АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 марта 2016 г. по делу в„– А41-26660/15

Резолютивная часть постановления объявлена 17 марта 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 23 марта 2016 года.
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Агапова М.Р.
судей Долгашевой В.А., Латыповой Р.Р.
при участии в заседании:
истца индивидуального предпринимателя Жилина Виталия Викторовича
от ответчика Дачного некоммерческого партнерства "Борисьево" председателя правления Скопцова А.А., протокол в„– 10 от 10 августа 2014 года, Хохлова А.В. по доверенности от 05 июня 2015 года, Кисельчук С.П. по доверенности от 15 ноября 2015 года, Кисельчук Л.В. по доверенности от 09 марта 2016 года, Мироновой Н.А. по доверенности от 15 марта 2016 года,
от третьего лица Егорова Михаила Юрьевича Работновой М.В. по доверенности от 24 ноября 2015 года,
рассмотрев 17 марта 2016 года в судебном заседании кассационную жалобу ответчика Дачного некоммерческого партнерства "Борисьево"
на постановление от 23 декабря 2015 года
Десятого арбитражного апелляционного суда
принятое судьями Бархатовым В.Ю., Епифанцевой С.Ю., Коноваловым С.А.
по делу в„– А41-26660/15
по иску индивидуального предпринимателя Жилина Виталия Викторовича
к Дачному некоммерческому партнерству "Борисьево" (ДНП "Борисьево", ОГРН 1105075001514)
о взыскании суммы основного долга, процентов за пользование чужими денежными средствами и обращении взыскания на земельный участок
третьи лица Егоров Михаил Юрьевич, Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (ФГБУ "ФКП Росреестра", ОГРН 1027700485757), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (Управление Росреестра по Московской области, ОГРН 1047727043561)

установил:

