АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 марта 2016 г. по делу в„– А40-140883/14

Резолютивная часть постановления объявлена 14.03.2016
Полный текст постановления изготовлен 18.03.2016
Арбитражный суд Московского округа
в составе: председательствующего-судьи Дунаевой Н.Ю.,
судей Аталиковой З.А., Комаровой О.И.,
при участии в заседании:
от ООО "АТРИУМ" - Даниленко Н.Д. - доверен. от 18.05.2014, Ракита Б.Г. - генеральный директор приказ от 16.04.2014 г.
от Департамента городского имущества города Москвы - Кастальская Г.С., довер. от 07.12.2015 в„– 33-Д-707/15
рассмотрев 14.03.2016 в судебном заседании кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы
на решение от 08.09.2015
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Михайловой Е.В.,
на постановление от 16.12.2015
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Панкратовой Н.И., Барановской Е.Н., Сумароковой Т.Я.,
по делу в„– А40-140883/14 по иску ООО "АТРИУМ" (ОГРН 1027700161873)
к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423)
об обязании заключить договор купли-продажи нежилых помещений,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "АТРИУМ" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском, с учетом принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ уточнения, к Департаменту городского имущества города Москвы об обязании заключить договор купли-продажи нежилых помещений, общей площадью 299,8 кв. м, находящихся по адресу: город г. Москва, Ленинский проспект, д. 44 (подвал, помещение XII, комн. 1 - 24; этаж 1, помещение I, комн. 1 - 12) по цене 9 450 845 руб. 64 коп.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 08.09.2015 исковые требования удовлетворены.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2015 решение Арбитражного суда города Москвы от 08.09.2015 по делу в„– А40-140883/14 оставлено без изменения.
Не согласившись с принятыми судебными актами, ответчик обратился с кассационной жалобой в Арбитражный суд Московского округа, в которой просит отменить постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2015 и решение Арбитражного суда города Москвы от 08.09.2015 по делу в„– А40-140883/14 и направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
В качестве оснований обоснованности жалобы заявитель ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта, суд не принял во внимание отчет об оценке в„– Д-726/86, представленный Департаментом, суды неправомерно удовлетворили требования истца о выкупе помещений по более низкой цене, поэтому вышеуказанные судебные акты подлежат отмене.
В ходе судебного рассмотрения кассационной жалобы заявитель подтвердил доводы, изложенные в жалобе, просил отменить постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2015 и решение Арбитражного суда города Москвы от 08.09.2015 по делу в„– А40-140883/14 и направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
Истец доводы кассационной жалобы отклонил, просил судебные акты оставить в силе.
Изучив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что отсутствуют основания, предусмотренные статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения оспариваемых судебных актов, а именно:
Из материалов дела следует и установлено судами, между Департаментом имущества города Москвы (арендодатель) и ООО "АТРИУМ" (арендатор) заключен договор аренды от 08.07.2004 в„– 07-364/04.
По условиям вышеуказанного договора арендодатель сдал, а арендатор принял в аренду нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Москва, Ленинский пр-кт, д. 44, площадью 360,2 кв. м.
В период действия договора аренды ООО "Атриум" по согласованию с представителем собственника имущества в установленном законом порядке были произведены перепланировка и переустройство арендуемого помещения, в результате чего общая площадь помещения изменилась и в настоящее время составляет 299,8 кв. м (подвал, помещение XII, комн. 1 - 24; этаж 1, помещение I, комн. 1 - 12), что подтверждается письмом Департамента имущества города Москвы от 02.07.2008 в„– 073732/08 о согласовании перепланировки; распоряжением Мосжилинспекции от 30.07.2009 в„– ЮЗ-1154/А086027 "Решение о согласовании переустройства и перепланировки нежилого помещения и производства связанных с этим ремонтно-строительных работ в жилом доме по адресу: г. Москва, Ленинский пр-т, д. 44, н/п I, XII"; актом о завершенном переустройстве и (или) перепланировке жилого/нежилого помещения в жилом доме, утвержденным Мосжилинспекцией 16.08.2012; технической документацией Юго-Западного ТБТИ на помещение (экспликация, поэтажный план) по состоянию на 04.04.2013 и справкой Юго-Западного ТБТИ от 18.03.2013 в„– 3460300248.
03.03.2014 истец обратился в Департамент с заявлением о выкупе помещений.
В связи с истечением срока рассмотрения заявления и неполучением извещения о результатах его рассмотрения, истец обратился в суд с настоящим иском.
Согласно реестру субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы истец является субъектом малого предпринимательства.
Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые согласно статье 10 данного Федерального закона вступают в силу с 01.01.2009.
Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 3 Информационного письма от 05.11.2009 в„– 134, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ до 01.01.2009 реализация субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества была возможна только в случае включения недвижимого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества. Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ).
Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным, и между сторонами при заключении такого договора возникли разногласия, поэтому рассмотрение судом по требованию общества возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Согласно части 6 статьи 5 Закона в„– 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.
