АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 апреля 2016 г. по делу в„– А40-107623/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 11 апреля 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 18 апреля 2016 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе: председательствующего-судьи Русаковой О.И.,
судей Бочаровой Н.Н., Кобылянского В.В.,
при участии в заседании:
от истца Департамент городского имущества г. Москвы - Борисова О.В., доверенность от 30/12/2015,
от ответчика ИП Фурман В.Н. - не явился, извещен,
рассмотрев 11 апреля 2016 года в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Фурмана Валерия Наумовича
на решение от 25 сентября 2015 года
Арбитражного суда города Москвы
принятое судьей Иевлевым П.А.,
на постановление от 21 декабря 2015 года
Девятого арбитражного апелляционного суда
принятое судьями Тихоновым А.П., Левиной Т.Ю., Савенковым О.В.,
по иску Департамента городского имущества г. Москвы
(ИНН: 7705031674, ОГРН: 1037739510423)
к ИП Фурману В.Н.
(ИНН: 771705397350, ОГРН: 305770000127261)
о взыскании задолженности по арендной плате в размере 479 286 руб. 68 коп. и пени в размере 656 546 руб. 33 коп.,

установил:

Департамент городского имущества города Москвы (далее - истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд города Москвы к Индивидуальному предпринимателю Фурману Валерию Наумовичу (далее - ИП Фурман В.Н., ответчик) с иском о взыскании 479 286,68 руб. задолженности по арендным платежам по договору аренды земельного участка от 29.04.2005 в„– М-09-512323 за период с 3 квартала 2009 года по 2 квартал 2014 года, пени в размере 656 546,33 руб. за период с 06.07.2009 года по 30.06.2014 года.
Исковые требования заявлены в соответствии со ст. ст. 309, 310, 330, 614 Гражданского кодекса РФ и мотивированы наличием у ответчика задолженности по оплате арендных платежей.
Решением суда от 25.09.2015, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 21.12.2015, исковые требования удовлетворены в части взыскания 316 650,60 руб. основного долга и 234 383,29 руб. пени. В остальной части требований отказано в связи с применением судами срока исковой давности.
Не согласившись с принятыми судебными актами, ИП Фурман В.Н. обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые постановление отменить, решение суда изменить в части удовлетворения требований Департамента, а также в части распределения судебных расходов и вынести в этой части новое решение об отказе в удовлетворении требований Департамента, указывая на неправильное применение судами норм права и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.
В суде кассационной инстанции Департамент возражал против доводов кассационной жалобы. Считая принятые по делу судебные акты в обжалуемой ИП Фурманом В.Н. части законными и обоснованными.
ИП Фурман В.Н., несмотря на надлежащее его извещение о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание суда не направили, что, согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции приходит к выводу, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене с передачей дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы ввиду следующего.
В силу части 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела арбитражный суд кассационной инстанции проверяет, соответствуют ли выводы арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, 29.04.2005 между Московским земельным комитетом (арендодатель, правопредшественник истца) и ИП Фурманом В.Н. (арендатор) заключен договор аренды в„– М-09-512323 земельного участка площадью 1 037 кв. м по адресу: г. Москва, ул. Новопетровская, вл. 3, для использования и эксплуатации помещений в административном здании для социального обслуживания населения.
Имущество передано по акту приема-передачи без замечаний.
Порядок и сроки оплаты арендных платежей определены в разделе 3 договора.
Пунктом 3.4 договора закреплено, что размер арендной платы изменяется арендодателем в каждом конкретном случае централизованного изменения (введения) ставок арендной платы уполномоченным органом государственной власти без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и/или дополнений в настоящий договор.
Первый арендный платеж по новым ставкам производится на ближайшую дату платежа, следующую после введения новых ставок арендной платы, включая при необходимости доплаты за предыдущие периоды.
В соответствии с пунктом 7.2 договора в случае нарушения сроков внесения арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 0,2% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.
Поскольку ИП Фурман В.Н. принятые на себя обязательства по внесению арендной платы исполнял ненадлежащим образом, Департамент обратился в арбитражный суд с иском о взыскании долга по арендным платежам и соответствующих пеней.
Удовлетворяя исковые требования в части, суд первой инстанции исходил из непредставления ответчиком доказательств погашения задолженности по арендным платежам в размере 479 286,68 руб. за период с 3 квартала 2009 года по 2 квартал 2014 года и начисленных на основании п. 7.2 договора за период с 06.07.2009 по 30.06.2014 пеней в размере 656 546,33 руб., фактического пользования земельным участком после истечения срока действия договора аренды (ст. 610 ГК РФ)., Суд пришел к выводу о том, что право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном жилом доме на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного жилого дома, не возникло, поскольку земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного жилого дома не сформирован и не поставлен на кадастровый учет.
Суд с учетом заявления ответчика о пропуске срока исковой давности, установив, что истец пропустил срок давности по требованию о взыскании долга и пени, срок которых наступил до 10.06.2012 г., произвел собственный контррасчет долга, который за период с 3 квартала 2012 г. по 2 квартал 2014 г. сумму 316 650,60 руб., пени за период с 06.07.12 г. по 30.06.14 г. - в сумме 234 383,29 руб.
Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции.
Между тем, судами первой и апелляционной инстанций не учтено следующее.
Согласно п. 3, 4 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2014 в„– 189-ФЗ в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.
С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (п. 5 ст. 16 указанного Закона).
Уполномоченным органом государственной власти города Москвы в сфере земельным отношений, в том числе, по вопросам формирования земельных участков, является Департамент городского имущества города Москвы.
