АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 декабря 2016 г. по делу в„– А41-13291/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 08 декабря 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 15 декабря 2016 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Комаровой О.И.,
судей Денисовой Н.Д., Петровой Е.А.,
при участии в заседании:
от заявителя - Белошапко Е.Ю. по доверенности от 20.01.2016 в„– 4,
от заинтересованного лица - Капустиной А.В. по доверенности от 29.12.2015 в„– 4126/2-35,
рассмотрев 08 декабря 2016 года в судебном заседании кассационную жалобу
Администрации Ступинского муниципального района Московской области
на решение от 09 июня 2016 года
Арбитражного суда Московской области,
принятое судьей Петропавловской Ю.С.,
на постановление от 01 сентября 2016 года
Десятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Шевченко Е.Е., Иевлевым П.А., Марченковой Н.В.,
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Ахилесавто"
к Администрации Ступинского муниципального района Московской области
третьи лица: Комитет по управлению имуществом администрации Ступинского муниципального района Московской области, Муниципальное автономное учреждение "Единый сервисный центр"
о признании незаконным бездействия Администрации, обязании совершить действия

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Ахилесавто" (далее ООО "Ахилесавто", заявитель) обратилось в Арбитражный суд Московской области с требованиями:
о признании незаконным бездействие Администрации Ступинского муниципального района Московской области (далее Администрация), выразившееся в несовершении предусмотренных частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ юридически значимых действий по заявлению ООО "Ахилесавто" о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения общей площадью 78,3 кв. м, находящегося по адресу: Московская область, г. Ступино, ул. Тимирязева, д. 3;
обязать Администрацию совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ, а именно:
обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации";
принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;
направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет по управлению имуществом Администрации Ступинского муниципального района Московской области (далее Комитет), Муниципальное автономное учреждение "Единый сервисный центр" (далее МАУ "Единый сервисный центр").
Решением Арбитражного суда Московской области от 09 июня 2016 года заявление удовлетворено.
Суд исходил из того, что у Администрации имелось обязательство совершить действия по заявлению ООО "Ахилесавто" о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения, определенные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ, которое Администрацией не исполнено.
ООО "Ахилесавто" как субъект малого и среднего предпринимательства, соответствующие требованиям Закона, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
ООО "Ахилесавто" соблюдены все требования, предъявляемые Федеральным законом от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ.
Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 01 сентября 2016 года указанное решение оставлено без изменения.
Администрацией подана кассационная жалоба, согласно которой заявитель просит решение и постановление судов первой и апелляционной инстанций отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Заявитель жалобы указывает, что согласно свидетельству о государственной регистрации права от 05.10.2010 в собственности муниципального образования Ступинский муниципальный район Московской области находится нежилое помещение, общей площадью 321,1 кв. м, этаж 1, расположенное по адресу: г. Ступино, ул. Тимирязева, д. 3. Право собственности на часть нежилого помещения площадью 78,30 кв. м не зарегистрировано, поэтому его продажа невозможна. Площадь истребуемая ООО "Ахилесавто" с целью выкупа арендованного имущества составляет 78,30 кв. м.
Администрация указывает, что арендуемое ООО "Ахилесавто" нежилое помещение передано на праве оперативного управления МАУ "Единый сервисный центр".
Указывает, что срок аренды предыдущего арендатора ООО "Эдельвейс" не может быть включено в срок аренды ООО "Ахилесавто", поскольку последний не является универсальным правопреемником предыдущего арендатора.
Представитель Администрации в судебном заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы жалобы.
ООО "Ахилесавто" возражало против удовлетворения кассационной жалобы, считая решение Арбитражного суда Московской области и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда законными и обоснованными. Представлен письменный отзыв на жалобу.
Третьи лица в судебное заседание не явились, считаются извещенными в соответствии со статьями 121 - 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о времени и месте судебного разбирательства; дело в соответствии с частью 3 статьи 284 названного Кодекса рассматривается в их отсутствие. Письменные отзывы на жалобу не представлены.
Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в указанных судебных актах фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция пришла к выводу, что обжалуемые решение и постановление подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Судами установлено, что между Комитетом по управлению имуществом Ступинского района и ООО "Вираж" (арендатор) заключен договор от 18.02.2000 в„– 226 аренды встроенно-пристроенного нежилого помещения, общей площадью 323,6 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Ступино, ул. Тимирязева, д. 3.
В соответствии с договором аренды в„– 47/11, заключенным между МАУ "Единый сервисный центр" (арендодатель) и ООО "Вираж" (арендатор), с 31.12.2010 общая площадь арендуемого ООО "Вираж" нежилого помещения составляет 217,16 кв. м, срок аренды определен до 28.12.2015.
Между МАУ "Единый сервисный центр" (арендодатель) и ООО "Сервис-Авто" (арендатор) заключен договор аренды на часть вышеуказанного помещения площадью 25,64 кв. м. Ранее ООО "Сервис-Авто" занимало часть помещения на правах субаренды и имело договорные отношения с ООО "Вираж".
Между МАУ "Единый сервисный центр" (арендодатель) и ООО "Сервис-Авто" (арендатор) заключен договор аренды в„– 265/11-А от 31.12.2010 на часть вышеуказанного помещения площадью 25,64 кв. м, сроком с 01.12.2011 по 31.01.2015.
Между МАУ "Единый сервисный центр" (арендодатель) и ООО "Эдельвейс" (арендатор) заключен договор аренды в„– 222/11-А от 11.07.2011 на часть вышеуказанного помещения площадью 78,30 кв. м, сроком с 01.07.2011 по 10.07.2016.
На основании пункта 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" заявитель 25.01.2016 обратился в Администрацию с письменным заявлением о выкупе арендуемого нежилого помещения, на которое получил ответ Администрации от 17.02.2016 об отказе в предоставлении преимущественного права выкупа арендуемого нежилого помещения, в связи с тем, что вышеназванное помещение отсутствует в реестре муниципальной собственности; в реестре муниципальной собственности имеется нежилое помещение площадью 321,1 кв. м, расположенное по адресу: Московская область, г. Ступино, ул. Тимирязева, д. 3, принадлежащее муниципальному учреждению (МАУ "Единый сервисный центр") на праве оперативного управления.
Полагая, что Администрация допускает бездействие в части обязательства по заключению договора на проведение оценки рыночной стоимости спорных помещений, заявитель обратился в суд с настоящими требованиями.
В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 указанного Кодекса).
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (в редакции, действовавшей на момент подачи истцом заявления о заключении договора купли-продажи на спорное имущество) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
3) утратил силу с 1 июля 2013 года. - Федеральный закон от 02.07.2013 в„– 144-ФЗ;
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.
Судами установлено, что ООО "Ахилесавто" (реорганизация в форме выделения ООО "Ахилесавто" из состава ООО "Эдельвейс") как правопреемник ООО "Эдельвейс" является арендатором (с учетом дополнительных соглашений в„– 1 от 20.12.2012, в„– 2 от 25.05.2015) нежилого помещения общей площадью 78,3 кв. м, находящегося по адресу: Московская область, г. Ступино, ул. Тимирязева, д. 3 на основании договора аренды нежилого помещения в„– 222/11-А от 11.07.2011.
Договор в„– 222/11-А от 11.07.2011, права и обязанности по которому перешли от ООО "Эдельвейс" к ООО "Ахилесавто", продолжил свое действие, не был заключен вновь.
Переход к обществу прав и обязанностей по договору аренды в„– 222/11-А от 11.07.2011 в данном случае указан в пункте 1.1 передаточного акта между ООО "Эдельвейс" и ООО "Ахилесавто", а также в разделительном балансе.
Суды установили, что ООО "Эдельвейс" как прежний арендатор спорного имущества соответствовало критериям малого или среднего предпринимательства, владело и пользовалось недвижимым имуществом непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона в„– 159-ФЗ на основании договора аренды этого имущества, период, в течение которого имущество арендовано ООО "Эдельвейс", должен быть включен в срок аренды обществом в силу того, что общество является универсальным правопреемником предыдущего арендатора.