Индивидуальный предприниматель Жилин В.В. обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к ДНП "Борисьево" о взыскании суммы основного долга по договору купли-продажи земельного участка от 28 сентября 2012 года в„– Б1281 в размере 3190372,43 рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами по договору купли-продажи земельного участка от 28 сентября 2012 года в„– Б1281 в размере 321207,35 рублей, об обращении взыскания на земельный участок с кадастровым номером 50:18:0080310:1281, общей площадью 4967 кв. м, расположенный по адресу: Московская область, Можайский район, д. Денисьево, участок расположен в северной части кадастрового квартала 50:18:0080310, для удовлетворения денежных требований истца, вытекающих из договора купли-продажи земельного участка от 28 сентября 2012 года в„– Б1281, установив начальную продажную цену земельного участка в размере 6109410 рублей.
В качестве третьих лиц по делу привлечены Егоров М.Ю., ФГБУ "ФКП Росреестра", Управление Росреестра по Московской области.
Решением Арбитражного суда Московской области от 24 сентября 2015 года в удовлетворении иска отказано.
Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 23 декабря 2015 года указанное решение суда первой инстанции отменено, иск удовлетворен.
В кассационной жалобе ДНП "Борисьево" просит отменить постановление, поскольку оно принято незаконно и необоснованно, с нарушением норм права. Выводы апелляционного суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, так как по настоящему делу следует применять Федеральный закон от 15 апреля 1998 года в„– 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" (далее - Закон о садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан).
В судебном заседании представители ДНП "Борисьево" поддержали доводы и требования кассационной жалобы, а индивидуальный предприниматель Жилин В.М. и представитель Егорова М.Ю. возражали против ее удовлетворения.
Представители ФГБУ "ФКП Росреестра" и Управления Росреестра по Московской области, извещенные надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, что согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Проверив правильность применения арбитражным судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, обсудив доводы кассационной жалобы и возражения относительно нее, арбитражный суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого постановления.
Арбитражные суды установили, что на основании протокола общего собрания учредителей ДНП "Борисьево" от 06 июля 2010 года в„– 1 гражданами Егоровой О.С., Каштыкиным Е.Н и Егоровым М.Ю. было принято решение о создании ДНП "Борисьево".
При этом гражданину Егорову М.Ю. и Егоровой О.С. на праве собственности на момент создания ДНП "Борисьево" принадлежало 11 земельных участков, общей площадью 72,49 га, включая земельный участок с кадастровым номером 50:18:0080310:725.
Земельный участок с кадастровым номером 50:18:0080310:725 в дальнейшем был разделен на несколько земельных участков, в том числе был образован земельный участок с кадастровым номером 50:18:0080310:1281.
Вновь образованные земельные участки относились к землям "земли сельскохозяйственного назначения" и имели вид разрешенного использования: "для ведения дачного строительства".
Часть земельных участков, образованных в результате раздела, была в дальнейшем на основании договоров передана в собственность физических лиц.
28 сентября 2012 года между Егоровым М.Ю. (продавец) и ДНП "Борисьево" (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка в„– Б1281, в соответствии с которым в собственность покупателя был передан за плату земельный участок с кадастровым номером 50:18:0080310:1281.
Продавец передал, а покупатель принял земельный участок с кадастровым номером 50:18:0080310:1281 по акту приема-передачи от 03 октября 2012 года.
В соответствии с пунктом 2.1. договора купли-продажи по соглашению сторон земельный участок продается за 6109410 рублей.
Согласно условиям договора купли-продажи покупатель (ДНП "Борисьево") обязалось произвести оплату стоимости земельного участка поэтапно: 1500000 рублей в течение 10 дней с даты подписания договора; оставшаяся сумма в размере 4609410 рублей выплачивается ежеквартальными платежами в сумме 419037,27 рублей в срок до 01 августа 2015 года.
Право собственности ДНП "Борисьево" на земельный участок было зарегистрировано 15 января 2013 года, о чем в ЕГРП внесена соответствующая регистрационная запись за номером 50-50-18/078/2012-120.
Согласно платежным документам ДНП "Борисьево" во исполнение принятых на себя обязательств произвело частичную оплату на общую сумму 2500000 рублей.
В связи с просрочкой исполнения взятых на себя договорных обязательств на стороне ответчика образовалась задолженность в сумме 3190372,43 рублей.
21 января 2015 года между Егоровым М.Ю. (цедент) и индивидуальным предпринимателем Жилиным В.В. (цессионарий) заключен договор уступки прав требования по договору купли-продажи земельного участка, в соответствии с которым цедент уступает, а цессионарий принимает права требования к должнику цедента - ДНП "Борисьево" сумму основного долга по договору купли-продажи в размере 3609410 рублей.
В адрес ДНП "Борисьево" было направлено уведомление о переуступке прав требования по договору купли-продажи от 28 сентября 2012 года.
Договор уступки прав требования по договору купли-продажи земельного участка от 21 января 2015 года зарегистрирован в установленном законом порядке и в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:18:0080310:1281 в ЕГРП была внесена соответствующая регистрационная запись об обременении в виде ипотеки в пользу Жилина В.В.
Жилин В.В. направил в адрес ДНП "Борисьево" досудебную претензию от 17 марта 2015 года с требованием произвести полный расчет по договору купли-продажи от 28 сентября 2012 года.
