АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 декабря 2016 г. по делу в„– А40-245842/15

Резолютивная часть постановления объявлена 29 ноября 2016 года
Постановление в полном объеме изготовлено 02 декабря 2016 года
Арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего судьи - Мысака Н.Я.,
судей: Денисовой Н.Д., Комаровой О.И.,
при участии в заседании:
от истца - Зюкин Д.Е. доверенность от 05.10.2015
от ответчика - Дубчак Р.В. доверенность от 30.12.2015 в„– 33-Д-849/15
от третьего лица - Дубчак Р.В. доверенность от 01.09.2016 в„– 4-14-966/6
рассмотрев 29 ноября 2016 года в судебном заседании кассационную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы и Правительства Москвы,
на решение от 24 июня 2016 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Михайловой Е.В.,
на постановление от 05 сентября 2016 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Трубицыным А.И., Пирожковым Д.В., Расторгуевым
Е.Б.,
по иску Закрытого акционерного общества "КАД "Институт красоты на Арбате"
к Департаменту городского имущества города Москвы
третье лицо - Правительство Москвы
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора
купли-продажи недвижимого имущества

установил:

Закрытое акционерное общество "КАД "Институт красоты на Арбате" (далее - истец, общество, ЗАО "КАД "Институт красоты на Арбате") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) с учетом уточнения исковых требований, принятых в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской, об урегулировании разногласий, возникших при заключении сторонами договора купли-продажи нежилого здания общей площадью 2 132 кв. м, расположенного на земельном участке общей площадью 1 070 кв. м по адресу: город Москва, Малый Николопесковский переулок, дом 8, изложив спорные пункты договора в редакции истца.
В обоснование исковых требований истец ссылался на предоставленное Федеральным законом от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон в„– 159-ФЗ) субъектам малого и среднего предпринимательства преимущественное право на приобретение арендуемых помещений по цене, равной его рыночной стоимости, и на неправомерное завышение ответчиком выкупной цены спорного объекта.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Правительство Москвы.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 24 июня 2016 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 05 сентября 2016 года, заявленные требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с принятыми судебными актами, Департамент городского имущества города Москвы и Правительство Москвы обратились с кассационной жалобой, в которой просят решение и постановление отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.
Заявители жалобы считают судебные акты незаконным и необоснованным, как принятые с неправильным применением норм материального и процессуального права.
В обоснование кассационной жалобы Департамент и Правительство ссылаются на то, что только собственник отчуждаемого имущества устанавливает выкупную цену этого объекта.
В кассационной жалобе заявитель приводит доводы о несогласии с ценой объекта, определенной по результатам судебной экспертизы.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель Департамента, одновременно являющийся представителем Правительства Москвы, поддержал доводы кассационной жалобы.
Представитель общества против удовлетворения кассационной жалобы возражал, представил отзыв на кассационную жалобу, который приобщен к материалам дела в судебном заседании суда кассационной инстанции.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, кассационная инстанция не находит оснований для изменения или отмены обжалуемых судебных актов в связи со следующим.
Судами установлено, что ЗАО "КАД "Институт красоты на Арбате" является в силу закона субъектом малого предпринимательства, имеющим преимущественное право на приобретение арендуемого имущества в собственность с учетом критериев, определенных в статье 3 Федерального закона в„– 159-ФЗ а именно: является субъектом малого предпринимательства; отсутствует задолженность по арендной плате; площадь здания составляет 2 132 кв. м; выкупаемый объект является обособленным объектом; поставлен на кадастровый учет; находится во владении истца на основании договора аренды с 2005 года, указанные правоотношения также урегулированы Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества".
20.10.2014 г. ЗАО "КАД "Институт красоты на Арбате" обратилось в Департамент с заявлением вх. в„– 33-5-29983/14-(0)-0 о выкупе арендуемого здания в соответствии с Федеральным законом в„– 159-ФЗ, по результатам рассмотрения которого Департамент согласился заключить договор купли-продажи арендуемого здания и расположенного под ним земельного участка с истцом по цене 407 008 000 руб.
В соответствии с Распоряжением Мэра Москвы С.С. Собянина от 20.10.2015 в„– 612-РП "Об условиях приватизации нежилого здания, расположенного по адресу: г. Москва, пер. Малый Николопесковский, вл. 8" принято решение о приватизации ЗАО "КАД "Институт красоты на Арбате" объектов недвижимости общей стоимостью 407 008 000 руб. (отчет ООО "АБН-Консалт" от 28.04.2015 в„– 773Г/36/1), а именно: нежилого здания площадью 2 132 кв. м стоимостью 283 345 000 руб., земельного участка с кадастровым номером 77:01:0001046:3320 площадью 1 070 кв. м стоимостью 123 663 000 руб.
