АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 декабря 2016 г. по делу в„– А40-157530/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 28 ноября 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 05 декабря 2016 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Комаровой О.И.,
судей Денисовой Н.Д., Нечаева С.В.,
при участии в заседании:
от истца - Пантелеева Е.А. по доверенности от 18.11.2014,
от ответчика - Салаватовой К.Х. по доверенности от 07.12.2015 в„– 33-Д-715/15,
рассмотрев 28 ноября 2016 года в судебном заседании кассационную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы
на постановление от 01.09.2016
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Пирожковым Д.В., Левченко Н.И., Расторгуевым Е.Б.,
по иску ООО Фирменный магазин "Колос-Т" (ОГРН 1037739773400)
к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423)
третьи лица: ООО "АБН-Консалт", НП СРО "СВОД"
об обязании заключить договор,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью Фирменный магазин "Колос-Т" (далее ООО Фирменный магазин "Колос-Т", истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее Департамент, ответчик) об обязании заключить с договор купли-продажи недвижимого имущества по адресу: г. Москва, ул. 26-ти Бакинских Комиссаров, д. 4, к. 2, общей площадью 89,00 кв. м, на условиях проекта договора Департамента, при этом: п. 3.1 договора изложить в следующей редакции: "Цена объекта составляет 7 369 035 руб., НДС не начисляется"; в п. 3.2 заменить трехлетний срок рассрочки на пятилетний; в п. 3.4 сумму 294 472,23 руб. заменить на сумму 122 817,25 руб.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО "АБН-Консалт", НП СРО "СВОД".
Решением Арбитражного суда города Москвы от 01 апреля 2016 года урегулированы разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества по адресу: г. Москва, ул. 26-ти Бакинских Комиссаров, д. 4, к. 2, общей площадью 89,00 кв. м, путем изложения в следующей редакции:
пункта 3.1 договора "Цена Объекта составляет 10 601 000 рублей. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется";
пункт 3.2 договора "Оплата по договору производится в рассрочку в течение пяти лет со дня его заключения";
пункт 3.4 договора "Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до ______ числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 176 683 руб. 33 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга".
Арбитражный суд города Москвы установил, что ООО Фирменный магазин "Колос-Т" имеет преимущественное право на выкуп арендуемого им по договору в„– 1-748/03 от 15.08.2003 нежилого помещения. Суд пришел к выводу, что выкупная цена указанного помещения по состоянию на 23.01.2015 (момент получения Департаментом от ООО Фирменный магазин "Колос-Т" заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества) составляет 10 601 000 руб.
Требование в части оплаты имущества по договору в рассрочку в течение пяти лет со дня его заключения суд счел подлежащим удовлетворению, поскольку в соответствии с пунктом 1 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ истец вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества с условием об оплате в рассрочку посредством ежемесячных выплат в равных долях; срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 01 сентября 2016 года указанное решение отменено; апелляционный суд принял постановление об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества по адресу: г. Москва, ул. 26-ти Бакинских Комиссаров, д. 4, к. 2, общей площадью 89,00 кв. м, между ООО Фирменный магазин "Колос-Т" и Департаментом, изложив в следующей редакции:
пункт 3.1. "Цена Объекта составляет 7 134 000 рублей. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется";
пункт 3.2 договора "Оплата по договору производится в рассрочку в течение пяти лет со дня его заключения";
пункт 3.4 договора "Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 10 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 118 900 рублей и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга".
Апелляционный суд установил, что выкупная цена указанного помещения по состоянию на 23.01.2015 составляет 7 134 000 руб. (без учета НДС). При этом суд исходил из того, что между сторонами возникли разногласия по вопросу определения рыночной стоимости помещения, в дело представлены два отчета независимых оценщиков, отличающиеся установленной в них величиной рыночной стоимости одного и того же объекта, для проверки достоверности и подлинности отчета оценщиков суд апелляционной инстанции назначил по делу судебную экспертизу на предмет определения рыночной стоимости объекта в соответствии с положениями статей 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Департаментом подана кассационная жалоба, согласно которой ответчик просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, дело направить на новое рассмотрение.
Заявитель жалобы указывает, что апелляционный суд, удовлетворяя исковые требования и определив цену спорного нежилого помещения в 7 134 000 руб., руководствовался отчетом об оценке, подготовленным в рамках проведенной по делу судебной экспертизы, однако не учел сведения отчета ООО "АБН-Консалт" в„– 773Г/269 об оценке, представленного Департаментом, согласно которому рыночная стоимость спорного нежилого помещения составляет 10 601 000 руб.; при этом именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности.
Заявитель жалобы считает, что иск в части требования принять пункт 3.2 договора в редакции истца подлежит оставлению без рассмотрения, поскольку в указанной части не соблюден досудебный порядок урегулирования спора.
Представитель ответчика в судебном заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы жалобы.
Истец возражал против удовлетворения кассационной жалобы, считая постановление Девятого арбитражного апелляционного суда законным и обоснованным. Представлен письменный отзыв на жалобу.
