АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 февраля 2016 г. по делу в„– А40-4581/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 11 февраля 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 18 февраля 2016 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Калининой Н.С.,
судей Русаковой О.И., Крекотнева С.Н.,
при участии в заседании:
от истца - открытого акционерного общества "Новый Импульс-Центр": Долайчук А.В., дов. от 27.02.2015,
от ответчика - Департамента городского имущества города Москвы: Бушуев Б.А., дов. от 30.12.2015,
рассмотрев 11 февраля 2016 года в судебном заседании кассационную
жалобу открытого акционерного общества "Новый Импульс-Центр"
на решение от 24 июня 2015 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое Дудкиным В.В.,
на постановление от 8 октября 2015 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Кораблевой М.С., Левиной Т.Ю., Савенковым О.В.,
по иску открытого акционерного общества "Новый Импульс-Центр"
(ОГРН 1027713000952, ИНН 7713323078)
к Департаменту городского имущества города Москвы
(ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674)
о расторжении договора аренды и обязании возвратить часть
оплаты стоимости права заключения договора аренды,

установил:

открытое акционерное общество "Новый Импульс-Центр" (далее - ОАО "Новый Импульс-Центр", истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент, ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка от 31.10.2006 в„– М-02-027438, об обязании ответчика вернуть часть оплаты стоимости права заключения договора аренды земельного участка, которая приходится периодом после расторжения договора, в размере 1 234 508 руб.
Исковые требования основаны на ст. 452, п. 4 ст. 620, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что по договору истцу предоставлялся в аренду земельный участок для проектирования, строительства и дальнейшей эксплуатации здания магазина, однако подготовленный Москомархитектурой проект градостроительного плана земельного участка, необходимого для строительства в силу требований Градостроительного кодекса Российской Федерации и Градостроительного кодекса города Москвы, отклонен решением совета депутатов муниципального округа, после чего Москомархитектура утвердила градостроительный план земельного участка, который исключает строительство какого-либо объекта на участке.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 24.06.2015 по делу в„– А40-4581/2015 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 08.10.2015 решение суда оставлено без изменения.
Законность принятых судебных актов проверяется в порядке ст. ст. 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе ОАО "Новый Импульс-Центр", которое полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанции не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, судами при рассмотрении дела и принятии судебных актов нарушены нормы процессуального права, неправильно применены нормы материального права.
Заявитель в жалобе указывает, что у судов не было никаких оснований и доказательств делать выводы относительно того, была ли у истца возможность освоения земельного участка, предпринимал или нет истец какие-либо действия для получения разрешительной документации по застройке спорного земельного участка. Кроме сроков строительства объекта недвижимости, определенных положениями договора, вплоть до 31.12.2014, никаких иных пресекательных сроков не установлено. Придерживаясь именно этого срока и учитывая отсутствие каких-то специальных сроков по получению разрешительной документации на строительство, истец продолжал исполнять договор.
По мнению ОАО "Новый Импульс-Центр", учитывая положения закона и фактические обстоятельства, у истца имелись все основания обратиться в суд за расторжением договора в силу существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Судами оставлен без внимания тот факт, что к моменту рассмотрения спора по существу по договору истекли установленные сроки строительства, стороны не предпринимали никаких действий по продлению сроков и сохранению отношений, в т.ч. ответчиком, что свидетельствует об отсутствии заинтересованности сторон в сохранении договорных отношений.
При рассмотрении кассационной жалобы представитель ОАО "Новый Импульс-Центр" поддержал изложенные доводы и требования, представитель Департамента возражал против удовлетворения жалобы, просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения.
Изучив материалы дела, выслушав явившихся представителей, проверив в пределах требований, предусмотренных ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм материального и процессуального права судами при рассмотрении дела и принятии судебных актов, соответствие выводов судов установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к выводу об отмене обжалуемых судебных актов.
Как установлено судами первой и апелляционной инстанции и следует из материалов дела, 31.10.2006 между ОАО "Новый Импульс-Центр" (арендатор) и Департаментом (арендодатель) заключен договор аренды в„– М-02-027438 (далее - договор аренды), предметом которого является земельный участок площадью 455 кв. м, имеющий адресные ориентиры: г. Москва, ул. Широкая, вл. 5, корп. 4, предоставляемый в пользование на условиях аренды для проектирования, строительства и дальнейшей эксплуатации магазина с оплатой за право заключения договора аренды.