Истец направил ответчику протокол разногласий (исх. в„– 70 от 12.11.2015 г.), согласно которому рыночная стоимость объекта (отдельно стоящее здание) установлена экспертом в размере 136 900 000 руб. без учета НДС в отчете ООО "Агентство Оценки Корп." в„– 010615/01-О от 20.06.2015 г.
В установленный частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации срок, ответчиком не извещен истец о принятии условий договора в редакции истца, а также не отклонен предложенный протокол разногласий.
Поскольку Департаментом и обществом при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества не было достигнуто соглашение о цене выкупаемого объекта, то ЗАО "КАД "Институт красоты на Арбате" обратилось в суд с настоящими исковыми требованиями.
Суды, удовлетворяя требования общества, исходили из следующего.
В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом, или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.
Федеральным законом в„– 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.
Согласно статье 3 Федерального закона в„– 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В соответствии со статьей 12 Закона в„– 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.
Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 в„– 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, судом была назначена судебная экспертиза по оценке рыночной стоимости спорного объекта, результаты которой были исследованы и оценены судами по правилам статей 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суды пришли к выводам о том, что заключение эксперта соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, поэтому договор купли-продажи здания надлежит заключить по цене 157 691 102 руб., определенной в названном заключении по итогам проведения судебной экспертизы.
В обжалуемых судебных актах судами приведены подробные мотивы, по которым суды отклонили доводы Департамента, полностью аналогичные доводам его кассационной жалобы.
Суд первой инстанции сделал вывод о том, что в заключении эксперта экспертом соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности, то есть принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 в„– 73-ФЗ.
В определении Верховного суда Российской Федерации от 28 декабря 2015 г. в„– 310-ЭС15-11302 отметил, что само по себе наличие иного результата оценки не предопределяет недостоверность ранее определенной рыночной стоимости, под которой согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Признаваемый Законом об оценочной деятельности вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в том числе в рамках судебной экспертизы, по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки.
Судебная коллегия суда кассационной инстанции также учитывает, что экспертом Волконской Н.Г. были даны в судебном заседании дополнительные пояснения по итогам проведенной экспертизы, ходатайство Департамента о проведении по делу повторной экспертизы судом было отклонено.
Кроме того, судами учтено, что рыночная стоимость здания, определенная экспертом, соотносима с его кадастровой стоимостью - 47 164 231 руб., а как указал Президиум ВАС РФ в Постановлении от 28.06.2011 в„– 913/11, установленная Федеральным законом от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" кадастровая и рыночная стоимости объектов взаимосвязаны, и кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной методом ее определения (массовым характером).
Также судами верно отмечено, что приобретение объекта недвижимости в порядке реализации положений Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ, который не распространяется на отношения по выкупу земельных участков, не исключает в дальнейшем приобретения субъектами малого и среднего предпринимательства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в порядке, установленном земельным законодательством и законодательством о приватизации, в связи с чем заключение договора купли-продажи только в отношении арендуемого здания не противоречит действующему закону.
Следовательно, судами на основании имеющихся в материалах дела доказательств, в том числе с учетом проведенной по делу экспертизы сделан вывод о величине рыночной стоимости выкупаемого здания без учета земельного участка.
Заявляя те же доводы в кассационной жалобе, заявители не учитывают полномочия суда кассационной инстанции, ограниченные нормами части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления обстоятельств, исследования доказательств и их оценки, и по сути, заявляет доводы, направленные исключительно на иную оценку исследованных судами доказательств, что недопустимо при проверке законности судебных актов в порядке кассационного производства.
При таких обстоятельствах кассационная жалоба удовлетворена судом кассационной инстанции по заявленным в ней доводам быть не может.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 24 июня 2016 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 05 сентября 2016 года по делу в„– А40-245842/15 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья
Н.Я.МЫСАК

Судьи
Н.Д.ДЕНИСОВА
О.И.КОМАРОВА


------------------------------------------------------------------