АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 августа 2016 г. по делу в„– А40-217855/2014

Резолютивная часть объявлена 27 июля 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 02 августа 2016 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе: председательствующего-судьи Волкова С.В.,
судей Крекотнева С.Н., Петровой В.В.,
при участии в заседании:
от заявителя - ЗАО "ВТБ Капитал Управление активами Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом" - Степанов Н.О., довер. в„– 79-16 от 18.04.2016, сроком на 1 год
от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве - Скиперский А.С., довер. от 31.12.2015 в„– 29137/2015, сроком по 31.12.2016
от третьего лица - ООО "БРИСТОЛ-МАЙЕРС СКВИББ" - не явился, извещен
рассмотрев 27 июля 2016 года в открытом судебном заседании кассационную жалобу ЗАО "ВТБ Капитал Управление активами Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом" (заявитель)
на постановление от 12 апреля 2016 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Кольцовой Н.Н. Лепихиной Д.Е., Марковой Т.Т.,
по заявлению ЗАО "ВТБ Капитал Управление активами Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом" (ИНН: 7701140866 ОГРН: 1027739323600)
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве (ИНН: 7726639745 ОГРН: 1097746680822)
третье лицо: ООО "БРИСТОЛ-МАЙЕРС СКВИББ"
о признании незаконным отказа в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды, обязании произвести государственную регистрацию прекращения договора аренды

установил:

Закрытое акционерное общество "ВТБ Капитал Управление Активами" Д.У. закрытым паевым инвестиционном фондом недвижимости "Центральный" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением, с учетом уточненных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации требований, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по г. Москве (далее - Управление Росреестра по Москве) о признании незаконным решения в„– 11/012/2014-504 от 10.11.2014 об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды на объект недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, пер. Трехпрудный, д. 9, стр. 1 и об обязании произвести государственную регистрацию прекращения договора аренды в„– 81/07/09 от 01.09.2006.
Требования, предъявленные со ссылкой на нормы статей 198, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статей 16, 17, 18 Федерального закона в„– 122-ФЗ от 21.07.1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", мотивированы тем, что заявитель приобрел объект недвижимости, после чего узнал о наличии обременения объекта в виде аренды, срок которого на момент приобретения объекта уже истек. Между тем, наличие зарегистрированного обременения в виде аренды препятствует осуществлению прав заявителя как собственника в части распоряжения имуществом, поэтому отказ регистрирующего органа в государственной регистрации дополнительного соглашения о расторжении договора аренды и прекращения зарегистрированного права аренды нарушает его права.
В качестве третьего лица привлечено ООО "Бристол-Майерс Сквибб".
Решением Арбитражного суда города Москвы от 05 февраля 2016 года решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в„– 11/012/2014-504 от 10.11.2014 об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды на недвижимое имущество, расположенного по адресу: г. Москва, пер. Трехпрудный, д. 9, стр. 1. признано недействительным, как не соответствующее Федеральному закону в„– 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Суд обязал Управление Росреестра по Москве произвести государственную регистрацию прекращения договора аренды в„– 81/07/09 от 01.09.2006 в отношении объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, пер. Трехпрудный, д. 9, стр. 1.
При этом суд исходил из отсутствия у Управления Росреестра по Москве оснований, предусмотренных п. 1 ст. 20 Федерального закона в„– 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" для отказа в государственной регистрации прекращения аренды, поскольку на государственную регистрацию заявителем представлен полный пакет документов, свидетельствующих об отсутствии обременения в виде аренды на спорный объект недвижимого имущества.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 12 апреля 2016 года решение суда первой инстанции отменено, в удовлетворении заявления отказано.
Отменяя решение суда первой инстанции, апелляционный суд исходил из того, что заявителем в нарушение требований законодательства не предоставлены необходимые для осуществления государственной регистрации документы и в установленном законом количестве экземпляров, в связи с чем решение об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения является правомерным.
Законность принятых решения и постановления проверяется в порядке статей 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе ЗАО "ВТБ Капитал Управление Активами" Д.У. закрытым паевым инвестиционном фондом недвижимости "Центральный".
В обоснование кассационной жалобы заявитель указывает на то, что договор аренды прекратил свое действие и фактически и юридически, предусмотренный в договоре аренды срок аренды истек 30 сентября 2008 года. Между тем, документы, на необходимость представления которых указало Управление Росреестра по Москве в своем отказе, не были предоставлены заявителем по причине их отсутствия.
Заявитель также ссылается на положения статьи 17, 18 Федерального закона в„– 122-ФЗ от 21.07.1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", пункты 22, 23 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утвержденной Приказом Минюста от 06.08.2004 г. в„– 135 и считает, что им были предоставлены необходимые для осуществления государственной регистрации документы.
В судебном заседании кассационной инстанции представитель заявителя кассационной жалобы поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, просил постановление апелляционного суда отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе.
Представитель Управления Росреестра по Москве в судебном заседании суда кассационной инстанции возражал против удовлетворения кассационной жалобы, просил судебные акты оставить без изменения.
Отзыв на кассационную жалобу не предоставлен.
Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом (информация о судебном заседании размещена на официальном сайте суда в сети Интернет), что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.
Отзыв на кассационную жалобу не предоставлен.
Изучив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, суд кассационной инстанции полагает, что обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, а кассационная жалоба без удовлетворения в связи со следующим.
Как следует из материалов дела, объектом аренды по договору от 01.09.2006 в„– 81/07/09, заключенному между Компанией с ограниченной ответственностью "Дженсток Лимитед" (арендодатель) и ООО "Бристол-Майерс Сквибб" (арендатор), являлись помещения, расположенные в здании по адресу: г. Москва, пер. Трехпрудный, д. 9, стр. 1.
Между тем, 26 марта 2009 года ЗАО "ВТБ Капитал Управление Активами" приобрело здание по адресу: г. Москва, пер. Трехпрудный, д. 9, стр. 1 в собственность.
24.09.2014 г. ЗАО "ВТБ Капитал Управление Активами" Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Центральный" обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве с заявлением о государственной регистрации дополнительного соглашения в„– 4 от 01.01.2009 г. к договору аренды в„– 81/07/09 от 01.09.2006 на объект недвижимого имущества, расположенный по адресу: г. Москва, пер. Трехпрудный, д. 9, стр. 1, которое было заключено между Компанией с ограниченной ответственностью "Дженсток Лимитеди" и ООО "Бристол-Майерс Сквибб".
Сообщением от 10.10.2014 г. в„– 11/012/2014-504 Управление Росреестра по Москве известило заявителя о наличии обстоятельств, препятствующих государственной регистрации и о приостановлении государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды на недвижимое имущество.
Основанием для приостановления государственной регистрации дополнительного соглашения явились следующие обстоятельства: заявителем не представлены второй подлинный экземпляр дополнительного соглашения от 01.01.2009 г. в„– 4 и доверенность от 22.09.2008 г. на заместителя директора филиала Компании с ограниченной ответственностью "Дженсток Лимитед" Степанова В.А.
В связи с непредставлением указанных документов Решением Управления Росреестра по Москве от 10.11.2014 г. в„– 11/012/2014-504 в государственной регистрации дополнительного соглашения в„– 4 от 01.01.2009 г. к договору аренды в„– 81/07/09 от 01.09.2006 на объект недвижимого имущества, расположенный по адресу: г. Москва, пер. Трехпрудный, д. 9, стр. 1 отказано.
Отказ в государственной регистрации от 10.11.2014 заявитель считает незаконным и не соответствующим требованиям действующего законодательства, в связи с чем, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении заявления, апелляционный суд исходил из следующего.
В соответствии со статьей 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
В силу части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов и действий государственных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта, оспариваемых действий и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт и действия права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для признания ненормативных правовых актов недействительными, а также действий (бездействия) должностного лица неправомерными является несоответствие их закону и иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности. Таким образом, для признания арбитражным судом незаконными ненормативных актов и действий государственных органов, должностных лиц необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 в„– 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта недействительным, является, одновременно как несоответствие его закону или иному нормативно-правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых интересов граждан или юридических лиц, обратившихся в суд с соответствующим требованием.
