Типы документов



Постановление Арбитражного суда Московского округа от 13.05.2016 N Ф05-3670/2016 по делу N А40-92097/2015
Требование: О признании недействительным одностороннего отказа от исполнения договора аренды земельного участка, применении последствий недействительности сделки.
Обстоятельства: Истец полагает, что одностороннее расторжение ответчиком договора является незаконным, поскольку отсутствуют каких-либо нарушения условий договора со стороны истца.
Решение: В удовлетворении требования отказано, поскольку отказ ответчика от договора является правомерным ввиду наличия оснований, предусмотренных п. 22 ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ, для расторжения договора аренды земельного участка, так как разрешение на строительство не было получено истцом по истечении пяти лет со дня заключения договора аренды, земельный участок истцом не освоен.
Суд первой инстанции Арбитражный суд г. Москвы



АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 мая 2016 г. по делу в„– А40-92097/2015

Резолютивная часть объявлена 11 мая 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 13 мая 2016 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе председательствующего-судьи Волкова С.В.,
судей Кобылянского В.В., Крекотнева С.Н.,
при участии в заседании:
от истца - ООО "Пром Тейп" - 1. Домнышева С.В., доверенность от 18.05.2015 г. в„– 07/ю, сроком по 17.05.2017 г., 2. Ломадзе К.С., доверенность от 18.05.2015 г. в„– 08/ю, сроком по 17.05.2017 г.
от ответчика - Департамента городского имущества города Москвы - Николаев А.А., доверенность от 25.12.2015 в„– 33-Д-807/15, сроком по 31.12.2016 г.
от третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве - не явился, извещен
рассмотрев 11 мая 2016 года в открытом судебном заседании кассационную жалобу ООО "Пром Тейп" (истец)
на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда
от 24 декабря 2015 года
принятое судьями Левиной Т.Ю., Савенковым О.В., Кузнецовой Е.Е.
по иску ООО "Пром Тейп" (ОГРН 1115030001899)
к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423)
третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве
о признании одностороннего отказа от договора недействительным

