о признании договора аренды от 17.05.2013 в„– ДЗ-42 недействительным в части условия, содержащегося в пункте 7.2.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 17.09.2015 первоначальный иск удовлетворен в части требований о взыскании 11 341 635 рублей 90 копеек задолженности и 405 395 рублей 40 копеек неустойки за нарушение сроков уплаты арендных платежей. Требование о взыскании неустойки за нарушение срока уплаты арендной платы удовлетворено в сумме 850 000 рублей. В удовлетворении остальной части иска отказано. В удовлетворении встречного иска отказано.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2016 решение оставлено без изменения.
ООО "Агентство недвижимости "Лидер" обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить и направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
В отзыве на кассационную жалобу фонд возражал против доводов, изложенных в кассационной жалобе.
Представитель общества в заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы, содержащиеся в кассационной жалобе.
Представитель фонда в судебном заседании возражал против доводов, содержащихся в кассационной жалобе, просил решение и постановление оставить без изменения.
Как установлено судами, 17.05.2013 между фондом (арендодателем) и обществом (арендатором) был заключен договор аренды земельного участка в„– ДЗ-42 (далее - договор), в соответствии с которым обществу передан земельный участок общей площадью 4, 8416 га, кадастровый номер: 77:05:0008003:9176, образованный в соответствии с планом межевания территории в составе утвержденного проекта планировки территории земельного участка площадью 48416 кв. м (кадастровый номер 77:05:0008003:1003), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Кировоградская, вл. 25, стр. 1, 2, ранее предоставленного арендатору по договору аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 01.12.2010 в„– ДЗ-132 на основании протокола об итогах аукциона.
Согласно пункту 2.2 и подпункту 3.2.2 договора арендатор обязан оплачивать арендные платежи ежеквартально, не позднее десятого числа первого месяца каждого текущего календарного квартала аренды.
Пунктом 6.3 договора стороны установили право арендодателя потребовать от арендатора уплаты неустойки в размере 0,15% от просроченной суммы платежа за каждый день просрочки.
Пунктом 4.1 договора предусмотрена обязанность общества в течение тридцати календарных дней с даты заключения договора представить в фонд безотзывную банковскую гарантию в качестве обеспечения исполнения обязательства по договору.
В соответствии с пунктом 6.4 договора за нарушение срока представления последовательной гарантии фонд вправе начислить неустойку в размере 0,01% от суммы годовой арендной платы за участок, рассчитанный в порядке, установленном подпунктом 2.3 договора, за каждый день просрочки.
Пунктом 7.2 договора установлено, что договор заключается на срок до 30.11.2014. Окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств стороны по договору в случае, когда сторонами к моменту окончания данного срока исполнены все обязательства по договору. В остальных случаях договор действует до полного исполнения сторонами обязательств, возложенных на них договором.
В обоснование иска фонд ссылался на неисполнение обществом обязательств по уплате арендной платы за 1 - 3 кварталы 2015 года, а также нарушение срока предоставления последовательной банковской гарантии, что явилось основанием для возникновения задолженности в размере 11 341 635 рублей и начисления неустойки за нарушение сроков внесения арендных платежей, размер которой составил 1 718 257 рублей 84 копейки, а также неустойки за нарушение срока предоставления последовательной безотзывной банковской гарантии, размер которой составил 405 395 рублей 40 копеек.
В обоснование встречного иска о признании второго абзаца пункта 7.2 договора ничтожной сделкой общество ссылалось на несоответствие его условий закону.
Суд первой инстанции, апелляционный суд, применив положения 309, 310, 330, 421, 450, 614, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, исследовав и оценив представленные в дело доказательства, пришел к выводу о правомерности первоначального иска, снизив при этом размер неустойки за нарушение сроков внесения арендных платежей с 1 718 257 рублей 84 копеек до 850 000 рублей с применением положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. Во встречном иске отказано.
Суды исходили из того, что факт нарушения исполнения обществом обязательств по уплате арендных платежей нашел свое подтверждение и обществом не оспаривается.
Отказывая в признании пункта 7.2 договора недействительной сделкой суды, с учетом положений статей 431, 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходили из того, что доказательств наличия у сторон разногласий при заключении договора относительно условий о его расторжении не представлено, как не имеется и доказательств того, что проект договора направлялся арендодателем, а арендатор вынужденно подписал договор с такими условиями, не имея при этом возможности заключить договор с другими лицами.