Таким образом, в круг обстоятельств подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействий) госорганов входит проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативно-правовому акту и проверка факта нарушения оспариваемым актом, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя.
Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (статья 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 в„– 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
В силу пункта 1 статьи 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.
Согласно статье 18 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.
Согласно пункту 22 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утвержденной приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 06.08.2004 в„– 135, действовавшего на момент принятия оспариваемого отказа, государственная регистрация прекращения и расторжения договора аренды осуществляется посредством погашения регистрационных записей в подразделах III-4 и III-1 Единого государственного реестра прав в порядке, установленном разделом VI Правил ведения ЕГРП.
В соответствии с пунктом 23 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, внесение в Единый государственный реестр прав записей о регистрации прекращения и расторжения договора аренды осуществляется на основании одного заявления, которое может быть подано одной из сторон договора.
Между тем, помимо указанного заявления в регистрационный орган должны быть представлены документы, необходимые и достаточные для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав (ст. ст. 17 и 18 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
В соответствии с пунктом 3 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.
В то же время, само по себе истечение срока аренды, указанного в записях Единого государственного реестра прав, не является основанием для погашения записи.
Запись о прекращении аренды вносится в Единый государственный реестр прав по заявлению любой из сторон договора аренды на основании документов, свидетельствующих о прекращении договора аренды.
Любая из сторон договора вправе обратиться с заявлением о прекращении аренды, представив при этом документы, подтверждающие фактическое прекращение арендных отношений. Таким документом может являться акт передачи арендованного имущества арендодателю (ст. 622 ГК РФ) или уведомление, направленное одной стороне другой, о прекращении арендных отношений в связи с истечением срока аренды, о прекращении договора, заключенного на неопределенный срок, или соглашение о прекращении договора аренды в связи с истечением срока его действия.
Представление документов, подтверждающих фактическое прекращение арендных отношений, является необходимым в связи с тем, что по общему правилу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).
Таким образом, подтверждение прекращения договорных отношений в соответствии с требованиями действующего законодательства является необходимым условием при осуществлении регистрирующим органом действий по внесению записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о прекращении аренды.
В силу статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в государственной регистрации может быть отказано в случае непредставления документов, необходимых в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.
На государственную регистрацию заявителем было предоставлено дополнительное соглашение к договору аренды.
В то же время, согласно пункту 5 статьи 18 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" необходимые для государственной регистрации прав документы в форме документов на бумажном носителе, выражающие содержание сделок, совершенных в простой письменной форме, и являющиеся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав, представляются, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом, не менее чем в двух экземплярах-подлинниках, один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю, второй - помещается в дело правоустанавливающих документов.
Между тем, как установлено судом апелляционной инстанции, заявителем на государственную регистрацию был предоставлен один экземпляр дополнительного соглашения в„– 4 от 01.01.2009 г. к договору аренды и акта передачи помещений.
В соответствии со статьей 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. Если иное не установлено настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами, документы, необходимые для государственной регистрации прав, представляются заявителем (п. 2 ст. 16 Закона о регистрации).
Как установлено апелляционным судом, дополнительное соглашение в„– 4 к договору аренды от 01.09.2006 в„– 81/07/09 подписано заместителем директора филиала Компании с ограниченной ответственностью "Дженсток Лимитед" Степановым В.А., действовавшим на основании доверенности от 22.09.2008 (л.д. 115).
Между тем, согласно пункту 1 статьи 182 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
В силу абзаца 5 пункта 4 статьи 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при обращении в орган, осуществляющий государственную регистрацию, лицо, имеющее право действовать без доверенности от имени юридического лица, предъявляет документ, удостоверяющий его личность, учредительные документы юридического лица либо нотариально удостоверенные копии учредительных документов юридического лица или заверенные лицом, имеющим право действовать без доверенности от имени юридического лица, и печатью юридического лица копии этих учредительных документов, а представитель юридического лица, кроме того, документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени юридического лица, если иное не установлено федеральным законом.
Таким образом, поскольку с заявлением о регистрации дополнительного соглашения обратился новый собственник здания, фактически правопреемник одной из сторон договора аренды (арендодателя), при этом дополнительное соглашение от имени арендодателя было подписано заместителем директора филиала Компании с ограниченной ответственностью "Дженсток Лимитед", действовавшего на основании доверенности, а сам заявитель дополнительное соглашение не подписывал, то при такой ситуации, для государственной регистрации необходимо было предоставить доказательства, подтверждающие полномочия лица, подписавшего дополнительное соглашение.
Однако, как установлено судом апелляционной инстанции, при обращении заявителя в Управление Росреестра по Москве доверенность на Степанова В.А., подписавшего дополнительное соглашение к договору аренды, заявителем не предоставлено.
При изложенных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции на основании правильного применения норм материального права пришел к обоснованному выводу о том, что заявителем в нарушение требований законодательства не предоставлены необходимые для осуществления государственной регистрации документы и в установленном законом количестве экземпляров, поэтому решение регистрирующего органа являлось правомерным.
В связи с изложенным довод кассационной жалобы об истребовании регистрирующим органом дополнительных документов, не предусмотренных законодательством, несостоятелен, поскольку регистрирующий орган указал о непредставлении заявителем документов, в рамках требований Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и гражданского законодательства.
Доводы кассационной жалобы внимательно и подробно изученные судом кассационной инстанции отклоняются, поскольку по существу, направлены на переоценку установленных судом фактов, исследованных доказательств и сделанных на их основании выводов, что в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.
Как правильно указал апелляционный суд, сам по себе факт отсутствия у заявителя истребуемых регистрирующим органом документов не означает незаконности оспариваемого решения.
Доводы кассационной жалобы не свидетельствуют о нарушении судами норм материального права, поскольку для того, чтобы государственная регистрация прекращения аренды состоялась необходимо соблюдение процедуры, указанной в Федеральном законе "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
При таких обстоятельствах, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что постановление апелляционного суда является законным и обоснованным и не имеется предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для его отмены по доводам кассационной жалобы.
Руководствуясь ст. ст. 274, 284, 286, п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

постановил:

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 12 апреля 2016 года по делу в„– А40-217855/2014 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья
С.В.ВОЛКОВ

Судьи
С.Н.КРЕКОТНЕВ
В.В.ПЕТРОВА


------------------------------------------------------------------