АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 ноября 2016 г. по делу в„– А40-146799/14

Резолютивная часть постановления объявлена 22.11.2016
Полный текст постановления изготовлен 29.11.2016
Арбитражный суд Московского округа
в составе: председательствующего-судьи Дунаевой Н.Ю.,
судей Мысака Н.Я., Нечаева С.В.,
при участии в заседании:
от ООО "ФОТО-ПРОФ-ТАСС" - Нагиц Д.А. - доверен. от 15.06.2016 г.
от Департамента городского имущества города Москвы - Белова А.А. - доверен. от 30.12.2015 г. в„– 33-д-817/15
от Правительства Москвы - Белова А.А. - доверен. от 01.09.2016 г. в„– 4-14-963/16
рассмотрев кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы и Правительства Москвы
на решение от 08.06.2016
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Никоновой О.И.,
на постановление от 14.09.2016
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Сумароковой Т.Я., Александровой Г.С., Солоповой А.А.,
по делу в„– А40-146799/14 по иску ООО "ФОТО-ПРОФ-ТАСС" (ОГРН 1027700264723)
к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423)
третье лицо: Правительство Москвы
об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи

установил:

ООО "ФОТО-ПРОФ-ТАСС" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском, с учетом принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ уточнений, к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших между ООО "Фото-Проф-ТАСС" и Департаментом городского имущества города Москвы, при заключении договора купли-продажи жилого помещения общей площадью 532,9 кв. м (подвал, пом. I, ком. 1, 3, пом. II комн. 1, 1а, 16, 1в, 1г, 1д, 2-6, пом. III, комн. 1, 2, пом. IV, комн. 1, 1а, 2, 2а, 26, 2в, 3, пом. VI, комн. 1, 2а, 26, 2в, 3), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Хамовнический Вал, д. 24, а именно:
а) Изложить пункт 3.1 договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 532,9 кв. м (подвал, пом. I, ком. 1, 3, пом. II комн. 1, 1а, 16, 1в, 1г, 1д, 2-6, пом. III, комн. 1, 2, пом. IV, комн. 1, 1а, 2, 2а, 26, 2в, 3, пом. VI, комн. 1, 2а, 26, 2в, 3), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Хамовнический Вал, д. 24 в следующей редакции:
"п. 3.1. Цена Объекта составляет 44 387 560,5 (сорок четыре миллиона триста восемьдесят семь тысяч пятьсот шестьдесят) рублей 50 копеек. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется".
б) Изложить пункт 3.2. договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 532,9 кв. м (подвал, пом. I, ком. 1, 3, пом. II, комн. 1, 1а, 16, 1в, 1г, 1д, 2-6, пом. III комн. 1, 2, пом. IV, комн. 1, 1а, 2, 2а, 26, 2в, 3, пом. VI, комн. 1, 2, 2а, 26, 2в, 3), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Хамовнический Вал, д. 24 в следующей редакции:
"3.2. Оплата по договору осуществляется в рассрочку в течение пяти лет со дня его заключения".
в) Изложить пункт 3.4. договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 532,9 кв. м (подвал, пом. I, ком. 1, 3, пом. II, комн. 1, 1а, 16, 1в, 1г, 1д, 2-6, пом. III комн. 1, 2, пом. IV, комн. 1, 1а, 2, 2а, 26, 2в, 3, пом. VI, комн. 1, 2, 2а, 26, 2в, 3), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Хамовнический Вал, д. 24 в следующей редакции:
"3.4. Оплата по Договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 10 числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 739 192,68 (семьсот тридцать девять тысяч семьсот девяносто два) рубля 68 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток, от основного долга исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации".
