АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 декабря 2016 г. по делу в„– А40-218801/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 07.12.2016
Постановление в полном объеме изготовлено 14.12.2016
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего - судьи Петровой Е.А.
судей Дунаевой Н.Ю. и Нечаева С.В.
при участии в заседании:
от истца - Сухов А.В. по дов. от 20.10.2015;
от ответчика - Яшкин А.В. по дов. от 07.12.2015;
от третьего лица - не явился, извещен,
рассмотрев в судебном заседании 07.12.2016 кассационную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы (ответчика)
на решение от 14.06.2016 Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Кухаренко Ю.Н.,
и постановление от 30.08.2016 Девятого арбитражного апелляционного суда, принятое судьями Векличем Б.С., Александровой Г.С., Панкратовой Н.И.,
по иску Общества с ограниченной ответственностью "ФИРМА БИРЮЗА"
к Департаменту городского имущества города Москвы
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи,
с участием третьего лица: Департамента культурного наследия города Москвы,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "ФИРМА БИРЮЗА" (далее - ООО "ФИРМА БИРЮЗА" или истец) обратилась в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент или ответчик) об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, Большой Спасоглинищевский пер., д. 9/1, стр. 16, общей площадью 200,3 кв. м (подвал, пом. I, комн. 1-4), по цене 20.640.000 руб. без НДС с условием об оплате в рассрочку сроком на 5 лет посредством ежемесячных выплат в равных долях и с условием регистрации ипотеки в силу закона (с учетом уточнения исковых требований в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В обоснование исковых требований истец ссылался на предоставленное Федеральным законом от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон в„– 159-ФЗ) субъектам малого и среднего предпринимательства преимущественное право на приобретение арендуемых помещений по цене, равной его рыночной стоимости, и на неправомерное завышение ответчиком выкупной цены спорного объекта.
К участию в деле третьим лицом по ходатайству истца был привлечен Департамент культурного наследия.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 14.06.2016, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2016, исковые требования удовлетворены.
При принятии судебных актов суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что ООО "ФИРМА БИРЮЗА" соответствует всем требованиям, установленным статьей 3 Федерального закона в„– 159-ФЗ, а также к выводу о том, что спор между сторонами по поводу выкупной цены помещения подлежит разрешению с учетом результатов назначенной определением Арбитражного суда города Москвы экспертизы, согласно заключению которой на дату обращения истца с заявлением о выкупе (30.04.2015) рыночная стоимость спорного помещения составила 20 640 000 руб.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Департамент обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
В обоснование кассационной жалобы Департамент ссылается на то, что судами при принятии судебных актов не были приняты во внимание доводы Департамента о том, что арендуемое помещение расположено в объекте культурного наследия регионального значения "Городская усадьба А.И. Алабова, XVIII - XIX вв.", при этом в результате осмотра помещения установлено, что истцом не принимаются меры, направленные на сохранение объекта недвижимости, в связи с чем Департамент культурного наследия города Москвы на запросы Департамента сообщил о нецелесообразности передачи в собственность нежилого помещения, поскольку организация является недобросовестным пользователем данного объекта.
В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о рассмотрении настоящей кассационной жалобы размещена на общедоступных сайтах Арбитражного суда Московского округа http://www.fasmo.arbitr.ru и http://kad.arbitr.ru в сети "Интернет".
Надлежащим образом извещенное о месте и времени судебного разбирательства третье лицо явку своих представителей в суд кассационной инстанции не обеспечили, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в отсутствие представителей этих лиц.
В заседании суда кассационной инстанции представитель Департамента поддержал доводы кассационной жалобы, просил решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, на вопрос судебной коллегии о наличии в настоящий момент оформленного охранного обязательства в отношении выкупаемого имущества, пояснил, что у него отсутствует данная информация.