В соответствии с п. 2.1. договор заключен сроком на 49 лет и зарегистрирован в установленном законом порядке.
В силу п. п. 4.1, 4.2 договора арендатор обязался предоставить в Департамент проект организации строительства объекта; осуществить строительство в сроки, установленные проектом.
Между сторонами подписано дополнительное соглашение от 23.05.2013 к договору аренды, по условиям которого арендатор обязался завершить проектирование и строительство магазина в срок до 31.12.2014.
Из материалов дела следует, что в 2013 году истец обратился в Москомархитектуру с заявлением о выдаче градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ).
Из протокола от 22.04.2013 в„– 23 следует, что рабочей группой Градостроительно-земельной комиссии по вопросам градостроительной деятельности одобрен в целях проведения публичных слушаний и согласования депутатами муниципального округа подготовленный проект, которым предусмотрено строительство на земельном участке объекта размещения организаций розничной торговли продовольственными, непродовольственными группами товаров (общая площадь объекта - 660 кв. м, предельное количество этажей - 1 + подвал, предельная высота - 5 м).
Согласно п. п. 84.4.1., 84.4.2. протокола рабочей группы Градостроительно-земельной комиссии по вопросам градостроительной деятельности, в случае получения положительного заключения по итогам публичных слушаний и согласования депутатами муниципального округа Москомархитектуре поручено выдать градостроительный план земельного участка правообладателю, а в случае получения отрицательного заключения или отклонения проекта депутатами муниципального округа вопрос повторно рассмотреть на заседании рабочей группы.
Письмом от 11.06.2013 в„– 001-ГПЗУ-380/3-(0)-8 Москомархитектура сообщила о приостановлении оказания государственной услуги "Подготовка, утверждение и изменение градостроительных планов земельных участков" в связи с направлением проекта для согласования с Советом депутатов муниципального округа.
Приказом Москомархитектуры от 13.02.2014 в„– 285 утвержден ГПЗУ в„– RU77-192000-007883, в п. 2.1 которого видом разрешенного использования земельного участка установлено "благоустройство и озеленение".
Полагая, что в связи с указанными обстоятельствами использование предоставленного истцу в аренду по договору участка для цели, предусмотренной в договоре, невозможно, ОАО "Новый Импульс-Центр" обратилось в арбитражный суд с требованиями о расторжении договора, о возврате как неосновательного обогащения арендодателя суммы оплаченной стоимости права заключения договора аренды земельного участка за период после расторжения договора.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой исходил из того, что истец, получив ГПЗУ 04.03.2014 с определенными параметрами, не обжаловал его в установленном порядке, то есть согласился с указанными параметрами, в указанный договором аренды срок 31.12.2014 арендатор земельный участок не освоил и по целевому назначению его не использовал, строительство объекта не осуществил.
Как указал суд первой инстанции, исходно-разрешительная документация на строительство объекта торговли общей площадью объекта 660 кв. м на спорном земельном участке была разработана в 2005 году, то есть еще до заключения договора у истца была возможность начать предпроектные проработки.
Суд установил, что 24.08.2005 был разработан Акт разрешенного использования (АРИ) в„– А-0788/03 с общей площадью 660 кв. м и выдан истцу.
Ссылаясь на положения п. 5.3 Постановления Правительства Москвы от 02.09.2008 в„– 801-ПП "О порядке разработки, оформления и утверждения градостроительных планов земельных участков на территории г. Москвы", суд первой инстанции указал на наличие у истца возможности для обращения за продлением и утверждением АРИ в„– А-0788/03 с 24.08.2005 по 01.09.2009, а также возможности получить разрешение на строительство объекта при добросовестном исполнении обязательств и обращении за утверждением АРИ.
При таких обстоятельствах суд отклонил доводы истца о том, что полученный ГПЗУ с нулевыми показателями подпадает под категорию существенного изменения обстоятельств и является основанием для расторжения договора аренды в силу п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем отказал в удовлетворении исковых требований.
Соглашаясь с выводом суда об отказе в иске, суд апелляционной инстанции указал, что само по себе изменение порядка получения разрешения на строительство не относится к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть. Стороны, вступая в договорные отношения, должны были прогнозировать экономическую ситуацию, в связи с чем не могли исключать вероятность изменения порядка регулирования выдачи разрешений на строительство в период исполнения долгосрочного договора аренды.