Урегулировать разногласия между ООО "Фото-Проф-ТАСС" и Департаментом городского имущества города Москвы, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 115,6 кв. м (подвал, пом. II, ком. 1-4), расположенное по адресу: г. Москва, ул. 1-я Брестская, д. 36:
а) Изложить пункт 3.1 договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 115,6 кв. м (подвал, пом. II, ком. 1-4), расположенное по адресу: г. Москва, ул. 1-я Брестская, д. 36 в следующей редакции:
"п. 3.1. Цена Объекта составляет 10 583 613,00 (десять миллионов пятьсот восемьдесят три тысячи шестьсот тринадцать) рублей.
НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется".
б) Изложить пункт 3.2. договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 115,6 кв. м (подвал, пом. II, ком. 1-4), расположенное по адресу: г. Москва, ул. Брестская, д. 36 в следующей редакции:
"3.2. Оплата по договору осуществляется в рассрочку в течение пяти лет со дня заключения".
в) Изложить пункт 3.4. договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 115,6 кв. м (подвал, пом. II, ком. 1-4), расположенное по адресу: г. Москва, ул. 1-я Брестская, д. 36 в следующей редакции:
"3.4. Оплата по Договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 10 числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 176 393,55 (сто семьдесят шесть тысяч триста девяносто три) рублей 55 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток, от основного долга исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации".
Решением Арбитражного суда города Москвы от 08.06.2016 исковые требования удовлетворены.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 14.09.2016 решение Арбитражного суда города Москвы от 08.06.2016 по делу в„– А40-146799/14 оставлено без изменения.
Не согласившись с принятыми судебными актами, ответчик и третье лицо обратились с кассационной жалобой в Арбитражный суд Московского округа, в которой просят отменить решение Арбитражного суда города Москвы от 08.06.2016 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 14.09.2016 по делу в„– А40-146799/14, и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований ООО "Фото-Проф-ТАСС" в полном объеме.
В качестве оснований обоснованности жалобы заявитель ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности, при назначении повторной судебной оценочной экспертизы неверно определена дата оценки выкупаемых объектов, суд неправомерно удовлетворил заявление истца об изменении предмета иска, поскольку истец просит уменьшить рыночную стоимость выкупаемого имущества, определенную независимым оценщиком на дату выкупа нежилого помещения, не на стоимость произведенных неотделимых улучшений, а на величину расходов по ремонту, понесенных арендатором с согласия арендодателя в 2003 - 2005 годах, требование о рассрочке сроком на 5 лет не было указано истцом в направленном протоколе разногласий, не было заявлено в иске, а также не было уточнено в порядке 49 ст. АПК РФ, суд не верно распределил судебные расходы, поэтому вышеуказанные судебные акты подлежат отмене.
В ходе судебного рассмотрения кассационной жалобы заявители подтвердили доводы, изложенные в жалобе, просили отменить решение Арбитражного суда города Москвы от 08.06.2016 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 14.09.2016 по делу в„– А40-146799/14, и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований ООО "Фото-Проф-ТАСС" в полном объеме.
Истец доводы кассационной жалобы отклонил, просил судебные акты оставить в силе.
Изучив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что отсутствуют основания, предусмотренные статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения оспариваемых судебных актов, а именно:
Из материалов дела следует и установлено судами, ООО "Фото-Проф-ТАСС" является арендатором следующих нежилых помещений: общей площадью 115,6 кв. м (подвал, пом. II, ком. 1-4), расположенное по адресу: г. Москва, ул. 1-я Брестская, д. 36, арендуемое истцом на основании договора аренды в„– 01-00111/09 от 17.06.2009 (далее - Объект 1); общей площадью 532,9 кв. м (подвал, пом. I, ком. 1, 3, пом. II, комн. 1, 1а, 16, 1в, 1г, 1д, 2-6, пом. III, комн. 1, 2, пом. IV, комн. 1, 1а, 2, 2а, 26, 2в, 3, пом. VI, комн. 1, 2, 2а, 26, 2в, 3), расположенное по адресу: г. Москва, ул. Хамовнический Вал, д. 24, арендуемое Истцом на основании договора аренды в„– 01-00087/03 от 06.02.2003 (Далее - Объект 2), (далее, вместе именуемые - Недвижимое имущество).
