АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 марта 2016 г. по делу в„– А40-2645/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 14.03.2016
Полный текст постановления изготовлен 18.03.2016
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего - судьи Петровой Е.А.
судей Денисовой Н.Д. и Нечаева С.В.
при участии в заседании:
от истца - адвокат Ильина Н.Н. по дов. от 01.12.2014;
от ответчика - Величко А.С. по дов. от 07.12.2015 в„– 33Д-699/15,
рассмотрев в судебном заседании 14.03.2016 кассационные жалобы
Департамента городского имущества города Москвы и ООО "Джагон"
на постановление от 29.10.2015 Девятого арбитражного апелляционного суда, принятое судьями Сумароковой Т.Я., Александровой Г.С., Барановской Е.Н.,
по иску ООО "Джагон"
к Департаменту городского имущества города Москвы
о понуждении к заключению договора купли-продажи нежилого помещения,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Джагон" (далее - ООО "Джагон" или истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском о понуждении Департамента городского имущества города Москвы (далее - Департамент или ответчик) к заключению договора купли-продажи нежилого помещения площадью 103,2 кв. м (этаж 2 пом. II ком. 1, 5-9) по адресу: г. Москва, ул. Маросейка, д. 4/2, стр. 1, по цене 7 966 102 руб.
Исковые требования заявлены со ссылкой на статьи 11, 12, 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 3, 9 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон в„– 159-ФЗ), Федеральный закон от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон в„– 135-ФЗ) и мотивированы тем, что истец соответствует критериям лица, претендующего на преимущественное право выкупа арендуемых помещений установленных статьей 3 Федерального закона в„– 159-ФЗ.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 15.04.2015 в удовлетворении требований истца было отказано.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, указал на недоказанность истцом предложенной им цены продажи, так как признал необоснованным вывод эксперта о том, что расположение помещения в доме на ул. Маросейка на расстоянии 1,1 км от Красной площади сопоставимо с помещениями на ул. Красная Пресня, ул. Новокузнецкая, ул. Самотечная и не требует повышающих корректировок. Признавая необоснованным вывод эксперта, суд пришел к выводу, что, эксперту следовало для проведения сравнительного анализа использовать аналоги, расположенные непосредственно на ул. Маросейка, сведения о которых имелись в свободном доступе в сети Интернет в достаточном для анализа количестве (Маросейка 9/2 стр. 1, Маросейка 9, Маросейка 13 стр. 3, Маросейка 7/8, Маросейка, 6, (Realty.dmir.ru, Недвижимость и Цены, ЦИАН), и уже к ним применять установленные стандартами оценки корректировки, так как самым важным фактором, влияющим на цену спорного помещения, являются не его технические характеристики и состояние, а местоположение, и корректные результаты могут быть получены при сравнении с аналогами, расположенными в непосредственной близости.
В удовлетворении ходатайства ответчика о назначении повторной экспертизы суд первой инстанции с учетом возражений истца отказал, а возражения ответчика о недействительности сделки по переуступке истцу прав арендатора суд первой инстанции отклонил, так как из поведения ответчика не следовало, что ответчик пытался оспорить основания нахождения арендатора в спорном помещении и принимал меры по прекращению арендных отношений.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 29.10.2015 решение Арбитражного суда города Москвы от 15.04.2015 было отменено, суд обязал Департамент заключить с ООО "Джагон" договор купли-продажи нежилого помещения площадью 103,2 кв. м (этаж 2 пом. II ком. 1, 5-9) по адресу: г. Москва, ул. Маросейка, д. 4/2, стр. 1, по цене 7 861 340 руб. на условиях проекта договора, представленного в материалы дела истцом.
При рассмотрении дела судом апелляционной инстанции была назначена повторная экспертиза, оценив результаты которой в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что первое заключение экспертизы, назначенной определением от 26.06.2014 судом первой инстанции, является надлежащим и достоверным доказательством по делу, поскольку представлено именно в рамках проведения судебной экспертизы, когда эксперт-оценщик был предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Не согласившись с принятым судом апелляционной инстанции постановлением, Департамент и ООО "Джагон" обратились в Арбитражный суд Московского округа с кассационными жалобами, в которых Департамент просит постановление отменить, оставив в силе решение суда первой инстанции, а ООО "Джагон" просит отменить постановление суда апелляционной инстанции и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, которым обязать Департамент заключить договор купли-продажи нежилого помещения по цене 3 815 000 рублей, определенной экспертом при проведении в суде апелляционной инстанции повторной экспертизы.
