АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 декабря 2016 г. по делу в„– А40-71141/15

Резолютивная часть постановления объявлена 22.12.2016
Полный текст постановления изготовлен 27.12.2016
Арбитражный суд Московского округа
в составе: председательствующего-судьи Дунаевой Н.Ю.,
судей Мысака Н.Я., Комаровой О.И.,
при участии в заседании:
от Общества с ограниченной ответственностью "Ориент-Недвижимость" - не явился, извещен
от Департамента городского имущества города Москвы - не явился, извещен
рассмотрев кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы
на решение от 16.06.2016
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Филиной Е.Ю.,
на постановление от 05.10.2016
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Александровой Г.С., Солоповой А.А., Савенковым О.В.,
по делу в„– А40-71141/15 по иску Общества с ограниченной ответственностью "Ориент-Недвижимость" (ОГРН 1077760077900, ИНН 7733621925)
к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423)
об урегулировании разногласий по договору купли-продажи

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Ориент-Недвижимость" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий путем принятия пунктов 2.1.2, 3.1, 3.2, 3.3, 3.4, 5.1, 5.2, 5.3, 5.4 договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 249,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Южнобутовская, д. 55 (1 этаж, пом. IIб, ком. 1, 1а, Е, е, пом. III, ком. Д, д; 2 этаж, пом. Iа ком. 21-30, 30а, 30б, Д, Е), в редакции истца, а также о взыскании понесенных истцом в связи с рассмотрением настоящего дела расходов на оплату услуг представителя в размере 50.000 руб. с учетом принятых судом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 16.06.2016 урегулированы разногласия, возникшие между ООО "Ориент-Недвижимость" (ОГРН 1077760077900, 125481, г. Москва, ул. Свободы, д. 71, корп. 3) и Департаментом городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, 125009, г. Москва, Газетный пер., д. 1/12) при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 249,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Южнобутовская, д. 55 (1 этаж, пом. IIб, ком. 1, 1а, Е, е, пом. III, ком. Д, д; 2 этаж, пом. Iа ком. 21-30, 30а, 30б, Д, Е), изложив пункты договора 3.1, 3.3, 3.4, 5.1, 5.4 в редакции ООО "Ориент-Недвижимость", пункты 2.1.2, 3.2, 5.2, 5.3 в редакции Департамента городского имущества города Москвы:
п. 2.1.2. "В срок не позднее десяти рабочих дней с момента оплаты первого платежа в соответствии с пунктом 3.4 направить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, документы, необходимые для государственной регистрации залога в соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ и права собственности на объект";
п. 3.1. "Цена объекта составляет 18 923 000,00 (восемнадцать миллионов девятьсот двадцать три тысячи) рублей, устанавливается и определяется по состоянию на 17.10.2012 в соответствии с решением Арбитражного суда города Москвы по делу в„– А40-71141/2015 (шифр судьи 142-574). НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется";
п. 3.2. "Оплата по договору осуществляется в рассрочку в течение трех лет со дня его заключения";
п. 3.3. "На остаток основного долга, составляющий остаток от цены объекта, по уплате которого предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты равные одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации";
п. 3.4. "Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до __ числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 525 638,89 (пятьсот двадцать пять тысяч шестьсот тридцать восемь) рублей 89 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга";
п. 5.1. "За нарушение сроков оплаты, предусмотренных пунктом 3.4 договора, продавец вправе требовать с покупателя уплаты неустойки (пени) равной двукратному размеру учетной ставки Банка России деленной на 360 (триста шестьдесят) за каждый день просрочки, от неоплаченной в срок суммы";
п. 5.2. "В случае уклонения от государственной регистрации перехода права собственности и государственной регистрации залога на объект покупатель обязан уплатить продавцу штраф в размере 5% от цены объекта";
п. 5.3. "Покупатель, не исполнивший или ненадлежащим образом исполнивший обязательства по договору, обязан возместить продавцу убытки в полой сумме сверх предусмотренных договором неустоек";
п. 5.4. "В случае не поступлении на расчетный счет средств, указанных в пункте 3.4. договора, в течение 30 дней с момента истечения срока оплаты (не представление подтверждающих оплату документов, продавец, с учетом положений пункта 4.5. настоящего договора, вправе обратиться в арбитражный суд с иском о расторжении настоящего договора и (или) обращением взыскания на предмет залога".
С Департамента городского имущества города Москвы в пользу ООО "Ориент-Недвижимость" взысканы расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб., а также расходы на проведение экспертизы в размере 20 000 руб.
С Департамента городского имущества города Москвы в пользу ООО "Ориент-Недвижимость" взысканы расходы на оплату услуг представителя в сумме 40 000 руб. В остальной части в удовлетворении заявления о взыскании расходов на оплату услуг представителя отказано.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 05.10.2016 решение Арбитражного суда города Москвы от 16.06.2016 по делу в„– А40-71141/15 оставлено без изменения.
Не согласившись с принятыми судебными актами, Департамент обратился с кассационной жалобой в Арбитражный суд Московского округа, в которой просит решение Арбитражного суда г. Москвы от 16.06.2016 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 05.10.2016 отменить, урегулировать разногласия по цене Департамента.
В качестве оснований обоснованности жалобы заявитель ссылается на нарушение норм права, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности, суды не учли, что истец не представил доказательства несоответствия отчета ООО "АБН-Консалт" Закону об оценочной деятельности и существующими стандартами проведения оценки, суды неправомерно обязали заключить договор по цене, определенной судебной экспертизой, суды неправомерно приняли п. п. 3.3, 5.1 в редакции истца, поэтому вышеуказанные судебные акты подлежат отмене.
Стороны, надлежащим образом извещенные о дате и месте судебного разбирательства не явились. Кассационная жалоба рассмотрена в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что отсутствуют основания, предусмотренные статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения оспариваемых судебных актов, а именно:
Из материалов дела следует и установлено судами, ООО "Ориент-Недвижимость" является арендатором помещения общей площадью 249,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Южнобутовская, д. 55, на основании договора аренды нежилого фонда в„– 07-252 от 13.04.2007, находящегося в собственности города Москвы, с дополнительными соглашениями. Договор в„– 07-252 от 13.04.2007 заключен на основании договора аренды в„– 7-160/06 от 03.04.2003, сроком действия с 01.01.2007 по 28.02.2008.
