АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 июля 2016 г. по делу в„– А40-193137/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 18.07.2016
Постановление в полном объеме изготовлено 25.07.2016
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего - судьи Петровой Е.А.
судей Денисовой Н.Д. и Мысака Н.Я.
при участии в заседании:
от истца - Чейшвили М.З. по дов. от 14.07.2015;
от ответчика - Гречко А.В. по дов. от 07.12.2015 в„– 33-Д-703/15,
рассмотрев в судебном заседании 18.07.2016 кассационную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы
на решение от 05.06.2015 Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Зотовой Е.А.,
на постановление от 18.03.2016 Девятого арбитражного апелляционного суда, принятое судьями Расторгуевым Е.Б., Трубицыным А.И., Пирожковым Д.В.,
по иску ООО "Кафе Дяди Сэма"
к Департаменту городского имущества города Москвы
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Кафе Дяди Сэма" (далее - ООО "Кафе Дяди Сэма" или истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент или ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости - здания общей площадью 197,3 кв. м, расположенного по адресу: Москва, ул. Мясницкая, д. 18, корп. 2, в части пунктов 1.1, 3.1, 3.6 договора, просило исключить из договора пункт 1.7 и заменить в пунктах 1.3, 1.4, 1.5, 1.6, 2.1.1, 2.1.2, 2.2, 2.3, 3.6, 5.2 слова: "Объекты" и Объект 1" на слово "Объект".
В обоснование исковых требований истец ссылался на предоставленное Федеральным законом от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон в„– 159-ФЗ) субъектам малого и среднего предпринимательства преимущественное право на приобретение арендуемых помещений по цене, равной его рыночной стоимости, и указывал, что направленный ответчиком проект договора обуславливает выкуп арендованного имущества только одновременным выкупом земельного участка, что существенно влияет на цену Договора и является неправомерным ограничением на реализацию преимущественного права, предусмотренного Федеральным законом в„– 159-ФЗ, поскольку устанавливает дополнительные обязанности истца для реализации права на выкуп арендуемого имущества.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 05.06.2016, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 18.03.2016, заявленные требования удовлетворены, суд урегулировал разногласия сторон таким образом, что исключил из договора купли-продажи недвижимости условий об одновременном выкупе земельного участка, посчитав, что решение вопроса о выкупе объекта недвижимого имущества в порядке, установленном Федеральным законом в„– 159-ФЗ, не может быть связано с вопросом об отчуждении земельного участка, на котором расположен этот объект, поскольку сфера этих правоотношений различна и регулируется разными федеральными законами.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Департамент обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. Заявитель ссылается на нарушение судом норм процессуального и материального права, на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и представленным в дело доказательствам. В обоснование кассационной жалобы заявитель жалобы указывает, что выкупаемый объект является отдельно стоящим нежилым зданием; приватизация которых не допускается без одновременной приватизации земельных участков.
В письменном отзыве истца на кассационную жалобу ответчика указано на несостоятельность ее доводов, поскольку Федеральный закон в„– 159-ФЗ не регулирует правоотношений по приватизации земли, а собственник недвижимости вправе не только выкупить, но и арендовать необходимый для эксплуатации его здания земельный участок.
Определением Арбитражного суда Московского округа от 21.06.2016 рассмотрение кассационной жалобы Департамента было отложено на 18.07.2016 на основании части 5 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Определением от 15.07.2016 на основании статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации была осуществлена замена судьи Комаровой О.И. на судью Денисову Н.Д.
В заседании суда кассационной инстанции 18.07.2016 представитель Департамента поддержал доводы кассационной жалобы, просил решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
Представитель истца возражала против удовлетворения кассационной жалобы по доводам своего отзыва, полагала обжалуемые решение и постановление законными и обоснованными.
Изучив материалы дела, выслушав представителей, явившихся в судебное заседание, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, проверив в порядке статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в оспариваемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к выводу, что решение и постановление подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.
Как установлено судами первой и апелляционной инстанций и следует из материалов дела, ООО "Кафе Дяди Сэма" является арендатором нежилого здания общей площадью 197,3 кв. м, расположенного по адресу: Москва, ул. Мясницкая, д. 18, корп. 2, находящегося в государственной собственности города Москвы, по договору аренды в„– 1-1282/05 от 27.12.2005.
ООО "Кафе Дяди Сэма" обратилось в Департамент (письмо в„– 5 от 08.06.2012) с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендованного имущества.
