АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 декабря 2016 г. по делу в„– А40-196366/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 07 декабря 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 14 декабря 2016 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Нечаева С.В.
судей Мысака Н.Я., Дунаевой Н.Ю.
при участии в заседании:
от истца: Митин Е.А., генеральный директор, решение от 22.03.2014 в„– 1/2014
от ответчика: Яшкин А.В., дов. от 07.12.2015 в„– 33-Д-696/15
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы
на постановление от 10 августа 2016 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
вынесенное судьями Валиевым В.Р., Пирожковым Д.В., Трубицыным А.И.,
по делу по иску общества с ограниченной ответственностью "Стройальянс" (Москва, ОГРН 1047796200869)
к Департаменту городского имущества города Москвы (Москва, ОГРН 1037739510423)
об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Стройальянс" (истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (ответчик) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества (нежилого помещения), расположенного по адресу: г. Москва, ул. 2-й Верхний Михайловский проезд, д. 1, общей площадью 74,8 кв. м (полуподвал, пом. V, к. 1-5, 5а, 6-9), в части п. п. 3.1., 3.4 (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением Арбитражного суда города Москвы от 28 октября 2015 года в удовлетворении исковых требований отказано.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходил из того, что ответчик настаивает на первоначальной цене выкупаемого объекта недвижимости, истец не уточнил сумму выкупа в соответствии с проведенной судебной экспертизой, и настаивает на сумме, предложенной им в иске в размере 4 954 907 руб., вследствие чего урегулировать спор между сторонами по ценам, предлагаемым сторонами, не представляется возможным.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 10 августа 2016 года решение суда первой инстанции отменено; исковые требования удовлетворены. Суд постановил: Урегулировать разногласия, возникшие между Истцом ООО "Стройальянс" и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), расположенного по адресу: г. Москва ул. 2-й Верхний Михайловский проезд, д. 1, общей площадью 74,8 кв. м (полуподвал, пом. V к. 1-5, 5а, 6-9):
- путем принятия п. 3.1. договора купли-продажи в следующей редакции: "Цена Объекта составляет 3 800 000 (Три миллиона восемьсот тысяч) рублей в соответствии с Заключением эксперта 136,137/1-3/16-18,16 от 07 июня 2016 года о рыночной стоимости объекта недвижимости - нежилого помещения общей площадью 78,4 кв. м, расположенного в цоколе жилого дома по адресу: г. Москва, 2-й Верхний Михайловский проезд, д. 1. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется";
путем принятия п. 3.4. договора купли-продажи в следующей редакции: Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 10 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 105 555 (Сто пять тысяч пятьсот пятьдесят пять) рублей 55 копеек и процентов за предоставленную рассрочку (сумма рассчитана из стоимости, указанной в п. 3.1 Договора подлежащей оплате и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.
Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик подал кассационную жалобу, в которой просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, как принятое с нарушением норм материального и процессуального права, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
В заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика поддержал доводы кассационной жалобы.
Представитель истца возражал против удовлетворения кассационной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на жалобу, просил оставить в силе обжалуемый судебный акт.
Обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального права и соблюдение норм процессуального права при вынесении обжалуемого судебного акта, а также соответствие выводов суда в постановлении установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы в связи со следующим.
Как установлено судом и следует из материалов дела, между Департаментом имущества города Москвы (арендодатель) и ООО "Стройальянс" (арендатор) заключен договор нежилого помещения от 02.07.2008 в„– 06-00848/08 общей площадью 78,4 кв. м (пом. V, к. 1-5, 5а, 6-9), расположенного по адресу: г. Москва, Михайловский Верхний 2-й пр., д. 1, являющегося собственностью города Москвы (запись в ЕГРП от 01.12.2004 в„– 77-01/06-1122/2004-222).
Договор аренды в установленном порядке зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Истец является субъектом малого предпринимательства в порядке, определенном ФЗ от 24.07.2007 в„– 209-ФЗ, что подтверждается выпиской из базы данных Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.
Полагая, что в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения и земельного участка, истец 20.09.2013 обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о приобретении арендуемого имущества.
Письмом от 12.09.2014 в„– 33-5-26773/13-/4/-0 Департамент направил истцу проект договора купли-продажи недвижимости; в пункте 3.1 проекта договора купли-продажи цена объекта определена в размере 7 474 000 руб. без учета НДС в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 23.05.2014 в„– 738Г/117, выполненного ООО "АБН-Консалт" и положительным экспертным заключением от 23.05.2014 в„– 208/С-14, подготовленным НП СРО "СВОД".