Переход прав и обязанностей по договору аренды в„– 222/11-А от 11.07.2011 также подтвержден дополнительным соглашением от 25.05.2015 в„– 2 к нему между учреждением и обществом, которым общество признано арендатором по данному договору.
Дополнительное соглашение подтвердило согласие учреждения с фактом перехода прав арендатора к обществу, являющемуся заявителем по настоящему делу.
Согласно рекомендациям, содержащимся в пункте 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 в„– 134, определяя срок временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом, указанный в статье 3 Закона, суды должны исходить из того, что в названный срок включается также срок владения и (или) пользования недвижимым имуществом лицом, являющимся предшествующим правообладателем по отношению к субъекту малого или среднего предпринимательства, заявившему о реализации права на приобретение. При этом переход права аренды к новому арендатору может основываться как на универсальном, так и на сингулярном правопреемстве (например, перенаем), а прежние арендаторы должны на момент осуществления ими временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом соответствовать критериям малого или среднего предпринимательства.
Согласно рекомендациям, содержащимся в пунктах 1, 5 указанного Информационного письма, при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендованного имущества, определен в Законе об отчуждении имущества исчерпывающим образом. Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать каких-либо иных ограничений либо дополнительных условий реализации права на приобретение недвижимости. Суд может признать наличие у арендатора права на приобретение арендуемого имущества и в том случае, если после опубликования данного Закона субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение.
Суды установили, что закрепление спорного помещения на праве оперативного управления за учреждением произведено постановлением главы Ступинского муниципального района Московской области от 22.09.2008 в„– 4927-п (в редакции постановления от 29.12.2008 в„– 7098-п), то есть после опубликования и вступления в силу Федерального закона в„– 159-ФЗ.
Передача имущества в оперативное управление учреждения произведена без его фактического изъятия из владения и пользования ООО "Ахилесавто".
Указанные обстоятельства свидетельствуют о совершении Администрацией действий, направленных на воспрепятствование обществу в реализации имеющегося у него преимущественного права на выкуп арендуемого им помещения.
Суды установили, что ООО "Ахилесавто" соблюдены все требования, предъявляемые Федеральным законом от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ.
Перечень условий, при наличии которых арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества, определен в Федеральном законе от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ исчерпывающим образом.
Установив, что ООО "Ахилесавто" соответствуют требованиям, установленным статьей 3 указанного Федерального закона, и, соответственно, имеют право на выкуп арендуемого им имущества, суд пришел к обоснованному выводу об удовлетворении требований, признав незаконным бездействие Администрации Ступинского муниципального района Московской области, выразившееся в непринятии решения об отчуждении арендуемого ООО "Ахилесавто" нежилого помещения площадью 78,30 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Ступино, ул. Тимирязева, д. 3.
Ссылка Администрации на то, что спорный объект недвижимости не может быть выделен в обособленные объекты недвижимости, в связи с чем не может выступать объектом приватизации, несостоятельна, документально не подтверждена, судами установлено, что спорное помещение может быть выделено в качестве обособленных объектов.
Согласно части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
В резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должны содержаться в том числе указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части (часть 5 статьи 201 Кодекса).
Порядок реализации преимущественного права арендатора на приобретение арендуемого имущества установлен Федеральным законом в„– 159-ФЗ.
Таким образом, суд, признав бездействие Администрации незаконным, в соответствии с частью 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерно обязал Администрацию Ступинского муниципального района Московской области совершить действия, определенные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ, а именно: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости упомянутого нежилого помещения, направить проект договора купли-продажи названного помещения.
Оснований, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены обжалуемых в кассационном порядке судебных актов не имеется, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Московской области от 09 июня 2016 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 01 сентября 2016 года по делу в„– А41-13291/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья
О.И.КОМАРОВА

Судьи
Н.Д.ДЕНИСОВА
Е.А.ПЕТРОВА


------------------------------------------------------------------