АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 февраля 2015 г. по делу в„– А40-213693/14
Резолютивная часть постановления объявлена 01 февраля 2015 года
Постановление в полном объеме изготовлено 08 февраля 2015 года
Арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего судьи - Мысака Н.Я.,
судей: Дунаевой Н.Ю., Петровой Е.А.
при участии в заседании:
от истца - Щербаков Д.И., дов. в„– 40 АА 0948276 от 07.08.2015 г.
от ответчика - Кастальская Г.С., дов. в„– 33-Д-707/15 от 07.12.2015 г.
рассмотрев 01 февраля 2016 года в судебном заседании кассационную жалобу
Индивидуального предпринимателя Чернышевой Татьяны Ивановны,
на решение от 14 сентября 2015 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Козловым В.Ф.,
на постановление от 18 ноября 2015 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Верстовой М.Е., Лаврецкой Н.В., Левченко Н.И.,
по иску Индивидуального предпринимателя Чернышевой Татьяны Ивановны
к Департаменту городского имущества города Москвы
об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

установил:

Индивидуальный предприниматель Чернышева Татьяна Ивановна обратилась в Арбитражный суд города Москвы с иском (с учетом принятого судом уточнения исковых требований) к Департаменту городского имущества города Москвы с требованиями об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 134,3 кв. м (подвал пом. III ком. 1 - 3, 3а, 4 - 13) по адресу: г. Москва, ул. 7-я Текстильщиков, д. 1, путем принятия п. 3.1 и 3.4 договора в редакции истицы.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 14 сентября 2015 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 18 ноября 2015 года в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Индивидуальный предприниматель Чернышева Татьяна Ивановна обратилась с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
Заявитель жалобы считает судебные акты незаконными и необоснованными, как принятые с неправильным применением норм материального и процессуального права.
Заявитель жалобы указывает на то, что сам по себе факт неподписания проекта договора купли-продажи в первоначальном виде не может свидетельствовать об утрате истицей права выкупа спорного имущества, при наличии волеизъявления на заключение договора в редакции протокола разногласий, считает, что срок на заключение договора купли-продажи объекта ею не пропущен, поскольку его течение было приостановлено в связи с оспариванием достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель истицы поддержал доводы кассационной жалобы.
Представитель ответчика возражал против удовлетворения кассационной жалобы.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав лиц, участвовавших в судебном заседании, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, кассационная инстанция приходит к выводу, что принятые по делу решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции подлежат отмене с передачей дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции в связи со следующим.
Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, нежилые помещения общей площадью 134,3 кв. м (подвал пом. III ком. 1 - 3, 3а, 4 - 13) по адресу: г. Москва, ул. 7-я Текстильщиков, д. 1, находятся в собственности города Москвы, и предоставлены во временное возмездное владение и пользование истице на основании договора аренды от 01.03.2005 в„– 05-00026/05 для размещения парикмахерской на срок с 1 декабря 2004 г. по 26 декабря 2009 г.
По дополнительному соглашению от 23.11.2010 срок аренды продлен до 30 июня 2015 г.
27 мая 2014 г. арендатор обратился в службу "одного окна" Департамента имущества города Москвы с заявлением о получении государственной услуги - возмездного отчуждения имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы (рег. номер 33-5-1574614/14-(0)-0), с приложением необходимых для предоставления услуги документов.
Рассмотрев заявление, Департамент передал арендатору проект договора купли-продажи помещения по цене 12 788 000 руб. с сопроводительным письмом от 06.11.2014 в„– 33-5-15746/14-(1)-0.
Не согласившись с ценой продажи, арендатор обращался к оценщику ООО "Оценка Экспертиза Консалтинг", который оценил выкупаемое помещение в 8 836 000 руб., отчет от 05.11.2014 в„– 141029/1. Арендатор договор не подписал, и 14 августа 2014 г. передал в Департамент протокол разногласий с редакцией п. 3.1 по цене 10 426 480 руб. и потребовал выдать на подписание проект договора купли-продажи с учетом замечаний, указанных в протоколе разногласий (вх. 33-5-15746/14-(2)-0). Рассмотрев обращение, Департамент отказал в его удовлетворении и оказании государственной услуги, о чем сообщил арендатору в письме от 24.11.2014 в„– 33-5-15746/14-(0)-1.
22 декабря 2014 г. арендатор обратился в арбитражный суд с иском, с учетом изменения предмета иска, об урегулировании разногласий путем принятия п. 3.1, 3.4 договора в редакции истца, установив цену купли-продажи 9 885 000 руб., размер ежемесячных платежей 274 583,34 руб.
Отказывая в удовлетворении исковых требований истице, суд первой инстанции указал, что ответчик не уклонялся от заключения договора. На основании обращения истицы ответчик выполнил необходимые действия, заказал оценку рыночной стоимости спорного объекта, выпустил распоряжение, изготовил проект договора и направил его истице.
Суд первой инстанции также указал, что не подписав договор с учетом редакции спорных пунктов, изложенных в протоколе разногласий, истица не согласовала оставшиеся положения договора, по которым не имела разногласий. Тем самым, как указал суд первой инстанции, истица отказалась от подписания договора в полном объеме, утратив таким образом право на выкуп арендуемого помещения в установленном Федеральным законом от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества..." порядке из-за неподписания в установленный тридцатидневный срок полученного от продавца проекта договора.
С указанными выводами суда первой инстанции согласился суд апелляционной инстанции.
Однако, судебная коллегия не может согласиться с данными выводами судов первой и апелляционной инстанций по следующим основаниям.
