АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 августа 2016 г. по делу в„– А41-75095/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 10 августа 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 17 августа 2016 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Комаровой О.И.,
судей Денисовой Н.Д., Дунаевой Н.Ю.,
при участии в заседании:
от истца - Семиной Ж.В. по доверенности от 10.11.2015,
рассмотрев 10 августа 2016 года в судебном заседании кассационную жалобу
Администрации Ступинского муниципального района Московской области
на решение от 24 марта 2016 года
Арбитражного суда Московской области,
принятое судьей Петропавловской Ю.С.,
и постановление от 10 июня 2016 года
Десятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Юдиной Н.С., Ивановой Л.Н., Игнахиной М.В.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Меркурий-С" (ОГРН 1025005918156)
к Администрации Ступинского муниципального района Московской области (Московская область, г. Ступино, ОГРН 1025005922457)
третьи лица: МАУ "ЕСЦ" Ступинского муниципального района, Комитет по управлению имуществом Администрация Ступинского муниципального района Московской области
об обязании заключить договор

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Меркурий-С" (далее ООО "Меркурий-С", истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Администрации Ступинского муниципального района Московской области (далее Администрация, ответчик) об обязании Администрации заключить с ООО "Меркурий С" договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Московская область, г. Ступино, ул. Куйбышева д. 40, общей площадью 114,2 кв. м, на следующих условиях:
пункт 2.6. дополнить следующим: "помещение изъято из оперативного управления у муниципального автономного учреждения "Единый сервисный центр";
пункт 3.3. договора изложить в следующей редакции: "Продавец гарантирует, что до совершения настоящего договора указанное в п. 3.1, имущество изъято из оперативного управления муниципального автономного учреждения "Единый сервисный центр", никому другому не продано, не заложено, в споре, под арестом и запретом не состоит";
пункт 4.1 изложить в следующей редакции: "Цена приобретаемого Покупателем имущества, указанного в п. 4.1 настоящего договора, согласно отчету 11.1215-1048Э от 11 декабря 2015 года об определении рыночной стоимости объекта расположенного по адресу: Московская область, г. Ступино, ул. Куйбышева д. 40, общей площадью 114,2 кв. м, помещение 1. составляет без учета НДС 2 810 243 рубля, с НДС 3 316 087 руб.";
Пункт 4.2. договора изложить в следующей редакции: "Оплата недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности и приобретаемого Покупателем - субъектом малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется в рассрочку посредством ежемесячных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты составляет пять лет. Указанная в п. 4.1 сумма перечисляется на счет управления федерального казначейства по Московской области (Комитет по управлению имуществом администрации Ступинского муниципального района) посредством ежемесячных выплат в равных долях, начиная с даты подписания договора купли продажи и акта приема-передачи имущества.
На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества. Оплата приобретаемого в рассрочку арендуемого имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения покупателя. Отношения сторон регулируются гражданским законодательством и к ним не применяется налоговое законодательство, указанное в п. 3.1. помещение приобретается по рыночной цене без включения в нее суммы НДС".
Пункт 4.3 договора исключить полностью.
Пункт 6.1. договора изложить в следующей редакции: "Передача имущества Продавцом покупателю осуществляется по акту приема-передачи в момент подписания договора купли продажи имущества".
Пункт 6.5. договора изложить в следующей редакции: "Покупатель вправе пользоваться и распоряжаться предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы. До момента выполнения покупателем залоговых обязательств покупатель не вправе без письменного согласия Продавца отчуждать указанное в 3.1. имущество".
Пункт 7.1.1. договора "Передать покупателю Имущество, являющееся предметом настоящего договора и указанное в п. 3.1. настоящего договора" дополнить словами в следующей редакции: "Передать покупателю Имущество по акту приема-передачи в момент подписания сторонами договора купли-продажи, являющееся предметом настоящего договора и указанное в п. 3.1. настоящего договора".
Пункт 7.2.1 договора изложить в следующей редакции: "Оплатить приобретаемое имущество в полном объеме путем безналичного перечисления денежных средств, посредством ежемесячных выплат в равных долях, начиная с даты подписания договора купли продажи и акта приема-передачи имущества".
Пункт 7.2.7. договора исключить полностью.
Дополнить раздел 7 пунктом 7.4 договора в следующей редакции: "и указать обязанность покупателя использовать имущество в целях, установленных уставом общества".