Как указали суды, доказательств обращения истца, иного собственника помещений в жилом доме в компетентный орган города Москвы за формированием земельных участков под многоквартирным домом не представлено.
В соответствии п. 3 ст. 12 Закона города Москвы от 19.12.2007 в„– 48 "О землепользовании в городе Москве" границы земельных участков многоквартирных домов устанавливаются на основании проектов межевания территорий.
Земельный участок, расположенный под многоквартирным домом по адресу: г. Москва, ул. Новопетровская, вл. 3, для целей эксплуатации жилого дома с определением границ для его эксплуатации не сформирован, на кадастровый учет не поставлен.
В связи с этим судами сделан вывод о том, что в настоящее время город Москва не утратил право на распоряжение земельным участком с кадастровым номером 77:07:05001:001, а соответственно и право требовать арендные платежи за рассматриваемый по настоящему делу период времени.
Однако судебная коллегия не может согласиться с вышеизложенными выводами судов первой и апелляционной инстанции.
В соответствии с пунктом 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.
Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности, среди прочего, земельный участок, на котором расположен данный дом (ч. 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).
В соответствии со статьей 38 Жилищного кодекса Российской Федерации при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Согласно пункту 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 в„– 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Следовательно, с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (01.03.2005) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, надлежащим образом сформированный и поставленный на государственный кадастровый учет до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, переходит бесплатно в общую долевую собственность всех собственников помещений в многоквартирном доме в силу прямого указания закона.
В пункте 66 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 в„– 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (в ред. от 23.06.2015) содержатся следующие разъяснения.
Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (часть 2 статьи 16 Вводного закона).
Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона).
В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.
При этом, как разъяснено в пункте 67 Постановления от 29.04.2010 в„– 10/22, если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Из приведенных разъяснений следует, что собственники помещений в многоквартирном доме в отношении земельного участка, занятого многоквартирным домом, пользуются всеми правами законных владельцев, а публично-правовое образование, в собственности которого находится земельный участок до постановки его на государственный кадастровый учет, не вправе распоряжаться этим участком.
При этом с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка считается прекратившимся на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка (пункт 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").
Определение многоквартирного дома содержится в абзаце первом пункта 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 в„– 47.
Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.
Признавая пункт 6 указанного Положения не противоречащим законодательству, Верховный Суд Российской Федерации в решении от 01.07.2013 в„– АКПИ13-593 и определении от 03.10.2013 в„– АПЛ13-410 указал на следующее.
Под многоквартирным домом понимается дом, который имеет не менее двух квартир, отвечающих требованиям части 3 статьи 16 Жилищного кодекса, а также принадлежащее собственникам этих квартир на праве общей долевой собственности общее имущество, состав которого определен частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса (в том числе, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном участке объекты). Иных условий признания жилого дома многоквартирным Кодекс не содержит.
Таким образом, многоквартирным домом может быть признано здание, состоящее не менее чем из двух квартир, содержащее в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме, и предназначенное для проживания граждан.
При рассмотрении настоящего спора судами не установлено, под каким зданием расположен спорный земельный участок площадью 1 037 кв. м, имеющий адресные ориентиры: г. Москва, ул. Новопетровская, вл. 3 и предоставленный ответчику по договору аренды от 29.04.2005 в„– М-09-512323, является ли указанное здание многоквартирным домом.
При установлении обстоятельств, связанных с нахождением на спорном участке многоквартирного жилого дома, ссылка судов в обжалуемых судебных актах на непредставление доказательств обращений истца либо иных лиц - собственников помещений в жилом много квартирном доме, с учетом вышеназванных разъяснения и норм права, - не состоятельна.
При таких обстоятельствах судебная коллегия считает, что выводы судов сделаны при неполном исследовании фактических обстоятельств дела, в связи с чем имеются предусмотренные ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены обжалуемых судебных актов.
Исходя из содержания п. 2 ч. 1 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции вправе принять новый судебный акт, не передавая дело на новое рассмотрение, только в случае, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражным судом первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств.
Принимая во внимание, что допущенные нарушения могут быть устранены только при повторном рассмотрении дела в суде первой инстанции, кассационная инстанция, отменяя состоявшиеся по делу судебные акты, считает необходимым направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
При новом рассмотрении судам следует установить все имеющие значение для дела обстоятельства и в зависимости от установленного определить подлежащие применению к правоотношениям сторон нормы права.
Исследовать и оценить по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относимость и допустимость всех представленных по делу доказательств в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Результаты оценки доказательств отразить в судебном акте, указав мотивы принятия или отказа в принятии доказательств.
Руководствуясь ст. ст. 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение от 25 сентября 2015 года Арбитражного суда города Москвы и постановление от 21 декабря 2015 года Девятого арбитражного апелляционного суда по делу в„– А40-107623/2015 отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Председательствующий судья
О.И.РУСАКОВА

Судьи
Н.Н.БОЧАРОВА
В.В.КОБЫЛЯНСКИЙ


------------------------------------------------------------------