Третьи лица в судебное заседание не явились, считаются извещенными в соответствии со статьями 121 - 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о времени и месте судебного разбирательства; дело в соответствии с частью 3 статьи 284 названного Кодекса рассматривается в их отсутствие. Письменные отзывы на жалобу не представлены.
Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в указанных судебных актах фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция пришла к выводу, что обжалуемое постановление подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Судами установлено, что ООО Фирменный магазин "Колос-Т" является субъектом малого предпринимательства, что подтверждается выпиской из базы данных Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства города Москвы.
Между Департаментом (арендодатель) и ООО Фирменный магазин "Колос-Т" (арендатор) заключен договор на аренду нежилого помещения, находящегося в собственности города Москвы, от 15.08.2003 в„– 1-748/03, предметом которого является нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Москва, ул. 26-ти Бакинских Комиссаров, д. 4, к. 2.
Вышеуказанный договор аренды зарегистрирован в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 в„– 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке.
На основании пункта 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" истец 23.01.2015 обратился в Департамент с письменным заявлением о выкупе арендуемого нежилого помещения с рассрочкой по оплате, на которое получил ответ с проектом договора купли-продажи арендуемого имущества по цене 10 601 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта нежилого фонда, выполненным ООО "АБН Консалт" по заказу ответчика.
Полагая, что цена спорного объекта завышена, истец обратился в оценочную организацию для определения рыночной стоимости нежилого помещения и получил отчет об оценке от 29.04.2015 в„– 16/04/2015, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения составляет 7 369 035 руб.
Истец подписал договор купли-продажи недвижимости с протоколом разногласий в отношении пункта 3.1 договора, указав цену объекта 7 369 035 руб., пункта 3.4 договора в части порядка оплаты выкупаемого помещения.
Ответчик отклонил протокол разногласий к договору купли-продажи.
Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия в части стоимости выкупаемого имущества, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, ООО Фирменный магазин "Колос-Т" обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.
В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (в редакции, действовавшей на момент реализации истцом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Ответчик не оспаривает, что ООО Фирменный магазин "Колос-Т" соответствует требованиям, установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ, и имеет преимущественное право на выкуп арендуемого им имущества.
Оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
В деле имеется отчет от 29.04.2015 в„– 16/04/2015 об оценке рыночной стоимости спорного нежилого помещения, выполненный по заказу истца, согласно которому величина рыночной стоимости объекта оценки составляет 7 369 035 руб.
Как указывает Департамент, в соответствии с отчетом об оценке, выполненным по его заказу уполномоченной организацией ООО "АБН Консалт", рыночная стоимость выкупаемого имущества составляет 10 601 000 руб. Департаментом получено положительное экспертное заключение НП СРО "СВОД" от 16.02.2015 в„– 266/С-15 о соответствии отчета ООО "АБН-Консалт" в„– 773Г/269 "Об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества" требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.
Согласно рекомендациям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 в„– 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной цены выкупаемого имущества, определением суда первой инстанции от 01.12.2015 по делу назначена судебно-оценочная экспертиза с целью установления рыночной стоимости спорного нежилого помещения по состоянию на 23.01.2015, проведение которой поручено эксперту ООО "Бюро судебных экспертиз и оценки".
Согласно заключению эксперта ООО "Бюро судебных экспертиз и оценки" рыночная стоимость спорного объекта составила 8 174 493 руб. (без учета НДС) по состоянию на 23.01.2015.
Апелляционный суд, в соответствии с частью 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации повторно рассматривая дело, определением от 11.07.2016 назначил по делу судебно-оценочную экспертизу с целью установления рыночной стоимости спорного нежилого помещения по состоянию на 23.01.2015, проведение которой поручил эксперту ООО "Современные Технологии Оценки и Консалтинга".
Согласно заключению эксперта ООО "Современные Технологии Оценки и Консалтинга" рыночная стоимость спорного объекта составила 7 134 000 руб. (без учета НДС) по состоянию на 23.01.2015.
Апелляционный суд пришел к выводу, что выкупная цена спорного недвижимого имущества составляет 7 134 000 руб. с учетом указанного заключения эксперта, что соответствует вышеизложенным рекомендациям об определении выкупной цены в случае наличия разногласий по ее размеру.
Апелляционный суд установил, что ООО Фирменный магазин "Колос-Т" вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества с условием об оплате в рассрочку посредством ежемесячных выплат в равных долях в соответствии с пунктом 1 статьи 5 Федерального закона в„– 159-ФЗ, согласно которому оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях.
Оснований, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены обжалуемого в кассационном порядке постановления апелляционного суда не имеется, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

постановил:

постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2016 по делу в„– А40-157530/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья
О.И.КОМАРОВА

Судьи
Н.Д.ДЕНИСОВА
С.В.НЕЧАЕВ


------------------------------------------------------------------