Типы документов



Постановление Арбитражного суда Московского округа от 10.02.2016 N Ф05-19207/2015 по делу N А40-210917/2014
Требование: О признании недостоверной величины рыночной стоимости нежилых помещений, урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилых помещений, обязании зачесть в счет оплаты по договору стоимость неотделимых улучшений имущества, произведенных истцом.
Обстоятельства: Между сторонами возникли разногласия по поводу цены объекта.
Решение: Дело передано на новое рассмотрение, поскольку выводы суда об утрате истцом преимущественного права на заключение договора ввиду неподписания проекта договора в срок противоречит судебной практике, вывод о несоблюдении истцом претензионного порядка урегулирования спора сделан без учета заявления об уточнении иска, цель обращения истца в суд не достигнута.
Суд первой инстанции Арбитражный суд г. Москвы



АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 февраля 2016 г. по делу в„– А40-210917/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 03 февраля 2016 года
Постановление в полном объеме изготовлено 10 февраля 2016 года
Арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего судьи Аталиковой З.А.
судей Комаровой О.И., Петровой Е.А.,
при участии в заседании:
от истца - Давыдов А.С. по доверенности от 01 августа 2015 года
от ответчиков Департамента городского имущества города Москвы - Карпова Д.А. по доверенности от 07 декабря 2015 года в„– 33-Д-704/15
ООО "АБН-Консалт" - не явился
рассмотрев 03 февраля 2016 года в судебном заседании кассационную жалобу ООО "Транспортно-экспедиционная группа "АСТЭКО" (истца)
на решение от 04 июня 2015 года Арбитражного суда города,
принятое судьей Михайловой Л.В.,
и постановление от 29 октября 2015 года Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Левиной Т.Ю., Кораблевой М.С., Тихоновым А.П.
по иску ООО "Транспортно-экспедиционная группа "АСТЭКО"
к Департаменту городского имущества города Москвы, ООО "АБН-Консалт"
о признании недостоверной величины рыночной стоимости нежилых помещений,
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилых помещений, обязании зачесть стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Транспортно-экспедиционная группа "АСТЭКО" (далее - ООО "Транспортно-экспедиционная группа "АСТЭКО", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском (с учетом принятого судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнения иска) к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент, ответчик), ООО "АБН-Консалт" о признании недостоверной величины рыночной стоимости нежилых помещений общей площадью 915,3 кв. м, расположенных по адресу: г. Москва, Волоколамское шоссе, д. 14 (подвал, пом. 1, комнаты 1, 2, 2а, 2б, 3, 3б, 4 - 39; этаж 1, помещение V, комнаты 1 - 4, 4а, 5 - 15, 15а, 15б, 16 - 28), определенной в отчете об оценке рыночной стоимости объекта нежилого фонда от 30 мая 2014 года в„– 738Г/254, выполненном ООО "АБН-Консалт", об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи вышеуказанных указанных нежилых помещений, изложив п. 3.1 и 3.4 договора в следующей редакции:
"п. 3.1 Цена Объекта составляет 65 803 482 руб. (шестьдесят пять миллионов восемьсот три тысячи четыреста восемьдесят два) рубля НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется";
"п. 3.4 Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 10 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 1 827 874 руб. 50 коп. (один миллион восемьсот двадцать семь тысяч восемьсот семьдесят четыре) рубля 50 коп. основного долга и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга";
об обязании зачесть в счет оплаты по договору купли-продажи недвижимого имущества стоимость неотделимых улучшений указанного имущества, произведенных истцом в размере 39 036 509,06 руб.
Решением от 04 июня 2015 года Арбитражного суда города Москвы в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.
Постановлением от 29 октября 2015 года Девятого арбитражного апелляционного суда решение от 04 июня 2015 года Арбитражного суда города Москвы отменено в части отказа в урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи указанных нежилых помещений в части условия о размере выкупной цены и зачете в счет оплаты по договору купли-продажи стоимости неотделимых улучшений спорного имущества, в указанной части исковые требования оставлены без рассмотрения.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ООО "Транспортно-экспедиционная группа "АСТЭКО" обратилось с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. Заявитель ссылается на нарушение судами норм процессуального и материального права, на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и представленным в дело доказательствам.
В обоснование кассационной жалобы заявителем жалобы указано, что в рамках рассмотрения настоящего дела суд фактически отказал истцу в праве на судебную защиту и не рассмотрел дело по существу; истец направил Департаменту в предусмотренный законом срок ответ на предложение заключить договор купли-продажи в виде сопроводительного письма и протокола разногласий, из содержания которых явственно следовало, что указанные разногласия касаются представленного ответчиком проекта договора.
Надлежащим образом извещенные о месте и времени судебного разбирательства ответчик ООО "АБН-Консалт" явку своих представителей в суд кассационной инстанции не обеспечил, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в отсутствие представителей этого лица.
