АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 июля 2016 г. по делу в„– А40-78874/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 28 июня 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 05 июля 2016 года.
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Шишовой О.А.,
судей: Волкова С.В., Петровой В.В.,
при участии в заседании:
от истца: Медвецкая А.Ф. - доверенность в„– 121 от 11 мая 2016 года,
Сергиенко И.Ю. - доверенность в„– 102 от 12 января 2015 года, Насонов В.А. - доверенность в„– 93 от 14 декабря 2015 года,
от ответчика: Водянова Е.М. - доверенность от 04 июня 2014 года,
Водолагин С.В. - доверенность от 04 июня 2014 года,
от третьих лиц: не явились, извещены,
рассмотрев 28 июня 2016 года в судебном заседании кассационную жалобу
ФГУП "Центр управления активами" (истец)
на решение Арбитражного суда города Москвы
от 22 декабря 2015 года,
принятое судьей Давыдовой О.В.,
на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда
от 17 марта 2016 года,
принятое судьями Лящевским И.С., Барановской Е.Н., Векличем Б.С.,
по делу в„– А40-78874/2014 по иску
ФГУП "Центр управления активами" (ОГРН: 1037739304976)
к ЗАО "Гончарное" (ОГРН: 1027700050707)
о расторжении договора, взыскании денежных средств, выселении,
третьи лица: ТУ Росимущества в городе Москве, Управление Росреестра по Москве, Департамента культурного наследия г. Москвы,

установил:

Федеральное государственное унитарное предприятие "Центр управления активами" (далее - ФГУП "Центр управления активами") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Закрытому акционерному обществу "Гончарное" о расторжении охранно-арендного договора от 25.09.1997 в„– 75, о взыскании 10 323 325 рублей 79 копеек задолженности, 207 499 рублей 38 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами, а также о выселении ЗАО "Гончарное" из здания, являющегося федеральной собственностью, и расположенного по адресу: Москва, ул. Гончарная, д. 16, стр. 1, путем его передачи в освобожденном виде ФГУП "Центр управления активами" (дело в„– А40-78874/2014).
ЗАО "Гончарное" также обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ФГУП "Центр управления активами" о признании недействительным одностороннего отказа от исполнения охранно-арендного договора от 25.09.1997 в„– 75, оформленного уведомлениями от 30.04.2014 в„– 129 и от 22.05.2014 в„– 15 (дело в„– А40-90230/2014).Определением Арбитражного суда города Москвы от 15.08.2014 дела в„– А40-78874/2014 и в„– А40-78874/2014 объединены в одно производство для совместного рассмотрения с присвоением делу единого номера А40-78874/2014.
В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве (далее - ТУ Росимущества в городе Москве), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее - Управление Росреестра по Москве), Департамент культурного наследия города Москвы.
Определением от 01.10.2014 принято к производству встречное исковое заявление ЗАО "Гончарное" о зачете понесенных затрат в размере 74 969 000 рублей 81 копейки в счет арендной платы.
До принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, ФГУП "Центр управления активами" отказалось от иска в части требования о расторжении охранно-арендного договора от 25.09.1997 в„– 75.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 22.12.2015 производство по делу в части требований ФГУП "Центр управления активами" о расторжении охранно-арендного договора от 25.09.1997 в„– 75 прекращено. В удовлетворении исковых требований ФГУП "Центр управления активами" о взыскании задолженности, процентов за пользование чужими денежными средствами и выселении отказано. Иск ЗАО "Гончарное" удовлетворен. Суд признал незаконным одностороннее расторжение ФГУП "Центр управления активами" охранно-арендного договора от 25.09.1997 в„– 75, обязал ФГУП "Центр управления активами" зачесть расходы ЗАО "Гончарное" в размере 74 969 000 рублей 81 копейки в счет арендной платы по договору за период с июля 2013 года по июль 2015 года.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2016 решение оставлено без изменения.
ФГУП "Центр управления активами" обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
В отзыве на кассационную жалобу ЗАО "Гончарное" возражало против доводов, изложенных в кассационной жалобе.
Третьи лица в заседание суда кассационной инстанции своих представителей не направили, о времени, дате и месте рассмотрения дела надлежащим образом извещены, в том числе путем публичного уведомления на официальном сайте Арбитражного суда Московского округа: www.fasmo.arbitr.ru.
