Типы документов



Постановление Арбитражного суда Московского округа от 02.03.2016 N Ф05-902/2016 по делу N А40-9165/2014
Требование: Об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилых помещений.
Обстоятельства: При заключении договора между обществом и уполномоченным органом возникли разногласия по вопросам: 1) Об определении рыночной стоимости выкупаемого имущества; 2) Об условии о рассрочке.
Решение: 1) Рыночная стоимость объекта купли-продажи определена на основании проведенной экспертизы; 2) Общество вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества с условием об оплате в рассрочку - посредством ежемесячных выплат в равных долях.
Суд первой инстанции Арбитражный суд г. Москвы



АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 марта 2016 г. по делу в„– А40-9165/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 01 марта 2016 года
Постановление в полном объеме изготовлено 02 марта 2016 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Денисовой Н.Д.,
судей Аталиковой З.А., Нечаева С.В.
при участии в заседании:
от истца: ООО "Флагман-софт" - Акименко Д.Г., дов. от 24.02.16
от ответчика: Департамента городского имущества города Москвы - Салаватова К.Х., дов. от 07.12.15,
рассмотрев 01 марта 2016 года в судебном заседании кассационную жалобу ответчика - Департамента городского имущества города Москвы
на решение от 17 августа 2015 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Голоушкиной Т.Г.,
на постановление от 18 ноября 2015 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Садиковой Д.Н., Валиевым В.Р., Трубицыным А.И.,
по иску ООО "Флагман-софт" (ОГРН 1057747323314)
к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423)
об обязании заключить договор

