АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 февраля 2016 г. по делу в„– А40-187543/13

Резолютивная часть постановления объявлена 26.01.2016
Полный текст постановления изготовлен 02.02.2016
Арбитражный суд Московского округа
в составе: председательствующего-судьи Дунаевой Н.Ю.,
судей Мысака Н.Я., Нечаева С.В.,
при участии в заседании:
от Общества с ограниченной ответственностью "ФЕНИКС-АС" - Бовкун Е.В., довер. от 25.05.2015
от Департаменту городского имущества города Москвы - Карпова Д.А. - доверен. от 07.122015 г.
от Общества с ограниченной ответственностью "Пенни Лэйн Коммерц" - не явился, извещен
от Общества с ограниченной ответственностью "Прайс Информ" - не явился, извещен
рассмотрев 26.01.2016 в судебном заседании кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы
на решение от 25.05.2015
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Зотовой Е.А.,
на постановление от 30.09.2015
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Барановской Е.Н., Александровой Г.С., Сумароковой Т.Я.,
по делу в„– А40-187543/13 по иску Общества с ограниченной ответственностью "ФЕНИКС-АС" (ОГРН 1037739650002)
к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423), Обществу с ограниченной ответственностью "Пенни Лэйн Коммерц" (ОГРН 1047796189957)
третье лицо: Общество с ограниченной ответственностью "Прайс Информ"
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, о признании недостоверным отчета

