АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 декабря 2016 г. по делу в„– А40-151707/15

Резолютивная часть постановления объявлена 19 декабря 2016 г.
Полный текст постановления изготовлен 22 декабря 2016 г.
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Нечаева С.В.
судей Дунаевой Н.Ю., Мысака Н.Я.
при участии в заседании:
от истца: Богатырев А.Н., дов. от 05.12.2016, Строгин Н.П., дов. от 05.12.2016
от ответчика: Шинкарюк А.Ю., дов. от 07.12.2015
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы
на решение от 22 июня 2016 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Кухаренко Ю.Н.,
и постановление от 07 сентября 2016 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
вынесенное судьями Садиковой Д.Н., Расторгуевым Е.Б., Трубицыным А.И.,
по делу по иску Закрытого акционерного общества "ИТС Партнер" (Москва, ОГРН 1027739270404)
к Департаменту городского имущества города Москвы (Москва, ОГРН 1037739510423)
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора
третьи лица: ООО "АБН-Консалт", ООО "НОВЫЕ ГОРИЗОНТЫ"

установил:

ЗАО "ИТС Партнер" (истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), расположенного по адресу: г. Москва, Очаковское шоссе, д. 30, стр. 1, общей площадью 252,2 кв. м, кадастровый номер 77:07:0012008:1171 и земельного участка общей площадью 194 кв. м, расположенного по такому же адресу с кадастровым номером 77:07:0012008:3720, заключаемого между Департаментом городского имущества города Москвы и Закрытым акционерным обществом "ИТС Партнер" в следующей редакции:
Пункт 3.1. договора - "Цена Объектов составляет 18.946.235 (восемнадцать миллионов девятьсот сорок шесть тысяч двести тридцать пять) рублей в соответствии с заключением эксперта Центра независимой экспертизы собственности в„– А40-151707/15 от 4 марта 2016 года".
Пункт 3.2 договора - "Оплата по Договору осуществляется в рассрочку в течение пяти лет со дня его заключения".
Пункт 3.6. договора - "Все расчеты по Договору производятся в безналичном порядке путем перечисления Покупателем денежным средств в рублях на расчетный счет по следующим реквизитам:
За Объект 1 в размере 14.199.908 (четырнадцать миллионов сто девяносто девять тысяч девятьсот восемь) рублей. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 236 665 (двести тридцать шесть тысяч шестьсот шестьдесят пять) рублей 13 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.
Получатель Управление Федерального казначейства по г. Москве (Департамент городского имущества города Москвы) ИНН 7705031674 /КПП 770301001 Банк получателя - Отделение 1 Главного управления Центрального банка Российской Федерации по Центральному федеральному округу г. Москва. БИК 044583001/Расчетный счет 40101810800000010041 КБК - 07111402023028000410 "Доходы от реализации иного имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации, в части реализации основных средств по указанному имуществу".
За объект 2 в размере 4.746.327 (четыре миллиона семьсот сорок шесть тысяч триста двадцать семь) рублей. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 79 105 (семьдесят девять тысяч сто пять) рублей 45 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга. Получатель Управление Федерального казначейства по г. Москве (Департамент городского имущества города Москвы) ИНН 7705031674 /КПП 770301001.
Банк получателя - Отделение 1 Главного управления Центрального банка Российской Федерации по Центральному федеральному округу г. Москва.
БИК 044583001/Расчетный счет 40101810800000010041 КБК - 07111406011028000430 "Доходы от продажи земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены в границах городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга".
В платежном поручении необходимо указывать номер и дату Договора, адрес Объекта и наименование Покупателя.
Изменение реквизитов для перечисления денежных средств по Договору публикуются на информационных ресурсах Продавца.
Факт оплаты Объекта подтверждается выпиской с указанного счета о поступлении средств, в размере и сроки, указанные в настоящем договоре".
Пункт 5.2. договора - "В случае уклонения от государственной регистрации перехода права собственности и государственной регистрации залога на Объекты со стороны Покупателя или Продавца уклоняющаяся Сторона уплачивает другой Стороне штраф в размере 5% от цены Объектов" (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением Арбитражного суда города Москвы от 22 июня 2016 года исковые требования удовлетворены.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 07 сентября 2016 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Не согласившись с указанными судебными актами, ответчик подал кассационную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить, как принятые с нарушением норм материального и процессуального права, направить дело на новое рассмотрение.
В заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика поддержал доводы кассационной жалобы.
Представители истца возражали против удовлетворения кассационной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на жалобу, просили оставить в силе обжалуемые судебные акты.
Третьи лица, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд кассационной инстанции не направили, что согласно ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального права и соблюдение норм процессуального права при вынесении обжалуемых судебных актов, а также соответствие выводов судов в решении и постановлении установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы в связи со следующим.
