АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 декабря 2016 г. по делу в„– А40-204466/15

Резолютивная часть постановления объявлена 12 декабря 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 19 декабря 2016 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Кобылянского В.В.,
судей Петровой В.В., Шишовой О.А.,
при участии в заседании:
от истца: Департамента городского имущества города Москвы - Мирзоян З.О. по дов. от 30.12.2015,
от ответчика: потребительского гаражно-строительного кооператива "Михалково-77" - Мешков В.В. председатель правления по протоколу от 29.03.2014, Лазуткин М.В. по дов. от 19.07.2016, Грию Ю.В. по устному заявлению председателя ПГСК,
рассмотрев 12 декабря 2016 года в судебном заседании кассационную жалобу ответчика - потребительского гаражно-строительного кооператива "Михалково-77" (истец по встречному иску)
на решение от 29 марта 2016 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Голоушкиной Т.Г.,
и постановление от 14 июля 2016 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Александровой Г.С., Солоповой А.А., Савенковым О.В.,
по иску Департамента городского имущества города Москвы
к потребительскому гаражно-строительному кооперативу "Михалково-77"
о взыскании задолженности по арендной плате и пени,
и по встречному иску о признании права применения ставки арендной платы по договору аренды земельного участка от кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

Департамент городского имущества города Москвы (далее истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд города Москвы к потребительскому гаражно-строительному кооперативу "Михалково-77" (далее - ответчик, ПГСК "Михалково-77", кооператив) с иском о взыскании задолженности по арендной плате за период с 4-го квартала 2012 года по 2-ой квартал 2015 года в размере 2 387 570,18 руб., пени за просрочку спорных платежей за период с 4-го квартала 2012 года по 29.06.2015 года в размере 2 173 842,81 руб.
Определением от 22.03.2016 для совместного рассмотрения с первоначальным судом принято к производству встречное исковое заявление ПГСК "Михалково-77" о признании права применения ставки арендной платы по договору аренды земельного участка от 16.01.1997 в„– М-09-007683 в размере 0,3% от кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:09:0003003:2, расположенного по адресу: г. Москва, проезд Черепановых, д. 32А.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 29 марта 2016 года первоначальные исковые требования удовлетворены в части взыскания 2 387 570,18 руб. задолженности по арендной плате за период с 4-го квартала 2012 года по 2-ой квартал 2015 года, 1 086 921,40 руб. - пени. В остальной части в иске отказано. В удовлетворении встречного иска отказано.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 14 июля 2016 года решение оставлено без изменения.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ПГСК "Михалково-77" обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в первоначальном иске и удовлетворении встречного иска, указывая на неправильное применение судами норм права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.
В обоснование приведенных в кассационной жалобе доводов ответчик (истец по встречному иску) указывает, что земельный участок по договору аренды предоставлен для строительства многоэтажного гаража и дальнейшей его эксплуатации, гараж введен в эксплуатацию. Судами в части определения ставок арендной платы за пользование спорным земельным участком применен не подлежащий применению, по мнению истца, пункт 3 Приложения 1 к Постановлению Правительства Москвы от 25.04.2006 в„– 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве", не применен подлежащий применению пункт 3.2 названного Приложения. Судами не учтено, что ПГСК "Михалково-77" является некоммерческой организацией, которой гараж используется исключительно для личного автотранспорта членов кооператива. По мнению истца, задолженность по арендной плате с учетом произведенных платежей составляла 365 910,76 рублей и в настоящее время указанная сумма выплачена в пользу Департамента. Избранный по встречному иску способ защиты права является надлежащим, основанием для защиты права послужило применение Департаментом в первоначальном иске завышенной ставки по арендной плате (1,5% от кадастровой стоимости).
Отзыв на кассационную жалобу не поступал.
Явившиеся в судебное заседание суда кассационной инстанции представители ПГСК "Михалково-77" поддержали доводы и требования кассационной жалобы, представитель Департамента против доводов жалобы возражал, указывая на законность и обоснованность принятых судебных актов.
Обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, заслушав объяснения явившихся в судебное заседание представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в обжалуемых судебных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, судебная коллегия приходит к выводу, что принятые по делу решение и постановление подлежат отмене с передачей дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции в связи со следующим.
Как усматривается из материалов дела и установлено судами, ПГСК "Михалково-77" является добровольным объединением граждан на основе членства с целью удовлетворения потребностей его членов в хранении и парковке автотранспортных средств, а также удовлетворения иных социальных и культурных потребностей путем объединения его членами имущественных паевых взносов.