В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о рассмотрении настоящей кассационной жалобы размещена на общедоступных сайтах Арбитражного суда Московского округа http://www.fasmo.arbitr.ru и http://kad.arbitr.ru в сети "Интернет".
В заседании суда кассационной инстанции представитель истца поддержал доводы кассационной жалобы. Представитель Департамента возражал против удовлетворения кассационной жалобы, полагают обжалуемое решение и постановление законными и обоснованными.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав объяснения представителей, явившихся в судебное заседание, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в оспариваемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к заключению, что решение и постановление подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.
Как установлено судами первой и апелляционной инстанций и следует из материалов дела, истец арендует у города Москвы по Договору аренды от 05 апреля 2007 года в„– 2-141/07 нежилые помещения общей площадью общей площадью 915,3 кв. м, расположенных по адресу: г. Москва, Волоколамское шоссе, д. 14 (подвал, пом. 1, комнаты 1, 2, 2а, 2б, 3, 3б, 4 - 39; этаж 1, помещение V, комнаты 1 - 4, 4а, 5 - 15, 15а, 15б, 16- 28), сроком до 01 апреля 2017 года.
29 ноября 2013 года ООО "Транспортно-экспедиционная группа "АСТЭКО" обратилось в Департамент с заявлением о приобретении арендуемых помещений в собственность на основании ч. 2.1 ст. 9 Федерального закона от 22 июля 2008 года в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон в„– 159-ФЗ).
16 июня 2014 года Департамент направил в адрес истца проект договора купли-продажи (письмо исх. в„– 33-5-36205/13-(3)-0), согласно которому стоимость нежилого помещения составила 113 583 000 руб. Цена объекта установлена на основании отчета об оценке рыночной стоимости объекта нежилого фонда от 30 мая 2014 года в„– 738Г/254, выполненного ООО "АБН-Консалт".
Не согласившись с отдельными условиями проекта договора купли-продажи, представленного Департаментом, в том числе с ценой объекта, истец 11 августа 2014 года истец направил в адрес ответчика протокол разногласий, с приложением отчета об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 30 июля 2014 года ОД-223/14, выполненного ООО "Апхилл".
Поскольку ответчиком проект договору купли-продажи не был подписан в представленной истцом редакции, истец обратился в суд с настоящим иском в суд.Суд первой инстанции, руководствуясь положениями п. 2 ст. 445 положениями п. п. 4, 4.1, 9 ст. 4, Федерального закона в„– 159-ФЗ пришел к выводу, что заявленные требования не подлежат удовлетворению, поскольку истцом в адрес Департамента направлен протокол разногласий без приложения подписанного со своей стороны проекта договора купли продажи недвижимости и истец утратил право на преимущественное приобретение в собственность арендуемого имущества. Поскольку суд первой инстанции пришел к выводу об утрате истцом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, им было отказано в удовлетворении требования об обязании ответчика зачесть в счет оплаты по договору купли-продажи стоимость неотделимых улучшений. Отказывая в удовлетворении требования о признании недостоверной величины рыночной стоимости спорных нежилых помещений, определенной в отчете об оценке рыночной стоимости объекта нежилого фонда от 30 мая 2014 года в„– 738Г/254, выполненном ООО "АБН-Консалт" суд первой инстанции пришел к выводу, что представленный истцом отчет об оценке, составленный на иную дату не является доказательством недействительности отчета от 30 мая 2014 года в„– 738Г/254.
Суд апелляционной инстанции не согласился с выводами суда первой инстанции относительно отказа в удовлетворении требования об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи спорных нежилых помещений в части условия о размере выкупной цены и зачете в счет оплаты по договору купли-продажи стоимости неотделимых улучшений спорного имущества, поскольку протокол разногласий не содержал условия о зачете в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества неотделимых улучшений в качестве существенного условия договора, а также условия относительно которого по заявлению одной из сторон должно было быть достигнуто соглашение. В указанной части исковые требования оставлены судом апелляционной инстанции без рассмотрения, поскольку истцом не соблюден претензионный порядок урегулирования спора в указанной части требований.
Вместе с тем суд кассационной инстанции не может согласиться с выводами судов первой и апелляционной инстанций в силу следующего.
Отказывая в удовлетворении требования об в части урегулирования разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи, судом первой инстанции не принято во внимание следующее.
Согласно части 4 статьи 4 Федерального закона в„– 159-ФЗ, в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.
В части 4.1 статьи 4 указанного Закона предусмотрено, что течение указанного срока приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.
Вместе с тем в пункте 2 части 9 статьи 4 Федерального закона в„– 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок.
Как следует из материалов дела, ООО "Транспортно-экспедиционная группа "АСТЭКО", не соглашаясь с выкупной ценой, предложенной Департаментом, считая ее завышенной, направило сопроводительное письмо с приложением протокола разногласий и отчета об оценке рыночной стоимости спорного имущества.
Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии с положениями статьи 3 Федерального закона в„– 159-ФЗ, пункта 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества, являющуюся существенным условием такого договора, при отсутствии которого договор считается незаключенным.
Статья 443 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой.
В случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (пункт 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Выводы суда первой инстанции об утрате истцом преимущественного права на заключение договора купли-продажи арендуемого имущества, ввиду не подписания самого проекта договора в указанный срок, противоречит сложившейся судебной практики по рассматриваемому вопросу (Определения Верховного Суда Российской Федерации от 02 октября 2015 года в„– 305-ЭС15-8832 и 305-ЭС15-8151), согласно которой направление протокола разногласий относительно условий договора, в данном случае, выкупной цены является предложением на заключение договора на иных условиях и истец, не получивший согласие Департамента на заключение договора по предложенной цене правомерно обратился в суд с требованием об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора.
Судебная коллегия суда кассационной инстанции также не может согласиться с выводами суда апелляционной инстанции о том, что истцом не соблюден претензионный порядок урегулирования спора в части требования об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи указанных нежилых помещений в части условия о размере выкупной цены и зачете в счет оплаты по договору купли-продажи стоимости неотделимых улучшений спорного имущества, поскольку выводы суда апелляционной инстанции сделаны без учета заявления истца об уточнении исковых требований, которое было принято судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (т. 3 л.д. 26 - 28).
Как усматривается из материалов дела, требование об обязании зачесть в счет оплаты по договору купли-продажи недвижимого имущества стоимость неотделимых улучшений указанного имущества, произведенных истцом в размере 39 036 509,06 руб. было заявлено отдельно от требования об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи спорных нежилых помещений в части условия о размере выкупной цены и порядке оплаты.
В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В соответствии со статьей 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик обязан представить возражения относительно каждого довода, касающегося существа заявленных требований. Следовательно, обязанная к заключению договора сторона не лишена возможности представить суду разногласия по конкретным условиям договора, предложенным ей в проекте, и суд должен их рассмотреть.
Вместе с тем реализация права стороны, управомоченной требовать заключения договора в судебном порядке, не может зависеть от формы уклонения обязанной стороны от его заключения на предложенных условиях (отказ от подписания договора, подписание его в суде с протоколом разногласий, утрата протокола разногласий при пересылке, или подписание неуполномоченным лицом и т.п.). Поскольку заключение договора является обязательным, обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора.
Согласно статье 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении к заключению договора указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.
Следовательно, разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.
Таким образом, в результате принятия оспариваемых судебных актов не достигнута цель обращения общества в суд, не выполнено требование гражданского законодательства о заключении переданного на рассмотрение суда договора в обязательном порядке.
Данная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31 января 2012 в„– 11657/11.
При указанных обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к выводу, что судами при принятии обжалуемых судебных актов были неправильно применены нормы материального права, нарушены нормы процессуального права, в связи с чем, обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции силу пункта 3 части 1 статьи 287, части 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене с направлением дела в арбитражный суд первой инстанции.
При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания, в том числе, утратил или нет истец преимущественное право на приобретение арендованного имущества, и в том случае, если не утратил, разрешить преддоговорный спор об урегулировании возникших между сторонами разногласий по условиям договора; рассмотреть вопрос о необходимости и возможности назначения по делу судебной экспертизы с целью установления величины рыночной стоимости выкупаемого в порядке приватизации имущества, с учетом разъяснений, изложенных в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 в„– 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" и Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 в„– 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе".
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

Решение от 04 июня 2015 года Арбитражного суда города Москвы и постановление от 29 октября 2015 года Девятого арбитражного апелляционного суда по делу в„– А40-210917/2014 отменить. Указанное дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Председательствующий судья
З.А.АТАЛИКОВА

Судьи
О.И.КОМАРОВА
Е.А.ПЕТРОВА


------------------------------------------------------------------