АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 января 2016 г. по делу в„– А40-110304/14

Резолютивная часть постановления объявлена 21.01.2016
Полный текст постановления изготовлен 27.01.2016
Арбитражный суд Московского округа
в составе: председательствующего-судьи Дунаевой Н.Ю.,
судей Мысака Н.Я., Нечаева С.В.,
при участии в заседании:
от ПК "Сигнал-1" - Сухов А.Б. доверен. от 20.01.2016 г.
от ООО "Группа Финансового Консультирования" - не явился, извещен
от Департамента городского имущества города Москвы - Шинкарюк А.Ю., доверен. от 07.12.2015 г.
от Саморегулируемой организации оценщиков НП "Межрегиональный союз оценщиков" - не явился, извещен
рассмотрев 21.01.2016 в судебном заседании кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы
на решение от 16.06.2015
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Давыдовой О.В.,
на постановление от 14.10.2015
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Расторгуевым Е.Б., Валиевым В.Р., Трубицыным А.И.,
по делу в„– А40-110304/14 по иску ПК "Сигнал-1" (ОГРН 1037739297573, юр. адрес: 125171, г. Москва, 2-й Новоподмосковный переулок, д. 5, под. 3) к ООО "Группа Финансового Консультирования"
о признании недостоверной величины рыночной стоимости недвижимого имущества
и к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора
третье лицо: Саморегулируемая организация оценщиков НП "Межрегиональный союз оценщиков"

установил:

Производственный кооператив "Сигнал-1" обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО "Группа Финансового Консультирования" о признании недостоверной величины рыночной стоимости подвала по адресу: г. Москва, 2-й Новоподмосковный пер., д. 5, общей площадью 20,2 кв. м (подвал, пом. I, комн. 1а), определенной в отчете в„– 2014-Д242 от 04.03.2014.
Судом принято рассмотрению дополнительное требование с учетом последующего его уточнения к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 20,2 кв. м (подвал, пом. I, комн. 1а), расположенного по адресу: г. Москва, 2-й Новоподмосковный пер., д. 5, путем изложения:
п. 3.1. договора в следующей редакции: "Цена объекта составляет 1 560 326 (один миллион пятьсот шестьдесят тысяч триста двадцать шесть) рублей. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.";
п. 3.4. договора в следующей редакции: "Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до __ числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 43 342 рублей и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга".
Решением Арбитражного суда города Москвы от 16.06.2015 исковые требования в части урегулирования разногласия, возникшего при заключении договора купли-продажи недвижимости удовлетворено. В удовлетворении исковых требований в части признания недействительным величины стоимости объекта, определенной ООО "Группа Финансового консультирования" - отказано. В удовлетворении ходатайства Департамента городского имущества города Москвы об оставлении исковых требований без рассмотрения отказано.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2015 решение Арбитражного суда города Москвы от 16.06.2015 по делу в„– А40-110304/14 оставлено без изменения.Не согласившись с принятыми судебными актами, ответчик обратился с кассационной жалобой в Арбитражный суд Московского округа, в которой просит решение Арбитражного суда города Москвы от 16.06.2015 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 07.10.2015 по делу А40-110304/2014 отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
В качестве оснований обоснованности жалобы заявитель ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, истцом не соблюден претензионный порядок, истец утратил преимущественное право на приобретение имущества, собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности, экспертное заключение не соответствует требованиям относимости и допустимости доказательств по смыслу ст. 67, 68 АПК РФ, суд отказал в проведении по делу повторной судебной экспертизы, поэтому вышеуказанные судебные акты подлежат отмене.
В ходе судебного рассмотрения кассационной жалобы заявитель подтвердил доводы, изложенные в жалобе, просил решение Арбитражного суда города Москвы от 16.06.2015 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 07.10.2015 по делу А40-110304/2014 отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Истец доводы кассационной жалобы отклонил, просил судебные акты оставить в силе, представил возражения.
ООО "Группа Финансового Консультирования" и Саморегулируемая организация оценщиков НП "Межрегиональный союз оценщиков", надлежащим образом извещенные о дате и месте судебного разбирательства не явились. Кассационная жалоба рассмотрена в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что отсутствуют основания, предусмотренные статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения оспариваемых судебных актов, а именно:
Из материалов дела следует и установлено судами, в соответствии с договором аренды, заключенным с Департаментом имущества города Москвы, ПК Сигнал-1 арендует нежилое помещение общей площадью 20,2 кв. м (подвал, пом. I, комн. 1а), расположенное по адресу: г. Москва, 2-й Новоподмосковный пер., д. 5.
15.11.2013 истец обратился в Департамент с заявлением о выкупе арендуемых нежилых помещений общей площадью 20,2 кв. м (подвал, пом. I, комн. 1а), расположенных по адресу: г. Москва, 2-й Новоподмосковный пер., д. 5.
Ответчик провел оценку стоимости выкупаемого имущества, которая составила 3 013 559 руб., и направил в адрес истца проект договора купли-продажи по указанной цене.
05.09.2014 истец представил в Департамент протокол разногласий к проекту договора купли-продажи недвижимости, в котором выразил несогласие с выкупной ценой имущества, предложенной Департаментом.
15.10.2014 Департамент отказал истцу в заключении договора по причине утраты истцом преимущественного права выкупа ввиду нарушения указанного 30-дневного срока предоставления проекта договора и протокола разногласий.
Не согласившись с ценой недвижимого имущества и отказом в заключении договора купли-продажи в редакции истца, последний обратился в суд с настоящим иском.
Согласно реестру субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы истец является субъектом малого предпринимательства.
Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые согласно статье 10 данного Федерального закона вступают в силу с 01.01.2009.
Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 3 Информационного письма от 05.11.2009 в„– 134, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ до 01.01.2009 реализация субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества была возможна только в случае включения недвижимого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества. Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ).
Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным, и между сторонами при заключении такого договора возникли разногласия, поэтому рассмотрение судом по требованию общества возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
По ходатайству истца судом была назначена судебная оценочная экспертиза, по результатам проведения которой экспертом была определена рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: Москва, 2-й Новоподмосковный пер., д. 5, площадью 20,2 кв. м по состоянию на дату обращения истца с заявлением о реализации права на выкуп арендуемого имущества - 15.11.2013, итоговая величина составила 1560 326 руб.
Оценив экспертное заключение, выслушав эксперта, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно сочли отчет об оценке соответствующим требованиям ст. ст. 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отражающим все предусмотренные ч. 2 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, основанным на материалах дела, и пришли к правильному выводу об удовлетворении требований.
Учитывая изложенное, судами первой и апелляционной инстанций сделан правильный вывод о том, что истец как субъект малого предпринимательства более двух лет арендующий спорный объект, при отсутствии задолженности по арендной плате и пени за арендуемое имущество, отвечает требованиям ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", при этом истцом были предприняты все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорного объекта в рамках данного Федерального закона, в связи с чем правомерно удовлетворили требования истца.
В силу положений ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Поскольку п. 3.4 договора содержит указание на сумму ежемесячного платежа, определенную в соответствии с п. 3.1 (цена объекта), и в соответствии с п. 3.2 договора истцу предоставлена рассрочка оплаты выкупаемого имущества, и разногласия в части п. 3.1 договора урегулированы в судебном порядке, п. 3.4 договора правомерно принят судами в редакции истца.
Отказывая в удовлетворении требования о признании недействительной величины стоимости объекта, определенной ООО "Группа Финансового консультирования", суды первой и апелляционной инстанций правомерно исходили из того, что истец не доказал порочность и недостоверность отчета об оценке, выполненного ООО "Группа Финансового консультирования", доводы истца указывают на несогласие с ценой объекта.
Доводы заявителя о несоблюдении претензионного порядка и об утрате истцом преимущественного права на заключение договора купли-продажи арендуемого имущества, ввиду не подписания проекта договора в указанный срок подлежит отклонению, поскольку истец не отказывался от подписания договора, а, получив его проект, направил ответчику возражения по цене объекта. Кроме того, судами правомерно установлено, что течение 30-дневного срока на заключение договора приостановлено обращением в суд с настоящим иском об оспаривании достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки.
Доводы заявителя жалобы о том, что суды обязали ответчика заключить договор купли-продажи недвижимого имущества по заниженной цене, кассационная коллегия считает несостоятельным.
В соответствии со статьей 12 Закона в„– 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.
Согласно пункту 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 в„– 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).
Оценив представленное независимым экспертом заключение по правилам статей 71, 86 АПК РФ, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводам о том, что заключение эксперта ФБУ РФ Центр судебной экспертизы при Министерстве юстиции РФ от 14.04.2015 соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, поэтому договор купли-продажи надлежит заключить по цене 8 018 000 руб.
Доводы заявителя о неправомерном отказе суда в проведении дополнительной экспертизы подлежат отклонению, поскольку такая экспертиза назначается при наличии оснований, предусмотренных пунктом 1 статьи 87 АПК РФ: при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела. Таких обстоятельств судом не установлено.
Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией и в соответствии со статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судами при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемых судебных актов и не подтверждены надлежащими доказательствами.
Согласно ч. 3 ст. 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.
Основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций согласно ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права.
Доводы заявителя кассационной жалобы, по которым он не согласен с оспариваемыми судебными актами, направлены на переоценку обстоятельств, установленных судами первой и апелляционной инстанций, что недопустимо при рассмотрении дела в суде кассационной инстанции, исходя из положений главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При указанных обстоятельствах, суд кассационной инстанции не установил оснований для изменения или отмены решения арбитражного суда первой и постановления апелляционной инстанций, предусмотренных в ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

постановил:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 16.06.2015 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2015 по делу в„– А40-110304/14 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья
Н.Ю.ДУНАЕВА

Судьи
Н.Я.МЫСАК
С.В.НЕЧАЕВ


------------------------------------------------------------------