АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 января 2016 г. по делу в„– А40-2465/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 13 января 2016 года
Постановление в полном объеме изготовлено 14 января 2016 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Денисовой Н.Д.,
судей Комаровой О.И., Петровой Е.А.
при участии в заседании:
от истца: ООО "Ирис-Дизайн СИ" - Колотильщикова Е.В., дов. от 11.12.15
от ответчика: Департамента городского имущества города Москвы - Величко А.С., дов. от 07.12.15 в„– 33Д-699/15,
рассмотрев 13 января 2016 года в судебном заседании кассационную жалобу
ответчика - Департамента городского имущества города Москвы
на решение от 20 июня 2015 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Селиверстовой Н.Н.
на постановление от 15 октября 2015 года
Девятого арбитражного апелляционного суда
принятое судьями Лаптевой О.Н., Верстовой М.Е., Лаврецкой Н.В.
по иску ООО "Ирис-Дизайн СИ"
к Департаменту городского имущества города Москвы
об обязании заключить договор купли-продажи

установил:

Определением Арбитражного суда Московского округа от 21.03.2016 по делу в„– А40-2465/2014 исправлена опечатка при указании перечня имущества, являющегося предметом спора - вместо "подвал IV" по всему тексту постановления читать "цокольн. этаж, пом. IV".
Общество с ограниченной ответственностью "Ирис-Дизайн СИ" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском об обязании Департамента городского имущества города Москвы заключить с истцом договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 179,9 кв. м, (подвал IV) расположенного по адресу г. Москва, ул. Ленинский проспект д. 82/2 по цене 8 619 858 (восемь миллионов шестьсот девятнадцать тысяч) руб. 00 коп. с учетом стоимости неотделимых улучшений в размере 199 385 (сто девяносто девять тысяч триста восемьдесят пять) руб. 00 коп. без учета НДС с условием рассрочки на 3 года на условиях прилагаемого проекта договора. После заключения договора купли-продажи исключить нежилое помещение общей площадью 179,9 кв. м, (подвал IV) расположенного по адресу г. Москва, ул. Ленинский проспект д. 82/2 из договора на аренду нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения) находящегося в собственности Москвы в„– 7-281 от 28.04.2006 г. (с учетом уточнений, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ).
В судебном заседании суда первой инстанции принят частичный отказ ООО "Ирис-Дизайн СИ" от исковых требований к Департаменту городского имущества города Москвы в части требований об исключении после заключения договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 179,9 кв. м, (подвал IV) расположенного по адресу: город Москва, Ленинский проспект, д. 82/2 из договора на аренду нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения) находящегося в собственности Москвы от 28.04.2006 г. в„– 7-281, производство по делу в этой части исковых требований прекращено.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 20 июня 2015 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 15 октября 2015 года, исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ответчик - Департамент городского имущества города Москвы обратился с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска. В обоснование кассационной жалобы заявитель ссылается на нарушение судом норм процессуального и материального права, на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и представленным в дело доказательствам.
В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27.07.2010 в„– 228-ФЗ) информация о времени и месте судебного заседания по рассмотрению кассационной жалобы Департамента городского имущества города Москвы опубликована на официальном интернет-сайте суда: http://www.fasmo.arbitr.ru.
В заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика поддержал доводы кассационной жалобы, просил решение и постановление суда апелляционной инстанции отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.
Представитель истца против удовлетворения кассационной жалобы возражал, просил оставить принятые по делу судебные акты без изменения.
Истец представил отзыв на кассационную жалобу, который на основании ст. 279 АПК РФ приобщен к материалам дела.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей, явившихся в судебное заседание, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены судебных актов, исходя из следующего.
Как установлено судами и следует из материалов дела, истец арендует нежилые помещения общей площадью 179,9 кв. м (подвал IV), находящееся в собственности у города Москвы, расположенные по адресу: город Москва, Ленинский проспект д. 82/2, на основании договора аренды от 8.04.2006 г. в„– 7-281 с учетом дополнительных соглашений к договору, со сроком действия 30.06.2015 г., заключенного с Департаментом городского имущества города Москвы.
Выписка из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы подтверждает отнесение истца к категории субъектов малого предпринимательства в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 г. в„– 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" и Законом города Москвы от 26.11.2008 в„– 60 "О поддержке и развитии малого и среднего предпринимательства в городе Москве".
Истец в соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона от 26.09.2011 в„– 159-ФЗ обратился в Департамент городского имущества города Москвы с соответствующим заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, однако договор купли-продажи спорного объекта до настоящего времени сторонами не заключен в связи с существенными разногласиями относительно цены выкупаемого недвижимого имущества.
Исковые требования по настоящему делу заявлены на основании статей 12, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", Федерального закона от 24.07.2007 в„– 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 в„– 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и мотивированы наличием у истца преимущественного права на приобретение арендуемых им помещений.
Судами первой и апелляционной инстанций правильно установлено соответствие истца указанным критериям лица, претендующего на преимущественное право выкупа арендуемых помещений, по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Федеральным законом от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в редакции Федерального закона от 17.07.2009 в„– 149-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" установлены способы и порядок отчуждения недвижимого имущества находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.