03.12.2013 и 23.12.2013 общество обратилось в Департамент с заявлениями о выкупе арендуемого нежилого помещения с рассрочкой по оплате - на 3 три года.
Департамент направил в адрес общества проекты договоров купли-продажи с указанием цены объекта 1 - 13 405 000 руб., объекта 2 - 98 272 000 руб.
29.07.2014 и 30.07.2014 общество направило в адрес Департамента подписанные со своей стороны договоры купли-продажи недвижимости, с протоколами разногласий.
Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия, истец обратился в суд с настоящим иском.
Согласно реестру субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы истец является субъектом малого предпринимательства.
Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые согласно статье 10 данного Федерального закона вступают в силу с 01.01.2009.
Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 3 Информационного письма от 05.11.2009 в„– 134, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ до 01.01.2009 реализация субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества была возможна только в случае включения недвижимого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества. Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ).
Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным, и между сторонами при заключении такого договора возникли разногласия, поэтому рассмотрение судом по требованию общества возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества, суд первой инстанции в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначил по делу судебную оценочную экспертизу, проведение которой было поручено эксперту АНО "ЭкспертКонсалтЦентр".
Согласно заключению эксперта АНО "ЭкспертКонсалтЦентр" рыночная стоимость нежилого помещения, общей площадью 532,9 кв. м (подвал, пом. I, ком. 1, 3, пом. II, комн. 1, 1а, 16, 1в, 1г, 1д, 2-6, пом. III, комн. 1, 2, пом. IV, комн. 1, 1а, 2, 2а, 26, 2в, 3, пом. VI, комн. 1, 2, 2а, 26, 2в, 3), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Хамовнический Вал, д. 24 на 03.12.2013 - 23.12.2013 составляет 39 146 260 руб. Рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 115,6 кв. м (подвал, пом. II, ком. 1-4), расположенное по адресу: г. Москва, ул. 1-я Брестская, д. 36 на 03.12.2013 - 23.12.2013, составляет 8 621 394 руб.
Определением от 15.01.2015 судом назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ОАО "Московское городское Бюро товарных экспертиз".
Согласно заключению эксперта ОАО "Московское городское Бюро товарных экспертиз" в„– Г-0126 от 26.01.2016: рыночная стоимость нежилого помещения, общей площадью 532,9 кв. м (подвал, пом. I, ком. 1, 3, пом. II, комн. 1, 1а, 1б, 1в, 1г, 1д, 2-6, пом. III комн. 1, 2, пом. IV, комн. 1, 1а, 2, 2а, 2б, 2в, 3, пом. VI, комн. 1, 2, 2а, 2б, 2в, 3), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Хамовнический Вал, д. 24 на 03.12.2013 - 23.12.2013, составляет 48 140 798 рублей без учета НДС, рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 115,6 кв. м (подвал, пом. II, ком. 1-4), расположенное по адресу: г. Москва, ул. 1-я Брестская, д. 36 на 03.12.2013-23.12.2013. составляет 10 583 613 рублей без учета НДС.
Оценив экспертные заключения, заслушав пояснения эксперта, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно сочли отчет об оценке ОАО "Московское городское Бюро товарных экспертиз" соответствующим требованиям ст. ст. 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отражающим все предусмотренные ч. 2 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, основанным на материалах дела.
Кроме того, за время эксплуатации нежилого помещения общей площадью 532,9 кв. м (подвал, пом. I, ком. 1, 3, пом. II, ком. 1, 1а, 16, 1в, 1г, 1д, 2-6, пом. III, комн. 1,2, пом. IV, комн. 1, 1а, 2, 2а, 26, 2в, 3, пом. VI, комн. 1, 2, 2а, 26, 2в, 3), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Хамовнический Вал д. 24), согласно договора аренды в„– 01-00087/03 от 06.02.2003, по согласованию и разрешению ответчика, выданного 08.08.2003 за в„– к7650/03 проведены ремонтно-строительные работы, согласно перечня работ и согласованной сметы. Затраты на ремонтно-строительные работы (капитальный ремонт, перепланировка, переустройство и частичная реконструкция подвальных помещений) согласно сметной документации и акта приемки работ от 01.08.2005 составили 4 033 237 руб. 50 коп.
