АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 мая 2016 г. по делу в„– А40-7002/15

Резолютивная часть постановления объявлена 04 мая 2016 года
Постановление в полном объеме изготовлено 12 мая 2016 года
Арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего судьи - Мысака Н.Я.,
судей: Комаровой О.И., Петровой Е.А.,
при участии в заседании:
от истца- Баранова О.И. доверенность от 25.05.2015 г.
от ответчика - Бускин А.А. доверенность от 07.12.2015 г. в„– 33-Д-701/15
рассмотрев 04 мая 2016 года в судебном заседании кассационную жалобу
Общества с ограниченной ответственностью Совместное предприятие "КЛАСТЕР"
и кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы
на решение от 18 ноября 2015 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Филиной Е.Ю.,
постановление от 16 февраля 2016 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Барановской Е.Н., Панкратовой Н.И., Веклич Б.С.,
по иску Общества с ограниченной ответственностью Совместное
предприятие "КЛАСТЕР"
к Департаменту городского имущества города Москвы
об урегулировании разногласий возникших при заключении договора купли-
продажи

установил:

Общество с ограниченной ответственностью Совместное предприятие "КЛАСТЕР" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - департамент, ответчик) с требованиями об урегулировании разногласий путем принятия пунктов 3.1, 3.4 договора купли-продажи нежилого помещения площадью 209,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Подкопаевский пер., 8/13/5 (подвал, пом. I, ком. 1, 2, 2а, 2б, 3 - 7, 10 - 13, 13а, 14, 15), в редакции истца (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В обоснование исковых требований истец ссылался на предоставленное Федеральным законом от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон в„– 159-ФЗ) субъектам малого и среднего предпринимательства преимущественное право на приобретение арендуемых помещений по цене, равной его рыночной стоимости, и на неправомерное завышение ответчиком выкупной цены спорного объекта.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 18 ноября 2015 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 16 февраля 2016 года, заявленные требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Департамент городского имущества города Москвы обратился с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить и отказать в удовлетворении исковых требований.
Заявитель жалобы считает судебные акты незаконными и необоснованными, как принятые с неправильным применением норм материального и процессуального права.
В обоснование кассационной жалобы Департамент ссылается на то, что только собственник отчуждаемого имущества устанавливает выкупную цену этого объекта, которая согласно подготовленному по заказу Департамента отчету составляет 32 835 000 руб., поэтому суд первой инстанции, с учетом наличия в материалах дела противоречивых экспертных заключений, представленных как истцом, так и ответчиком, неправомерно удовлетворил требования истца о выкупе помещений по цене, установленной по итогам проведения повторной судебной экспертизы.
Также Департамент не согласен с самим экспертным заключением, представленным по результатам проведенной повторной судебной экспертизы; по мнению Департамента, именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности; ссылается на необоснованное отклонение судом первой инстанции ходатайства о назначении повторной экспертизы.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ООО Совместное предприятие "КЛАСТЕР" обратилось с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление изменить в части редакции пунктов 3.2, 3.4 договора.
Общество указывает на то, что судом первой инстанции необоснованно отклонено ходатайство об уточнении исковых требований в части изложения редакции пункта 3.2 договора в части срока предоставляемой рассрочки на приобретение выкупаемого имущества, поскольку 30.06.2015 вступил в законную силу ФЗ в„– 158-ФЗ от 29.06.2015 "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", и были внесены изменения в статью 5 ФЗ в„– 159-ФЗ, согласно которым оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных и ежеквартальных выплат в равных долях, а срок рассрочки оплаты приобретаемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет.
Пункт 3.1 договора в редакции просительной части кассационной жалобы повторяет содержание данного пункта, урегулированного судами первой и апелляционной инстанций.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель Департамента поддержал доводы кассационной жалобы.
Представитель общества возражала против удовлетворения кассационной жалобы, представила отзыв на кассационную жалобу, который приобщен к материалам дела в судебном заседании суда кассационной инстанции; поддержала доводы своей кассационной жалобы, просила решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции изменить.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, выслушав лиц, участвовавших в судебном заседании, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, кассационная инстанция приходит к выводу, что принятые по делу решение и постановление подлежат отмене с передачей дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции в связи со следующим.
Судами установлено, что ООО Совместное предприятие "КЛАСТЕР" является в силу закона субъектом малого предпринимательства, имеющим преимущественное право на приобретение арендуемого имущества в собственность с учетом критериев, определенных в статье 3 Федерального закона в„– 159-ФЗ а именно: является субъектом малого предпринимательства; отсутствует задолженность по арендной плате; площадь помещения составляет 209,3 кв. м; выкупаемый объект является обособленным объектом; поставлен на кадастровый учет; находится во владении истца на основании договора аренды с 2004 года, указанные правоотношения также урегулированы Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества".
03.10.2014 г. ООО Совместное предприятие "КЛАСТЕР" обратилось в Департамент с заявлением о выкупе арендуемых помещений в соответствии с Федеральным законом в„– 159-ФЗ, по результатам рассмотрения которого Департамент согласился заключить договор купли-продажи арендуемого объекта с истцом по цене 32 835 000 руб. (письмо исх. в„– 33-5-28305/14-(1)-0 от 08.12.2014 г.).
В обоснование завышения выкупной цены спорного объекта ООО Совместное предприятие "КЛАСТЕР" представило свой отчет об оценке рыночной стоимости, согласно которому стоимость спорного объекта составляла 12 215 000 руб. (письмо вх. в„– 33-5-28305/14-(2)-0 от 18.12.2014 г.).
В установленный частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации срок ответчиком не извещен истец о принятии условий договора в редакции истца, а также не отклонен предложенный протокол разногласий.