Изучив материалы дела, проверив соответствие выводов, содержащихся в решении и постановлении, имеющимся в материалах дела доказательствам, соблюдение норм материального и процессуального права, обсудив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для отмены решения и постановления в части удовлетворения первоначального иска и направления дела в этой части на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
При принятии постановления суд кассационной инстанции исходит из нижеследующего.
Выводы суда первой инстанции, апелляционного суда об отсутствии оснований для признания пункта 7.2 договора недействительной сделкой являются верными, основанными на правильном применении норм права, соответствующими установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Между тем, выводы судов в части первоначального иска нельзя признать основанными на полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела и представленных доказательств, в силу следующего.
Из системного толкования положений статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 38.1, 38.2, 39.11, 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 23.06.2014 в„– 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", Федерального закона от 24.07.2008 в„– 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства", Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует, что истечение срока действия договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, исключает возможность продления срока действия договора. Арендодатель после истечения срока, установленного документацией об аукционе, наделен правом распорядиться имуществом только путем проведения повторного аукциона.
В силу указанных выше норм действующего законодательства и применительно к обстоятельствам настоящего дела, срок действия договора аренды был установлен сторонами до 30.11.2014, после чего он не мог быть продлен на неопределенный срок или на срок полного исполнения всех обязательств по договору. Следовательно, договор считается прекращенным с 01.12.2014.
Вместе с тем, прекращение договора не лишает арендатора обязанности возвратить предмет аренды и уплатить установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения предмета аренды.
Суд первой инстанции, апелляционный суд пришли к выводу о доказанности наличия у общества задолженности с 1 по 3 кварталы 2015 года.
Между тем, возражая против иска, общество ссылалось на то, что оно возвратило арендодателю земельный участок с кадастровым номером 77:05:0008003:9176, направив фонду акт приема-передачи земельного участка, который являлся приложением к письму от 28.01.2015 в„– 07.
Это обстоятельство судами проверено не было. Вопрос о том, был ли земельный участок фактически возвращен арендодателю, не ставился.
Порядок возврата земельного участка установлен пунктами 3.1.1. и 8.3 договора.
Был ли этот порядок соблюден, судами не устанавливалось.
Обществом также указывалось на необоснованное уклонение фонда от принятия земельного участка в порядке, предусмотренном договора.
Однако этот довод общества также был оставлен судами без внимания и оценки.
С учетом изложенного, основания полагать, что выводы судов о правомерности первоначального иска судами сделаны на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, а также соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, отсутствуют.
Поэтому решение и постановление в указанной части подлежат отмене.
Учитывая, что суд кассационной инстанции в силу части 2 статьи 287 АПК РФ не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, дело по основаниям, указанным выше, подлежит направлению в части на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
Поскольку кассационная жалоба рассмотрена, приостановление исполнения решения Арбитражного суда города Москвы от 17.09.2015 и постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 02.03.2016 по настоящему делу, введенное определением Арбитражного суда Московского округа от 19.04.2016, подлежит отмене, а денежные средства, внесенные в качестве встречного обеспечения по делу, подлежат возврату ООО "Агентство недвижимости "Лидер" с депозитного счета Арбитражного суда Московского округа.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда города Москвы от 17 сентября 2015 года, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 02 марта 2016 года по делу в„– А40-94290/2015 по первоначальному иску Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства к ООО "Агентство недвижимости "Лидер" отменить.
В указанной части дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
В остальной части судебные акты оставить без изменения.
Приостановление исполнения решения Арбитражного суда города Москвы от 17 сентября 2015 года и постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 02 марта 2016 года по делу в„– А40-94290/2015, введенное определением Арбитражного суда Московского округа от 19 апреля 2016 года, отменить.
Возвратить ООО "Агентство недвижимости "Лидер" с депозитного счета Арбитражного суда Московского округа денежные средства в размере 12 661 780 (двенадцать миллионов шестьсот шестьдесят одна тысяча семьсот восемьдесят) рублей 30 (тридцать) копеек, внесенные в качестве встречного обеспечения на основании платежного поручения от 28.03.2016 в„– 882.

Председательствующий судья
О.А.ШИШОВА

Судьи
Н.С.КАЛИНИНА
С.Н.КРЕКОТНЕВ


------------------------------------------------------------------