АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 марта 2016 г. по делу в„– А41-50892/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 17 марта 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 24 марта 2016 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Русаковой О.И.,
судей Калининой Н.С., Шишовой О.А.
при участии в заседании:
от заявителя Администрации Ногинского муниципального района Московской области - Дворецкова Л.А., доверенность от 15.04.2015,
от заинтересованного лица Управления Росреестра по Московской области - представитель не явился, извещен,
от ООО "Богородская-Глуховская мануфактура" - представитель не явился, извещен
рассмотрев 17 марта 2016 года в судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области
на постановление от 23 декабря 2015 года
Десятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Виткаловой Е.Н., Диаковской Н.В., Шевченко Е.Е.,
по заявлению Администрации Ногинского муниципального района Московской области
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области
об оспаривании отказа в государственной регистрации права,
третье лицо - ООО "Богородская-Глуховская мануфактура".

установил:

Администрация Ногинского муниципального района Московской области (далее - Администрация Ногинского района, Администрация, заявитель) обратилась в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее - Управление Росреестра по Московской области, заинтересованное лицо) с заявлением о признании незаконным отказа Управления Росреестра по Московской области, оформленного письмом от 05.05.2015 в„– 50/016/002/2015-6038, в государственной регистрации прекращения договора аренды в„– 85-2005 от 01.12.2005 земельного участка, кадастровый номер 50:16:0301012:0032, площадью 3229 кв. метров, расположенного по адресу: Московская область, г. Ногинск, ул. Советской Конституции, между домами 15 - 17; обязании внести в ЕГРП запись о прекращении договора аренды в„– 85-2005 от 01.12.2005 земельного участка, кадастровый номер 50:16:0301012:0032, площадью 3229 кв. метров, расположенного по адресу: Московская область, г. Ногинск, ул. Советской Конституции, между домами 15 - 17.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО "Богородская-Глуховская мануфактура".
Решением Арбитражного суда Московской области от 15.10.2015 в удовлетворении заявленных Администрацией требований отказано.
Постановлением от 23.12.2015 Десятого арбитражного апелляционного суда решение суда первой инстанции отменено, требования удовлетворены. Апелляционный суд признал незаконным отказ Управления Росреестра по Московской области от 05.05.2015 в„– 50/016/002/2015-6038 в государственной регистрации прекращения договора аренды в„– 85-2005 от 01.12.2005 земельного участка, кадастровый номер 50:16:0301012:0032, площадью 3229 кв. метров, расположенного по адресу: Московская область, г. Ногинск, ул. Советской Конституции, между домами 15 - 17. Названным постановлением апелляционный суд обязал Управление Росреестра по Московской области внести в ЕГРП запись о прекращении договора аренды в„– 85-2005 от 01.12.2005 земельного участка, кадастровый номер 50:16:0301012:0032, площадью 3229 кв. метров, расположенного по адресу: Московская область, г. Ногинск, ул. Советской Конституции, между домами 15 - 17.
Не согласившись с постановлением суда, Управление Росреестра по Московской области обратилось с кассационной жалобой, в которой просит постановление суда отменить, оставив в силе решение суда первой инстанции, как законное и обоснованное. Заявитель кассационной жалобы находит выводы суда, изложенные в обжалованном им постановлении, несоответствующими требованиям закона и фактическим обстоятельствам дела.
В судебном заседании кассационного суда представитель Администрации возражал против доводов кассационной жалобы по мотивам, изложенным в постановлении суда от 23.12.2015.
Управление Росреестра по Московской области и ООО "Богородская-Глуховская мануфактура", извещенные в установленном законом порядке о месте и времени судебного разбирательства по кассационной жалобе, явку своих представителей в суд не обеспечили.
Судом приняты все меры к надлежащему извещению лиц, участвующих в деле, с направлением по имеющимся в деле адресам судебных извещений. Информация о судебном заседании своевременно размещена судом кассационной инстанции в картотеке арбитражных дел на сайте http://kad.arbitr.ru в сети Интернет согласно отчету о публикации судебного акта.