Поскольку Департаментом и обществом при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества не было достигнуто соглашение о цене выкупаемого объекта, то ООО Совместное предприятие "КЛАСТЕР" обратилось в суд с настоящими исковыми требованиями.
Суды, удовлетворяя требования общества, исходили из следующего.
В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом, или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.
Федеральным законом в„– 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.
Согласно статье 3 Федерального закона в„– 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В соответствии со статьей 12 Закона в„– 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.
Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 в„– 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Поскольку в материалы дела Департамент и ООО Совместное предприятие "КЛАСТЕР" представили отчеты, в которых величина рыночной стоимости выкупаемого помещения отличалась существенным образом, судом первой инстанции была назначена судебная экспертиза по оценке рыночной стоимости спорного объекта, результаты которой были исследованы и оценены судами по правилам статей 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суды пришли к выводам о том, что заключение эксперта соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, поэтому договор купли-продажи надлежит заключить по цене 15 661 017 руб., определенной в названном заключении по итогам проведения судебной экспертизы.
В обжалуемых судебных актах судами приведены подробные мотивы, по которым суды отклонили доводы Департамента, полностью аналогичные доводам его кассационной жалобы.
Судебная коллегия суда кассационной инстанции также учитывает, что экспертами Ушаковой М.С. и Зовутиной Е.С. были даны в судебном заседании дополнительные пояснения по итогам проведенной экспертизы.
Между тем судами при вынесении судебных актов не было учтено следующее.
В соответствии с частью 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Согласно части 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно части 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.
Учитывая, что сторонами вопрос оценки выкупаемого объекта не был согласован, а предоставлен на разрешение суда, договор следует считать заключенным с момента вступления в законную силу решения суда об урегулировании разногласий по договору.
Подписывая договор купли-продажи нежилого помещения с учетом протокола разногласий 18.12.2014 г., истец согласился со следующей редакцией пункта 3.2 договора: "Оплата по договору осуществляется в рассрочку в течение трех лет со дня его заключения".
Поскольку Департаментом и обществом при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества не было достигнуто соглашение о цене выкупаемого объекта (существенного условия договора), общество 21.01.2015 обратилось с требованием в суд об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения.
При этом на момент обращения общества с офертой к Департаменту действовала редакция части 1 статьи 5 Федерального закона от 22 июля 2008 года в„– 159-ФЗ, согласно которой срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее трех лет.
В последующем в указанный Федеральный закон были внесены изменения и в соответствии с положениями части 1 статьи 5 Федерального закона от 22 июля 2008 года в„– 159-ФЗ в редакции Федерального закона от 29 июня 2015 года в„– 158-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" срок рассрочки оплаты по договору стал составлять пять лет.
В соответствии с частью 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Поскольку фактически договор сторонами заключен не был, так как не были согласованы все существенные условия, установленные законодательством, в том числе о цене выкупаемого имущества, то истец обоснованно обратился в суд первой инстанции с ходатайством об уточнении исковых требований в части предоставления рассрочки оплаты на срок пять лет, то есть предложил согласовать условия договора с редакцией Федерального закона, действующей на момент урегулирования судом разногласий.
Судом первой инстанции отклонено ходатайство истца об уточнении исковых требований в части пункта 3.2 договора, поскольку, по мнению суда первой инстанции, в указанной части истец, по существу, заявил новое дополнительное требование, при этом разногласия в части п. 3.2 договора истцом не заявлялись и в протоколе разногласий таковые отсутствуют. С указанной позицией также согласился суд апелляционной инстанции.
Суд кассационной инстанции считает мотивы отклонения ходатайства истца ошибочными, так как фактические обстоятельства при заявлении такого ходатайства не изменялись.
Условие пункта 3.2 договора купли-продажи содержит в себе норму федерального закона, предоставляющего субъекту среднего и малого предпринимательства право рассрочки.
Учитывая, что до урегулирования судом разногласий договор купли-продажи считается незаключенным, в данном случае истец мог воспользоваться положением закона, предусматривающим рассрочку в течение пяти лет.
Отклонение такого ходатайства истца об уточнении исковых требований фактически лишает его права, предоставленного законодателем на рассрочку в течение пяти лет, а не трех лет.
Редакция пункта 3.2 договора влияет на редакцию пункта 3.4, так как период рассрочки определяет размер ежемесячных платежей.
В Определении Конституционного Суда от 08 февраля 2011 года в„– 131-О-О разъяснено, что положения частей 1, 2 статьи 5 Федерального закона от 22 июля 2008 года в„– 159-ФЗ направлены на создание субъектам малого или среднего предпринимательства максимально широких правовых возможностей при согласовании условий договора купли-продажи и, следовательно, сами по себе не могут рассматриваться как нарушающие конституционные права.
При указанных обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к выводу, что судами при принятии обжалуемых судебных актов были неправильно применены нормы процессуального права, в связи с чем, обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции силу пункта 3 части 1 статьи 287, части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене с направлением дела в арбитражный суд первой инстанции, поскольку в полномочия суда кассационной инстанции не входит рассмотрение ходатайств об уточнении исковых требований.
При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания, устранить допущенные нарушения норм процессуального права, и разрешить преддоговорный спор об урегулировании возникших между сторонами разногласий по условиям договора.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 18 ноября 2015 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 16 февраля 2016 года по делу в„– А40-7002/15 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Председательствующий судья
Н.Я.МЫСАК

Судьи
О.И.КОМАРОВА
Е.А.ПЕТРОВА


------------------------------------------------------------------