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "ФЕНИКС-АС" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском, с учетом уточнений исковых требований, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ, к Департаменту городского имущества города Москвы и Обществу с ограниченной ответственностью "Пенни Лэйн Коммерц" с требованиями:
- о признании незаконным бездействия Департамента, выразившегося в не направлении в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий извещения о принятии договора в редакции истца либо отклонении протокола разногласий;
- о признании недостоверным отчета об оценке рыночной стоимости нежилого помещения от 26 августа 2013 года в„– 11-К/2013/343, выполненного ООО "Пенни Лэйн Коммерц";
- об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Знаменские Садки, д. 1Б площадью 526,4 кв. м (этаж 1, пом. IV, комн. 1 - 13, 15 - 23, 23а, 24 - 30), путем обязания Департамента заключить указанный договор купли-продажи с ООО"ФЕНИКС-АС" с принятием спорных условия договора в следующей редакции:
Пункт 3.1 - Цена объекта составляет 28 078 000 (Двадцать восемь миллионов семьдесят восемь тысяч) рублей. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.
Стоимость неотделимых улучшений Объекта, произведенных с согласия арендодателя, составляет 5 773 000 (Пять миллиона семьсот семьдесят три тысячи) рублей. Цена договора, подлежащая уплате Покупателем Продавцу, с учетом вычета стоимости неотделимых улучшений составляет 22 305 000,00 (Двадцать два миллиона триста пять тысяч) рублей;
Пункт 3.4 - Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 1 месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем не позднее последнего рабочего дня каждого месяца и состоят из оплаты основного долга, составляющий не менее 619 583,33 (Шестьсот девятнадцать тысяч пятьсот восемьдесят три) рублей 33 копеек, и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга за полный календарный месяц;
Пункт 5.2 - В случае уклонения от государственной регистрации перехода права собственности и государственной регистрации залога на Объект Сторона, уклоняющаяся от регистрации и предоставления необходимых документов, обязана уплатить второй стороне штраф в размере 5% от цены объекта.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 25.05.2015 по делу в„– А40-187543/2013 требования, заявленные истцом, удовлетворены в части урегулирования разногласий, возникших между ООО "ФЕНИКС-АС" и Департаментом при заключении договора-купли продажи недвижимости (нежилого помещения), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Знаменские Садки, д. 1Б площадью 526,4 кв. м, изложением:
- п. 3.1 договора в следующей редакции: "Цена Объекта составляет 22 305 000 (двадцать два миллиона триста пять тысяч) рублей без учета НДС и за вычетом стоимости неотделимых улучшений Объекта в размере 5 773 000 (пять миллионов семьсот семьдесят три тысячи) рублей, в соответствии с результатами судебно-оценочной экспертизы, проведенной ООО НПФ "Информаудитсервис". НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется";
- п. 3.4 договора в следующей редакции: "Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 1 месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем не позднее последнего рабочего дня каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющий не менее 619 583 (шестьсот девятнадцать тысяч пятьсот восемьдесят три) рубля 33 копейки, и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга за полный календарный месяц";
- п. 5.2 договора в следующей редакции: "В случае уклонения от государственной регистрации перехода права собственности и государственной регистрации залога на Объект Сторона, уклоняющаяся о регистрации и предоставления необходимых документов, обязана уплатить другой Стороне штраф в размере 5% от цены объекта". В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.09.2015 решение Арбитражного суда города Москвы от 25.05.2015 по делу в„– А40-187543/2013 оставлено без изменения.
Не согласившись с принятыми судебными актами, ответчик обратился с кассационной жалобой в Арбитражный суд Московского округа, в которой просит отменить решение Арбитражного суда города Москвы от 25.05.2015 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 23.09.2015 по делу в„– А40-187543/2013 и направить дело на новое рассмотрение.
В качестве оснований обоснованности жалобы заявитель ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, истец утратил преимущественное право на приобретение имущества, собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности, экспертное заключение не соответствует требованиям относимости и допустимости доказательств по смыслу ст. 67, 68 АПК РФ, суд отказал в проведении по делу повторной судебной экспертизы, суды необоснованно исключили из цены стоимость неотделимых улучшений, поэтому вышеуказанные судебные акты подлежат отмене.
В ходе судебного рассмотрения кассационной жалобы заявитель подтвердил доводы, изложенные в жалобе, просил отменить решение Арбитражного суда города Москвы от 25.05.2015 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 23.09.2015 по делу в„– А40-187543/2013 и направить дело на новое рассмотрение.
Истец доводы кассационной жалобы отклонил, просил судебные акты оставить в силе, представил отзыв.
ООО "Пенни Лэйн Коммерц" и ООО "Прайс Информ", надлежащим образом извещенные о дате и месте судебного разбирательства не явились. Кассационная жалоба рассмотрена в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что отсутствуют основания, предусмотренные статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения оспариваемых судебных актов, а именно:
Из материалов дела следует и установлено судами, с 11.11.1997 ООО "ФЕНИКС-АС" на основании договора на аренду нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности Москвы, заключенного с Комитетом по управлению имуществом города Москвы (правопредшественник Департамента городского имущества города Москвы), а затем - на основании договора аренды от 13.02.2008, заключенного с Департаментом городского имущества города Москвы, является арендатором нежилого помещения общей площадью 526,4 кв. м, находящегося по адресу: г. Москва, ул. Знаменские Садки, д. 1Б (этаж 1, пом. IV, комн. 1 - 13, 15 - 23, 23а, 24 - 30).
Истцом были произведены неотделимые улучшения в период с 1997 по 2001 г., с согласия арендодателя, что подтверждается письмом Юго-западного территориального агентства ДГМИ г. Москвы от 13.06.2001 в„– 1854 по вопросу согласования перепланировки и распоряжением Префекта ЮЗАО от 20.06.2001 в„– 645-РП "Об утверждении протокола от 14.06.2001 в„– 4 окружной Межведомственной комиссии при префектуре ЮЗАО".