Поскольку денежные средства по договору купли-продажи земельного участка от 28 сентября 2012 года в„– Б1281 ответчиком оплачены не были, индивидуальный предприниматель Жилин В.В., начислив проценты за пользование чужими денежными средствами, обратился в Арбитражный суд Московской области.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции пришел к выводу, что договор купли-продажи земельного участка от 28 сентября 2012 года в„– Б1281 является ничтожной сделкой, поскольку в силу требований Закона о садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан спорный земельный участок относится к землям общего пользования ответчика.
В силу статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии с пунктом 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Пунктом 1 статьи 485 ГК РФ установлено, что покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.
Как следует из статьи 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.
В соответствии со статьями 348, 349 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Требование залогодержателя (кредитора) удовлетворяется из стоимости заложенного имущества по решению суда.
Повторно рассматривая данное дело, отменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции указал, что судом первой инстанции не учтено, что, заключая договор купли-продажи, Егоров М.Ю. выступал как физическое лицо-собственник спорного земельного участка, а со стороны покупателя - ДНП "Борисьево" в лице председателя правления Каштыкина Е.Н.
Согласно пункту 1.2 договора земельный участок с кадастровым номером 50:18:0080310:1281 принадлежит продавцу (Егорову М.Ю.) на праве собственности на основании решения собственника о разделе земельного участка от 07 июня 2012 года, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 10 июля 2012 года.
Судом первой инстанции не указано, каким пунктом договора стороны установили, что Егоров М.Ю. действует как учредитель ДНП "Борисьево", либо передает указанный земельный участок в связи с учреждением партнерства либо в связи с исполнением каких-либо обязательств, связанных с учреждением ДНП.
Положения Закона о садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан, а именно об обязании разработать проект планировки территории и проект межевания территории, определить земли общего пользования, не могут быть применимы в рассматриваемом случае.
Статьей 32 Закона о садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан предусмотрен порядок организации и застройки территории садоводческого или дачного некоммерческого объединения именно предоставленного земельного участка.
Как следует из пункта 1 статьи 16 Закона о садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан садоводческое, огородническое или дачное некоммерческое объединение создается на основании решения граждан в результате учреждения либо в результате реорганизации садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения.
Согласно пунктами 1, 2 статьи 14 Закона о садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан орган местного самоуправления по месту жительства заявителей в соответствии с потребностью в земельных участках и с учетом пожеланий граждан ходатайствует перед органом местного самоуправления, в ведении которого находится фонд перераспределения земель, о выборе (предварительном согласовании) соответствующих земельных участков.
Орган, в ведении которого находится фонд перераспределения земель, с учетом схем зонирования территорий для размещения садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений предлагает варианты предоставления земельных участков или дает заключение о невозможности предоставить земельные участки.
Как следует из материалов дела, исследованных судом, ДНП "Борисьево" было создано на основании решения граждан Егоровой О.С., Каштыкина Е.Н и Егоровым М.Ю. 06 июля 2010 года путем приобретения земельных участков образованных в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 50:18:0080310:725 на основании договоров, а не предоставления органом местного самоуправления, в ведении которого находится фонд перераспределения земель, земельного участка для создания партнерства.
Учитывая изложенные обстоятельства, апелляционный суд пришел к правильному выводу, что суд первой инстанции необоснованно применил к правоотношением по отчуждению недвижимого имущества положения Закона о садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан.
Таким образом, учитывая, что Егоров М.Ю., заключая спорный договор купли-продажи, выступал в качестве физического лица, не имел цели передать земельный участок в качестве взноса, что следует из условий договора, вывод суда первой инстанции о том, что договор купли-продажи земельного участка от 28 сентября 2012 года в„– Б1281 не соответствует требованиям закона или иных правовых актов, в связи с чем является ничтожным, неправомерен.
Суд апелляционной инстанции также отметил, что наличие либо отсутствие благоустройства спорного земельного участка не имеет правового значения к отношениям, связанным перехода права собственности на него и оплаты по договору купли-продажи.
Кроме того, ДНП "Борисьево" во исполнение принятых на себя обязательств произвело частичную оплату на общую сумму 2500000 рублей.
В соответствии с пунктом 2 статьи 431.1 ГК РФ сторона, которая приняла от контрагента исполнение по договору, связанному с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и при этом полностью или частично не исполнила свое обязательство, не вправе требовать признания договора недействительным, за исключением случаев признания договора недействительным по основаниям, предусмотренным статьями 173, 178 и 179 настоящего Кодекса, а также если предоставленное другой стороной исполнение связано с заведомо недобросовестными действиями этой стороны.
Таким образом, у суда не было законных оснований признавать договор купли-продажи спорного земельного участка недействительным.
Поскольку ДНП "Борисьево" допущено нарушение обязательств по договору от 28 сентября 2012 года в„– Б1281 в части оплаты приобретенного им имущества, при этом условия для признания такого нарушения несущественным отсутствуют, суд апелляционной инстанции правильно пришел к выводу о правомерности заявленных требований о взыскании с ДНП "Борисьево" в пользу индивидуального предпринимателя Жилина В.В. суммы оставшейся части основного долга по договору в размере 3190372,43 рублей.
