АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 марта 2016 г. по делу в„– А40-540/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 01 марта 2016 года
Постановление в полном объеме изготовлено 02 марта 2016 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Денисовой Н.Д.,
судей Аталиковой З.А., Нечаева С.В.
при участии в заседании:
от истца: ООО "Стройальянс - Чугаева Ю.И., дов. от 02.12.15, Полунин А.В., на осн. реш. в„– 1/2014 от 22.03.4
от ответчика: Департамента городского имущества города Москвы - Салаватова К.Х., дов. от 07.12.15,
рассмотрев 01 марта 2016 года в судебном заседании кассационную жалобу ответчика - Департамента городского имущества города Москвы,
на решение от 13 августа 2015 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Давыдовой О.В.,
и постановление от 17 ноября 2015 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Валиевым В.Р., Садиковой Д.Н., Трубицыным А.И.,
по иску ООО "Стройальянс"
к Департаменту городского имущества города Москвы
об обязании заключить договор купли-продажи,

установил:

Иск заявлен об обязании Департамента городского имущества города Москвы заключить с ООО "Стройальянс" договор купли-продажи нежилого здания, общей площадью 166,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Варшавское шоссе, д. 64А, по цене 3 262 000 руб. на условиях прилагаемого истцом проекта договора купли-продажи, с учетом уточнений, принятых в порядке ст. 49 АПК РФ.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 13 августа 2015 года оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 17 ноября 2015 года, иск удовлетворен в части. Суд первой инстанции обязал Департамент городского имущества города Москвы заключить с Обществом с ограниченной ответственностью "СтройАльянс" договор купли-продажи недвижимого имущества площадью 166,9 кв. м, по адресу: г. Москва, Варшавское шоссе, д. 64А, по цене 3 262 000 руб. на условиях, определенных в резолютивной части решения.
Не согласившись с решением и постановлением, Департамент городского имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований
В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27.07.2010 в„– 228-ФЗ) информация о времени и месте судебного заседания по рассмотрению кассационной жалобы Департамента городского имущества города Москвы опубликована на официальном интернет-сайте суда: http://www.fasmo.arbitr.ru/.
В заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика поддержал доводы кассационной жалобы, просил отменить решение и постановление, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований.
Представители истца против доводов кассационной жалобы возражали, просили оставить обжалуемые судебные акты без изменения.
Истцом представлен отзыв на кассационную жалобу, который на основании ст. 279 АПК РФ приобщен к материалам дела.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей, явившихся в судебное заседание, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в тот же суд первой инстанции, исходя из следующего.
Как усматривается из материалов дела, ООО "Стройальянс" является арендатором нежилого помещения общей площадью 175,0 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Варшавская, д. 64А находящиеся в государственной собственности города Москвы по договору аренды в„– 06-00718/08 от 21.05.2008. Помещение является отдельно стоящим зданием.
Материалами дела подтверждается отнесение ООО "Стройальянс" к категории субъектов малого предпринимательства в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 в„– 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ" и Законом г. Москвы, от 26.11.2008 в„– 60 "О поддержке и развитии малого и среднего предпринимательства в городе Москве".
Истцом 28.08.2014 от ответчика получен ответ с проектом договора купли-продажи арендуемого имущества по цене 17 740 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 02.06.2014 в„– 738Г/14, выполненным ООО "АБН-Консалт" и положительным экспертным заключением от 09.06.2014 в„– 640/С-14, подготовленным НП СРО "СВОД".
Не согласившись с представленным ответчиком проектом договора купли-продажи, истец 18.09.2014 направил в адрес ответчика подписанный со своей стороны проект договор с протоколом разногласий.
В соответствии с ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 г. в„– 159-ФЗ 23.07.2013 года истец 31.10.2013 обратился в Департамент имущества города Москвы с заявлением о реализации права на приобретение арендуемого имущества.
Ответчик в предоставлении услуги "возмездного отчуждения недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы" в отношении недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, Варшавское шоссе, д. 64А, отказал, по причине отсутствия правовых оснований для оформления договора купли-продажи, ссылаясь на то, что ООО "Стройальянс" в протоколе разногласий к договору купли продажи указало об исключении земельного участка из предмета договора купли-продажи, что не соответствует ст. 11 ФЗ от 17.12.2008 в„– 66-ФЗ "О приватизации государственного имущества города Москвы", согласно которой приватизация объектов нежилого фонда (зданий, строений и сооружений), находящихся в собственности города Москвы, осуществляется одновременно с приватизацией земельных участков, на которых они расположены.
