АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 июня 2016 г. по делу в„– А40-206777/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 30 мая 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 06 июня 2016 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Комаровой О.И.,
судей Аталиковой З.А., Денисовой Н.Д.,
при участии в заседании:
от ответчика - Гречко А.В. по доверенности от 07.12.2015 в„– 33-Д-703/15,
рассмотрев 30 мая 2016 года в судебном заседании кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы
на решение от 27 ноября 2015 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Яниной Е.Н.,
на постановление от 25 февраля 2016 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Александровой Г.С., Солоповой А.А., Тихоновым А.П., по иску Общества с ограниченной ответственностью Фирма "Полтавка" (ОГРН 1027700190319, ИНН 7714038820)
к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674)
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения

установил:

Общество с ограниченной ответственностью Фирма "Полтавка" (далее ООО Фирма "Полтавка", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее Департамент, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 98,6 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Полтавская, д. 33 (этаж 1, пом. I), путем изложения пунктов договора в следующей редакции:
"1.3. Продавец гарантирует, что на момент заключения договора, объект в споре или под арестом не состоит, не является предметом залога, не включен в перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства".
"2.2. В срок не позднее десяти рабочих дней с момента оплаты первого платежа. продавец направляет в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, документы для регистрации залога и права собственности покупателя на объект.
В срок не позднее трех рабочих дней с момента подачи заявлений о государственной регистрации залога и права собственности на объект, продавец обязан передать покупателю расписки в приеме документов на государственную регистрацию залога и права собственности на объект".
"2.3. Все необходимые расходы, связанные с государственной регистрацией залога и права собственности покупателя на объект несет продавец".
"п. 3.1. Рыночная стоимость объекта в соответствии с отчетом об оценке, выполненном ООО "АпрайсКонсалт", составляет 7 850 096 (семь миллионов восемьсот пятьдесят тысяч девяносто шесть) рублей, без НДС. В счет выкупной стоимости зачесть стоимость неотделимых улучшений в размере 238 533 (двести тридцать восемь тысяч пятьсот тридцать три) рубля, определенной в отчете, выполненном ООО "АпрайсКонсалт". С учетом произведенного зачета, подлежащая оплате выкупная цена объекта составляет 7 611 563 (семь миллионов шестьсот одиннадцать тысяч пятьсот шестьдесят три) рубля.
НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется".
"3.2. Оплата по договору производится в рассрочку в течение пяти лет";
"3.3. На остаточную сумму денежных средств, оплачиваемых в рассрочку в счет выкупа объекта, начисляются проценты, равные одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации".
"3.4. Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты, вступления в силу решения суда и представления Департаментом полного комплекта документов по договору. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 126 859 (сто двадцать шесть тысяч восемьсот пятьдесят девять) руб. 38 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга".
"4.5. В случае неисполнения покупателем обязанностей, предусмотренных пунктом 3.4. договора, на имущество, находящееся в залоге у продавца, может быть обращено взыскание в судебном порядке".
"3.6. абзац 4. изменение реквизитов для перечисления денежных средств по договору публикуют на информационных ресурсах продавца и доводится до сведения покупателя".
"3.6. абзац 5. факт оплаты объекта подтверждается выпиской с расчетного счета покупателя о перечислении средств, в размере и сроки, указанные в графике платежей".
"4.5. В случае неисполнения покупателем обязанностей, предусмотренных пунктом 3.4. договора, на имущество, находящееся в залоге у продавца, может быть обращено взыскание в судебном порядке".
"5.2. В случае уклонения от государственной регистрации перехода права собственности и государственной регистрации залога на объект продавец обязан уплатить покупателю штраф в размере 5% от цены объекта".
"6.1. Стороны будут стремиться к разрешению всех возможных споров и разногласий, которые могут возникнуть по договору или в связи с ним, в досудебном порядке".
Пункт 5.4. договора считать п. 5.1. и читать в следующей редакции:
"5.1. В случае не поступления на расчетный счет средств, указанных в п. 3.1. договора, в течение 30 дней с момента истечения срока оплаты (не представление подтверждающих оплату документов) продавец вправе в досудебном порядке урегулировать вопрос путем направления покупателю претензионного уведомления. При не поступлении от покупателя ответа на направленную в его адрес претензию по истечении 30 дней с момента получения претензии покупателем, продавец имеет право на расторжение настоящего договора в судебном порядке".