Таким образом, рыночная стоимость выкупаемого имущества подлежит уменьшению, на стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором в рамках существующего арендного обязательства.
Ввиду необходимости определения объема произведенных обществом работ и понесенных им затрат повлекших создание действительно неотделимых улучшений спорного помещения, судом первой инстанции по ходатайству истца была назначена экспертиза, проведение которой было поручено эксперту Консалтинговая группа ООО "Апхилл".
Согласно заключению эксперта, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, стоимость неотделимых улучшений спорного объекта произведенных истцом за период с 30.10.2011 по 31.07.2012 с учетом их фактического состояния на 03.03.2014 составляет 8 600 936 рублей (без НДС), при этом рыночная стоимость спорного нежилого помещения, по состоянию на ту же дату составила 44 384 166 руб. (без учета НДС).
Определением от 27.05.2015 суд первой инстанции назначил проведение повторной судебно-оценочной экспертизу по определению рыночной стоимости спорного нежилого помещения, проведение которой было поручено эксперту ООО "Объединение оценщиков и экспертов "Центроэксперт".
Рыночная стоимость спорного объекта недвижимости согласно заключению эксперта ООО "Объединение оценщиков и экспертов "Центроэксперт" от 14.07.2015 по состоянию на 03.03.2014 составила 20 429 833 рублей, без учета НДС. Стоимость неотделимых улучшений спорного объекта произведенных истцом за период с 30.10.2011 по 31.07.2012 с учетом их фактического состояния на 03.03.2014 составила 10 979 037 рублей 36 копеек (без НДС).
Таким образом, в результате проведенных за счет истца капитального ремонта и работ реконструкции, создаются улучшения спорного объекта, неотделимые от арендованной вещи без вреда для последней, и одновременно произошло повышение или поддержание эксплуатационных, потребительских, эстетических и т.п. качеств арендованного имущества, влекущих в свою очередь повышение или сохранение цены объекта аренды.
Строительные работы проведенные обществом в арендуемом объекте привели к устройству неотделимых улучшений спорного помещения, размер понесенных истцом затрат на производство которых составил 10 979 037 рублей 36 копеек. (без НДС).
Оценив экспертные заключения, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно сочли отчет ООО "Объединение оценщиков и экспертов "Центроэксперт" об оценке соответствующим требованиям ст. ст. 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отражающим все предусмотренные ч. 2 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, основанным на материалах дела, и пришли к правильному выводу об удовлетворении требований.
Учитывая изложенное, судами первой и апелляционной инстанций сделан правильный вывод о том, что истец как субъект малого предпринимательства более двух лет арендующий спорный объект, при отсутствии задолженности по арендной плате и пени за арендуемое имущество, отвечает требованиям ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", при этом истцом были предприняты все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорного объекта в рамках данного Федерального закона, в связи с чем правомерно удовлетворили требования истца.
В силу положений ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Поскольку п. 3.4 договора содержит указание на сумму ежемесячного платежа, определенную в соответствии с п. 3.1 (цена объекта), и в соответствии с п. 3.2 договора истцу предоставлена рассрочка оплаты выкупаемого имущества, и разногласия в части п. 3.1 договора урегулированы в судебном порядке, п. 3.4 договора правомерно принят судами в редакции истца.
Доводы заявителя жалобы о том, что суды обязали ответчика заключить договор купли-продажи недвижимого имущества по заниженной цене, кассационная коллегия считает несостоятельным.
В соответствии со статьей 12 Закона в„– 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.
Согласно пункту 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 в„– 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).
Оценив представленное независимым экспертом заключение по правилам статей 71, 86 АПК РФ, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводам о том, что заключение эксперта ООО "Объединение оценщиков и экспертов "Центроэксперт" соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, поэтому договор купли-продажи надлежит заключить по цене 9 450 845 руб. 64 коп.
Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией и в соответствии со статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судами при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемых судебных актов и не подтверждены надлежащими доказательствами.
Согласно ч. 3 ст. 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.
Основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций согласно ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права.
Доводы заявителя кассационной жалобы, по которым он не согласен с оспариваемыми судебными актами, направлены на переоценку обстоятельств, установленных судами первой и апелляционной инстанций, что недопустимо при рассмотрении дела в суде кассационной инстанции, исходя из положений главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При указанных обстоятельствах, суд кассационной инстанции не установил оснований для изменения или отмены решения арбитражного суда первой и постановления апелляционной инстанций, предусмотренных в ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

постановил:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 08.09.2015 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2015 по делу в„– А40-140883/14 оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

Председательствующий судья
Н.Ю.ДУНАЕВА

Судьи
З.А.АТАЛИКОВА
О.И.КОМАРОВА


------------------------------------------------------------------