Между сторонами заключен договор о представлении участка в пользование на условиях аренды (договор аренды земли) в„– М-09-007683 от 16.01.1997 площадью 4 400 кв. м, имеющий адресный ориентир: г. Москва, проезд Черепановых, вл. 34 для строительства многоэтажного гаража и его дальнейшей эксплуатации (пункт 1.1. договора). Договор заключен на 10 лет и вступает в силу с момента его регистрации (пункт 2 договора).
Согласно пункту 3.1 договора арендная плата начисляется со дня, следующего за днем государственной регистрации настоящего договора, и вносится арендатором ежеквартально равными частями, рассчитанными относительно размера ежегодной арендной платы, не позднее 25 числа последнего месяца квартала. Оплата производится в рублях. Размер ежегодной арендной платы, расчетный счет, на который она вносится, указаны в Приложении в„– 1 к настоящему договору.
В соответствии с пунктом 7.2 договора, в случае невнесения арендной платы в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку (пеню) за каждый день просрочки в размере 1,0 процента от размера платежа, подлежащего оплате за соответствующий расчетный период, начиная с 26 числа последнего месяца квартала по день уплаты включительно.
Согласно данным кадастрового паспорта на земельный участок, для земельного участка с кадастровым номером 77:09:0003003:2, расположенного по адресу: г. Москва, проезд Черепановых, д. 32А и переданного по договору аренды ответчику, установлен вид разрешенного использование-размещение гаражей.
Фактическое использование земельного участка - эксплуатация многоэтажного гаража.
Ссылаясь на наличие у арендатора непогашенной задолженности, Департамент направил в адрес кооператива претензию в„– 33-6-7312/15-(0)-1 от 19.06.2015, оставленную последним без удовлетворения, что послужило основанием обращения истца в арбитражный суд с первоначальным иском по настоящему делу, при этом в связи с просрочкой исполнения обязательства истцом в соответствии с пунктом 7.2 договора начислены ответчику пени.
Полагая, что Департаментом необоснованно применена завышенная ставка арендной платы 1,5% от кадастровой стоимости, вместо подлежащей применению ставки в размере 0,3% от кадастровой стоимости земельного участка, кооператив предъявил встречный иск.
Частично удовлетворяя первоначальный иск, суды обеих инстанций исходили из того, что применяемая Департаментом ставка арендной платы в размере 1,5% в спорный период от его кадастровой стоимости соответствует закону и нормативным правовым актам города Москвы, доказательств оплаты задолженности по арендной плате в материалы дела не представлено. Расчет суммы пени судом проверен и признан обоснованным, размер неустойки снижен судом в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Отказывая во встречном иске, суды исходили из того, что истцом избран ненадлежащий способ защиты права.
Между тем, судами обеих инстанций не учтено следующее.
Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
В соответствии с частью 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, действовавшей до 01.03.2015, порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 02.02.2010 в„– 12404/09, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, поэтому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором.
Таким образом, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При этом согласно пункту 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 в„– 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" изменение арендной платы в случае ее определения не в твердой сумме, а путем определения механизма ее исчисления, не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.
С 01.10.2012, после принятия распоряжения мэра Москвы от 11.09.2012 в„– 744-РМ "О признании утратившими силу правовых актов Правительства Москвы" и постановления Правительства Москвы от 10.09.2012 в„– 477-ПП "О внесении изменений в постановление Правительства Москвы от 25 апреля 2006 в„– 273-ПП и признании утратившими силу правовых актов (отдельных положений правовых актов) Правительства Москвы", арендная плата за землю в городе Москве исчисляется исключительно по ставкам, установленным Приложением 1 к постановлению Правительства Москвы от 25.04.2006 в„– 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве", то есть в процентном отношении к кадастровой стоимости земельного участка с дифференциацией размера процента по видам использования, вне зависимости от времени заключения договора аренды земельного участка.
Согласно пункту 3 Приложения 1 к Постановлению от 25.04.2006 в„– 273-ПП размер арендной платы за земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок, за исключением земельных участков, предназначенных для строительства многоэтажных и (или) подземных гаражей-стоянок для личного автотранспорта, для строительства гаражей-автостоянок для личного автотранспорта, включенных в программу "Народный гараж", а также "перехватывающих" парковок, для строительства объектов транспортно-пересадочных узлов, и за исключением земельных участков, предназначенных для эксплуатации гаражей-стоянок для личного автотранспорта, установлена в размере 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка.