27.08.2014 ответчик направил в адрес истца проект договора купли-продажи, пунктом 1.1 которого установлена обязанность истца по выкупу земельного участка, пунктом 1.7 (п. п. 1.7.1, 1.7.2, 1.7.3) проекта договора установлена обязанность истца по соблюдению ограничений и обременении в части реализации прав в отношении земельного участка, пунктом 3.1 проекта договора установлена обязанность истца по оплате 47 741 000 руб. по договору за выкупаемое имущество, пунктом 3.6 проекта договора установлена обязанность истца оплатить 31 421 000 рублей (за земельный участок), оплачивая ежемесячно не менее 872 805 руб. 56 коп. процентов по реквизитам УФК по г. Москве по КБК 07111406011028000430 доходы от продажи земельных участков.
Судами также установлено, что ООО "Кафе Дяди Сэма" отнесено к категории субъектов малого предпринимательства в порядке, определенном Федеральным законом от 24.07.2007 в„– 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ" и отвечает всем условиям, перечисленным в статье 3 Федерального закона в„– 159-ФЗ.
Удовлетворяя заявленные исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций руководствовались положениями статей 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, положениями статьи 3 Федерального закона в„– 159-ФЗ.
Отклоняя возражения ответчика, указавшего, что при определении цены выкупаемого имущества не учтена стоимость земельного участка, на котором расположено отдельно стоящее здание, являющееся предметом спора, а также не принято внимание, что согласно требованиям истца заявление о выкупе касается только здания, без решения вопроса о земельном участке, суды первой и апелляционной инстанции указали на то, что решение вопроса о выкупе объекта недвижимого имущества в порядке, установленном Федерального закона в„– 159-ФЗ, не может быть связано с вопросом об отчуждении земельного участка, на котором расположен этот объект, поскольку сфера этих правоотношений различна и регулируется разными федеральными законами.
Суд указал, что действие Федерального закона в„– 159-ФЗ не распространяется на отношения по выкупу земельных участков, что не исключает приобретения субъектами малого или среднего предпринимательства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в порядке, установленном земельным законодательством и законодательством о приватизации (пункт 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 в„– 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации").
Судебная коллегия суда кассационной инстанции отмечает, что суды правильно указали, что в рамках реализации преимущественного права в соответствии с Федеральным законом в„– 159-ФЗ производится выкуп нежилых помещений, а порядок, предусмотренный указанным Законом, на выкуп земельного участка не распространяется, вместе с тем, не учли, что Федеральный закон от 21.12.2001 в„– 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" устанавливает общее правило о недопустимости приватизации государственного и муниципального имущества без одновременной приватизации земельного участка.
Так, пунктом 1 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 в„– 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" предусмотрено, что приватизация зданий, строений и сооружений осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых этим имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Пунктом 7 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 в„– 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что отчуждение зданий, строений, сооружений осуществляется одновременно с отчуждением покупателю такого имущества земельного участка, занимаемого этим имуществом и необходимого для его использования.
В соответствии с пунктом 7 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 в„– 137-ФЗ со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации приватизация зданий, строений, сооружений без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте.
Статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных законом.
Согласно пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся в нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается (п. 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 в„– 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").
Сделка по приобретению объекта недвижимости без земельного участка является ничтожной; практика применения законодательства по этому вопросу сформирована постановлениями Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2010 в„– 14831/09 и 03.04.2012 в„– 14556/11.
По смыслу пункта 4 статьи 421 и статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия, на которых суд обязывает заключить договор, не могут противоречить законодательству, действующему на момент рассмотрения спора.
В данном случае договор купли-продажи предусматривает передачу в собственность истцу только здания.
Ошибочное толкование и применение закона повлекло принятие неправильных судебных актов. Судами не учтен предмет заявленных исковых требований, при принятии решения по которому суду следует определить условия договора в соответствии с законом.
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции считает, что судебные акты подлежат отмене на основании части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а дело - направлению на новое рассмотрение в тот же суд первой инстанции.
При новом рассмотрении суду следует устранить допущенные нарушения, выяснить фактическую волю истца в отношении земельного участка, предложить истцу уточнить заявленные исковые требования и разрешить спор в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 05.06.2015 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 18.03.2016 по делу в„– А40-193137/2014 отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Председательствующий судья
Е.А.ПЕТРОВА

Судьи
Н.Д.ДЕНИСОВА
Н.Я.МЫСАК


------------------------------------------------------------------