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Пром Тейп" (далее - ООО "Пром Тейп") обратилось в Арбитражный суд города Москвы к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент) с требованием о признании недействительным одностороннего отказа Департамента от исполнения договора аренды земельного участка от 14 сентября 2005 года в„– 2728 (М-11-040505), оформленного уведомлениями от 21 мая 2014 года в„– ДГИ-И-9711/14 и 21 июля 2014 года в„– ДГИ-1-76423/14-1 и применении последствий недействительности сделки путем восстановления в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ограничении (обременении) земельного участка общей площадью 25 000 кв. м с кадастровым номером 50:26:0170103:133, расположенного по адресу: г. Москва, пос. Марушкинское, дер. Крекшино, правом аренды ООО "Пром Тейп" со сроком с 14 сентября 2005 года по 13 сентября 2054 года на основании договора аренды земельного участка от 14 сентября 2005 года в„– 2728 (в„– М-11-040505).
Требования, предъявленные со ссылкой на нормы пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 12, 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, мотивированы тем, что отказ Департамента от договора аренды осуществлен при отсутствии объективных оснований, арендатором условия договора аренды выполнялись надлежащим образом. Кроме того, спорный договор аренды был заключен в отношении земельного участка, который находился не в границах города федерального значения Москвы, а изменение границ города Москвы не может являться основанием для пересмотра условий аренды.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве (далее - Управление Росреестра по Москве).
Решением от 31 июля 2014 года Арбитражный суд города Москвы заявленные требования полностью удовлетворил.
Суд первой инстанции признал требования истца обоснованными, указав на то, что исчисление пятилетнего срока на строительство объекта следует исчислять в данном случае с 29 января 2013 года, то есть с того момента когда истец стал арендатором по договору в связи с уступкой прав и обязанностей и пятилетний срок на дату направления Департаментом уведомлений о расторжении договора не истек. Кроме того, суд указал на совершение истцом ряда действий, направленных на освоение земельного участка с целью строительства складского комплекса.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 24 декабря 2015 года решение отменено, в иске отказано.
Суд апелляционной инстанции посчитал, что отказ Департамента от договора аренды является правомерным ввиду наличия оснований, предусмотренных пунктом 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. в„– 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" для расторжения договора аренды земельного участка, так как разрешение на строительство не было получено истцом по истечении 5-ти лет со дня заключения договора аренды, земельный участок истцом не освоен.
Законность вынесенных решения и постановления проверяется в порядке статей 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе ООО "Пром Тейп", которое не согласно с постановлением суда апелляционной инстанции полагая, что оно является незаконным и необоснованным, принято с нарушением норм материального права, просит постановление отменить, решение оставить в силе.
Заявитель кассационной жалобы полагает, что нормы пункта 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. в„– 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" не подлежат применению в данном случае, поскольку на момент заключения договора аренды земельный участок не находился в составе субъекта города федерального значения Москвы, договор аренды не заключался с городом Москвой.
В кассационной жалобе заявитель также указывает на ряд действий, которые им осуществлялись с целью освоения земельного участка и строительства: проведение инженерно-геодезических изысканий и топографическая съемка участка, получение технических условий на вынос воздушных и кабельных линий, проведение работ по ограждению земельного участка, проведение инженерно-геологических изысканий, подача заявки в Западные электрические сети на технологическое присоединение энергопринимающих устройств и ссылается на то, что в договоре аренды нет конкретного срока, в течение которого арендатор должен исполнить обязательство по строительству объекта недвижимости.
Судебное заседание, назначенное на 26 апреля 2016 года 14 часов 20 минут, было отложено определением Арбитражного суда Московского округа в составе и.о. председателя шестого судебного состава судьей Калининой Н.С. на 11 мая 2016 года 15 часов 20 минут на основании части 5 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с отсутствием судьи Волкова С.В. ввиду отпуска.
Представитель заявителя кассационной жалобы в судебном заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы, изложенные в жалобе, просил постановление суда апелляционной инстанции отменить, решение оставить в силе.
Представитель Департамента городского имущества города Москвы в судебном заседании возражал против удовлетворения кассационной жалобы, просил постановление оставить без изменения.
Кассационным судом направлена в адрес Управления Росреестра по Москве копия определения о назначении судебного заседания по рассмотрению кассационной жалобы, однако его представители в суд не явились.
В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о принятии кассационной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте суда. В деле имеется информация с интернет-сайта о публикации судебного акта.
С учетом принятых судом мер по надлежащему извещению указанного лица, суд кассационной инстанции, совещаясь на месте, вынес определение о рассмотрении кассационной жалобы в его отсутствие.
Выслушав явившихся представителей лиц, участвующих в деле, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм процессуального и материального права при вынесении решения и постановления, Арбитражный суд Московского округа не находит оснований для отмены постановления суда апелляционной инстанции в связи со следующим.
