АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 декабря 2016 г. по делу в„– А40-243736/15

Резолютивная часть постановления объявлена 01 декабря 2016 года
Постановление в полном объеме изготовлено 05 декабря 2016 года
Арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего судьи - Мысака Н.Я.,
судей: Денисовой Н.Д., Дунаевой Н.Ю.,
при участии в заседании:
от истца - Жаворонков Е.В. доверенность от 26.04.2016
от ответчика - Гречко А.В. доверенность от 07.12.2015 в„– 33-Д-703/15
рассмотрев 01 декабря 2016 года в судебном заседании кассационную жалобу
Общества с ограниченной ответственностью "Аллеманда",
на постановление от 30 августа 2016 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Пирожковым Д.В., Лаврецкой Н.В., Расторгуевым Е.Б.,
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Аллеманда"
к Департаменту городского имущества города Москвы
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора
купли-продажи нежилого помещения

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Аллеманда" (далее - истец, ООО "Аллеманда") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 177 кв. м (этаж 1, пом. I, ком. 1, 1а, 2-8, 8а, 8б, 9-17), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Гражданская 4-я, д. 43, корп. 2, в части пунктов 3.1, 3.4 договора.
В обоснование исковых требований истец ссылался на предоставленное Федеральным законом от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон в„– 159-ФЗ) субъектам малого и среднего предпринимательства преимущественное право на приобретение арендуемых помещений по цене, равной его рыночной стоимости, и на неправомерное завышение ответчиком выкупной цены спорного объекта.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 31 марта 2016 года исковые требования удовлетворены, суд урегулировал разногласия сторон при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 177 кв. м (этаж 1, пом. I, комн. 1, 1а, 2-8, 8а, 8б, 9-17), расположенного по адресу: Москва, ул. 4-я Гражданская, д. 43 корп. 2, изложив оспариваемые пункты 3.1 и 3.4 договора в редакции проекта, направленного Департаментом городского имущества заявителю (истцу) письмом от 29.07.14 в„– 33-5-13714/14-121-0.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 30 августа 2016 года решение Арбитражного суда города Москвы от 31 марта 2016 года отменено, исковые требования удовлетворены, суд урегулирован разногласия, установив спорные условия договора в следующей редакции:
"Пункт 3.1. договора: "Цена Объекта составляет 19 727 000 (девятнадцать миллионов семьсот двадцать семь тысяч) рублей 00 копеек. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса РФ не начисляется";
Пункт 3.4 договора: "оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 15 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 547972 рублей и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга".
Не согласившись с постановлением суда апелляционной инстанции, ООО "Аллеманда" обратилось с кассационной жалобой, в которой просит постановление суда апелляционной инстанции отменить и принять новый судебный акт и урегулировать разногласия, возникшие между ООО "Аллеманда" и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, установив цену выкупаемого объекта 10 682 187 руб. 57 коп. с условием о ежемесячном платеже в размере 296 727 руб. 43 коп.
Заявитель жалобы считает судебный акт апелляционной инстанции незаконным и необоснованным, как принятый с неправильным применением норм материального и процессуального права.
В обоснование кассационной жалобы общество ссылается на то, что проведенная по делу апелляционным судом судебная экспертиза вызывает сомнения в правильности ее проведения, из текста заключения эксперта, подготовленного ООО "Агентство судебных экспертиз" (цена выкупаемого объекта - 19 727 000 руб.), невозможно сделать вывод об обоснованности применимых к оценке спорного объекта сравнительного и доходного подходов. Полагает, что цена договора должна быть определена исходя из рыночной стоимости объекта, указанной в отчете об оценке в„– 38-07-14 от 21.07.2014, подготовленным ООО "Геосистемы" (цена выкупаемого объекта - 10 682 187 руб. 57 коп.) и представленным истцом в материалы дела.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель истца поддержал доводы кассационной жалобы.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей истца и ответчика, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, кассационная инстанция не находит оснований для изменения или отмены обжалуемых судебных актов в связи со следующим.
Судами установлено, что ООО "Аллеманда" является в силу закона субъектом малого предпринимательства, имеющим преимущественное право на приобретение арендуемого имущества в собственность с учетом критериев, определенных в статье 3 Федерального закона в„– 159-ФЗ а именно: является субъектом малого предпринимательства; отсутствует задолженность по арендной плате; площадь помещения составляет 177 кв. м; выкупаемый объект является обособленным объектом; поставлен на кадастровый учет; находится во владении истца на основании договора аренды с 2004 года, указанные правоотношения также урегулированы Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества".