Статьей 3 указанного Закона установлено преимущественное право и реализация такого права субъектами малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням);
3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Судами установлено, что истец, как участник гражданских правоотношений и спорные нежилые помещения, как объекты гражданских правоотношений, соответствуют установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ критериям, а именно: истец является субъектом малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 в„– 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации"; помещения непрерывно арендуются истцом с 18.03.2005 г.; доказательства наличия задолженности истца по арендной плате отсутствуют; площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 в„– 66 "О приватизации государственного и муниципального имущества".
В обоснование доводов жалобы ответчик указывает на то, что истец не представил доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости объекта нежилого фонда, подготовленного Обществом с ограниченной ответственностью "Атлант Оценка", согласно которому стоимость недвижимого имущества составляет 21 758 445 руб. без учета НДС, достоверность которого подтверждена заключением НП СРО "СВОД" в„– 1079/С-14, поэтому не может быть принята в качестве доказательства рыночной цены иная оценка, в том числе, проведенная в рамках судебной экспертизы.
Также судами не указано, каким требованиям Закона об оценочной деятельности не соответствует данный отчет и не дал ему правовой оценки на основании положений федеральных стандартов на предмет обоснованности выбранных оценщиком методов оценки в рамках каждого из использованных оценщиками подходов.
Судебная коллегия не может согласиться с указанными доводами ответчика по следующим основаниям.
Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В силу статьи 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.
Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 г. в„– 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Поскольку между сторонами возникли существенные разногласия по вопросу определения рыночной стоимости помещения, в материалах дела представлены два отчета независимых оценщиков, существенно отличающиеся установленной в них величиной рыночной стоимости одного и того же объекта, суд первой инстанции порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по ходатайству истца правомерно назначил по делу судебную экспертизу на предмет определения рыночной стоимости объекта.
Согласно заключению эксперта ООО "НПО "Стандарт" Смирновой И.В., предупрежденной судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, рыночная стоимость спорного нежилого помещения, расположенного по адресу: город Москва, Ленинский проспект, 82/2, составляет 8 819 243 руб. без учета НДС, а стоимость неотделимых улучшений - 199 385 руб.
Судами первой и апелляционной инстанций, полученное экспертное заключение изучено и установлено, что оценка, проведенная экспертом Общества с ограниченной ответственностью "НПО "Стандарт" Смирновой И.В. соответствует требованиям статей 11, 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки, утвержденных Приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.07.2007 г. в„– 254, 255, 256, в связи с чем обязал стороны совершить сделку по цене, определенной в названном экспертном заключении, сделанном в ходе рассмотрения спора в судебном заседании арбитражного суда.
Ответчиком в установленном законом порядке отводов эксперту не заявлено, заявлений о фальсификации доказательств не представлено, надлежащих доказательств недостоверности выводов эксперта также не представлено.
Заявленное ответчиком ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы обоснованно отклонено судом как не соответствующее требованиям статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта суд не усматривает.
Возражения ответчика по использованию экспертом сравнительного и доходного подходов документально ничем не подтверждены.
В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.
Исследовав и оценив указанные представленные в материалы дела письменные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в том числе, представленный ответчиком отчет об определении рыночной стоимости объекта нежилого фонда, подготовленный ООО "Атлант Оценка"), суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о том, что заключение эксперта, представленное именно в рамках проведенной судебной экспертизы, вопреки доводам ответчика, отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, следовательно, именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи приватизируемого имущества.
При этом иная рыночная оценка спорного объекта недвижимости, содержащаяся в отчетах, составленных другими оценщиками вне рамок рассматриваемого дела, сама по себе не свидетельствует о недостоверности величины рыночной стоимости указанного объекта, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы.
Надлежащих доказательств и соответствующих им обстоятельств, наличие которых могло бы свидетельствовать о неверно избранной экспертом методике исследования, суду не представлено.
Таким образом, исследуемое экспертное заключение является надлежащим доказательством по делу (статьи 64, 68, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
При таких обстоятельствах, требования истца обоснованны и подлежат удовлетворению.
При рассмотрении дела и вынесении обжалуемых судебных актов судами были установлены все существенные для дела обстоятельства и им дана надлежащая правовая оценка. Выводы основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу. Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.
Доводы кассационной жалобы подлежат отклонению, как основанные на неправильном толковании норм материального и процессуального права и направленные на переоценку доказательств, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда города Москвы от 20 июня 2015 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 15 октября 2015 года по делу в„– А40-2465/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

Председательствующий судья
Н.Д.ДЕНИСОВА

Судьи
О.И.КОМАРОВА
Е.А.ПЕТРОВА


------------------------------------------------------------------