Совещаясь на месте, суд кассационной инстанции определил: рассмотреть дело в порядке части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие представителей ТУ Росимущества в городе Москве, Управления Росреестра по Москве, Департамента культурного наследия города Москвы, извещенных в соответствии с действующим законодательством.
Представитель ФГУП "Центр управления активами" в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.
Представитель ЗАО "Гончарное" в судебном заседании возражал против доводов, изложенных в кассационной жалобе, просил решение и постановление оставить без изменения.
Как установлено судами, 25.09.1997 на срок по 01.06.2018 между УГК ОИП города Москвы (арендодатель) и ЗАО "Гончарное" (арендатор) был заключен охранно-арендный договор в„– 75 (далее - охранно-арендный договор), согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование памятник для использования его под служебные цели, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Гончарная, д. 16, стр. 1, общей площадью 1 164 кв. м.
Помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 25.09.1997.
01.04.2011 между ФГУП "Центр управления активами" (арендодатель), ЗАО "Гончарное" (арендатор) и ТУ Росимущества в городе Москве было заключено дополнительное соглашение в„– Д-30/244 к охранно-арендному договору, согласно которому арендатору передана в аренду федеральная собственность - здание, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Гончарная, д. 16, стр. 1, общей площадью 1 127 кв. м.
Помещения находятся в собственности Российской Федерации на основании решения Арбитражного суда города Москвы от 28.01.2010 по делу в„– А40-30621/2009 и закреплены на праве хозяйственного ведения за ФГУП "Центр управления активами" на основании распоряжения Росимущества от 23.12.2010 в„– 2498-р.
Согласно пункту 7 Планового (реставрационного) задания, выданного Главным управлением охраны памятников города Москвы от 05.09.2002, по спорному объекту были предусмотрены ремонтно-реставрационные работы по фасадам (расчистка белокаменных цоколя, портика, карнизов, лепнины от поздних наслоений, ремонт штукатурки, шпатлевка, окраска по историческому колеру; реставрация и замена столярки, восстановление художественных паркетов в парадных залах, восстановление исторических покрасок интерьеров, реставрация каменных подоконников и откосов искусственного мрамора, реставрация живописи по заданию ГУОП города Москвы).
Из сводного сметного расчета в„– 218/2002 следует, что Главным управлением охраны памятников города Москвы согласованы затраты на ремонтно-реставрационные работы в общей сумме 74 969 000 рублей 81 копейка.
Производство проектных, ремонтно-реставрационных, консервационных и противоаварийных работ по арендуемому зданию в соответствии с разделом 2 акта технического состояния и в указанные в нем сроки по плановому заданию "Госоргана" в соответствии с подпунктом "а" пункта 8 охранно-арендного договора возложена на арендатора.
Произведенные арендатором ремонтно-реставрационные работы, указанные в Плановом (реставрационном) задании от 05.09.2002 и Сводном сметном расчете в„– 218/2002, были приняты Комитетом культурного наследия города Москвы без замечаний и в полном объеме, что подтверждается Актом комиссии о приемке работ по сохранению объекта культурного наследия от 28.12.2009 в„– 16-11/1-175/9.
Пунктом 3.2.10 дополнительного соглашения к охранно-арендному договору от 01.04.2011 установлено, что собственник имущества в лице ТУ Росимущества в городе Москве, а также ФГУП "Центр управления активами", как арендодатель, подтвердили обязанность арендатора производить реставрационные работы по согласованию с арендодателем и ТУ Росимущества в городе Москве, а также с органом исполнительной власти, уполномоченным в области охраны объектов культурного наследия.
Стороны также согласовали, что документально подтвержденные расходы арендатора, связанные с осуществлением работ, направленных на обеспечение физической сохранности арендуемого объекта, засчитываются в счет арендной платы по охранно-арендному договору.
В обоснование иска ФГУП "Центр управления активами" ссылалось на наличие на стороне арендатора задолженности по уплате арендной платы ввиду изменения ее величины в одностороннем порядке на основании уведомления ТУ Росимущества в городе Москве от 29.04.2013 в„– 22-09/6305, и ее приведении в соответствии с рыночной величиной годовой арендной платы, указанной оценщиком ООО "Профит Консалт" в Отчете об оценке от 04.03.2013 в„– 585П.