Как установлено судом и следует из материалов дела, между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) 23.03.2004 заключен договор в„– 00-172/2004 аренды нежилого помещения г. Москва, Очаковское шоссе, д. 30, стр. 1, общей площадью 252,2 кв. м.
Истец отнесен к категории субъектов малого предпринимательства в порядке, определенном ФЗ от 24.07.2007 в„– 209-ФЗ, что подтверждается выпиской из базы данных Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.
Полагая, что в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения и земельного участка, истец 29.07.2014 обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о приобретении арендуемого имущества.
Департамент городского имущества города Москвы 22.05.2015 направил в адрес истца для согласования подписанным со стороны Департамента проект договора купли-продажи недвижимого имущества с указанием стоимости имущества - 24 542 000 руб.
Полагая, что цена спорного объекта необоснованно завышена, истец обратился в оценочную организацию для определения рыночной стоимости нежилых помещений.
Согласно отчету, выполненному ООО "Аванта", стоимость нежилого помещения составляет 12 434 000 руб.
Истец подписал предложенный ответчиком проект договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) с протоколом разногласий, касающимся пункта п. 3.1., 3.2, 3.6., 5.2 договора, в части указания цены выкупаемого помещения и направил его в адрес ответчика письмом от 23.06.2015.
Ответчик уклонился от подписания протокола разногласий, в связи с чем истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 в„– 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", согласно пункту 5 статьи 3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом. Такие особенности установлены Федеральным законом от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", вступившим в законную силу 05.08.2008.
Как правильно указано судом, истец, как участник гражданских правоотношений, и спорные нежилые помещения, как объект гражданских правоотношений, соответствуют критериям, установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ: истец является субъектом малого предпринимательства; доказательства наличия задолженности истца по арендной плате отсутствуют; площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 в„– 66 "О приватизации государственного и муниципального имущества".
В силу части 5 статьи 10 Федерального закона от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Учитывая положения Федерального закона от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства, реализующим свое преимущественное право на выкуп арендуемых ими помещений, не предоставлено право инициировать проведение оценки имущества, которое является собственностью субъекта РФ, в связи с чем, в данном случае, стоимость испрашиваемого имущества, по которой истец просит заключить договор купли-продажи, не может быть признана установленной в предусмотренном законом порядке.
В соответствии со статьей 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в„– 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.
Для установления стоимости объекта, являющегося предметом спорного договора, определением суда первой инстанции от 07.10.2015 была назначена экспертиза.
Согласно заключению эксперта Центра Независимой Экспертизы Собственности Марченковой С.В. от 20.01.2016 г., рыночная стоимость нежилых помещений общей площадью 252 кв. м, расположенных по адресу: г. Москва, Очаковское шоссе, д. 30, стр. 1 по состоянию на 29.07.2014 без учета НДС составляет 14 199 908 руб., рыночная стоимость земельного участка общей площадью 194 кв. м с кадастровым номером 77:07:0012008:3720 составляет 4 746 327 руб.
Экспертное заключение выполнено по состоянию на дату обращения истца за государственной услугой "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы" в отношении спорного объекта.
Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным; между сторонами спора при заключении такого договора возникли разногласия, вследствие чего рассмотрение судом возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
При таких обстоятельствах, учитывая выводы судебной экспертизы, суд пришел к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований.
Выводы суда основаны на результатах оценки доказательств, указание на которые содержится в обжалуемых судебных актах, при этом в силу положений части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд исходил из такой степени достаточности доказательств, которая позволяла сделать однозначный вывод относительно подлежащих установлению по делу обстоятельств.
Нарушений требований процессуального законодательства при сборе и оценке судом доказательств по делу суд кассационной инстанцией не усматривает.
Доводы кассационной жалобы основаны на иной оценке исследованных судом доказательств и установленных обстоятельств, а поэтому они не могут служить основанием для отмены обжалуемых судебных актов. Переоценка установленных судом первой или апелляционной инстанций обстоятельств и доказательств по делу находится за пределами компетенции и полномочий арбитражного суда кассационной инстанции, определенных положениями статей 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нормы процессуального права, несоблюдение которых является безусловным основанием для отмены решения и постановления в соответствии с частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не нарушены.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Москвы от 22 июня 2016 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 07 сентября 2016 года по делу в„– А40-151707/15 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья
С.В.НЕЧАЕВ

Судьи
Н.Ю.ДУНАЕВА
Н.Я.МЫСАК


------------------------------------------------------------------