Судами первой и апелляционной инстанций было установлено, что истица, как участница гражданских правоотношений, и спорные нежилые помещения, как объекты гражданских правоотношений, соответствуют закрепленным в статье 3 Закона от 22 июля 2008 г. в„– 159-ФЗ условиям, а именно: истица является субъектом малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 г. в„– 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации"; помещения непрерывно арендуются истицей с 2004 г.; доказательства наличия задолженности истицы по арендной плате отсутствуют; площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 г. в„– 66 "О приватизации государственного и муниципального имущества".
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды исходили из того, что истица, направив в адрес Департамента письмо с возражениями по оценке имущества, подлежащего выкупу, не подписала предложенный ей договор купли-продажи.
Согласно части 4 статьи 4 Закона от 22 июля 2008 г. в„– 159-ФЗ, в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.
В части 4.1. статьи 4 Закона от 22 июля 2008 г. в„– 159-ФЗ предусмотрено, что течение указанного срока приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.
Вместе с тем в пункте 2 части 9 статьи 4 Закона от 22 июля 2008 г. в„– 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок.
Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии с положениями статьи 3 Закона от 22 июля 2008 г. в„– 159-ФЗ, пункта 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества, являющуюся существенным условием такого договора, при отсутствии которого договор считается незаключенным.
Статья 443 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой.
В случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (пункт 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Из указанных норм права следует, что согласие на заключение договора на иных условиях не является акцептом, а признается новой офертой, что не исключает его оформления в той же форме, что и первоначально направленная оферта, то есть в виде проекта договора.
Следовательно, давая оценку доводу Департамента об утрате истицей преимущественного права на приобретение арендованного им имущества на основании пункта 2 части 9 статьи 4 Закона от 22 июля 2008 г. в„– 159-ФЗ, необходимо учесть, что истица не отказывалась от подписания договора. Своим письмом от 05.11.2014 г. (вх. от 06.11.2014 г. в„– 33-5-15746/14-(2)0 (т. 1 л.д. 116) истица направила в адрес Департамента как протокол разногласий к договору купли-продажи, так и сам проект договора купли-продажи и просила рассмотреть и подписать протокол разногласий и "выдать ИП Чернышевой Т.И. на подписание проекта договора купли-продажи недвижимого имущества с учетом замечаний, указанных в протоколе разногласий", изъявив тем самым свое желание заключить договор.
При этом, в письме Департамента городского имущества города Москвы от 24.11.2014 г. исх. в„– 33-5-15746/14-(0)-1 (т. 1 л.д. 118-120) указано, что "ИП Чернышева проект договора купли-продажи указанного нежилого помещения согласовало с протоколом разногласий в части цены выкупаемого объекта недвижимости. В протоколе разногласий к договору купли-продажи ИП Чернышовой Т.И. указана цена выкупаемого объекта в размере 10 426 480 рублей...".
Удовлетворяя протокольным определением от 27.08.2015 г. ходатайство истицы об уточнении исковых требований и рассматривая уточненные требования истицы, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что между сторонами возникли разногласия при заключении договора купли-продажи. Данные разногласия касались пунктов 3.1 и 3.4 договора о цене выкупаемого имущества. Выразив свое согласие на заключение договора купли-продажи, истицы не указала каких-либо возражений относительно иных условий данного договора, за исключением вышеуказанных пунктов. Таким образом, вывод суда первой инстанции относительно того, что истица отказалась от подписания договора в полном объеме и не согласовала оставшиеся условия договора, утратив тем самым право на выкуп, не соответствует фактическим обстоятельствам дела.
На основании изложенного, судебная коллегия не может согласиться с выводом судов первой и апелляционной инстанций, положенным в основу принятых обжалуемых судебных актов, о том, что истица не воспользовалось преимущественным правом выкупа арендованного имущества, поскольку не подписала договор купли-продажи с учетом редакции спорных пунктов и не согласовала оставшиеся положения договора, по которым не имела разногласий, нарушив процедуру выкупа.
При указанных обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к выводу, что судами при принятии обжалуемых судебных актов были неправильно применены нормы материального права, в связи с чем, обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции в силу пункта 3 части 1 статьи 287, части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене с направлением дела в арбитражный суд первой инстанции.
Между тем, суд кассационной инстанции приходит к выводу о невозможности принятия судебного акта по существу спора в связи с тем, что для разрешения спора необходимы установление фактических обстоятельств и оценка собранных по делу доказательств. Во исполнение определения суда первой инстанции в материалы дела поступило экспертное заключение, выполненное ООО "Агентство судебных экспертов" исх. в„– 683 от 07.06.2015 г. Департаментом заявлены возражения на проведенную экспертизу и ходатайство о вызове в судебное заседание эксперта. Оценка результатов судебной экспертизы и возражений Департамента на экспертное заключение судом первой инстанции не дана. Данные вопросы подлежат разрешению в суде первой инстанции.
При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания, в том числе, утратила или нет истица преимущественное право на приобретение арендованного имущества, и в том случае, если не утратила, разрешить преддоговорный спор об урегулировании возникших между сторонами разногласий по условиям договора.
Судам также необходимо учесть правовую позицию, высказанную Верховным Судом Российской Федерации в определениях от 02.10.2015 г. в„– 305-ЭС-8151 и в„– 305-ЭС15-8832 соответственно по делам в„– А40-48277/2014 и в„– А40-34226/2014.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 14 сентября 2015 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 18 ноября 2015 года по делу в„– А40-213693/14 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Председательствующий судья
Н.Я.МЫСАК

Судьи
Е.А.ПЕТРОВА
Н.Ю.ДУНАЕВА


------------------------------------------------------------------