Как установлено судами обеих инстанций на основании предоставленных в материалы дела доказательств, 14 сентября 2005 года между ООО "Диланес" (арендатор) и Администрацией Наро-Фоминского района (арендодатель) заключен договор аренды в„– 2728 (в редакции дополнительного соглашения от 20 мая 2008 года к договору), в отношении земельного участка с кадастровым в„– 50:26:170103:0133, площадью 25 000 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, Нарофоминский район, Марушкинский с/о, д. Крекшино, для строительства холодильной камеры, складских помещений, гаража, сроком на срок 49 лет.
На основании заключенного между ООО "Диланес" (арендатор) и ООО "Пром Тейп" (новый арендатор) договора от 30 июля 2012 года права и обязанности по договору аренды от 14 сентября 2005 года в„– 2728 перешли к ООО "Пром Тейп".
В связи с принятием Советом Федерации Федерального Собрания Российской Федерации постановления от 27.12.2011 в„– 560-СФ "Об утверждении изменения границы между субъектами Российской Федерации городом федерального значения Москвой и Московской областью", с 01 июля 2012 года произошло изменение границы между субъектами Российской Федерации городом федерального значения Москвой и Московской областью, в связи с чем арендованный истцом земельный участок оказался в границах города Москвы.
В соответствии с дополнительным соглашением от 01 июля 2012 года к договору аренды права и обязанности арендодателя в полном объеме перешли к Департаментом городского имущества города Москвы.
Уведомлением от 21 мая 2014 года в„– ДГИ-И-9711/14 и повторным уведомлением от 21 июля 2014 года в„– ДГИ-1-76423/14-1 Департамент городского имущества города Москвы заявил об одностороннем внесудебном отказе от исполнения договора аренды от 14 сентября 2005 года в„– 2728.
В качестве основания досрочного одностороннего расторжения договора аренды Департамент сослался на пункт 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 в„– 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в редакции Федерального закона от 12.12.2011 в„– 427-ФЗ указав на то, что по истечении 5-ти лет со дня заключения договора аренды разрешение на строительство арендатором не получено.
В связи с несогласием с односторонним расторжением со стороны арендодателя договора аренды и указывая на отсутствие каких-либо нарушений условий договора аренды со стороны арендатора, общество обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями, полагая, что решение Департамента является незаконным.
Суд кассационной инстанции соглашается с выводами суда апелляционной инстанции, изложенными в обжалуемом постановлении, и считает их обоснованными, сделанными на основании полного и всестороннего исследования обстоятельств дела и правильного применения норм материального и процессуального права.
По смыслу статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю.
Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.
Согласно пункту 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
В соответствии с пунктом 22 статьи 3 Федерального закона в„– 137-ФЗ от 25.10.2001 г. "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 12.12.2011 в„– 427-ФЗ) заключенный до 1 января 2011 года для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в случае указанных в настоящем пункте существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.
Договор аренды такого земельного участка считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора.
До истечения указанного месячного срока сторона по договору вправе направить в орган государственной власти или орган местного самоуправления письменные возражения по вопросу расторжения договора. В случае получения органом государственной власти или органом местного самоуправления указанных возражений до истечения указанного месячного срока договор считается расторгнутым со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.
Существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является:
неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией;
отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.
Существенным изменением обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при заключении договора аренды земельного участка, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является расторжение иного договора, заключенного с органом государственной власти или органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием и предусматривающего строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества на таком земельном участке, арендованном в соответствии с данным договором. В этом случае договор аренды земельного участка считается расторгнутым со дня расторжения указанного договора, за исключением случаев, если продолжение действия договора аренды земельного участка предусмотрено в соглашении о расторжении указанного иного договора.
Расторжение договора аренды земельного участка в связи с иными существенными нарушениями условий данного договора и (или) существенным изменением обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством.
Пункт 22 введен в действие Федеральным законом от 12.12.2011 в„– 427-ФЗ. При этом, положения пункта 22 статьи 3 распространяются на договоры, которые заключены до дня вступления в силу Федерального закона от 12.12.2011 в„– 427-ФЗ и обязательства сторон по которым не исполнены на день его вступления в силу.
В связи с принятием Советом Федерации Федерального Собрания Российской Федерации Постановления от 27.12.2011 в„– 560-СФ "Об утверждении изменения границы между субъектами Российской Федерации городом федерального значения Москвой и Московской областью", с 1 июля 2012 года произошло изменение границы между субъектами Российской Федерации городом федерального значения Москвой и Московской областью, в связи с чем арендованный истцом земельный участок оказался в границах города Москвы.
Между тем, положения Федерального закона от 12.12.2011 в„– 427-ФЗ действуют относительно договоров, хотя и заключенных до 01 июля 2012 года вне границ города Москвы, но уведомления по которым были направлены в период после 01 июля 2012 года.
В этой связи, суд апелляционной инстанции при рассмотрении данного спора пришел к правильному выводу о распространении положений пункта 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 в„– 137-ФЗ на спорный договор, поскольку на момент направления Департаментом уведомления об отказе от договора земельный участок находился в границах субъекта Российской Федерации - города Москвы.
