АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 ноября 2016 г. по делу в„– А40-138442/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 16 ноября 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 23 ноября 2016 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего - судьи Комаровой О.И.
судей Денисовой Н.Д., Дунаевой Н.Ю.
при участии в заседании:
от истца - Пахомовой В.М. по доверенности от 27.01.2016,
от ответчика - Соболя Л.Я. по доверенности от 27.12.2015 в„– 33-Д-714/15,
рассмотрев 16 ноября 2016 года в судебном заседании кассационную жалобу
Департамента городского имущества города Москвына постановление от 16 августа 2016 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Савенковым О.В., Векличем Б.С., Сумароковой Т.Я.,
по иску ООО "Безанта"
к Департаменту городского имущества города Москвы
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Безанта" (далее ООО "Безанта", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее Департамент, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения (этаж 1, пом. IX, комн. 2 - 5, 5а, 6; пом. VI, комн. 1 - 3, 3а, 3б, 5, 7, 8; пом. VII, комн. 1 - 3, 3а, 4; пом. VIII, комн. 1, 1а, 2 - 4) общей площадью 215,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Братеевская, д. 21, корп. 1, приняв п. 3.1 договора в следующей редакции: "Цена объекта составляет 23 464 041 рубль 00 копеек. НДС в соответствии с п. 12 ч. 2 ст. 146 Налогового кодекса РФ не начисляется"; приняв п. 3.2 договора в следующей редакции "Оплата по договору осуществляется в рассрочку в течение пяти лет со дня его заключения"; приняв п. 3.4 договора в следующей редакции: "Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до __ числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 391 067 рублей 40 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга"; приняв п. 5.1 договора в следующей редакции: "За нарушение сроков оплаты, предусмотренных пунктом 3.4 договора, продавец вправе требовать с покупателя уплаты неустойки (пени) в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки" (с учетом принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнений исковых требований).
Решением Арбитражного суда города Москвы от 02 февраля 2015 года исковые требования частично удовлетворены; суд принял решение урегулировать разногласия, возникшие между Департаментом и ООО "Безанта" при заключении договора купли-продажи нежилого помещения (этаж 1, пом. IX, комн. 2 - 5, 5а, 6; пом. VI, комн. 1 - 3, 3а, 3б, 5, 7, 8; пом. VII, комн. 1 - 3, 3а, 4; пом. VIII, комн. 1, 1а, 2 - 4) общей площадью 215,3 кв. м, расположенного в здании по адресу: г. Москва, ул. Братеевская, д. 21, корп. 1, изложив в следующей редакции:
пункт 3.1 договора "Цена объекта составляет 24 444 000 (двадцать четыре миллиона четыреста сорок четыре тысячи) рублей 00 копеек в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 27.02.2015 в„– 773Г/343 "Об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества" и положительным экспертным заключением НП СРО "СВОД" от 24.03.2015 в„– 410/С-15. НДС в соответствии с п. 12 ч. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется";
пункт 3.4 договора "Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до __ числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 679 000 (шестьсот семьдесят девять тысяч) рублей 00 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга";
исключив пункт 5.1 договора.
Исковое заявление в части требования об обязании Департамента принять пункт 3.2 договора в редакции "Оплата по договору осуществляется в рассрочку в течение пяти лет со дня его заключения" оставлено без рассмотрения.
Арбитражный суд города Москвы установил, что ООО "Безанта" имеет преимущественное право на выкуп арендуемого им по договору в„– 06-01000/07 от 14.08.2007 нежилого помещения. Суд пришел к выводу, что выкупная цена указанного помещения по состоянию на 09.02.2013 (момент получения Департаментом от ООО "Безанта" заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества) составляет 24 440 000 руб. (без учета НДС).
Суд оставил исковое заявление в части требования принять пункт 3.2 договора в редакции истца без рассмотрения на основании пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку истцом в этой части не соблюден досудебный порядок урегулирования спора.
Суд счел подлежащим исключению из договора пункт 5. 1, поскольку действующее законодательство не предусматривает обязательное установление неустойки за ненадлежащее исполнение условий договора как возможной меры ответственности, стороны не достигли согласия относительно условия о размере договорной неустойки.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 18 августа 2016 года указанное решение отменено; апелляционный суд принял постановление об урегулировании разногласий, возникших между Департаментом и ООО "Безанта" при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, изложив в следующей редакции:
пункт 3.1 договора: "Цена объекта составляет 23 464 041 рубль 00 копеек. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется", пункт 3.2 договора "Оплата по договору осуществляется в рассрочку в течение пяти лет со дня его заключения", пункт 3.4 договора "Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до __ числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 391 067 рублей 40 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга".
Апелляционный суд установил, что выкупная цена указанного помещения по состоянию на 09.02.2013 составляет 23 464 041 руб. (без учета НДС). При этом суд исходил из того, что между сторонами возникли разногласия по вопросу определения рыночной стоимости помещения, в дело представлены два отчета независимых оценщиков, отличающиеся установленной в них величиной рыночной стоимости одного и того же объекта, для проверки достоверности и подлинности отчета оценщиков суд первой инстанции по ходатайству истца назначил по делу судебную экспертизу на предмет определения рыночной стоимости объекта в соответствии с положениями статей 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Требование в части оплаты имущества по договору в рассрочку в течение пяти лет со дня его заключения апелляционный суд счел подлежащим удовлетворению, поскольку в соответствии с пунктом 1 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ истец вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества с условием об оплате в рассрочку посредством ежемесячных выплат в равных долях; срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет.