Неявка лиц, участвующих в деле, в судебное заседание при надлежащем их извещении не препятствует в силу ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрению дела в настоящем судебном заседании.
Арбитражный суд кассационной инстанции, выслушав представителя Администрации, обсудив доводы кассационной жалобы и возражения на нее, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, соответствие выводов судов установленным по делу обстоятельствам, а также имеющимся в материалах дела доказательствам, не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы в связи со следующим.
Как следует из материалов дела и установлено судами, 11 декабря 2005 года на основании постановления Администрации Ногинского муниципального района Московской области от 27.07.2005 в„– 1713 ООО "Богородская-Глуховская мануфактура" по договору в„– 85-2005 был предоставлен сроком на три года (с 01.12.2005 по 30.11.2008) в аренду земельный участок, кадастровый номер 50:16:0301012:0032, площадью 3229 кв. метров, по адресу: Ногинский район, ул. Советской Конституции, между домами 15 - 17, для использования под строительство жилого дома.
Дополнительными соглашениями к договору от 22.09.2008 и от 16.11.2010 сроки аренды продлевались до 30.11.2010, а затем до 30 ноября 2012 года, соответственно.
По истечении указанного срока арендатор не возвратил арендодателю спорный земельный участок, возражений против продолжения арендных отношений не представил, в связи с чем суд обоснованно посчитал договор аренды земельного участка продленными сторонами на неопределенный срок.
Уведомлением от 04.12.2014, направленным в адрес ООО "Богородская - Глуховская мануфактура" и полученным арендатором 10.12.2014, Администрация со ссылкой на положения ст. ст. 621 и 610 ГК РФ информировала общество о прекращении договора аренды по истечении трех месяцев с момента получения обществом данного уведомления в связи с неоднократными нарушениями сроков оплаты арендных платежей.
Факт получения ООО "Богородская - Глуховская мануфактура" названного уведомления о прекращении договора в порядке статей 621, 610 ГК РФ документально подтвержден и не оспаривается сторонами.
По истечении трехмесячного срока, предусмотренного частью 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, 18 марта 2015 Администрация Ногинского района обратилась в Управление Росреестра по Московской области с заявлением о государственной регистрации прекращения аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:16:0301012:0032 и внесении в ЕГРП записи о его прекращении, указав на прекращение действия договора аренды земельного участка в„– 85-2005 от 11.12.2005 в силу закона с 31 декабря 2014 года.
Решением от 05.05.2015 в„– 50/016/002/2015-6038 Управление Росреестра по Московской области отказало Администрации в госрегистрации прекращения аренды названного земельного участка, в обоснование отказа указав на наличие записей о государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома на спорном земельном участке.
Отказ Управления Росреестра по Московской области оспорен Администрацией в арбитражный суд.
В обоснование требований Администрация указала, что наличие прав залога у участников долевого строительства в отношении земельного участка не влияет на расторжение договора аренды участка в связи с неисполнением арендатором обязанности по внесению арендных платежей и истечением срока договора аренды.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оспариваемый ненормативный правовой акт соответствует закону и не нарушает права и законные интересы заявителя.
Апелляционный суд не согласился с выводами суда первой инстанции. При этом исходил из следующего.
В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ юридические лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными действий (бездействия) уполномоченных органов, если полагают, что оспариваемые действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности. Исходя из положений вышеуказанной статьи, основанием для принятия решения суда о признании незаконным действия (бездействия) уполномоченных органов является одновременное несоответствие этого действия (бездействия) закону или иному правовому акту, а также нарушение оспариваемым действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя, обратившегося в суд с соответствующими требованиями.
Согласно пункту 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании решений и действий (бездействия) уполномоченных органов, арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Ссылаясь на ст. ст. 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 21 июля 1997 года в„– 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон в„– 122-ФЗ), суд указал на то, что государственной регистрации подлежат как право аренды, так и прекращение указанного права у арендатора.