Пункт 5.5. договора считать п. 5.3.
"5.3. При ненадлежащем исполнении обязательств по договору стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации".
"5.4. В случае не поступления на расчетный счет средств, указанных в п. 3.1. договора, в течение 30 дней с момента истечения срока оплаты (не представление подтверждающих оплату документов) продавец вправе в досудебном порядке урегулировать вопрос путем направления покупателю претензионного уведомления. При не поступлении от покупателя ответа на направленную в его адрес претензию по истечении 30 дней с момента получения претензии покупателем, продавец имеет право на расторжение настоящего договора в судебном порядке".
"6.1. Стороны будут стремиться к разрешению всех возможных споров и разногласий, которые могут возникнуть по договору или в связи с ним, в досудебном порядке".
"8.1. К договору прилагается протокол разногласий, который является его неотъемлемой частью. Дополнительные соглашения заключаются сторонами в письменном виде и являющегося неотъемлемой частью договора".
Исключить из договора купли-продажи в варианте продавца пункты 2.1.2., 2.1.3., 5.1., 5.3.
Истец также заявил о взыскании убытков в размере 1 037 493 руб. в виде арендной платы, уплаченной истцом за период с 01.09.2010 по 05.11.2014, из которых 989 493 руб. - арендные платежи, 48 000 руб. - стоимость оценки (с учетом принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнений исковых требований).
Решением Арбитражного суда города Москвы от 27.11.2015, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2016 года, исковые требования частично удовлетворены.
Суд в удовлетворении требований ООО Фирма "Полтавка" об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи в отношении нежилого помещения площадью 98 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Полтавская, д. 33 (1 этаж пом. I) в части установления редакции истца по пунктам 1.3., 1.7, 2.12, 2.13, 2.2, 2.3. абзацев 4, 5 п. 3.6, 5.2, 5.3, 6.4, 8.1. в том числе исключения отказал.
Суд урегулировал разногласия между истцом и ответчиком, установив п. 3.1 в редакции истца, установив редакцию: "Рыночная стоимость Объекта в соответствии с отчетом об оценке, выполненном ООО "АпрайсКонсалт", составляет 7 850 096 (Семь миллионов восемьсот пятьдесят тысяч девяносто шесть) рублей, без НДС.
В счет выкупной стоимости зачесть стоимость неотделимых улучшений в размере 238 533 (двести тридцать восемь тысяч пятьсот тридцать три) рубля, определенной в отчете, выполненном ООО "АпрайсКонсалт".
С учетом произведенного зачета, подлежащая оплате выкупная цена объекта, составляет 7 611 563 (семь миллионов шестьсот одиннадцать тысяч пятьсот шестьдесят три) рубля.
НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется";
П. 3.2 - редакция истца, установив редакцию: "3.2. Оплата по договору производится в рассрочку в течение пяти лет";
П. 3.4. - редакция истца, установив редакцию: "3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты вступления в силу решения суда и представления Департаментом полного комплекта документов по Договору. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 126 859 (сто двадцать шесть тысяч восемьсот пятьдесят девять) руб. 38 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга".
П. 4.5 редакция истца, установив редакцию "В случае неисполнения Покупателем обязанностей, предусмотренных пунктом 3.4. Договора, на имущество, находящееся в залоге у Продавца, может быть обращено взыскание в судебном порядке" П. 5.1 исключить.
П. 5.4. в редакции истца, а именно: "В случае не поступления на расчетный счет средств, указанных в п. 3.1. Договора, в течение 30 дней с момента истечения срока оплаты (не представление подтверждающих оплату документов) Продавец вправе в досудебном порядке урегулировать вопрос путем направления Покупателю претензионного уведомления. При не поступлении от Покупателя ответа на направленную в его адрес претензию по истечении 30 дней с момента получения претензии Покупателем, Продавец имеет право на расторжение настоящего Договора в судебном порядке".
В иске в части требования о взыскании 1 037 493 руб. убытков отказал.
Суды установили, что ООО Фирма "Полтавка" имеет преимущественное право на выкуп арендуемого им по договору в„– 2-294/97 от 25.04.1997 нежилого помещения; выкупная цена указанного нежилого помещения составляет 7 850 096 руб., стоимость неотделимых улучшений объекта составляет 238 533 руб., итоговая цена объекта составляет 7 611 563 руб.; в соответствии с пунктом 1 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ истец вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества с условием об оплате в рассрочку посредством ежемесячных выплат в равных долях.