06.05.2014 г. ООО "Аллеманда" обратилось в Департамент с заявлением вх. в„– 33-5-13714/14-(2)-0 о выкупе арендуемых помещений в соответствии с Федеральным законом в„– 159-ФЗ, по результатам рассмотрения которого Департамент согласился заключить договор купли-продажи арендуемого объекта с истцом по цене 21 108 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке от 18.06.2014 в„– 738Г/745 ООО "АБН-Консалт".
Истец направил ответчику протокол разногласий (вх. в„– 33-5-13714/14-(3)-0 от 27.08.2014 г.), согласно которому рыночная стоимость объекта установлена экспертом в размере 10 682 187,57 руб. без учета НДС в отчете ООО "Геосистемы" в„– 38-07-14 от 21.07.2014 г.
В установленный частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации срок, ответчиком не извещен истец о принятии условий договора в редакции истца, а также не отклонен предложенный протокол разногласий.
Поскольку Департаментом и обществом при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества не было достигнуто соглашение о цене выкупаемого объекта, то ООО "Аллеманда" обратилось в суд с настоящими исковыми требованиями.
Суды, удовлетворяя требования общества, исходили из следующего.
В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом, или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.
Федеральным законом в„– 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.
Согласно статье 3 Федерального закона в„– 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
При этом суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, исходил из рыночной стоимости, определенной ООО "АБН-Консалт" по заданию ответчика в отсутствие подтверждения основания установления судом иной цены договора, указав, что конкретных доводов относительно недостоверности Отчета об оценке от 18.06.2014 в„– 738Г/745, выполненного ООО "АБН-Консалт" и необоснованности положительного экспертного заключения от 26.06.2014 в„– 870/С-14, подготовленного НП СРО "СВОД", истцом не приведено, а также истцом не представлен Отчет в„– 38-07-14 от 21.07.2014, выполненный ООО "Геосистемы", на который он ссылается как на доказательство реальной рыночной цены выкупаемого объекта, которая составила 10 682 187 руб. 57 коп.
Не согласившись с выводами суда первой инстанции, апелляционный суд, учитывая, что между сторонами возникли существенные разногласия по вопросу определения рыночной стоимости помещения и в материалы дела представлены два отчета независимых оценщиков (истцом Отчет в„– 38-07-14 от 21.07.2014, выполненный ООО "Геосистемы", представлен уже непосредственно в суд апелляционной инстанции), существенно отличающиеся установленной в них величиной рыночной стоимости одного и того же объекта, назначил по делу экспертизу для определения рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 177 кв. м (этаж 1, пом. I, комн. 1, 1а, 2-8, 8а, 8б, 9-17), расположенного по адресу: г. Москва, ул. 4-я Гражданская, д. 43 корп. 2, поручив ее проведение эксперту ООО "Агентство судебных экспертиз", результаты которой были исследованы и оценены судом по правилам статей 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Апелляционный суд пришел к выводу о том, что заключение эксперта соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, поэтому договор купли-продажи надлежит заключить по цене 19 727 000 руб., определенной в названном заключении по итогам проведения судебной экспертизы.
Судебная коллегия суда кассационной инстанции соглашается с выводами апелляционного суда.
В соответствии со статьей 12 Закона в„– 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.
Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 в„– 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Доводы кассационной жалобы фактически сводятся к несогласию общества с ценой выкупаемого объекта.
В Определении Верховного суда Российской Федерации от 28.12.2015 г. в„– 310-ЭС15-11302 отмечено, что само по себе наличие иного результата оценки не предопределяет недостоверность ранее определенной рыночной стоимости, под которой согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Признаваемый Законом об оценочной деятельности вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в том числе в рамках судебной экспертизы, по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки.
При этом судебная коллегия учитывает, что разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке, суд обоснованно рассмотрел заявленные требования, проверив соответствие истца критериям установленным статьей 3 Федерального закона в„– 159-ФЗ и установив посредством проведения судебной экспертизы рыночную цену подлежащего выкупу объекта.
Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом апелляционной инстанции на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам.
Нарушений норм материального и процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемого судебного акта, судом кассационной инстанции не установлено.
Таким образом, основания для отмены либо изменения принятого по делу судебного акта, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, у суда кассационной инстанции отсутствуют.
При таких обстоятельствах кассационная жалоба удовлетворена судом кассационной инстанции по заявленным в ней доводам быть не может.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30 августа 2016 года по делу в„– А40-243736/15 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья
Н.Я.МЫСАК

Судьи
Н.Д.ДЕНИСОВА
Н.Ю.ДУНАЕВА


------------------------------------------------------------------