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Флагман-Софт" (далее - ООО "Флагман-Софт", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы об обязании заключить договор купли-продажи нежилых помещений площадью 949 кв. м, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Казакова, дом 8, строение 2, по цене 62 522 331 руб. 86 коп. без НДС с условием об оплате в рассрочку сроком на 3 (три) года на условиях проекта.
Истец в порядке статьи 49 АПК РФ изменил выкупную стоимость объекта - нежилого помещения цена 85 120 934 руб. без НДС на следующих условиях: "Продавец обязуется передать в собственность покупателя нежилое помещение, общей площадью 949,0 кв. м: подвал (пом. II, ком. 1, 1а, 2 - 19), 1-й этаж (пом. VI, ком. 1 - 15; пом. VII ком. 1 - 23), 4-й этаж (пом. 1, ком. 1 - 15; пом. б/н ком. Г), расположенное по адресу: г. Москва, ул. Казакова, д. 8 стр. 2, а покупатель принять и оплатить это имущество (далее объект).
- Пункт 3.2 "Оплата по договору производится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с момента государственной регистрации договора.
Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 15 числа каждого месяца. Днем оплаты считается день поступления суммы на расчетный счет продавца, указанный в п. 3.3.
- Пункт 3.4. В соответствии со ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, в соответствии с п. 2 настоящего договора, осуществляется в рассрочку. Оплата приобретаемого имущества по настоящему договору производится покупателем в рассрочку, равными долями в течение 60 (шестидесяти) месяцев с момента государственной регистрации договора, что составляет 1 418 682 руб. 23 коп. за один месяц. Первый платеж осуществляется в течение десяти дней с момента государственной регистрации данного договора.
Исковые требования основаны на статье 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 5 ст. 3 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 21.12.2001 г. в„– 178-ФЗ, ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ) и мотивированы тем, что ответчик уклонился от заключения договора купли-продажи арендуемого помещения.
Решением от 17 августа 2015 года суд первой инстанции обязал Департамент городского имущества города Москвы заключить с ООО "Флагман-Софт" договор купли-продажи нежилых площадью 949 кв. м: подвал (пом. II, ком. 1, 1а, 2 - 19), 1-й этаж (пом. VI, ком. 1 - 15; пом. VII ком. 1 - 23), 4-й этаж (пом. 1, ком. 1 - 15; пом. б/н ком. Г), расположенное по адресу: г. Москва, ул. Казакова, д. 8 стр. 2 по цене 85 120 934 руб. без НДС (п. 3.1 проекта договора), с условием об оплате в рассрочку сроком на 3 года посредством ежемесячных выплат в равных долях в сумме: 2 364 470 руб. 39 коп. (п. 3.2 проекта).
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 18 ноября 2015 года, решение оставлено без изменения.
Не согласившись с решением и постановлением, Департамент городского имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд первой инстанции.
В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27.07.2010 в„– 228-ФЗ) информация о времени и месте судебного заседания по рассмотрению кассационной жалобы Департамента городского имущества города Москвы опубликована на официальном интернет-сайте суда: http://www.fasmo.arbitr.ru.
В заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика поддержал доводы кассационной жалобы, просил отменить решение и постановление, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд первой инстанции, не согласившись с результатами оценочной экспертизы.
Представитель истца против доводов кассационной жалобы возражал, просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей, явившихся в судебное заседание, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены решения и постановления, исходя из следующего.
Как установлено судами и следует из материалов дела, Департаментом государственного и муниципального имущества города Москвы (арендодатель) и ООО "Флагман-Софт" (арендатор) заключен договор на аренду нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности города Москвы в„– -1194/07 от 07.12.2007, согласно которому арендатору переданы в аренду нежилые помещения, площадью 949 кв. м, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Казакова, дом 8, строение 2, (п. п. 1.1, 1.2).
Договор заключен на срок с 17.10.2007 г. до 17.10.2012 г. (п. 2.1) и продлен в соответствии с действующим законодательством. Договор аренды прошел государственную регистрацию в установленном порядке, запись регистрации в ЕГРП в„– 77-77-77/095/2007-756 от 26.12.2007 г.
ООО "Флагман-Софт" является субъектом малого и среднего предпринимательства, что подтверждается выпиской из базы данных Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы.
Арендуемое истцом помещение не включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона от 24.07.2007 в„– 209-ФЗ перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Недвижимое имущество является обособленным объектом, в отношении которого осуществлен государственный кадастровый учет.
Истец, полагая, что в соответствии с нормами Закона в„– 159-ФЗ, имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения, 06 августа 2013 г. обратился к ответчику с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Казакова, дом 8, строение 2.
В связи с неполучением ответа на свое обращение, истец 20.11.2013 повторно обратился к ответчику с претензией, в которой просил о принятии решения об условиях приватизации спорных помещений. Истец, полагая неправомерным уклонение ответчика от заключения договора купли-продажи нежилых помещений, обратился в суд с настоящим иском.
В соответствии с п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий, либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. Поскольку ответчик в указанный срок договор не подписал, истец обратился в суд с требованиями.
Имущество, являющееся объектом договора аренды, является самостоятельным обособленным объектом, в отношении которого право собственности на спорный объект зарегистрировано за городом Москва.
Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Федеральным законом от 22.07.2008 г. в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в редакции Федерального закона от 17.07.2009 г. в„– 149-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" установлены способы и порядок отчуждения недвижимого имущества находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.
Статьей 3 Закона установлено преимущественное право и реализация такого права субъектами малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 г. в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням);
3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Судами установлено, что истец, как участник гражданских правоотношений и спорные нежилые помещения, как объекты гражданских правоотношений, соответствуют установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. в„– 159-ФЗ критериям, а именно: истец является субъектом малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 г. в„– 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", помещения непрерывно арендуются истцом с 07.12.2007 года; доказательства наличия задолженности истца по арендной плате отсутствуют; площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 г. в„– 66 "О приватизации государственного и муниципального имущества".
Истец отнесен к субъектам малого и среднего предпринимательства, что подтверждается выпиской из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы и соответствует требованиям, установленным Законом в„– 159-ФЗ от 22.07.2008 г.
В силу ст. 446 Гражданского кодекса РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В силу статьи 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.
Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 г. в„– 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, суд первой инстанции назначил проведение экспертизы с целью установления рыночной стоимости спорных нежилых помещений. Согласно заключению эксперта рыночная цена объекта купли-продажи без учета НДС составила 85 120 934 руб.
Оценив, экспертное заключение, суд правомерно нашел его соответствующим требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, отражающим все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, основанным на материалах дела, и пришел к правомерного выводу, об отсутствии оснований не доверять выводам экспертов, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи экспертное заключение, суд правомерно посчитал надлежащим доказательством по делу.
Пунктом 1 статьи 5 Закона в„– 159-ФЗ, установлено что оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях.
В соответствии с вышеуказанным, суды, руководствуясь статьей 5 Закона в„– 159-ФЗ, правомерно посчитали, что истец вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества с условием об оплате в рассрочку посредством ежемесячных выплат в равных долях.
При рассмотрении дела и вынесении обжалуемых судебных актов судами были установлены все существенные для дела обстоятельства и дана надлежащая правовая оценка. Выводы основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу. Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.
Доводы кассационной жалобы подлежат отклонению, как основанные на неправильном толковании норм материального и процессуального права и направленные на переоценку доказательств, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции.
Оснований, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены обжалуемых в кассационном порядке судебных актов, не имеется, в связи, с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда города Москвы от 17 августа 2015 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 18 ноября 2015 года по делу в„– А40-9165/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

Председательствующий судья
Н.Д.ДЕНИСОВА

Судьи
З.А.АТАЛИКОВА
С.В.НЕЧАЕВ


------------------------------------------------------------------