АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 июня 2016 г. по делу в„– А40-31223/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 20.06.2016
В полном объеме постановление изготовлено 27.06.2016
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего - судьи Петровой Е.А.
судей Комаровой О.И. и Мысака Н.Я.
при участии в заседании:
от истца - адвокат Лыкова О.П. по дов. от 05.02.2016, ген. директор Логвиненко А.Н., решение в„– 2 от 17.06.2014;
от ответчиков: от Правительства - Зебелян С.А. по дов. от 05.02.2016 в„– 4-14-77/6, от Департамента - Зебелян С.А. по дов. от 30.12.2015 33-Д-843/15,
рассмотрев в судебном заседании 20.06.2016 кассационную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы и Правительства Москвы
на решение от 16.11.2015 Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Кухаренко Ю.Н.,
на постановление от 10.03.2016 Девятого арбитражного апелляционного суда, принятое судьями Барановской Е.Н., Сумароковой Т.Я., Панкратовой Н.И.,
по иску ООО "Колорит"
к Департаменту городского имущества города Москвы и Правительству Москвы
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Колорит" (далее - ООО "Колорит" или истец) обратилось 24.02.2015 в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент или первый ответчик) и Правительству Москвы (далее - Правительство или второй ответчик) об урегулировании разногласий, возникших между сторонами при заключении договора купли-продажи в отношении земельного участка площадью 1 626 кв. м, кадастровый номер: 77:02:0023015:3490, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: объекты размещения организаций общественного питания, месторасположение: г. Москва, ул. Новоалексеевская, владение 12, строение 1, и находящегося на нем здания нежилого значения, общей площадью 2 115,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Новоалексеевская, д. 12, строение 1, с учетом протокола разногласий, а именно: п. 3.1 договора изложить в следующей редакции: "3.1. Цена объектов составляет 96 633 565 (девяносто шесть миллионов шестьсот тридцать три тысячи пятьсот шестьдесят пять) рублей в соответствии с заключением экспертизы, выполненной ООО "Центр оценки собственности"; п. 3.6, абзац 2 договора изложить в следующей редакции: "За объект 1 в размере 82 276 018 (восемьдесят два миллиона двести семьдесят шесть тысяч восемнадцать) рублей. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющего не менее 2 285 444,94 (два миллиона двести восемьдесят пять тысяч четыреста сорок четыре) рубля 94 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга"; п. 3.6 абзац 4 договора изложить в следующей редакции: "За объект 2 в размере 14 357 546 (четырнадцать миллионов триста пятьдесят семь тысяч пятьсот сорок шесть) рублей. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющего не менее 398 820,72 (триста девяносто восемь тысяч восемьсот двадцать) рублей 72 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга" (с учетом уточнения исковых требований, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В обоснование исковых требований истец ссылался на предоставленное Федеральным законом от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон в„– 159-ФЗ) субъектам малого и среднего предпринимательства преимущественное право на приобретение арендуемых помещений по цене, равной его рыночной стоимости, и на неправомерное завышение ответчиком выкупной цены спорного объекта.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 16.11.2015, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2016, исковые требования были удовлетворены.
При принятии судебных актов суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что ООО "Колорит" соответствует всем требованиям, установленным статьей 3 Федерального закона в„– 159-ФЗ, а также к выводу о том, что спор между сторонами по поводу выкупной цены помещения подлежит разрешению с учетом результатов назначенной определением Арбитражного суда города Москвы экспертизы, согласно заключению которой на дату обращения истца с заявлением о выкупе (22.10.2013) рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером: 77:02:0023015:3490 составила 14 357 546 руб., рыночная стоимость нежилого отдельно стоящего здания общей площадью 2 115,3 кв. м составила 82 276 018 руб.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Департамент и Правительство обратились в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просят решение и постановление отменить и принять новый судебный акт, которым в удовлетворении требований ООО "Колорит" отказать.
В обоснование кассационной жалобы Департамент и Правительство ссылаются на то, что только собственник отчуждаемого имущества устанавливает выкупную цену этого объекта, которая согласно подготовленному по заказу Департамента отчету составляет 201 983 000 руб., поэтому суд первой инстанции, с учетом наличия в материалах дела противоречивых экспертных заключений, представленных как истцом, так и ответчиком, без учета неточностей проведенной судебной экспертизы, неправомерно удовлетворил требования истца о выкупе недвижимого имущества по цене, определенной судебной экспертизой, отказав в проведении повторной экспертизы.
Истцом представлен отзыв на кассационную жалобу, в котором указано, что ответчики в суде первой инстанции о назначении повторной экспертизы не ходатайствовали.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель Департамента и Правительства поддержала доводы жалобы, представители ООО "Колорит" возражали против отмены обжалуемых судебных актов.
Изучив материалы дела, выслушав представителей истца и ответчиков, обсудив доводы кассационной жалобы и устных возражений на нее, проверив в порядке статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалованных судебных актов, судебная коллегия суда кассационной инстанции не находит оснований для отмены решения и постановления по заявленным в жалобе доводам, поскольку считает, что судами при рассмотрении настоящего дела была дана правильная квалификация спорным правоотношениям сторон, применены подлежащие применению нормы материального права, установлены все имеющие значение для правильного разрешения спора обстоятельства, не допущено таких нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильных судебных актов.
