АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 июня 2016 г. по делу в„– А41-41253/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 20.06.2016
В полном объеме постановление изготовлено 27.06.2016
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего - судьи Петровой Е.А.
судей Комаровой О.И. и Мысака Н.Я.
при участии в заседании:
от истца - Занина Ж.Н. по дов. от 15.06.2016;
от ответчика - не явился, извещен;
от третьего лица - не явился, извещен,
рассмотрев в судебном заседании 20.06.2016 кассационную жалобу
Комитета по управлению имуществом Администрации Егорьевского муниципального района Московской области
на решение от 28.12.2015 Арбитражного суда Московской области,
принятое судьей Фаньян Ю.А.,
на постановление от 21.03.2016 Десятого арбитражного апелляционного суда, принятое судьями Ханашевичем С.К., Александровым Д.Д., Ивановой Л.Н.,
по иску ООО "БТИ-Реклама"
к Комитету по управлению имуществом Администрации Егорьевского муниципального района Московской области
об обязании заключить договор купли-продажи недвижимого имущества
с участием третьего лица: Администрации городского округа Егорьевск Московской области,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "БТИ-Реклама" (далее - ООО "БТИ-Реклама" или истец) обратилось 08.06.2015 в Арбитражный суд Московской области с иском к Комитету по управлению имуществом Администрации Егорьевского муниципального района Московской области (далее - Комитет или ответчик) об обязании заключить договор купли-продажи недвижимого имущества (нежилого помещения) общей площадью 167,2 кв. м расположенного по адресу: Московская область, г. Егорьевск, ул. Парижской Коммуны, д. 11/89 по цене 2 770 000 руб. без НДС с условием об оплате в рассрочку сроком на 3 (три) года посредством ежемесячных выплат в равных долях и с условием о регистрации ипотеки в силу закона.
В обоснование исковых требований истец ссылался на предоставленное Федеральным законом от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон в„– 159-ФЗ) субъектам малого и среднего предпринимательства преимущественное право на приобретение арендуемых помещений по цене, равной его рыночной стоимости, и на неправомерное завышение ответчиком выкупной цены спорного объекта.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация городского округа Егорьевск Московской области (далее - Администрация или третье лицо).
Решением Арбитражного суда Московской области от 28.12.2015, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 21.03.2016, исковые требования были удовлетворены.
При принятии судебных актов суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что ООО "БТИ-Реклама" соответствует всем требованиям, установленным статьей 3 Федерального закона в„– 159-ФЗ, а также к выводу о том, что спор между сторонами по поводу выкупной цены помещения подлежит разрешению с учетом результатов назначенной определением Арбитражного суда Московской области экспертизы, согласно заключению которой на дату обращения истца с заявлением о выкупе (21.11.2013) рыночная стоимость спорного помещения составила 2 770 000 руб.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Комитет обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить и исковые требования оставить без удовлетворения.
В обоснование кассационной жалобы Комитет ссылается на то, что только собственник отчуждаемого имущества устанавливает выкупную цену этого объекта, которая согласно подготовленному по заказу Комитета отчету составляет 6 720 000 руб., отчет истцом оспорен не был, поэтому суд первой инстанции, с учетом наличия в материалах дела противоречивых экспертных заключений, представленных как истцом, так и ответчиком, неправомерно удовлетворил требования истца о выкупе помещений по заниженной цене 2 770 000 руб., не приняв во внимание, что ответчик возражал против назначения судебной экспертизы.
Истцом представлен отзыв на кассационную жалобу.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ООО "БТИ-Реклама" возражала против отмены обжалуемых судебных актов.
Ответчик и третье лицо, надлежащим образом извещенные о дате и месте судебного разбирательства не явились. Кассационная жалоба рассмотрена в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, выслушав представителя истца, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, проверив в порядке статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалованных судебных актов, судебная коллегия суда кассационной инстанции не находит оснований для отмены решения и постановления по заявленным в жалобе доводам, поскольку считает, что судами при рассмотрении настоящего дела была дана правильная квалификация спорным правоотношениям сторон, применены подлежащие применению нормы материального права, установлены все имеющие значение для правильного разрешения спора обстоятельства, не допущено таких нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильных судебных актов.
Судами установлено, что ООО "БТИ-Реклама" является в силу закона субъектом малого предпринимательства, имеющим преимущественное право на приобретение арендуемого имущества в собственность с учетом критериев, определенных в статье 3 Федерального закона в„– 159-ФЗ а именно: является субъектом малого предпринимательства; отсутствует задолженность по арендной плате; площадь помещения составляет 167,2 кв. м; выкупаемый объект является обособленным объектом; поставлен на кадастровый учет; находится во владении истца на основании договора аренды с 2006 года, указанные правоотношения также урегулированы Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества".
ООО "БТИ-Реклама" обратилось 21.11.2013 в Комитет с заявлением о выкупе арендуемых помещений в соответствии с Федеральным законом в„– 159-ФЗ, направив в адрес Комитета проект договора купли-продажи недвижимого имущества по цене 3 855 932 руб. 20 коп.
Поскольку по неоднократным обращениям ООО "БТИ-Реклама", поданным 21.11.2013 исх. в„– 3, 14.10.2014 исх. в„– 34, 08.05.2014 исх. в„– 11 на основании части 2 статьи 9 Федерального закона в„– ФЗ-159 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации муниципального имущества, не совершил юридически значимых действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Федерального закона в„– ФЗ-159, ООО "БТИ-Реклама" обратилось в суд с настоящим иском.
Суды, удовлетворяя требования общества, исходили из следующего.
В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом, или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.
Федеральным законом в„– 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.
Согласно статье 3 Федерального закона в„– 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В соответствии со статьей 12 Закона в„– 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.
Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 в„– 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Поскольку в материалы дела Комитетом и ООО "БТИ-Реклама" были представлены отчеты, в которых величина рыночной стоимости выкупаемого помещения отличалась существенным образом, судом первой инстанции была назначена судебная экспертиза по оценке рыночной стоимости спорного объекта на дату обращения арендатора с заявлением о выкупе, результаты которой были исследованы и оценены судами по правилам статей 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суды пришли к выводам о том, что заключение эксперта соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, поэтому договор купли-продажи надлежит заключить по цене 2 770 000 руб., определенной в названном заключении.
В обжалуемых судебных актах судами приведены подробные мотивы, по которым суды отклонили доводы Комитета, полностью аналогичные доводам его кассационной жалобы.
Заявляя те же доводы в кассационной жалобе, Комитет не учитывает полномочия суда кассационной инстанции, ограниченные нормами части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления обстоятельств, исследования доказательств и их оценки, и по сути, заявляет доводы, направленные исключительно на иную оценку исследованных судами доказательств, что недопустимо при проверке законности судебных актов в порядке кассационного производства.
Полагая, что суд не должен был назначать судебную экспертизу, так как истец не оспорил отчет, подготовленный по заказу Комитета, ответчик не учитывает, что суд обязан предпринять меры по урегулированию возникших в ходе заключения договора купли-продажи арендованного имущества разногласий, к числу которых относится определение цены выкупаемого объекта на основании судебной экспертизы.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

Решение Арбитражного суда Московской области от 28.12.2015 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 21.03.2016 по делу в„– А41-41253/2015 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья
Е.А.ПЕТРОВА

Судьи
О.И.КОМАРОВА
Н.Я.МЫСАК


------------------------------------------------------------------