АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 августа 2016 г. по делу в„– А40-215280/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 01 августа 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 03 августа 2016 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Крекотнева С.Н.
судей Калининой Н.С., Кобылянского В.В.
при участии в заседании:
от истца Департамента городского имущества города Москвы - Дмитриева Е.А. по доверенности от 09.12.20215
от ответчика ООО "ГЕОДИЗАЙН" - Деров В.А. по доверенности от 01.03.2016
рассмотрев 01 августа 2016 года в судебном заседании кассационную жалобу
ООО "ГЕОДИЗАЙН" (ответчика)
на решение от 11 марта 2016 года Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Беловой А.Р.
на постановление от 31 мая 2016 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Солоповой А.А., Александровой Г.С., Савенковым О.В.,
по иску Департамента городского имущества города Москвы
к ООО "ГЕОДИЗАЙН"
о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения, расторжении договора и выселении ответчика

установил:

Департамент городского имущества города Москвы (далее - Департамент или истец, арендодатель) 10.06.2015 обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ГЕОДИЗАЙН" (далее - ООО "ГЕОДИЗАЙН" или ответчик, арендатор) с требованиями:
- о взыскании задолженности в размере 18 606 094 руб. 29 коп., пени в размере 1 750 198 руб. 02 коп. за период с 06.12.2013 по 31.10.2015;
- о расторжении договора от 18.02.2003 в„– 08-00023/03 на аренду нежилого помещения площадью 1 827,40 кв. м, расположенного по адресу г. Москва, ул. Партизанская, д. 7, корп. 1;
- о выселении из нежилого помещения площадью 1 827,40 кв. м (подвал, пом. I, комн. 1 - 42, 1 этаж, пом. I, комн. 1 - 22, 22а, 22б, 22в, 23 - 37, 37а, 38 - 43, 2 этаж, пом. I, комн. 1 - 53, 3 этаж, пом. I, комн. 1 - 13, 35 - 48), расположенного по адресу г. Москва, ул. Партизанская, д. 7, корп. 1;
- о передаче спорного помещения в освобожденном виде Департаменту.
В обоснование заявленных требований истец ссылался на заключенный с ответчиком договор аренды от 18.02.2003 в„– 08-00023/03, по условиям которого предусмотрено, что в случае принятия решения Правительством Москвы о централизованном изменении ставки арендной платы, ставка арендной платы считается измененной в одностороннем порядке и в этом случае Департамент заказным уведомлением извещает арендатора о том, что такое изменение произошло, с указанием нормативного акта и нового установленного размера арендной платы и такая процедура может производиться не более одного раза в год. Вместе с тем, Департамент исполнил свои обязательства и направил ответчику уведомления об изменении ставки арендной платы, тогда как ответчик установленную договором обязанность по своевременному перечислению арендной платы за период с января 2013 по октябрь 2015 года не исполнил, что и явилось основанием для начисления пени и расторжения договора аренды.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 11.03.2016, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2016, требования удовлетворены.
Не согласившись с принятыми по делу решением и постановлением ООО "ГЕОДИЗАЙН" обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой на принятые по делу судебные акты, в которой просит обжалуемые решение и постановление отменить и принять по делу новый судебный акт, которым прекратить производство по делу в части требований о взыскании арендной платы, а в остальной части требования истца оставить без рассмотрения.
В обоснование своей кассационной жалобы заявитель ссылается на недопустимость изменения арендной платы в одностороннем порядке без заключения дополнительного соглашения. Ответчик настаивает на том, что арендная плата вносилась ими в строгом соответствии с условиями договора аренды, поэтому у арендатора какая-либо задолженность отсутствует.
В судебном заседании суда кассационной инстанции 01.08.2016 представитель ООО "ГЕОДИЗАЙН" поддержал приведенные в кассационной жалобе доводы и требования.
Представитель Департамента просил обжалуемые ответчиком судебные акты оставить без изменения.