Судами установлено, что ООО "Колорит" является в силу закона субъектом малого предпринимательства, имеющим преимущественное право на приобретение арендуемого имущества в собственность с учетом критериев, определенных в статье 3 Федерального закона в„– 159-ФЗ а именно: является субъектом малого предпринимательства; отсутствует задолженность по арендной плате; площадь земельного участка с кадастровым номером: 77:02:0023015:3490 составляет 1 626 кв. м, площадь здания составляет 2 115,3 кв. м; выкупаемые объекты являются обособленными объектами; поставлены на кадастровый учет; здание находится во владении истца на основании договора аренды с 2004 года, земельный участок находится во владении истца на основании договора аренды с 2004 года, указанные правоотношения также урегулированы Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества".
ООО "Колорит" обратилось 22.10.2013 в Департамент с заявлением о выкупе арендуемых помещений в соответствии с Федеральным законом в„– 159-ФЗ.
Судами установлено, что решением Арбитражного суда города Москвы от 28.07.2014 по делу в„– А40-27647/2014 бездействие Департамента городского имущества города Москвы по заявлению ООО "Колорит" о выкупе от 22.10.2013 признано незаконным и не соответствующим Федеральному закону от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ; суд обязал Департамент городского имущества города Москвы принять по заявлению одно из предусмотренных частью 3 или частью 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ решений и совершить предусмотренные названным Законом действия в установленный названным Законом срок.
По итогам рассмотрения вышеуказанного дела ООО "Колорит" обратилось в Арбитражный суд с иском к Департаменту городского имущества города Москвы, Правительству города Москвы об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка общей площадью 1626 кв. м, кадастровый номер 77:02:0023015:3490 и находящегося на нем здания нежилого назначения, общей площадью 2115,3 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Новоалексеевская, д. 12, стр. 1.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 25.12.2014 по делу в„– А40-92077/14 в удовлетворении иска было отказано с указанием на то, что ответчик не уклоняется от подписания договора купли-продажи.
При этом вышеуказанным решением суда по делу в„– А40-92077/14 установлено, что сторонами представлены документы, подтверждающие подписание истцом полученного 08.10.2014 от Департамента проекта договора купли-продажи земельного участка и находящегося на нем здания нежилого назначения по цене 201 983 000 руб. с протоколом разногласий от 06.11.2014 в части цены договора.
В связи с отказом в удовлетворении иска по делу в„– А40-92077/2014 ООО "Колорит" было вынуждено обратиться за защитой своих нарушенных прав в третий раз, подав по настоящему делу иск об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объектов недвижимости, арендуемых истцом.
В обоснование завышения выкупной цены спорного объекта ООО "Колорит" представило свой отчет об оценке рыночной стоимости, согласно которому стоимость спорных объектов составляла 97 482 000 руб.
Суды, удовлетворяя требования общества, исходили из следующего.
В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом, или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.
Федеральным законом в„– 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.
Согласно статье 3 Федерального закона в„– 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В соответствии со статьей 12 Закона в„– 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.
Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 в„– 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Поскольку в материалы дела Департамент и ООО "Колорит" представили отчеты, в которых величина рыночной стоимости выкупаемых объектов отличалась существенным образом, судом первой инстанции была назначена судебная экспертиза по оценке рыночной стоимости спорного земельного участка и объекта недвижимости на дату обращения арендатора с заявлением о выкупе, результаты которой были исследованы и оценены судами по правилам статей 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суды пришли к выводам о том, что заключение эксперта соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, поэтому договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером: 77:02:0023015:3490 надлежит заключить по цене 96 633 565 руб., а нежилого отдельно стоящего здания общей площадью 2 115,3 кв. м по цене 14 357 546 руб., определенной в названном заключении.
Вопреки доводов кассационной жалобы материалы дела не содержат сведений о заявлении ответчиками ходатайств в суде первой инстанции, разрешающем спор по существу, о проведении повторной экспертизы. Из материалов дела следует, что эксперт был вызван в заседание суда первой инстанции, ответчиками было реализовано право задать эксперту свои вопросы.
В обжалуемых судебных актах судами приведены подробные мотивы, по которым суды отклонили доводы Департамента и Правительства, полностью аналогичные доводам их кассационной жалобы.
Заявляя те же доводы в кассационной жалобе, Департамент и Правительство не учитывают полномочия суда кассационной инстанции, ограниченные нормами части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления обстоятельств, исследования доказательств и их оценки, и по сути, заявляют доводы, направленные исключительно на иную оценку исследованных судами доказательств, что недопустимо при проверке законности судебных актов в порядке кассационного производства.
Доводов и возражений относительно выкупа земельного участка по правилам, определенным Федеральным законом в„– 159-ФЗ ответчиками не заявлялось ни в судах первой и апелляционной инстанций, ни в суде кассационной инстанции.
При таких обстоятельствах кассационная жалоба Департамента и Правительства удовлетворена судом кассационной инстанции по заявленным в ней доводам быть не может.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 16.11.2015 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2016 по делу в„– А40-31223/2015 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья
Е.А.ПЕТРОВА

Судьи
О.И.КОМАРОВА
Н.Я.МЫСАК


------------------------------------------------------------------