27.06.2013 истец обратился в Департамент с заявлением о выкупе арендуемых нежилых помещений.
20.08.2013 истец обратился в Департамент с заявлением о дополнении ранее поданного заявления, в котором просил учесть при определении цены договора купли-продажи стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества.
Ответчик провел оценку стоимости выкупаемого имущества, которая составила 58 955 127 руб., и направил в адрес истца проект договора купли-продажи по указанной цене.
Истец не согласился с условиями, на которых ответчик предложил выкупить объект.
21.11.2013 истец направил ответчику возражения относительно условий выкупа объекта, с протоколом разногласий по проекту договора купли-продажи недвижимого имущества и, не получив ответа, обратился в суд с настоящим иском.
Согласно реестру субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы истец является субъектом малого предпринимательства.
Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые согласно статье 10 данного Федерального закона вступают в силу с 01.01.2009.
Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 3 Информационного письма от 05.11.2009 в„– 134, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ до 01.01.2009 реализация субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества была возможна только в случае включения недвижимого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества. Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ).
Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным, и между сторонами при заключении такого договора возникли разногласия, поэтому рассмотрение судом по требованию общества возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В соответствии с частью 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.
По ходатайству истца судом была назначена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости нежилых помещений и по определению стоимости неотделимых улучшений, по результатам проведения которых стоимость спорного объекта на дату обращения истца с заявлением о выкупе - 25.09.2013 составила 28 078 000 руб. без НДС, стоимость неотделимых улучшений составила 5 773 000 руб., в связи с чем цена объекта составила 22 305 000 рублей без учета НДС.
Оценив экспертное заключение, заслушав пояснения эксперта, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно сочли отчет об оценке соответствующим требованиям ст. ст. 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отражающим все предусмотренные ч. 2 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, основанным на материалах дела, и пришли к правильному выводу об удовлетворении требований.
Учитывая изложенное, судами первой и апелляционной инстанций сделан правильный вывод о том, что истец как субъект малого предпринимательства более двух лет арендующий спорный объект, при отсутствии задолженности по арендной плате и пени за арендуемое имущество, отвечает требованиям ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", при этом истцом были предприняты все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорного объекта в рамках данного Федерального закона, в связи с чем правомерно удовлетворили требования истца.
В силу положений ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Поскольку п. 3.4 договора содержит указание на сумму ежемесячного платежа, определенную в соответствии с п. 3.1 (цена объекта), и в соответствии с п. 3.2 договора истцу предоставлена рассрочка оплаты выкупаемого имущества, и разногласия в части п. 3.1 договора урегулированы в судебном порядке, п. 3.4 договора правомерно принят судами в редакции истца.
Доводы заявителя об утрате истцом преимущественного права на заключение договора купли-продажи арендуемого имущества, ввиду неподписания проекта договора в указанный срок подлежит отклонению, поскольку истец не отказывался от подписания договора, а, получив его проект, направил ответчику договор с протоколом разногласий, изложив условие о цене в иной редакции.
Доводы заявителя жалобы о том, что суды обязали ответчика заключить договор купли-продажи недвижимого имущества по заниженной цене, кассационная коллегия считает несостоятельным.
В соответствии со статьей 12 Закона в„– 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.
Согласно пункту 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 в„– 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).
Оценив представленные независимым экспертом заключения по правилам статей 71, 86 АПК РФ, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводам о том, что заключения эксперта ООО НПФ "Информаудитсервис" в„– в„– 130/2014 и 131/2014 соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, поэтому договор купли-продажи надлежит заключить по цене 28 078 000 руб.
Доводы заявителя о неправомерном отказе суда в проведении дополнительной экспертизы подлежат отклонению, поскольку такая экспертиза назначается при наличии оснований, предусмотренных пунктом 1 статьи 87 АПК РФ: при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела. Таких обстоятельств судом не установлено.
Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией и в соответствии со статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судами при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемых судебных актов и не подтверждены надлежащими доказательствами.
Согласно ч. 3 ст. 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.
Основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций согласно ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права.
Доводы заявителя кассационной жалобы, по которым он не согласен с оспариваемыми судебными актами, направлены на переоценку обстоятельств, установленных судами первой и апелляционной инстанций, что недопустимо при рассмотрении дела в суде кассационной инстанции, исходя из положений главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При указанных обстоятельствах, суд кассационной инстанции не установил оснований для изменения или отмены решения арбитражного суда первой и постановления апелляционной инстанций, предусмотренных в ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

постановил:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 25.05.2015 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.09.2015 по делу в„– А40-187543/13 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья
Н.Ю.ДУНАЕВА

Судьи
Н.Я.МЫСАК
С.В.НЕЧАЕВ


------------------------------------------------------------------