АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 мая 2016 г. по делу в„– А41-57447/15

Резолютивная часть постановления объявлена 11 мая 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 13 мая 2016 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Кобылянского В.В.,
судей Крекотнева С.Н., Петровой В.В.,
при участии в заседании:
от истца: Администрации Мытищинского муниципального района Московской области - Тюпина Е.В. по дов. от 01.02.2016,
от ответчика: общества с ограниченной ответственностью "Компания ФинПром" - Александров В.В. по дов. от 23.03.2016,
рассмотрев 11 мая 2016 года в судебном заседании кассационную жалобу ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Компания ФинПром"
на решение от 12 октября 2015 года
Арбитражного суда Московской области,
принятое судьей Кузьминой О.А.,
и постановление от 28 января 2016 года
Десятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Епифанцевой С.Ю., Быковым В.П., Закутской С.А.,
по иску Администрации Мытищинского муниципального района Московской области
к обществу с ограниченной ответственностью "Компания ФинПром"
о взыскании задолженности по арендным платежам по договору аренды земельного участка и пени, начисленные за несвоевременное внесение арендных платежей,

установил:

Администрация Мытищинского муниципального района Московской области (далее - истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Московской области к обществу с ограниченной ответственностью "Компания ФинПром" (далее - ответчик, ООО "Компания ФинПром") с иском, с учетом принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнений заявленных требований, о взыскании 31 782 523,48 руб., составляющих задолженность по арендным платежам по договору аренды земельного участка от 10.07.2006 в„– 5261 за период с 1 квартала 2012 года по 1 квартал 2015 года в размере 27 475 756,23 руб. и пени в размере 4 306 767,25 руб.
Решением Арбитражного суда Московской области от 12 октября 2015, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 28 января 2016 года, исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с принятыми судебными актами, ООО "Компания ФинПром" обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые решение и постановление отменить и, не направляя дело на новое рассмотрение, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, указывая на неправильное применение и нарушение судами норм права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.
В обоснование приведенных в кассационной жалобе доводов ответчик указывает, что судами не учтено, что для изменения размера арендной платы недостаточно принятия соответствующих нормативных документов органом государственной и/или муниципальной власти: необходимо волеизъявление арендодателя на такое увеличение арендной платы; на основании пункта 2.2. договора аренды истец, как арендодатель, должен был направить ответчику требование (уведомление) об увеличении арендной платы, т.е. четко и недвусмысленно выразить свою волю на увеличение размера арендной платы; доказательств направления истцом ответчику писем или иных уведомлений об увеличении размера арендной платы, а также доказательств того, что ответчик заключал дополнительные соглашения с истцом об увеличении арендной платы, в материалах дела не имеется.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика поддержал доводы и требования кассационной жалобы, представитель истца возражала против доводов кассационной жалобы, ссылаясь на законность и обоснованность обжалуемых судебных актов.
Обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, заслушав объяснения представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в обжалуемых судебных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, судебная коллегия приходит к выводу, что принятые по делу решение и постановление подлежат отмене с передачей дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции в связи со следующим.
Как усматривается из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, 10.07.2006 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор в„– 5261 аренды земельного участка, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером 50:12:0080511:22 площадью 19168 кв. м, расположенный по адресу: Мытищинский район, п. Нагорное, для размещения многофункционального торгового комплекса. Срок действия договора (на 49 лет). Договор прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке.
В пункте 2.2 договора установлен годовой размер арендной платы и указано, что арендная плата может изменяться по требованию арендодателя, но не чаще чем 1 раз в год.
Арендатор обязался вносить арендную плату равными долями до 5-го числа каждого первого текущего месяца (пункт 2.4 договора).
В пункте 4.2 договора стороны согласовали, что при несоблюдении арендатором порядка, условий и сроков внесения арендной платы арендатор уплачивает пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования от суммы недоимки за каждый день просрочки.
Ссылаясь на то обстоятельство, что обязательства по своевременному внесению платежей не были исполнены арендатором надлежащим образом, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно представленному истцом расчету, размер задолженности по арендным платежам за период с 1 квартала 2012 года по 1 квартал 2015 года составил 27 475 756,23 руб., исходя из нормативно установленного базового размера арендной платы для п. Нагорное Мытищинского района Московской области на 2013 год - 51, 74 руб. за кв. м, на 2014 год - 56, 91 руб. за кв. м, на 2015 год - 59, 82 руб.,
На основании пункта 4.2 договора истец начислил ответчику неустойку за период с 06.01.2012 по 03.03.2015 года в размере 4 306 767,25 руб.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из недоказанности ответчиком надлежащего исполнения договорных обязательств, доказательств уплаты задолженности в заявленном истцом размере, расчет которой судом проверен и признан верным, факта просрочки исполнения обязательств, обоснованности начисления неустойки, расчет которой признан судом соответствующим условиям договора.
Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции.
Между тем, судами не учтено следующее.
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, действовавшим до 01.03.2015, за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
В соответствии со статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Таким образом, размеры арендной платы за пользование земельным участком, находящимся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, являются регулируемыми ценами, их изменение допускается в случаях и на условиях, предусмотренных законом либо в установленном законом порядке.
Как разъяснено в пункте 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", учитывая, что в случаях, когда согласно условиям договора размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в результате принятия уполномоченными органами нормативных актов, изменение размера арендной платы вследствие принятия соответствующими органами нормативных актов не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
Таким образом, изменение регулируемой арендной платы публичными органами (или элементов формулы) изменяет арендную плату за пользование земельными участками.
Следовательно, по общему правилу, арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период уполномоченным органом, без дополнительного изменения договора аренды.
Судами установлено, что в пункте 2.2 договора установлен годовой размер арендной платы и указано, что арендная плата может изменяться по требованию арендодателя, но не чаще чем 1 раз в год.
При этом иные условия заключенного сторонами договора в соответствии с положениями статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судами не исследовались, судами не установлено, были ли согласованы сторонами возможность и порядок увеличения размера арендной платы при изменении базовых ставок арендной платы на основании нормативных актов уполномоченных органов, является ли изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов изменением условий договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, требующим дополнительного соглашения сторон, или же представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора об изменении базовых ставок арендной платы, предусмотрена ли условиями договора возможность одностороннего изменения арендодателем размера арендной платы в связи с изменением базовых ставок арендной платы без направления в адрес арендатора соответствующего уведомления.
Таким образом, судами не установлено, правомерно ли истец в одностороннем порядке увеличил размер арендной платы по договору за спорный период, не привело ли это к ущемлению прав арендатора, требовалось ли по условиям договора аренды направление арендатору уведомления об изменении размера арендной платы, было ли направлено ответчику соответствующее уведомление, с какого момента у арендатора возникла обязанность уплачивать размер арендной платы в связи с изменением базовых ставок арендной платы за спорный период на основании нормативных актов уполномоченных органов.
Судами также не исследовались обстоятельства, каким образом на протяжении всего времени арендных правоотношений, начиная с момента заключения договора аренды в 2006 году и до спорного периода, складывалась практика применения сторонами условий договора в части арендных платежей, как изменялся порядок расчета арендной платы: по обоюдному согласию путем заключения дополнительных соглашений или односторонне арендодателем (посредством уведомлений).
Учитывая изложенное, выводы судов о правомерности предъявленных истцом требований нельзя признать обоснованными.
При указанных обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к выводу, что судами не установлены все обстоятельства дела, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора и необходимые для принятия законного и обоснованного судебного акта, нарушены нормы материального и процессуального права, в связи с чем, обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции силу пункта 3 части 1 статьи 287, части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.
При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, определить предмет доказывания по делу, а также установить бремя и определить средства доказывания фактических обстоятельств каждой из сторон по делу, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания, в том числе, каким образом стороны согласовали порядок расчета арендной платы и его изменение, требовало ли изменение базовых ставок арендной платы на основании нормативных актов уполномоченных органов заключения дополнительного соглашения к договору аренды, было ли заключено сторонами такое дополнительное соглашение, была ли предусмотрена условиями договора возможность одностороннего изменения арендодателем размера арендной платы в связи с изменением базовых ставок арендной платы без направления в адрес арендатора соответствующего уведомления, в том случае, если направление соответствующего уведомления требовалось, было ли оно направлено в адрес ответчика, с какого момента у ответчика как арендатора возникла обязанность уплачивать размер арендной платы в связи с изменением базовых ставок арендной платы за спорный период на основании нормативных актов уполномоченных органов, имеется ли у арендатора задолженность по арендной плате за спорный период, и обоснованность/необоснованность в связи с этим предъявленных требований.
Руководствуясь статьями 176, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

Решение Арбитражного суда Московской области от 12 октября 2015 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 28 января 2016 года по делу в„– А41-57447/15 отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

Председательствующий судья
В.В.КОБЫЛЯНСКИЙ

Судьи
С.Н.КРЕКОТНЕВ
В.В.ПЕТРОВА


------------------------------------------------------------------