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены МАУ "ЕСЦ" Ступинского муниципального района, Комитет по управлению имуществом Администрация Ступинского муниципального района Московской области.
Решением Арбитражного суда Московской области от 24 марта 2016 года, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 10 июня 2016 года, исковые требования удовлетворены.
Суды исходили из того, что вступившими в законную силу судебными актами по делу в„– А41-41253/14 установлено, что ООО "Меркурий-С" имеет преимущественное право на выкуп арендуемого им имущества, суд обязал Администрацию Ступинского муниципального района Московской области совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ, а именно: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества, направить проект договора купли-продажи названного имущества.
По настоящему делу (в„– А41-75095/2015) суд установил, что выкупная цена указанного имущества по состоянию на 25.04.2014 составляет 2 810 243 руб. (без учета НДС); в соответствии с пунктом 1 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ истец вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества с условием об оплате в рассрочку посредством ежемесячных выплат в равных долях; положения указанного Закона не устанавливают обязанность покупателя страховать приобретаемое имущество.
Администрацией подана кассационная жалоба, согласно которой ответчик просит решение и постановление судов первой и апелляционной инстанций отменить, дело направить на новое рассмотрение.
Заявитель жалобы указывает, что суды не приняли во внимание акт органа местного самоуправления - Постановление Администрации Ступинского муниципального района Московской области от 25.06.2015 в„– 2371-п, который предусмотрен законом в качестве основания для заключения договора купли-продажи недвижимого муниципального имущества по определенным в указанном постановлении условиям о цене объекта и порядке оплаты выкупаемого имущества.
Ответчик в судебное заседание не явился, заявил о рассмотрении дела без его участия; дело рассматривается в отсутствие ответчика в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Истец возражал против удовлетворения кассационной жалобы, считая решение Арбитражного суда Московской области и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда законными и обоснованными.
Третьи лица в судебное заседание не явились, считаются извещенными в соответствии со статьями 121 - 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о времени и месте судебного разбирательства; дело в соответствии с частью 3 статьи 284 названного Кодекса рассматривается в их отсутствие.
Письменные отзывы на жалобу не представлены.
Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в указанных судебных актах фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция пришла к выводу, что обжалуемые решение и постановление подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Вступившими в законную силу судебными актами по делу в„– А41-41253/14 признано незаконным бездействие Администрации Ступинского муниципального района Московской области, выразившееся в непринятии решения по отчуждению арендуемого нежилого помещения общей площадью 114,2 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Ступино, ул. Куйбышева, д. 40. Суд обязал Администрацию Ступинского муниципального района Московской области совершить действия, связанные в реализацией преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения общей площадью 114,2 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Ступино, ул. Куйбышева, д. 40; обязал Администрацию Ступинского муниципального района Московской области обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке и направить проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
Ответчик направил в адрес истца проект договора купли-продажи арендуемого имущества по цене 7 064 615 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта от 30.04.2015 в„– 1/05/15.
Истец подписал договор купли-продажи недвижимости с протоколом разногласий в отношении пункта 4.1 договора, указав цену объекта 3 840 198 руб. в соответствии отчетом в„– 01/21/07/2015 от 22.07.2015, а также в отношении пунктов 2.6, 3.3, 4.2, 4.3, 6.1, 6.5, 7.1.1, 7.2.1, 7.2.7, 7.4. договора.
Ответчик отклонил протокол разногласий к договору купли-продажи истца.
Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия в части стоимости выкупаемого имущества, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, ООО "Меркурий-С" обратился с настоящим иском в арбитражный суд.
В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (в редакции, действовавшей на момент реализации истцом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
В деле имеется отчет в„– 01/21/07/2015 от 22.07.2015 об оценке рыночной стоимости спорного нежилого помещения, выполненный по заказу истца, согласно которому величина рыночной стоимости объекта оценки составляет 3 840 198 руб. без учета НДС.
В деле также имеется отчет об оценке от 30.04.2015 в„– 1/05/15, согласно которому рыночная стоимость выкупаемого имущества составляет 7 064 615 руб. без учета НДС.
Согласно рекомендациям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 в„– 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной цены выкупаемого имущества, определением суда от 30.11.2015 назначена судебно-оценочная экспертиза с целью установления рыночной стоимости спорного нежилого помещения по состоянию на 25.04.2014, проведение которой поручено эксперту ООО "Партнер-СВ".