Департаментом подана кассационная жалоба, согласно которой ответчик просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе.
Заявитель жалобы указывает, что апелляционный суд, удовлетворяя исковые требования и определив цену спорного нежилого помещения в 23 464 041 руб., руководствовался отчетом об оценке, подготовленным в рамках проведенной по делу судебной экспертизы, однако не учел сведения отчета ООО "АБН-Консалт" от 27.02.2015 в„– 773Г/343 об оценке, представленного Департаментом, согласно которому рыночная стоимость спорного нежилого помещения составляет 24 444 000 руб.; при этом именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности.
Заявитель жалобы считает, что суд первой инстанции правомерно оставил исковое заявление в части требования принять пункт 3.2 договора в редакции истца без рассмотрения.
Представитель ответчика в судебном заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы жалобы.
Истец возражал против удовлетворения кассационной жалобы, считая постановление Девятого арбитражного апелляционного суда законным и обоснованным. Представлен письменный отзыв на жалобу.
Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в указанных судебных актах фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция пришла к выводу, что обжалуемое постановление подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Судами установлено, что ООО "Безанта" является субъектом малого предпринимательства, что подтверждается выпиской из базы данных Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства города Москвы.
Между Департаментом (арендодатель) и ООО "Безанта" (арендатор) заключен договор на аренду нежилого помещения, находящегося в собственности города Москвы, от 14.08.2007 в„– 06-01000/07, предметом которого является нежилое помещение общей площадью 216,6 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Братеевская, д. 21, корп. 1.
Вышеуказанный договор аренды зарегистрирован в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 в„– 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке.
Названный договор аренды заключен на срок с 27.08.2007 по 26.08.2012 (пункт 2.1 договора). Дополнительным соглашением к названному договору от 14.12.2012 срок аренды продлен по 30.06.2015, внесены изменения в договор аренды в части арендуемой площади, "было 216,6 кв. м, стало 215,3 кв. м".
На основании пункта 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" истец 09.02.2015 обратился в Департамент с письменным заявлением о выкупе арендуемого нежилого помещения с рассрочкой по оплате, на которое получил ответ с проектом договора купли-продажи арендуемого имущества по цене 24 444 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта нежилого фонда, выполненным ООО "АБН Консалт" по заказу ответчика.
Полагая, что цена спорного объекта завышена, истец обратился в оценочную организацию ООО "Бизнес-оценка" для определения рыночной стоимости нежилого помещения и получил отчет об оценке от 12.05.2015 в„– 2015-12-05-08, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения составляет 18 195 500 руб. без учетом НДС.
Истец подписал договор купли-продажи недвижимости с протоколом разногласий в отношении пункта 3.1 договора, указав цену объекта 18 195 500 руб., пункта 3.4 договора в части порядка оплаты выкупаемого помещения, пункта 5.1 договора в части определения ответственности за нарушение сроков оплаты.
Ответчик отклонил протокол разногласий к договору купли-продажи.
Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия в части стоимости выкупаемого имущества, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, ООО "Безанта" обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.
В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (в редакции, действовавшей на момент реализации истцом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Ответчик не оспаривает, что ООО "Безанта" соответствует требованиям, установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ, и имеет преимущественное право на выкуп арендуемого им имущества.
Оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
В деле имеется отчет ООО "Бизнес-оценка" от 12.05.2015 в„– 2015-12-05-08 об оценке рыночной стоимости спорного нежилого помещения, выполненный по заказу истца, согласно которому величина рыночной стоимости объекта оценки составляет 18 195 500 руб. без учета НДС.
Как указывает Департамент, в соответствии с отчетом об оценке, выполненным по его заказу уполномоченной организацией ООО "АБН Консалт", рыночная стоимость выкупаемого имущества составляет 24 444 000 руб. (без учета НДС). Департаментом получено положительное экспертное заключение НП СРО "СВОД" от 24.03.2015 в„– 41 О/С-15 о соответствии отчета ООО "АБН-Консалт" от 27.02.2015 в„– 773Г/343 "Об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества" требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.
Согласно рекомендациям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 в„– 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной цены выкупаемого имущества, определением суда от 20.11.2015 по делу назначена судебно-оценочная экспертиза с целью установления рыночной стоимости спорного нежилого помещения общей площадью 215,3 кв. м по состоянию на 09.02.2015, проведение которой поручено эксперту ООО "Центр независимой экспертизы собственности".
Согласно заключению эксперта ООО "Центр независимой экспертизы собственности" рыночная стоимость спорного объекта составила 23 464 041 руб. (без учета НДС) по состоянию на 09.02.2015.
Апелляционный суд пришел к выводу, что выкупная цена спорного недвижимого имущества составляет 23 464 041 руб. с учетом указанного заключения эксперта, что соответствует вышеизложенным рекомендациям об определении выкупной цены в случае наличия разногласий по ее размеру.
Апелляционный суд установил, что ООО "Безанта" вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества с условием об оплате в рассрочку посредством ежемесячных выплат в равных долях в соответствии с пунктом 1 статьи 5 Федерального закона в„– 159-ФЗ, согласно которому оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях.
Оснований, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены обжалуемого в кассационном порядке постановления апелляционного суда не имеется, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

постановил:

постановление Девятого арбитражного апелляционного суда 16 августа 2016 года по делу в„– А40-138442/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья
О.И.КОМАРОВА

Судьи
Н.Д.ДЕНИСОВА
Н.Ю.ДУНАЕВА


------------------------------------------------------------------