В обоснование кассационной жалобы Департамент ссылается на то, что переуступка прав аренды, совершенная в пользу истца 16.08.2010, является ничтожной сделкой, поскольку не соответствует требованиям Федерального закона от 26.07.2006 в„– 135-ФЗ (ред. от 05.10.2015) "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции), следовательно, право на преимущественное приобретение спорного объекта у истца отсутствует.
ООО "Джагон" в обоснование своей кассационной жалобы указывает на то, что судом апелляционной инстанции в качестве доказательства фактически были приняты выводы повторной экспертизы, однако именно результаты первоначальной экспертизы, вызывающие сомнения в их обоснованности, суд апелляционной инстанции неправильно принял во внимание при принятии постановления от 29.10.2015, обязав Департамент заключить с ООО "Джагон" договор купли продажи нежилых помещений по цене 7 861 340 руб., тогда как согласно результатам повторной экспертизы цена нежилых помещений составила 3 815 000 руб.
В отзыве на кассационную жалобу Департамента ООО "Джагон" возражает против отмены обжалуемого постановления по доводам Департамента.
От Департамента отзыв не поступил.
Рассмотрение дела судом кассационной инстанции откладывалось определениями от 25.01.2016, от 24.02.2016 в связи с наличием информации о подаче истцом кассационной жалобы и ее поздней передачи в суд кассационной инстанции.
Определением от 11.03.2016 в порядке статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации осуществлена замена судьи Мысака Н.Я. на судью Денисову Н.Д. в связи с нахождением судьи Мысака Н.Я. в отпуске.
В судебном заседании суда кассационной инстанции 14.03.2016 представитель Департамента поддержала доводы своей кассационной жалобы и возражала против удовлетворения жалобы ООО "Джагон", на вопрос судебной коллегии об оспаривании уступки подтвердила, что уступка не оспаривалась и в условиях договора аренды с первоначальным арендатором содержалось согласие арендодателя на уступку прав арендатора; представитель ООО "Джагон" поддержала доводы своей кассационной жалобы и возражала против удовлетворения кассационной жалобы Департамента.
Изучив материалы дела, выслушав представителей истца и ответчика, обсудив доводы кассационных жалоб и отзыва истца на жалобу Департамента, проверив в порядке статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалованного судебного акта, судебная коллегия суда кассационной инстанции не находит оснований для отмены постановления по заявленным в жалобах доводам, поскольку считает, что судом апелляционной инстанции при рассмотрении настоящего дела была дана правильная квалификация спорным правоотношениям сторон, применены подлежащие применению нормы материального права, установлены все имеющие значение для правильного разрешения спора обстоятельства, не допущено таких нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильных судебных актов.
Судом апелляционной инстанции было установлено, что нежилое помещение общей площадью 103,2 кв. м (этаж 2 пом. II ком. 1, 5-9) по адресу: город Москва, ул. Маросейка, д. 4/2, стр. 1, находится в собственности города Москвы (запись в ЕГРП от 10.06.2003 в„– 77-01/41-449/2003-213) и было представлено во временное возмездное владение и пользование ОАО "Московская телекоммуникационная корпорация" на основании договора аренды от 24.06.2008 в„– 1-757/08 для производственных целей на срок до 30.06.2013.
Суд апелляционной инстанции установил и данное обстоятельство соответствует имеющимся в деле доказательствам, что дополнительным соглашением от 16.08.2010 с согласия Департамента городского имущества города Москвы (арендодатель) права и обязанности арендатора были переданы ООО "Джагон", а 24.07.2013 арендатор обратился к арендодателю с заявлением о намерении реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого имущества.
ООО "Джагон" обратилось 13.12.2013 к Департаменту с предложением заключить договор купли-продажи по цене 7 966 102 руб. с приложением проекта договора купли-продажи. Цена продажи объекта была определена арендатором на основании отчета в„– С-1307-2 об определении стоимости объекта, по заказу ООО "Джагон".