Требование о взыскании убытков суд счел не подлежащим удовлетворению в связи с недоказанностью совокупности обстоятельств, при которых убытки подлежат возмещению: факт нарушения обязательства ответчиком, наличие причинной связи между допущенным нарушением и возникшими убытками, размер требуемых убытков.
Департаментом подана кассационная жалоба, согласно которой ответчик просит решение и постановление судов первой и апелляционной инстанций отменить, дело направить на новое рассмотрение.
Заявитель жалобы указывает, что суд, удовлетворяя исковые требования и определив цену спорного нежилого помещения в 7 611 563 руб., руководствовался отчетом об оценке, подготовленным в рамках проведенной по делу судебной экспертизы, однако не учел сведения отчета об оценке, представленного Департаментом, согласно которому рыночная стоимость спорного нежилого помещения составляет 13 451 000 руб., при этом именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности.
Судом при рассмотрении дела приняты уточнения исковых требований, согласно которым ООО Фирма "Полтавка" просило урегулировать разногласия при заключении договора купли-продажи указанного объекта недвижимости по цене 7 611 563 руб. без НДС с оплатой в рассрочку сроком на пять лет. Однако на дату направления Департаментом проекта договора купли-продажи - 02.10.2014 - действовала редакция Федерального закона в„– 159-ФЗ с рассрочкой на три года.
Департамент считает необоснованным включение пункта 4.5 в договор в редакции истца.
Заявитель жалобы возражает против исключения пункта 5.1 договора.
Считает, что судами необоснованно отклонен пункт 5.4 договора в редакции Департамента.
Представитель ответчика в судебном заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы жалобы.
Истец в судебное заседание суда кассационной инстанции не явился.
В соответствии с частью 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о принятии кассационной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания опубликована на сайте http://www.fasmo.arbitr.ru.
Частью 6 статьи 121 указанного Кодекса установлено, что лица, участвующие в деле, после получения определения о принятии искового заявления к производству и возбуждении производства по делу самостоятельно предпринимают меры по получению информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи.
Согласно части 1 статьи 123 Кодекса лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса считаются извещенными надлежащим образом, если к началу судебного заседания, совершения отдельного процессуального действия арбитражный суд располагает сведениями о получении адресатом копии определения о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, направленной ему в порядке, установленном настоящим Кодексом, или иными доказательствами получения лицами, участвующими в деле, информации о начавшемся судебном процессе.
При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления неблагоприятных последствий в результате непринятия мер по получению информации о движении дела, если суд располагает информацией о том, что указанные лица надлежащим образом извещены о начавшемся процессе.
Истец извещен о судебном процессе по настоящему делу, в связи с чем судебная коллегия считает, что истец извещен о времени и месте рассмотрения дела в суде кассационной инстанции надлежащим образом, однако в суд не явился, дело в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассматривается в его отсутствие.
Письменный отзыв на жалобу не представлен.
Судами установлено, что ООО Фирма "Полтавка" является субъектом малого предпринимательства, что подтверждается выпиской из базы данных Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства города Москвы.
Между Комитетом по управлению имуществом г. Москвы (арендодатель), ДЕЗ МР "Савеловский" (балансодержатель) и ТОО "Полтавка" (арендатор) заключен договор на аренду нежилого помещения, находящегося в собственности города Москвы, от 25.04.1997 в„– 2-294/97, предметом которого является нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Полтавская, д. 33, стр. 1.
Вышеуказанный договор аренды зарегистрирован в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 в„– 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке.
Названный договор аренды заключен на срок с 18.01.1994 по 17.01.2019 (пункт 2.1 договора). Дополнительным соглашением к названному договору от 20.09.2010 внесены изменения в договор аренды в части арендуемой площади, "было 102,3 кв. м, стало 98,6 кв. м", было "Полтавская ул., дом 33, стр. 1" стало "Полтавская ул., дом 33".
На основании пункта 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" истец 25.06.2010 обратился в Департамент с письменным заявлением о выкупе арендуемого нежилого помещения с рассрочкой по оплате, на которое получил ответ с проектом договора купли-продажи арендуемого имущества по цене 13 451 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта нежилого фонда, выполненным ООО "АБН Консалт" по заказу ответчика.