Суды, удовлетворяя требования истца, исходили из того, что истец отвечает всем требованиям норм закона, и обладает преимущественным правом на приобретение арендованного имущества в собственность по рыночной цене, определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Отклоняя возражения ответчика, указавшего, что при определении цены выкупаемого имущества не учтена стоимость земельного участка на котором расположено отдельно стоящее здание, являющееся предметом спора, а также не принято внимание, что согласно требованиям истца требования заявлены только в отношении здания, без решения вопроса о земельном участке, суды первой и апелляционной инстанции указали на то, что решение вопроса о выкупе объекта недвижимого имущества в порядке, установленном Законом в„– 159-ФЗ, не может быть связано с вопросом об отчуждении земельного участка, на котором расположен этот объект, поскольку сфера этих правоотношений различна и регулируется разными федеральными законами. Суд указал, что действие Закона в„– 159-ФЗ не распространяется на отношения по выкупу земельных участков, что не исключает приобретения субъектами малого или среднего предпринимательства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в порядке, установленном земельным законодательством и законодательством о приватизации (пункт 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 в„– 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации").
Суды правильно указали, что в рамках реализации преимущественного права в соответствии с Законом в„– 159-ФЗ производится выкуп нежилых помещений, порядок, предусмотренный указанным Законом, на выкуп земельного участка не распространяется, вместе с тем, Федеральный закон от 21.12.2001 в„– 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" устанавливает общее правило о недопустимости приватизации государственного и муниципального имущества без одновременной приватизации земельного участка.
Так, пунктом 1 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 в„– 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" предусмотрено, что приватизация зданий, строений и сооружений осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых этим имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Пунктом 7 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 в„– 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что отчуждение зданий, строений, сооружений осуществляется одновременно с отчуждением покупателю такого имущества земельного участка, занимаемого этим имуществом и необходимого для его использования.
В соответствии с пунктом 7 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 в„– 137-ФЗ со дня введения в действие Земельного кодекса РФ приватизация зданий, строений, сооружений без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте.
Статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных законом.
Согласно п. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся в нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается (п. 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 в„– 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").
Сделка по приобретению объекта недвижимости без земельного участка является ничтожной, что соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 23.03.2010 в„– 14831/09 и Постановлении от 03.04.2012 г. в„– 14556/11.
По смыслу пункта 4 статьи 421 и статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия, на которых суд обязывает заключить договор, не могут противоречить законодательству, действующему на момент рассмотрения спора.
В данном случае договор купли-продажи предусматривает передачу в собственность истцу только здания.
Ошибочное толкование и применение закона повлекло принятие неправильных судебных актов. Судами не учтен предмет заявленных исковых требований, при принятии решения по которому суду следует определить условия договора в соответствии с законом.
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции считает, что судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в тот же суд первой инстанции.
При новом рассмотрении суду следует устранить отмеченные недостатки, выяснить фактическую волю истца в отношении земельного участка, предложить истцу уточнить заявленные исковые требования и разрешить спор в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда города Москвы от 13 августа 2015 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 17 ноября 2015 года по делу в„– А40-540/2015 отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд первой инстанции.

Председательствующий судья
Н.Д.ДЕНИСОВА

Судьи
З.А.АТАЛИКОВА
С.В.НЕЧАЕВ


------------------------------------------------------------------