Представитель ООО "ФИРМА БИРЮЗА" возражал против удовлетворения кассационной жалобы по доводам заблаговременно направленного отзыва на кассационную жалобу, с учетом вопросов суда ответчику пояснил, что после рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции ООО "ФИРМА БИРЮЗА" был получен исполнительный лист; город Москва в лице Департамента уже выдал ООО "ФИРМА БИРЮЗА" проект договора купли-продажи и обязал общество обратиться в Департамент культурного наследия города Москвы за оформлением охранного обязательства, а также пояснил, что в решении суда первой инстанции предусмотрено оформление охранного обязательства (п. 1.7 проекта договора в редакции истца), а согласно сведениям, содержащимся в ЕГРП, в здании, в котором располагается спорное помещение, часть имущества уже выкуплена и зарегистрирована другими собственниками.
Изучив материалы дела, выслушав представителей истца и ответчика, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, проверив в порядке статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалованных судебных актов, судебная коллегия суда кассационной инстанции не находит оснований для отмены решения и постановления по заявленным в жалобе доводам, поскольку считает, что судами при рассмотрении настоящего дела была дана правильная квалификация спорным правоотношениям сторон, применены подлежащие применению нормы материального права, установлены все имеющие значение для правильного разрешения спора обстоятельства, не допущено таких нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильных судебных актов.
Судами установлено, что ООО "ФИРМА БИРЮЗА" является в силу закона субъектом малого предпринимательства, имеющим преимущественное право на приобретение арендуемого имущества в собственность с учетом критериев, определенных в статье 3 Федерального закона в„– 159-ФЗ а именно: является субъектом малого предпринимательства; отсутствует задолженность по арендной плате; площадь помещения составляет 200,3 кв. м; выкупаемый объект является обособленным объектом; поставлен на кадастровый учет; находится во владении истца на основании договора аренды с 2005 года, указанные правоотношения также урегулированы Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества".
ООО "ФИРМА БИРЮЗА" обратилось 30.04.2016 в Департамент с заявлением о выкупе арендуемых помещений в соответствии с Федеральным законом в„– 159-ФЗ.
Поскольку Департаментом решение о заключении с ООО "ФИРМА БИРЮЗА" договора купли-продажи спорного нежилого помещения принято не было, то ООО "ФИРМА БИРЮЗА" обратилось в суд с настоящими исковыми требованиями.
Суды, удовлетворяя требования общества, исходили из следующего.
В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом, или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.
Федеральным законом в„– 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.
Согласно статье 3 Федерального закона в„– 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В соответствии со статьей 12 Закона в„– 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.
Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 в„– 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Судом первой инстанции была назначена судебная экспертиза по оценке рыночной стоимости спорного объекта на дату обращения арендатора с заявлением о выкупе, результаты которой были исследованы и оценены судами по правилам статей 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суды пришли к выводам о том, что заключение эксперта соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, поэтому договор купли-продажи надлежит заключить по цене 20 640 000 руб., определенной в названном заключении.
Вопреки доводам кассационной жалобы, материалами дела подтверждено, что обстоятельства отнесения выкупаемого истцом объекта к культурному наследию проверялись судом первой инстанции.
Так, по ходатайству именно истца, а не ответчика, судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, был привлечен Департамент культурного наследия города Москвы.
Более того, именно по инициативе истца в редакцию договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) был включен п. 1.7, согласно которому объект обременен по содержанию, сохранению и использованию (охранное обязательство).
Таким образом, доводы ответчика, что истец уклоняется от взятых на себя охранных обязательств, материалами дела опровергаются.
Оформление охранного обязательства не исключено и после урегулирования судом разногласий по цене выкупаемого субъектом малого предпринимательства объекта культурного наследия.
Учитывая изложенное, оснований, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для изменения или отмены обжалуемых в кассационном порядке судебных актов по делу не имеется.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 14.06.2016 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2016 по делу в„– А40-218801/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья
Е.А.ПЕТРОВА

Судьи
Н.Ю.ДУНАЕВА
С.В.НЕЧАЕВ


------------------------------------------------------------------