Рассмотрев заявление, Департамент отказал в подписании предложенного проекта (письмо от 29.01.2014 в„– ДГИ-1-79801/13-1), сообщив, что сделка по переуступке прав арендатора была осуществлена без проведения конкурса, не соответствует требованиям статьи 17.1 Закона о защите конкуренции и ничтожна в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения арендатора в арбитражный суд с иском о понуждении Департамента к заключению договора по предложенной арендатором цене.
Департамент иск не признал, представил свой отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости от 20.09.2013 в„– 11-к/2013/460, согласно которому стоимость спорного помещения составляет 12 524 322 руб.
Согласно заключению экспертизы, назначенной судом первой инстанции, рыночная стоимость объекта по состоянию на 24.07.2013 составила 7 861 340 руб. без НДС.
При повторном рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции апелляционным судом определением от 20.07.2015 была назначена повторная оценочная экспертиза, согласно полученному заключению рыночная стоимость объекта по состоянию на 24.07.2013 составила 3 815 000 руб. без НДС.
Суд апелляционной инстанции, установив указанные обстоятельства, пришел к правильному выводу, что ООО "Джагон" является в силу закона субъектом малого предпринимательства, имеющим преимущественное право на приобретение арендуемого имущества в собственность с учетом критериев, определенных в статье 3 Федерального закона в„– 159-ФЗ.
Суд апелляционной инстанции, удовлетворяя требования ООО "Джагон", исходил из следующего.
Федеральным законом в„– 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.
Согласно статье 3 Федерального закона в„– 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В соответствии со статьей 12 Закона в„– 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.
Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 в„– 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Поскольку в материалы дела Департамент и ООО "Джагон" представили отчеты, в которых величина рыночной стоимости выкупаемого помещения отличалась, а также отличались между собой результаты судебных экспертиз, назначенных в суде первой и апелляционной инстанции, то суд апелляционной инстанции, оценив по правилам статей 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации все имеющиеся в деле доказательства, включая экспертные заключения, пришел к выводу о том, что заключение эксперта Соколова Ю.Б. по проведенной в суде первой инстанции экспертизе соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, поэтому договор купли-продажи надлежит заключить по цене 7 861 340 руб. В обжалуемом судебном акте судом апелляционной инстанции приведены подробные мотивы, по которым суд пришел к выводу об обоснованности именно заключения эксперта Соколова Ю.Б..
Заявляя о несогласии с применением судом апелляционной инстанции оценки, выявленной в суде первой инстанции, ООО "Джагон" не учитывает полномочия суда кассационной инстанции, ограниченные нормами части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления обстоятельств, исследования доказательств и их оценки, и, по сути, заявляет доводы, направленные исключительно на иную оценку исследованных судом апелляционной инстанции доказательств, что недопустимо при проверке законности судебных актов в порядке кассационного производства.
Кроме того, материалами дела подтверждено, что при рассмотрении дела по существу судом первой инстанции истец сам заявлял иск о заключении договора по цене, близкой к цене, определенной экспертом Соколовым Ю.Б., а согласно части 3 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в суде апелляционной инстанции не применяются правила об изменения размера иска. Не подлежат применению указанные правила и судом кассационной инстанции.
При таких обстоятельствах кассационная жалоба ООО "Джагон" удовлетворена судом кассационной инстанции по заявленным в ней доводам быть не может.
Отклоняя доводы кассационной жалобы Департамента, суд кассационной инстанции исходит из конкретных обстоятельств настоящего дела, установленных судами и не опровергнутых ответчиком документально, согласно которым уступка прав первоначального арендатора истцу состоялась при явно выраженном согласии арендодателя и при том, что пунктом 5.3.3 договора аренды с первоначальным арендатором (том 1 л.д. 37) было прямо установлено право арендатора с согласия арендодателя передать свои права и обязанности другому лицу.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 29.10.2015 по делу в„– А40-2645/2014 оставить без изменения, а кассационные жалобы - без удовлетворения.

Председательствующий судья
Е.А.ПЕТРОВА

Судьи
Н.Д.ДЕНИСОВА
С.В.НЕЧАЕВ


------------------------------------------------------------------