При этом, указанная норма является специальной нормой, нормой прямого действия в отношении земельных участков, переданных в аренду на территории города федерального значения - Москвы, помимо норм Гражданского кодекса Российской Федерации, норм Земельного кодекса Российской Федерации, на основании которых договор аренды земельных участков может быть досрочно расторгнут.
Таким образом, названным Федеральным законом в„– 137-ФЗ (в ред. Федерального закона от 12.12.2011 в„– 427-ФЗ) предусмотрены основания для досрочного расторжения в одностороннем порядке по требованию арендодателя инвестиционных контрактов и договоров аренды участков из государственных и муниципальных земель, находящихся на территориях Москвы и Санкт-Петербурга, а также указан момент, когда договор считается расторгнутым.
Учитывая изложенное, отклоняются как несостоятельные доводы кассационной жалобы о неправильном применении судом апелляционной инстанции норм материального права и не распространении пункта 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 в„– 137-ФЗ на отношения по договору аренды, заключенному ранее в отношении земельного участка, который не находился в границах города федерального значения Москвы.
Давая правовую оценку факту расторжения договора на основании пункта 22 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в целях соблюдения баланса интересов обеих сторон, следует также учитывать, имели ли место обстоятельства, препятствующие исполнению арендатором своих обязательств и использованию им участка в установленных договором целях, и имеются ли обстоятельства, которые могли повлиять и повлияли на степень вины арендатора при выполнении условий договора.
Таким образом, арендатор должен обосновать в силу каких объективных причин, то есть не зависящих от его воли, освоение земельного участка не было произведено в установленные сроки.
Исследовав и изучив конкретные обстоятельства рассматриваемого дела и предоставленные документы, суд апелляционной инстанции установил, что в данном случае имеются основания, предусмотренные пунктом 22 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", которые предоставляют Департаменту право на одностороннее расторжение договора аренды земельного участка.
При этом, суд апелляционной инстанции установил, что до настоящего времени земельный участок арендатором не освоен, строительство не осуществлено, по истечении пяти лет со дня заключения договора аренды от 14 сентября 2005 года в„– 2728 разрешение на строительство отсутствует.
Между тем, при вступлении в договор аренды истец принял на себя все права и обязанности, предусмотренные данным договором, в пределах срока его действия, в том же объеме и на тех же условиях, которые существовали к моменту перехода права.
Суд апелляционной инстанции также принял во внимание, что на направленное Департаментом в адрес ООО "ПромТейп" уведомление от 21 мая 2014 года в„– ДГИ-И-9711/14 о расторжении договора аренды, от истца в Департамент поступили возражения о не расторжении данного договора аренды в связи с выполнением ряда мер, направленных на освоение земельного участка, в том числе в связи с подачей 11 марта 2014 года заявления в Москомархитектуру о подготовке Градостроительного плана земельного участка.
Согласно Положению о Градостроительно-земельной комиссии города Москвы, утвержденному постановлением Правительства Москвы от 16.11.2010 в„– 1019-ПП "О создании Градостроительно-земельной комиссии города Москвы", рассмотрение и принятие решений об утверждении Градостроительного плана земельного участка, относится к компетенции Градостроительно-земельной комиссии города Москвы.
Вместе с тем, суд апелляционной инстанции установил, что вопрос о подготовке Градостроительного плана земельного участка подлежал рассмотрению на заседании Рабочей группы Градостроительно-земельной комиссии по вопросам градостроительной деятельности 07 апреля 2014 года. При этом, на заседании Рабочей группы Градостроительно-земельной комиссии по вопросам градостроительной деятельности было принято решение о прекращении реализации инвестиционного проекта строительства холодильной камеры, складских помещений, гаража, Градостроительный план земельного участка не утвержден.
В связи с этим, рассмотрев поступившие от истца возражения в порядке, установленном постановлением Правительства Москвы от 16.11.2010 в„– 1019-ПП "О создании Градостроительно-земельной комиссии города Москвы", Департаментом в адрес ООО "ПромТейп" направлено уведомление о подтверждении ранее принятого решения (от 21.07.2014 в„– ДГИ-1-76423/14-1) о расторжении договора аренды от 14 сентября 2005 года в„– 2728.
С учетом вышеизложенных и установленных судом апелляционной инстанции обстоятельств в их совокупности, отклоняются как несостоятельные доводы кассационной жалобы о предпринятых истцом действиях для начала освоения земельного участка.
Доводы кассационной жалобы внимательно изучены судом кассационной инстанции, однако не могут быть приняты и отклоняются как несостоятельные, направленные на переоценку имеющихся в деле доказательств и установленных судом апелляционной инстанции обстоятельств, что недопустимо в суде кассационной инстанции в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Иная оценка заявителем жалобы установленных судом фактических обстоятельств дела и толкование положений закона не означает допущенной судом при рассмотрении дела судебной ошибки.
В связи с изложенным, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что постановление суда апелляционной инстанции является законным и обоснованным и не имеется предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для его отмены по доводам кассационной жалобы.
Руководствуясь ст. ст. 274, 284, 286, п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

постановил:

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 24 декабря 2015 года по делу в„– А40-92097/2015 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья
С.В.ВОЛКОВ

Судьи
В.В.КОБЫЛЯНСКИЙ
С.Н.КРЕКОТНЕВ


------------------------------------------------------------------