В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о принятии кассационной жалобы ООО "ГЕОДИЗАЙН" к производству, о месте и времени судебного заседания была размещена на официальном Интернет-сайте суда: http:www.fasmo.arbitr.ru.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения представителей сторон и проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм процессуального и материального права, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемые решение и постановление подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Судами установлено, что правоотношения сторон возникли из заключенного между ними 18.02.2003 договора аренды в„– 08-00023/03 (в редакции дополнительных соглашений от 08.09.2006, от 03.04.2007) (далее - договор).
По условиям этого договора стороны предусмотрели, что ответчику передано в аренду нежилое помещение общей площадью 1 827,4 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Партизанская, д. 7, стр. 1, сроком до 31.12.2015.
При этом размер арендной платы определяется в соответствии с расчетом годовой арендной платы, являющимся неотъемлемой частью договора. За указанный в разделе 1 договора объект аренды арендатор вносит арендную плату без НДС ежеквартально, с оплатой не позднее 5 (пятого) числа первого месяца текущего квартала.
Вместе с тем, в случае принятия решения Правительством Москвы о централизованном изменении ставки арендной платы стороны пришли к соглашению, что ставка арендной платы считается измененной в одностороннем порядке. В этом случае Департамент заказным уведомлением извещает арендатора о том, что такое изменение произошло, с указанием нормативного акта и нового установленного размера арендной платы. Данное изменение считается согласованным сторонами через 14 (четырнадцать) дней с момента отправления такого извещения. Такая процедура может производиться не более одного раза в год.
Тогда как при неуплате арендатором арендных платежей в установленные договором сроки, начисляются пени в размере 1/300 действующей ставки рефинансирования Центрального Банка за каждый день просрочки, а невыполнение арендатором полностью или частично условий договора является основанием для расторжения договора аренды в соответствии с действующим законодательством.
Кроме того, договор может быть досрочно расторгнут арендодателем в одностороннем порядке, в том числе, в случае, когда арендатор не вносит арендную плату более 2 (двух) сроков оплаты подряд, либо в результате оплаты арендатором арендной платы не в полном объеме в течение нескольких периодов подряд или с перерывами образовалась суммарная задолженность, превышающая размер арендной платы за два срока оплаты по ставкам на момент подачи иска.
Суды также установили, что 29.01.2015 истец направил в адрес ответчика претензию в„– 33-6-734/15-(0)-1 с требованием о расторжении спорного договора с указанием на необходимость уплаты суммы задолженности по договору
Суды первой и апелляционной инстанций, удовлетворяя требования истца в полном объеме, исходили из того, что материалами дела подтверждается, что в соответствии с условиями договора истцом направлены в адрес ответчика уведомления от 18.09.2013 в„– 08-0023/03/13/И, от 14.01.2014 в„– 33-А-62635/14-(0)-0, от 24.12.2014 в„– 33-А-138391/14-(0)-0 с приложением дополнительных соглашений к договору об изменении условий оплаты аренды помещения с 01.01.2013, с 01.01.2014 и с 01.01.2015, тогда как ответчиком не исполнена обязанность по внесению арендной платы за период с января 2013 года по октябрь 2015 года, в связи с чем задолженность ответчика по договору составила 18 606 094 руб. 29 коп.
Суд апелляционной инстанции, оставляя решение суда первой инстанции без изменения, не согласился с доводами ответчика о том, что действия арендодателя по изменению арендной платы в одностороннем порядке являются неправомерными, поскольку законом не предусмотрено изменение цены договора аренды нежилого фонда недвижимости государственными органами и (или) органами местного самоуправления в одностороннем порядке, без заключения дополнительных соглашений к договору, так и о том, что истцом не соблюден досудебный порядок расторжения договора.
Отклоняя вышеуказанные доводы ответчика, суд сослался на то, что в соответствии с пунктом 6.5 договора истцом направлены в адрес ответчика уведомления с приложением дополнительных соглашений к договору об изменении условий оплаты аренды помещения соответственно, однако указанные дополнительные соглашения к договору ответчиком не подписаны. В материалы дела представлена претензия истца от 29.01.2015 в„– 33-6-734/15-(0)-1 с требованием о расторжении спорного договора.