ЗАО "Гончарное" возражало против установления рыночной величины годовой арендной платы, указанной оценщиком ООО "Профит Консалт", ссылаясь в обоснование иска на произведенные в арендуемом здании в соответствии с обязательствами, взятыми на себя по охранно-арендному договору, проектных, ремонтно-реставрационных, консервационных и противоаварийных работ на согласованную Главным управлением охраны памятников города Москвы сумму 74 969 000 рублей 81 копейки, которая в соответствии с условиями охранно-арендного договора и дополнительного соглашения к нему подлежит зачету в счет арендной платы по охранно-арендному договору.
Суд первой инстанции, апелляционный суд, пришли к выводу о неправомерности иска ФГУП "Центр управления активами", и наличии оснований для удовлетворения иска ЗАО "Гончарное".
Изучив доводы кассационной жалобы, заслушав объяснения представителей истца и ответчика, проверив в соответствии со статьей 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.
Принимая судебные акты по настоящему делу, суды первой и апелляционный инстанций приняли во внимание выводы, изложенные в постановлении Девятого арбитражного апелляционного суда от 18.08.2014 по делу в„– А40-186795/2013, оставленном без изменения постановлением Федерального Арбитражного суда Московского округа от 15.12.2014, которым отказано в удовлетворении иска ФГУП "Центр управления активами" к ЗАО "Гончарное" о расторжении охранно-арендного договора, о взыскании 8 964 867 рублей 65 копеек задолженности по охранно-арендному договору за период с 01.08.2013 по 15.12.2013, 154 132 рублей 97 копеек процентов за пользование чужими денежным средствами, а также о выселении ответчика из нежилого помещения.
Определением Верховного Суда Российской Федерации от 08.06.2015 в передаче кассационной жалобы ФГУП "Центр управления активами" для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации было отказано.
При принятии судебных актов по делу в„– А40-186795/2013 суды исходили из того, что фактическая стоимость произведенных арендатором реставрационно-ремонтных работ на сумму 74 969 000 рублей 81 копейки значительно превышает стоимость арендных платежей, предъявленных истцом ко взысканию. Судами также установлено, что стороны охранно-арендного договора предусмотрели иное распределение обязанности по проведению капитального ремонта объекта аренды, согласовав условия и порядок возмещения соответствующих затрат арендатора путем их зачета в счет арендной платы и при условии проведения капитального ремонта объекта с письменного согласия арендодателя.
Факт проведения ЗАО "Гончарное" за счет комплексных ремонтно-реставрационных, строительно-монтажных работ и работ по приспособлению помещений и воссозданию их исторического интерьера на сумму 74 969 000 рублей 81 копейки не оспаривается.
Как установлено судами в рамках настоящего дела, в обоснование заявленных требований ФГУП "Центр управления активами" ссылается на то, что величина арендной платы была изменена в одностороннем порядке и установлена в соответствии с рыночной величиной годовой арендной платы, указанной оценщиком ООО "Профит Консалт" на основании Отчета об оценке от 04.03.2013 в„– 585П.
С целью установления величины годовой арендной ставки определением суда от 16.01.2015 по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено Московскому городскому филиалу ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ".
Согласно заключению экспертизы, по состоянию на 04.12.2012 величина годовой арендной ставки здания составляет 19 566 000 рублей (без НДС); по состоянию на июль 2015 года - 20 472 000 рублей (без НДС).
С учетом изложенного, размер ежемесячной арендной платы составил 1 923 990 рублей.
Арендатор уплачивал ежемесячные платежи в размере 312 638 рублей 14 копеек, что не отрицается арендодателем.
Таким образом, суды пришли к выводу о том, что размер задолженности ЗАО "Гончарное" составляет 24 170 277 рублей 09 копеек.
Вместе с тем, с учетом проведения обществом ремонтных и реставрационных работ здания на сумму 74 969 000 рублей 81 копейки, указанная задолженность согласно условиям охранно-арендного договора, а также с учетом выводов вступившего в законную силу судебного акта по делу в„– А40-186795/2013, должна быть зачтена в счет арендной платы.
С учетом изложенного, оснований для взыскания с ЗАО "Гончарное" задолженности и процентов за пользование чужими денежными средствами судами не установлено.