Пунктом 3.2 Приложения ставка арендной платы за земельные участки, предназначенные для эксплуатации гаражей-стоянок для личного автотранспорта, устанавливается в размере 0, 3% от кадастровой стоимости земельного участка.
Согласно пункту 1 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на перечисленные в этом пункте категории, в том числе земли населенных пунктов; земли, указанные в пункте 1 статьи 7, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением; пунктом 2 статьи 7 Кодекса установлено, что любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования, а сами виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.
В период до издания Приказа Минэкономразвития России от 01.09.2014 в„– 540 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков", в соответствии с пунктом 2 которого определяются виды разрешенного использования земельных участков, устанавливаемые после вступления этого Приказа в силу, виды разрешенного использования устанавливались Приказом Минэкономразвития от 15.02.2007 в„– 39 "Об утверждении Методических указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов" (в редакции приказа от 11.02.2011 в„– 3); в частности, установлены такие виды разрешенного использования, как: 1.2.3 земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок.
В соответствии с Приложением к Постановлением Правительства Москвы от 25.05.2011 в„– 228-ПП "Об утверждении Перечня видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства в городе Москве", земельные участки, занятые объектами размещения стоянок, помещений гаражей боксового типа, объекты размещения помещений и технических устройств многоэтажных и подземных гаражей, стоянок, относится к виду разрешенного использования 1.2.3.
Таким образом, основанием для применения порядка определения размера арендной платы является вид и принадлежность объектов, находящихся на земельных участках, передаваемых в аренду, вид разрешенного использования земельного участка.
В соответствии с Приложением 1 к распоряжению мэра Москвы от 02.04.1999 в„– 285-РМ "Об изменении ставок арендной платы за землю с 1 января 1999 года" ставка арендной платы для многоэтажных и подземных гаражей-стоянок для индивидуального автотранспорта составляла 18 000 руб. за 1 га.
Судами не установлено, какая ставка аренды по договору применялась для ответчика в указанный период, не проверены доводы ответчика о том, что ПГСК "Михалково-77" является некоммерческой организацией, чей гараж служит исключительно для личного автотранспорта ее членов.
Судами не установлено, изменилось ли за период со дня заключения договора аренды земельного участка его целевое назначение, установленное в пункте 1.1 договора (для строительства многоэтажного гаража и его дальнейшей эксплуатации).
Учитывая изложенное, выводы судов о том, что в настоящем случае с 01.10.2012 арендную плату следует исчислять по ставке, установленной пунктом 3 Приложения в„– 1 к постановлению Правительства Москвы от 25.04.2006 в„– 273-ПП в размере 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка, нельзя признать обоснованными.
Согласно положениям подпункта 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).
Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации за пользование арендованным имуществом арендатор обязан вносить арендную плату. Порядок, условия и сроки ее внесения определяются договором аренды.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
К договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса (29.10.2001), пункт 3 статьи 65 которого предусматривал необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.
Учитывая изложенное, выводы судов об избрании истцом по встречному иску ненадлежащего способа защиты права нельзя признать обоснованными.
При указанных обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к выводу, что судами не установлены все обстоятельства дела, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора и необходимые для принятия законного и обоснованного судебного акта, нарушены нормы материального и процессуального права, в связи с чем, обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции в силу пункта 3 части 1 статьи 287, части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.
При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания, в том числе, характеристики объекта, для строительства и эксплуатации которого предоставлен земельный участок, изменялось ли за период со дня заключения договора аренды земельного участка его целевое назначение, установленное в пункте 1.1 договора, в зависимости от установленного определить применимые к правоотношениям сторон нормы права, проверить представленный сторонами расчет арендной платы на соответствие его требованиям подлежащих применению норм права, наличие/отсутствие задолженности по арендной плате, наличие/отсутствие оснований для удовлетворения первоначального/встречного исков.
Исследовать и оценить по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относимость и допустимость всех представленных по делу доказательств в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Результаты оценки доказательств отразить в судебном акте, указав мотивы принятия или отказа в принятии доказательств.
Руководствуясь статьями 176, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 29 марта 2016 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 14 июля 2016 года по делу в„– А40-204466/15 отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Председательствующий судья
В.В.КОБЫЛЯНСКИЙ

Судьи
В.В.ПЕТРОВА
О.А.ШИШОВА


------------------------------------------------------------------