Согласно заключению эксперта ООО "Партнер-СВ" рыночная стоимость спорного объекта составила 2 810 243 руб. по состоянию на 25.04.2014.
Оценив указанное экспертное заключение, суд признал его отвечающим требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что оно является допустимым и достоверным доказательством по делу.
Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства, суды установили, что выкупная цена спорного недвижимого имущества составляет 2 810 243 руб. (без учета НДС).
У суда кассационной инстанции в силу полномочий, установленных статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отсутствуют основания для переоценки доказательств.
Суды установили, что ООО "Меркурий С" вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества с условием об оплате в рассрочку посредством ежемесячных выплат в равных долях в соответствии с пунктом 1 статьи 5 Федерального закона в„– 159-ФЗ, согласно которому оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях.
С учетом вышеизложенного суд обоснованно исключил полностью пункт 4.3 договора, принял в редакции истца: пункт 4.2 в части порядка оплаты выкупаемого помещения, пункт 6.1 в части порядка передачи имущества продавцом покупателю с учетом рассрочки платежа, пункт 6.5 договора ("Покупатель вправе пользоваться и распоряжаться предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы. До момента выполнения покупателем залоговых обязательств, покупатель не вправе без письменного согласия Продавца отчуждать указанное в 3.1. имущество") и дополнил пункт 7.1.1. договора ("Передать покупателю имущество по акту приема передачи в момент подписания сторонами договора купли-продажи, являющееся предметом настоящего договора и указанное в п. 3.1. настоящего договора"), дополнил раздел 7 пунктом 7.4 ("указать обязанность покупателя использовать имущество в целях, установленных уставом общества"), что соответствует нормам действующего законодательства.
С учетом изменения порядка оплаты имущества, установленного пунктом 4.2 договора, суд правомерно принял пункт 7.2.1 договора в редакции истца: "Оплатить приобретаемое имущество в полном объеме путем безналичного перечисления денежных средств, посредством ежемесячных выплат в равных долях, начиная с даты подписания договора купли продажи и акта приема-передачи имущества".
Пункт 7.2.7 договора ("Застраховать в установленном законодательством порядке в двухнедельный срок со дня подписания настоящего договора имущество за свой счет на его полную стоимость на весь срок договора в пользу продавца. Копию страхового полиса представить продавцу в пятидневный срок со дня заключения договора страхования) обоснованно исключен судом, так как Федеральным законом в„– 159-ФЗ не предусмотрена обязанность покупателя страховать приобретаемое имущество.
Довод Администрации о том, что суды необоснованно не приняли во внимание акт органа местного самоуправления - Постановление Администрации Ступинского муниципального района Московской области от 25.06.2015 в„– 2371-п, который предусмотрен законом в качестве основания для заключения договора купли-продажи недвижимого муниципального имущества по определенным в указанном постановлении условиям о цене объекта и порядке оплаты выкупаемого имущества, несостоятелен.
Согласно названному постановлению Администрация Ступинского муниципального района во исполнение судебного акта по делу в„– А41-41253/14 определила осуществить возмездное отчуждение муниципального имущества - спорного нежилого помещения по цене 7 064 615 руб., указав следующий порядок оплаты: "оплата недвижимого имущества осуществляется единовременно, в течение 10 рабочих дней после подписания договора купли-продажи".
Данное постановление выполнено, истцу направлена копия решения об условиях приватизации имущества, проект договора купли-продажи арендуемого имущества на вышеуказанных условиях.
Как сказано выше, при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия в части стоимости выкупаемого имущества, которые в соответствии с действующим законодательством подлежат урегулированию сторонами в порядке, предусмотренном частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если данные разногласия не были урегулированы в досудебном порядке.
Судами первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела, оценены доводы и возражения сторон и имеющиеся в деле доказательства, выводы судов, содержащиеся в обжалуемых решении и постановлении, соответствуют установленным судами фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, судами правильно применены нормы материального и процессуального права.
Оснований, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены обжалуемых в кассационном порядке судебных актов не имеется, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Московской области от 24 марта 2016 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 10 июня 2016 года по делу в„– А41-75095/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья
О.И.КОМАРОВА

Судьи
Н.Д.ДЕНИСОВА
Н.Ю.ДУНАЕВА


------------------------------------------------------------------