Согласно абзацу первому части 1 статьи 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года в„– 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ.
В соответствии со статьей 16 Федерального закона в„– 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. В случаях, предусмотренных федеральным законом, государственная регистрация прав проводится на основании заявления органа государственной власти, органа местного самоуправления или организации.
В соответствии с пунктом 2 статьи 16 Федерального закона в„– 122-ФЗ к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
Пунктом 1 статьи 17 Федерального закона в„– 122-ФЗ установлено, что основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
В силу статьи 18 Федерального закона в„– 122-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, предусмотренным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.
Согласно абзацу 10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Пунктом 2 статьи 621 ГК РФ предусмотрено, что в случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон договора аренды вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Суд, установил, что договор аренды земельного участка возобновлен сторонами на неопределенный срок, поскольку по истечении установленного договором аренды срока арендатор продолжил пользоваться земельным участком, не возвратил его арендодателю, возражений против продолжения арендных отношений не представил.
В связи с неоднократными нарушениями сроков оплаты арендных платежей, Администрация уведомлением, полученным обществом 10.12.2014, отказалась от исполнения договора, что является в силу вышеназванных норм Гражданского кодекса РФ достаточным основанием считать спорный договор расторгнутым.
Апелляционный суд, ссылаясь на правовую позицию Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (Постановление Президиума ВАС РФ от 31 мая 2011 года в„– 16092/10), Конституционного суда Российской Федерации (Определение от 14 июля 2011 года в„– 980-О-О), обоснованно исходил из того, что норма пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации о праве любой из сторон отказаться от договора является гарантией прав сторон договора аренды в случае его заключения на неопределенный срок. Уведомление о прекращении договора аренды, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок, является безусловным основанием для прекращения арендных правоотношений и освобождения арендованного имущества. Арендные отношения по договору, заключенному на неопределенный срок, прекращаются по истечении трех месяцев с момента получения одной из сторон уведомления об отказе в данном случае от договора аренды земельного участка, если иное не установлено в договоре.
Установив, что договор аренды в„– 85-2005 от 01.12.2005 спорного земельного участка на момент обращения Администрации с заявлением в Управление Росреестра по Московской области расторгнут в одностороннем порядке, пришел к выводу об отсутствии каких-либо препятствий для государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) аренды земельного участка.
Апелляционный суд обоснованно отклонил ссылку Управления Росреестра по Московской области на абзац 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона в„– 122-ФЗ, в связи с наличием противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами, поскольку Управление Росреестра по Московской области исходило из того, что в ЕГРП имеются сведения о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного на указанном земельном участке.
Как правильно указала судебная коллегия, в рассматриваемых правоотношениях вопрос о наличии регистрационной записи в ЕГРП о государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве и ипотеки права аренды земельного участка не имеет правового значения и не может служить препятствием в государственной регистрации прекращения договора аренды земельного участка.
Само по себе наличие права залога у участников долевого строительства в отношении спорного земельного участка не влияет на правомерность расторжения договора аренды этого земельного участка в связи с невнесением арендатором арендной платы.
Данный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в Определении Верховного суда Российской Федерации от 28 марта 2014 года в„– ВАС-3068/14 по делу Арбитражного суда Московской области в„– А41-4397/11.Кроме того, суд сослался на пункт ст. 13 Федерального закона в„– 214-ФЗ, согласно которому к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании данного Закона, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16 июля 1998 года в„– 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", с учетом особенностей, установленных этим Законом.
В соответствии с частью 8.1 статьи 13 Федерального закона в„– 214-ФЗ залог права аренды земельного участка прекращается с момента передачи в установленном законом порядке всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме, построенном на данном земельном участке.
В силу пункта 4 статьи 29 Федерального закона в„– 122-ФЗ регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке.