В соответствии с пунктом 1 статьи 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части.
Проценты за пользование чужими денежными средствами являются мерой гражданско-правовой ответственности за противоправное (незаконное) пользование чужими денежными средствами, ставшее следствием их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица.
Основанием ответственности по денежному обязательству является сам факт нарушения этого обязательства, выражающийся в невозврате соответствующих денежных средств в срок.
Апелляционный суд установил, что ДНП "Борисьево" неисполнение обязательств по договору купли-продажи не оспаривает, доказательств оплаты стоимости приобретенного земельного участка в полном объеме, установленной пунктом 2.2 договора, не представлено.
Таким образом, суд апелляционной инстанции, учитывая установленные обстоятельства, принимая во внимание, что ответчиком не представлено доказательств оплаты образовавшейся задолженности в полном объеме, определив размер долга и учетную ставку банковского процента 8,25% годовых, правомерно пришел к выводу, что требование истца о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 321207,35 рублей подлежит удовлетворению.
В соответствии с частью 1 статьи 62 Федерального закона от 16 июля 1998 года в„– 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) по договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.
Согласно статье 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже, либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее.
Следовательно, отсутствие со стороны ответчика исполнения обязательства в виде оплаты стоимости земельного участка по договору купли-продажи от 28 сентября 2012 года свидетельствует о правомерности требования об обращения взыскания на предмет договора, находящийся в залоге у истца.
В силу части 1 статьи 349 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрено обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.
В соответствии с пунктом 2 статьи 54 Закона об ипотеке, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем: суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению; наименование, место нахождения, кадастровый номер или номер записи о праве в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним заложенного имущества, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя; способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание. Если стороны заключили соглашение, устанавливающее порядок реализации предмета ипотеки, суд определяет способ реализации заложенного имущества в соответствии с условиями такого соглашения (пункт 1.1 статьи 9 настоящего Федерального закона); начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.
Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона. Пунктом 9 статьи 77.1 названного Закона предусмотрено, что продажа заложенного имущества, указанного в пункте 8 настоящей статьи, осуществляется на публичных торгах в соответствии со статьями 57 и 58 настоящего Федерального закона. Начальная продажная цена заложенного имущества при его реализации на публичных торгах определяется по решению суда на основании отчета оценщика и устанавливается равной рыночной стоимости заложенного имущества, определенной в отчете оценщика.
Кроме того, пунктами 5, 6 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15 января 1998 года в„– 26 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге" разъяснено, что при обращении взыскания на предмет залога в судебном порядке в решении суда должна быть указана начальная продажная цена заложенного имущества.
Начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании его оценки, согласованной сторонами в договоре ипотеки. И только в том случае, если одной из сторон будут представлены доказательства, свидетельствующие, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, указанной в договоре ипотеки, суд может определить начальную продажную цену такого имущества в соответствии с представленными доказательствами.
Как правильно указал суд апелляционной инстанции, в соответствии с пунктом 2.2 договора от 28 сентября 2012 года в„– Б1281 стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:18:0080310:1281 установлена сторонами в размере 6109410 рублей.
Поскольку сторонами согласована начальная продажная цена заложенного имущества, доказательств ее несоответствия рыночной стоимости в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дела не представлено, начальная продажная стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:18:0080310:1281 подлежит установлению в соответствии с пунктом 2.2 договора от 28 сентября 2012 года в„– Б1281 в размере 6109410 рублей.
При таких обстоятельствах, обжалуемое постановление принято законно и обоснованно, с правильным применением норм материального и процессуального права. Выводы арбитражного суда апелляционной инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.
Поэтому доводы кассационной жалобы, которые опровергаются имеющимися в материалах дела документами и правомерно отклонены апелляционным судом, не могут служить основаниями для отмены обжалуемого судебного акта, поскольку не свидетельствуют о нарушении судом норм права.
Руководствуясь ст. ст. 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

постановил:

постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 23 декабря 2015 года по делу в„– А41-26660/15 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Отменить приостановление исполнения постановления Десятого арбитражного апелляционного суда от 23 декабря 2015 года по делу в„– А41-26660/15 введенное определением Арбитражного суда Московского округа от 09 февраля 2016 года.

Председательствующий судья
М.Р.АГАПОВ

Судьи
В.А.ДОЛГАШЕВА
Р.Р.ЛАТЫПОВА


------------------------------------------------------------------