Затраты на ремонтно-строительные работы были частично компенсированы ответчиком в размере 280 000 руб. и учтены в счет арендной платы в соответствии с протоколом в„– 46 от 06.12.2005, которым была установлена минимальная ставка арендной платы на период проведения капитального ремонта.
Не компенсированные затраты на ремонтно-строительные работы составили 3 753 237 руб. 50 коп.
В соответствии с ч. 6 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей Учитывая изложенное, судами первой и апелляционной инстанций сделан правильный вывод о том, что истец как субъект малого предпринимательства более двух лет арендующий спорный объект, при отсутствии задолженности по арендной плате и пени за арендуемое имущество, отвечает требованиям ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", при этом истцом были предприняты все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорного объекта в рамках данного Федерального закона, в связи с чем правомерно удовлетворили требования истца.
В силу положений ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Вместе с тем, к моменту рассмотрения дела в суде в вышеуказанный федеральный закон были внесены изменения в части установления срока рассрочки на 5 лет.
Таким образом, устанавливая рассрочку по оплате сроком на 5 лет, суды первой и апелляционной инстанций правомерно указали на невозможность заключения договоров купли-продажи с рассрочкой оплаты на три года в ранее действовавшей редакции федерального закона.
Поскольку п. 3.4 договора содержит указание на сумму ежемесячного платежа, определенную в соответствии с п. 3.1 (цена объекта), и в соответствии с п. 3.2 договора истцу предоставлена рассрочка оплаты выкупаемого имущества, и разногласия в части п. 3.1 договора урегулированы в судебном порядке, п. 3.4 договора правомерно принят судом в редакции истца.
Доводы заявителей о том, что при назначении повторной судебной оценочной экспертизы неверно определена дата оценки выкупаемых объектов, кассационная коллегия отклоняет, как не соответствующие материалам дела.
Доводы заявителей о том, что суд неправомерно удовлетворил заявление истца об изменении предмета иска, поскольку истец просит уменьшить рыночную стоимость выкупаемого имущества, определенную независимым оценщиком на дату выкупа нежилого помещения, не на стоимость произведенных неотделимых улучшений, а на величину расходов по ремонту, понесенных арендатором с согласия арендодателя в 2003-2005 годах, кассационная коллегия считает не соответствующими ч. 6 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ.
Доводы заявителей о том, что требование о рассрочке сроком на 5 лет не было указано истцом в направленном протоколе разногласий, не было заявлено в иске, а также не было уточнено в порядке 49 ст. АПК РФ, кассационная коллегия считает несостоятельными, поскольку на момент принятия решения суда действовала новая редакция федерального закона, предусматривающая предоставление рассрочки по оплате сроком на 5 лет.
Доводы заявителей о неверном распределении судом первой инстанции судебных расходов не нашли своего подтверждения.
Доводы заявителей, изложенные в кассационной жалобе, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией и в соответствии со статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судами при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемых судебных актов и не подтверждены надлежащими доказательствами.
Согласно ч. 3 ст. 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.
Основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций согласно ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права.
Доводы заявителей кассационной жалобы, по которым они не согласны с оспариваемыми судебными актами, направлены на переоценку обстоятельств, установленных судами первой и апелляционной инстанций, что недопустимо при рассмотрении дела в суде кассационной инстанции, исходя из положений главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При указанных обстоятельствах, суд кассационной инстанции не установил оснований для изменения или отмены решения арбитражного суда первой и постановления апелляционной инстанций, предусмотренных в ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

постановил:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 08.06.2016 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 14.09.2016 по делу в„– А40-146799/14 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья
Н.Ю.ДУНАЕВА

Судьи
Н.Я.МЫСАК
С.В.НЕЧАЕВ


------------------------------------------------------------------