Следовательно, приостановка подготовки ГПЗУ по причине его передачи для последующего согласования с Советом депутатов муниципального округа на момент рассмотрения спора в суде не является тем изменившимся обстоятельством, с которым закон связывает возникновение права на расторжение договора аренды в судебном порядке по требованию одной из сторон (п. 2 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия полагает, что выводы судов сделаны с нарушением норм материального права, при неполном исследовании фактических обстоятельств дела.
Согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В силу п. 1 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
При заключении договора истец рассчитывал на возможность использования земельного участка в течение 49 лет в целях строительства и дальнейшей эксплуатации объекта размещения организаций розничной торговли продовольственными, непродовольственными группами товаров.
Из материалов дела следует, что приказом Комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы от 13.02.2014 в„– 285 утвержден Градостроительный план земельного участка в„– RU77-192000-007883, согласно которому основным видом разрешенного использования земельного участка площадью 455 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Широкая, вл. 5, корп. 4, является благоустройство и озеленение, без права размещения объектов капитального строительства.
В соответствии с положениями ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
Согласно п. 1 ст. 416 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает. В частности, если в результате издания акта органа государственной власти или органа местного самоуправления исполнение обязательства становится невозможным полностью или частично, обязательство прекращается полностью или в соответствующей части (п. 1 ст. 417 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, учитывая наличие в материалах дела доказательств, подтверждающих невозможность строительства на спорном участке в связи с изменением его вида разрешенного использования, судебная коллегия полагает отказ судов в удовлетворении иска о расторжении договора по мотиву неосвоения арендатором земельного участка, неисполнения обязанности по строительству объекта неправомерным, а выводы судом - не соответствующими нормам материального права и фактическим обстоятельствам дела.
Кроме того, истец, обращаясь с требованием о взыскании неосновательного обогащения, мотивировал данное требование тем, что в связи с невозможностью надлежащего исполнения договора аренды у Правительства Москвы возникло неосновательное обогащение в виде средств, уплаченных инвестором за выкуп права долгосрочной аренды земли сроком на 49 лет в сумме 1 234 508 руб., пропорционально неиспользованному периоду аренды земельного участка.
Судебная коллегия также не может согласиться с выводов судов об отказе во взыскании неосновательного обогащения со ссылкой на то, что законом и договором аренды не предусмотрен возврат денежных средств при расторжении договора, уплата денежных средств был соотнесена с обязанностью заключить договор аренды земельного участка.
В соответствии с п. 1 ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Согласно п. 3 ст. 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.
Таким образом, неосновательное обогащение может возникнуть у лица и в том, числе когда до расторжения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение.
Истец, обращающийся в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения, должен доказать факт приобретения или сбережения ответчиком имущества истца, отсутствие правовых оснований такого приобретения или сбережения и соразмерного встречного предоставления, а также размер сбереженных ответчиком денежных средств за счет истца.
Более того, в силу п. 5 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.
При таких обстоятельствах судебная коллегия считает, что при рассмотрении дела судами неправильно применены нормы материального права, выводы судов не соответствуют обстоятельствам дела, сделаны при неполном исследовании фактических обстоятельств дела, в связи с чем имеются предусмотренные ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены обжалуемых судебных актов.
Исходя из содержания п. 2 ч. 1 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции вправе принять новый судебный акт, не передавая дело на новое рассмотрение, только в случае, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражным судом первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств.
Принимая во внимание, что допущенные нарушения могут быть устранены только при повторном рассмотрении дела в суде первой инстанции, кассационная инстанция, отменяя состоявшиеся по делу судебные акты, считает необходимым направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
При новом рассмотрении судам следует оценить все имеющиеся в материалах дела доказательства, установить все имеющие значение для дела, правильно применить нормы процессуального и материального права, принять законный и обоснованный судебный акт.
Руководствуясь ст. ст. 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда города Москвы от 24 июня 2015 года по делу в„– А40-4581/2015, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 8 октября 2015 года отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Председательствующий судья
Н.С.КАЛИНИНА

Судьи
О.И.РУСАКОВА
С.Н.КРЕКОТНЕВ


------------------------------------------------------------------