Пунктом 1.1 статьи 25 Федерального закона в„– 102-ФЗ установлен порядок погашения регистрационной записи об ипотеке, возникшей в силу Закона об участии в долевом строительстве, в соответствии с которым регистрационная запись погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на основании заявления застройщика и предъявления им всех перечисленных в этой норме документов, подтверждающих окончание строительства и передачу квартир по заключенным договорам.
Учитывая, что Федеральный закон в„– 214-ФЗ и Федеральный закон в„– 102-ФЗ хоть и предусматривают указанные основания для прекращения залога права аренды, применимые в случаях завершения строительства, однако не содержат положений об основаниях прекращения залога тогда, когда застройщик не способен исполнить принятые на себя обязательства по договорам долевого участия. В этом случае, как правильно указал апелляционный суд, следует руководствоваться положениями Гражданского кодекса и другими законами, регулирующими спорные правоотношения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 336 Гражданского кодекса Российской Федерации предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.
Согласно пункта 3 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.
Согласно части 1 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года в„– 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон в„– 214-ФЗ) настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
В силу части 1 статьи 13 Федерального закона в„– 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
На основании части 1 статьи 12.1 Федерального закона в„– 214-ФЗ залогом в порядке, установленном статей 13 - 15 данного Закона, должно обеспечиваться исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Конституционным Судом Российской Федерации в Определении от 14 января 2014 года в„– 2-О указано, что правовое регулирование, установленное статьей 13 Федерального закона в„– 214-ФЗ, позволяет обеспечивать исполнение обязательств застройщика перед участником долевого строительства непосредственно за счет имущества, которое является предметом договора участия в долевом строительстве, заключенного с этим лицом, и направлено на соблюдение баланса интересов всех участников долевого строительства. При этом залогом обеспечивается не только обязательство застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, но и исполнение обязательства застройщика по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных данным Федеральным законом и (или) договором.
Таким образом, залог права аренды возникает в силу положений Закона об участии в долевом строительстве, и его обеспечительная функция направлена на достижение надлежащего исполнения застройщиком в период строительства принятых на себя обязательств по возведению многоквартирного жилого дома и передаче объектов лицам, заключившим с ним договоры, а также по исполнению предусмотренных этим Законом обязанностей, направленных на оплату денежных средств в случае нарушения сроков строительства (статья 6), при нарушении условий о качестве (статья 7), при расторжении договора (статья 9) и т.д.
С учетом вышеизложенного, право аренды земельного участка в силу закона считается находящимся в залоге у участников долевого строительства, независимо от того, какой именно застройщик является арендатором названного земельного участка и на основании какого договора аренды.
Кроме того, как установил суд со ссылкой на вступившие в законную силу решения Арбитражного суда г. Москвы по делам в„– А41-13720/13, А41-38831/14, которым с общества в пользу Администрации взыскана задолженность по арендной плате, прекращение права аренды рассматриваемого земельного участка обусловлено расторжением договора аренды ввиду истечения срока договора и невыполнением обществом своих договорных обязательств перед Администрацией Ногинского муниципального района.
В соответствии с частью 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции находит правильным вывод апелляционного суда о том, что оспариваемый отказ Управления Росреестра по Московской области от 05.05.2015 в„– 50/016/002/2015-6038 в регистрации расторжения спорного договора аренды земельного участка и прекращения права аренды противоречит требованиям закона и нарушает права и законные интересы Администрации.
В кассационной жалобе не приведено доводов и доказательств, опровергающих установленные судом апелляционной инстанции обстоятельства, как и не приведено мотивов, которые в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могли бы явиться основанием для отмены обжалуемого постановления апелляционного суда.
Руководствуясь ст. ст. 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

постановление от 23 декабря 2015 года Десятого арбитражного апелляционного суда по делу в„– А41-50892/2015 оставить без изменения, а кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области - без удовлетворения.

Председательствующий судья
О.И.РУСАКОВА

Судьи
Н.С.КАЛИНИНА
О.А.ШИШОВА


------------------------------------------------------------------