Между тем судами не учтено следующее.
Действительно, правоотношения сторон регулируются, в том числе, положениями статей 614, 619, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
При этом договор может быть расторгнут по требованию арендодателя, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, а при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если исходить из требований статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, то исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке. В случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.
При заключении договора аренды от 18.02.2003 в„– 08-00023/03 стороны предусмотрели в этом договоре, что ставка арендной платы составляет 444 848 руб. 03 коп. в месяц.
Вместе с тем, суды делают выводы о надлежащем исполнении Департаментом принятых на себя обязательств по договору аренды от 18.02.2003 в„– 08-00023/03 (в редакции дополнительных соглашений от 08.09.2006, от 03.04.2007) путем направления в адрес ответчика уведомлений от 18.09.2013 в„– 08-0023/03/13/И, от 14.01.2014 в„– 33-А-62635/14-(0)-0, от 24.12.2014 в„– 33-А-138391/14-(0)-0 с приложением дополнительных соглашений к договору об изменении условий оплаты аренды помещения с 01.01.2013, с 01.01.2014 и с 01.01.2015.
Соглашаясь с доводами Департамента, суды также указывают на претензию истца от 29.01.2015 в„– 33-6-734/15-(0)-1 с требованием о расторжении спорного договора.
Тогда как судами не принято во внимание, что Департамент обратился с требованием расторгнуть договор аренды и погасить образовавшуюся задолженность спустя почти два года, при том, что в иске Департамент ссылается на то, что ответчиком не исполнена обязанность по внесению арендной платы за период с января 2013 года по октябрь 2015 года.
Судами оставлены без внимания доводы ответчика, приведенные им в отзыве на исковое заявления, как о том, что претензия от арендодателя с требованием оплатить задолженность с 01.01.2013 была исполнена лишь 31.10.2013, а отправлена и получена ответчиком в декабре 2013 года, так и о том, что ответчик только в марте 2014 года получил новое дополнительное соглашение к договору аренды, которым предлагалось изменить ставку арендной платы с 01.01.2013, то есть задним числом.
Судами не исследован вопрос о том, когда ответчиком были получены уведомления от 18.09.2013 в„– 08-0023/03/13/И, от 14.01.2014 в„– 33-А-62635/14-(0)-0, от 24.12.2014 в„– 33-А-138391/14-(0)-0 с приложением дополнительных соглашений к договору об изменении условий оплаты аренды помещения с 01.01.2013, с 01.01.2014 и с 01.01.2015, чем подтверждается получение ответчиком этих уведомлений.
После выяснения этих обстоятельств, судам следует проверить расчет Департамента, с учетом требований пункта 6.5 договора, согласно которому Департамент заказным уведомлением извещает арендатора о том, что произошло изменение арендной ставки, и данное изменение считается согласованным сторонами через 14 (четырнадцать) дней с момента отправления такого извещения т такая процедура может производиться не более одного раза в год.
С учетом изложенного выводы судов о применении нормы права не основаны на полном и всестороннем исследовании обстоятельств и имеющихся в деле доказательств, а поэтому решение, постановление подлежат отмене.
Так как в силу части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, дело по основаниям, указанным выше, подлежит направлению в Арбитражный суд города Москвы.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 11 марта 2016 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 31 мая 2016 года по делу в„– А40-215280/2015 отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
Отменить приостановление решения Арбитражного суда города Москвы от 11 марта 2016 года и постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 31 мая 2016 года по делу в„– А40-215280/2015, введенное определением Арбитражного суда Московского округа от 29 июня 2016 года.

Председательствующий судья
С.Н.КРЕКОТНЕВ

Судьи
Н.С.КАЛИНИНА
В.В.КОБЫЛЯНСКИЙ


------------------------------------------------------------------