Удовлетворяя заявленное ЗАО "Гончарное" требование о признании незаконным одностороннего расторжения охранно-арендного договора, оформленного уведомлениями от 30.04.2014 в„– 129 и от 22.05.2014 в„– 145, суды исходили из того, что единственным основанием к отказу от договора послужило именно наличие задолженности по арендной плате в связи с установленной новой арендной ставкой, и отсутствием оплаты арендатором именно по новой ставке, иных оснований к расторжению в уведомлениях указано не было.
Вместе с тем, с учетом установленного в рамках настоящего дела порядка распределения затрат арендатора путем их зачета в счет арендной платы, суды пришли к выводу о том, что оснований к расторжению охранно-арендного договора в одностороннем порядке не имелось.
Основания, заявленные арендодателем в рамках рассмотрения настоящего спора, выходят за пределы спорных уведомлений, тем не менее, судами проверены и отклонены, поскольку не нашли своего подтверждения.
Так, судами принято во внимание, что помещения соответствуют поэтажному плану ЦТБТИ, установленные бассейн и сауна не эксплуатируются, помещения отключены от электроснабжения, на момент заключения дополнительного соглашения арендодатель не мог не знать о том, что на цокольном этаже здания обустроены бассейн и сауна. Кроме того, перепланировка и переоборудование были произведены с согласия арендодателя, а ремонтно-реставрационные работы произведены арендатором в соответствии с Плановым (реставрационным) заданием от 05.09.2002 и Сводным сметном расчетом в„– 218/2002, и приняты Комитетом культурного наследия города Москвы без замечаний и в полном объеме, что подтверждается Актом комиссии о приемке работ по сохранению объекта культурного наследия от 28.12.2009 в„– 16-11/1-175/9.
Довод о том, что ЗАО "Гончарное" допустило иные нарушения, за которые дополнительным соглашением к охранно-арендному договору предусмотрено расторжение договора арендодателем в одностороннем порядке, были рассмотрены и отклонены, как не соответствующие фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.
В частности, судами установлено, что пристройка к зданию не являлась самовольной, а являлась временным сооружением на период проведения ремонтно-реставрационных работ, была согласована Управлением государственного контроля охраны и использования памятников истории и культуры города Москвы, что подтверждается постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2014 по делу в„– А40-71908/2013. В соответствии с Актом внеплановой проверки фактического использования и сохранности объекта культурного наследия федерального назначения от 22.10.2014 в здании размещается только ЗАО "Гончарное".
Довод о пропуске ЗАО "Гончарное" срока исковой давности рассмотрен судами и отклонен с учетом положений статей 196, 199, 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку суды пришли к выводу о том, что ЗАО "Гончарное" узнало о нарушении своего права 03.06.2013, получив уведомление от 29.04.2013 в„– 22-09/6305 об изменении величины арендной платы в одностороннем порядке. В связи с чем, обратившись с иском в суд 01.10.2014, срок исковой давности не пропустило.
Суд кассационной инстанции полагает, что фактические обстоятельства установлены судами на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, а выводы суда первой инстанции, апелляционного суда о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам соответствуют.
Нормы материального права применены верно.
Доводы, изложенные в кассационной жалобе, заявлялись как при рассмотрении дела в суде первой инстанции, так и в апелляционном суде, и были отклонены. С их оценкой суд кассационной инстанции согласен.
Эти доводы не свидетельствуют об ошибочности выводов суда первой инстанции, апелляционного суда о применении нормы права относительно установленных ими по делу обстоятельств, а сводятся к иной оценке представленных доказательств и установленных судами фактов, в то время как иная оценка этих доказательств и фактов процессуальным законом к компетенции суда кассационной инстанции не отнесена.
Несогласие с выводами судов, иная оценка фактических обстоятельств дела и иное толкование положений закона не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки и не является основанием для отмены судебных актов судом кассационной инстанции.
Нормы процессуального права, несоблюдение которых является основанием для отмены решения, постановления в соответствии с частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не нарушены.
При изложенных обстоятельствах оснований для отмены судебных актов не имеется.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда города Москвы от 22 декабря 2015 года, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 17 марта 2016 года по делу в„– А40-78874/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу Федерального государственного унитарного предприятия "Центр управления активами" - без удовлетворения.

Председательствующий судья
О.А.ШИШОВА

Судьи
С.В.ВОЛКОВ
В.В.ПЕТРОВА


------------------------------------------------------------------