Полагая, что цена спорного объекта завышена, истец обратился в оценочную организацию ООО "Фальконэ Центр" для определения рыночной стоимости нежилого помещения и получил отчет об оценке от 30.10.2014 в„– ФО-009288-Н, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения составляет 8 203 670 руб.
Истец подписал договор купли-продажи недвижимости с протоколом разногласий.
Ответчик направил в адрес истца письмо от 28.10.2014, согласно которому отклонил протокол разногласий к договору купли-продажи.
Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия в части стоимости выкупаемого имущества, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, ООО Фирма "Полтавка" обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.
В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (в редакции, действовавшей на момент реализации истцом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Ответчик не оспаривает, что ООО Фирма "Полтавка" соответствует требованиям, установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ, и имеет преимущественное право на выкуп арендуемого им имущества.
Оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Как указывает истец, согласно отчету об оценке рыночной стоимости спорного нежилого помещения, выполненному ООО "Фальконэ Центр" по заказу истца, величина рыночной стоимости объекта оценки составляет 8 203 670 руб., рыночная стоимость работ и материалов, необходимых для проведения ремонта, составляет 1 193 000 руб. по состоянию на 25.06.2010.
Как указывает Департамент, в соответствии с отчетом об оценке, выполненным по его заказу уполномоченной организацией ООО "АБН Консалт", рыночная стоимость выкупаемого имущества составляет 13 451 000 руб. (без учета НДС).
Согласно рекомендациям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 в„– 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной цены выкупаемого имущества, определением суда от 16.03.2015 по ходатайству истца назначена судебно-оценочная экспертиза с целью установления рыночной стоимости спорного нежилого помещения общей площадью 98, 6 кв. м по состоянию на 26.06.2010, проведение которой поручено эксперту ООО "Апрайс Консалтинг".
Согласно заключению эксперта ООО "Апрайс Консалтинг" рыночная стоимость спорного объекта составила 7 850 096 руб. (без учета НДС), стоимость произведенных в указанном помещении работ с учетом амортизационного износа по состоянию на 26.06.2010 составила 238 533 руб.
Оценив указанное экспертное заключение, суд признал его отвечающим требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что оно является допустимым и достоверным доказательством по делу.
Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства, суды установили, что итоговая выкупная цена объекта составляет 7 611 563 руб. (рыночная стоимость объекта (7 850 096 руб.) с исключением стоимости произведенных обществом работ по ремонту объекта (238 533 руб.).
Доводы Департамента о несогласии с размером выкупной цены по существу являются несогласием с произведенной судами оценкой доказательств, что в соответствии с Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации не является основанием для отмены обжалуемых судебных актов.
Суды установили, что ООО Фирма "Полтавка" вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества с условием об оплате в рассрочку посредством ежемесячных выплат в равных долях в соответствии с пунктом 1 статьи 5 Федерального закона в„– 159-ФЗ (в редакции действующей на момент рассмотрения спора по настоящему делу), согласно которому оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет.
Суд счел подлежащим принятию пункт 4.5 договора в редакции истца, что нормам законодательства о залоге не противоречит.
Департамент не согласен с исключением из договора пункта 5.1 (о неустойке). Однако никаких доводов в обоснование данного возражения не привел.
Несогласие заявителя жалобы с отклонением судом пункта 5.4 договора в редакции Департамента, неосновательно, поскольку возможность расторжения договора путем одностороннего отказа от исполнения договора законом не предусмотрена, соглашения о расторжении договора в таком порядке стороны не достигли.
В остальной части решение и постановление судов первой и апелляционной инстанций заявителем не обжалуются, в связи с чем судебные акты в данной части не проверяются.
Судами первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела, оценены доводы и возражения сторон и имеющиеся в деле доказательства, выводы судов, содержащиеся в обжалуемых решении и постановлении, соответствуют установленным судами фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, судами правильно применены нормы материального и процессуального права.
Оснований, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены обжалуемых в кассационном порядке судебных актов не имеется, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Москвы от 27 ноября 2015 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25 февраля 2016 года по делу в„– А40-206777/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья
О.И.КОМАРОВА

Судьи
З.А.АТАЛИКОВА
Н.Д.ДЕНИСОВА


------------------------------------------------------------------