Полагая указанную ответчиком выкупную стоимость объекта недвижимости завышенной, истец обратился к ООО "Атлант Оценка" с заданием на оценку рыночной стоимости того же объекта недвижимости.
Согласно отчету ООО "Атлант Оценка" об оценке рыночной стоимости нежилого помещения от 26.09.2014 в„– АЮ-101-1170/0914, выполненному по заказу истца, цена объекта составляет 4 954 907 руб. без учета НДС.
Истец 10.10.2014 направил в адрес ответчика подписанный договор купли-продажи с учетом протокола разногласий в отношении цены выкупаемого объекта.
Ответчик уклонился от подписания проекта договора в редакции истца, в связи с чем истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 в„– 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", согласно пункту 5 статьи 3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом. Такие особенности установлены Федеральным законом от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", вступившим в законную силу 05.08.2008.
Как правильно указано судом, истец, как участник гражданских правоотношений, и спорные нежилые помещения, как объект гражданских правоотношений, соответствуют критериям, установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ: истец является субъектом малого предпринимательства; доказательства наличия задолженности истца по арендной плате отсутствуют; площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 в„– 66 "О приватизации государственного и муниципального имущества".
В силу части 5 статьи 10 Федерального закона от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В соответствии со статьей 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в„– 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.
Для установления стоимости объекта, являющегося предметом спорного договора, определением суда первой инстанции от 17.03.2015 была назначена экспертиза; согласно заключению эксперта ООО "Независимое экспертно-оценочное бюро" Филипаса А.П. рыночная стоимость спорного нежилого помещения по состоянию на 20.09.2013 составила 9 886 000 руб. без учета НДС.
При этом суд отказал в удовлетворении ходатайства истца о назначении повторной экспертизы.
В ходе разбирательства в суде апелляционной инстанции для установления стоимости объекта, являющегося предметом спорного договора, определением суда апелляционной инстанции от 05 апреля 2016 года была назначена повторная экспертиза.
Согласно заключению эксперта ФБУ Московская ЛСЭ Минюста России итоговая величина рыночной стоимости спорного нежилого помещения по состоянию на 20.09.2013 составляет 3 800 000 руб. без НДС.
Экспертное заключение выполнено по состоянию на дату обращения истца за государственной услугой "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы" в отношении спорного объекта.
Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным; между сторонами спора при заключении такого договора возникли разногласия, вследствие чего рассмотрение судом возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Как правильно указано судом апелляционной инстанции, в рамках настоящего спора истцом заявлены требования об урегулировании разногласий по п. п. 3.1, 3.4 договора, из чего следует, что между сторонами возник преддоговорной спор, в связи с чем суд первой инстанции не мог отказать в иске, а обязан был урегулировать спорные условия договора.
При таких обстоятельствах, учитывая выводы экспертного заключения, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу об отмене решения суда первой инстанции и об удовлетворении исковых требований.
Выводы суда апелляционной инстанции основаны на результатах оценки доказательств, указание на которые содержится в обжалуемом постановлении, при этом в силу положений части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд исходил из такой степени достаточности доказательств, которая позволяла сделать однозначный вывод относительно подлежащих установлению по делу обстоятельств.
Нарушений требований процессуального законодательства при сборе и оценке судом доказательств по делу суд кассационной инстанцией не усматривает.
Доводы кассационной жалобы основаны на иной оценке исследованных судом доказательств и установленных обстоятельств, а поэтому они не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта. Переоценка установленных судом первой или апелляционной инстанций обстоятельств и доказательств по делу находится за пределами компетенции и полномочий арбитражного суда кассационной инстанции, определенных положениями статей 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нормы процессуального права, несоблюдение которых является безусловным основанием для отмены постановления в соответствии с частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не нарушены.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

постановил:

постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 10 августа 2016 года по делу в„– А40-196366/14 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья
С.В.НЕЧАЕВ

Судьи
Н.Я.МЫСАК
Н.Ю.ДУНАЕВА


------------------------------------------------------------------