Дополнительным соглашением от 13.04.2007 срок действия договора продлен до 31.12.2012.
17.10.2012 общество обратилось в Департамент с заявлением о приобретении арендуемых помещений и заключении договора купли-продажи имущества на основании Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ.
Департамент выдал обществу проект договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) на спорное нежилое помещение, с указанием цены объекта 24.853.000 руб.
Не согласившись с п. п. 2.1.2, 3.1, 3.2, 3.4, 5.1, 5.2, 5.3, 5.4 договора общество направило в адрес Департамента подписанный договор купли-продажи с учетом прилагаемого протокола разногласий к договору купли-продажи недвижимости (нежилого помещения).
Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия, истец обратился в суд с настоящим иском.
Согласно реестру субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы истец является субъектом малого предпринимательства.
Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые согласно статье 10 данного Федерального закона вступают в силу с 01.01.2009.
Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 3 Информационного письма от 05.11.2009 в„– 134, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ до 01.01.2009 реализация субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества была возможна только в случае включения недвижимого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества. Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ).
Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным, и между сторонами при заключении такого договора возникли разногласия, поэтому рассмотрение судом по требованию общества возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Судом была назначена судебная оценочная экспертиза, по результатам проведения которой экспертом была определена рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Южнобутовская, д. 55 (1 этаж, пом. IIб, ком. 1, 1а, Е, е, пом. III, ком. Д, д; 2 этаж, пом. Iа ком. 21-30, 30а, 30б, Д, Е), общей площадью 249,7 кв. м по состоянию на дату обращения истца с заявлением о реализации права на выкуп арендуемого имущества - 17.10.2012, итоговая величина составила 18 923 000 руб.
Оценив экспертное заключение, заслушав пояснения эксперта, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно сочли отчет об оценке соответствующим требованиям ст. ст. 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отражающим все предусмотренные ч. 2 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, основанным на материалах дела, и пришли к правильному выводу об удовлетворении требований.
Учитывая изложенное, судами первой и апелляционной инстанций сделан правильный вывод о том, что истец как субъект малого предпринимательства более двух лет арендующий спорный объект, при отсутствии задолженности по арендной плате и пени за арендуемое имущество, отвечает требованиям ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", при этом истцом были предприняты все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорного объекта в рамках данного Федерального закона, в связи с чем правомерно удовлетворили требования истца.
Согласно ч. 3 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ, на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.
Учитывая то обстоятельство, что п. 3.4 договора содержит указание на вхождение в состав ежемесячного платежа процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга, в целях устранения возможных разночтений условий договора, п. 3.3 договора, в соответствии со ст. 431 ГК РФ, правомерно принят в редакции истца.
Согласно разъяснениям, данным в п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 в„– 16 "О свободе договора и ее пределах", при рассмотрении споров о защите от несправедливых договорных условий суд должен оценивать спорные условия в совокупности со всеми условиями договора и с учетом всех обстоятельств дела.
В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойка является одним из способов обеспечения обязательства.
Пунктом 5.1 договора предусмотрена ответственность истца в случае нарушения сроков оплаты в размере 0,5% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.
Ответственность ответчика за ненадлежащее исполнение договорных обязательств предусмотрена только п. 5.5 договора, согласно которому во всех других случаях неисполнения обязательств по договору стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством.
При этом, действующим на момент обращения истца к ответчику с целью реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения законодательством не было предусмотрено имущественной ответственности за неисполнение денежного обязательства в размере, составляющем 0,5% за каждый день просрочки (182,5% годовых).
Таким образом, судами правомерно принята редакция п. 5.1 договора, предложенная истцом.
Доводы заявителя жалобы о том, что суд неправомерно обязал ответчика заключить договор купли-продажи по цене, определенной судебной экспертизой, кассационная коллегия считает несостоятельным.
В соответствии со статьей 12 Закона в„– 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.
Согласно пункту 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 в„– 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).
Оценив представленное независимым экспертом заключение по правилам статей 71, 86 АПК РФ, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводам о том, что заключение эксперта ООО "Бизнес-Оценка" соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, поэтому договор купли-продажи надлежит заключить по цене 18 923 000 руб.
Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией и в соответствии со статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судами при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемых судебных актов и не подтверждены надлежащими доказательствами.
Согласно ч. 3 ст. 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.
Основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций согласно ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права.
Доводы заявителя кассационной жалобы, по которым он не согласен с оспариваемыми судебными актами, направлены на переоценку обстоятельств, установленных судами первой и апелляционной инстанций, что недопустимо при рассмотрении дела в суде кассационной инстанции, исходя из положений главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При указанных обстоятельствах, суд кассационной инстанции не установил оснований для изменения или отмены решения арбитражного суда первой и постановления апелляционной инстанций, предусмотренных в ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

постановил:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 16.06.2016 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 05.10.2016 по делу в„– А40-71141/15 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья
Н.Ю.ДУНАЕВА

Судьи
Н.Я.МЫСАК
О.И.КОМАРОВА


------------------------------------------------------------------