АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 августа 2016 г. по делу в„– А40-179126/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 01 августа 2016 года
Постановление в полном объеме изготовлено 02 августа 2016 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Денисовой Н.Д.,
судей Дунаевой Н.Ю., Мысака Н.Я.,
при участии в заседании:
от истца: Общества с ограниченной ответственностью "Орбита-Сервис НК" - Степанова Н.В., дов. от 10.08.15
от ответчика: Департамента городского имущества города Москвы - Затеева Е.А., дов. от 22.04.16 в„– 33-Д-578/14,
рассмотрев 01 августа 2016 года в судебном заседании кассационную жалобу ответчика - Департамента городского имущества города Москвы
на решение от 11 апреля 2016 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Селиверстовой Н.Н.,
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Орбита-Сервис НК"
к Департаменту городского имущества города Москвы
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Орбита-Сервис НК" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших между Департаментом городского имущества города Москвы и Обществом с ограниченной ответственностью "Орбита-Сервис НК" при заключении договора купли-продажи нежилых помещений, общей площадью 12,9 кв. м, (этаж 1, пом. III, комн. 22), общей площадью 11,9 кв. м (этаж 1, пом. III, комн. 21), расположенных по адресу: г. Москва, ул. Новокосинская д. 47, путем принятия п. 3.1 договора купли-продажи нежилого помещения, в следующей редакции:
"Цена объекта составляет 1 728 868 руб. 00 копеек, в том числе Объекта 1 - 899 290 руб. 00 коп.; Объекта 2 - 829 578 руб. 00 коп., НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется."
Пункта 3.4 договора в следующей редакции:
"Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 10 числа каждого месяца.
Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 28 814 (двадцать восемь тысяч восемьсот четырнадцать) руб. 47 коп., и процентов за предоставляемую рассрочку, начисленных на остаток от основного долга".
И урегулировании разногласий, возникших между Департаментом городского имущества города Москвы и ООО "Орбита-Сервис НК" при заключении договора купли-продажи нежилых помещений, общей площадью 113,1 кв. м, (этаж 1, пом. III, комн. 1-11), расположенных по адресу: г. Москва, ул. Новокосинская д. 47, путем принятия п. 3.1 договора купли-продажи нежилого помещения, в следующей редакции:
"Цена объекта составляет 7 343 336 руб. 00 копеек, НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется."
Пункта 3.4 договора в следующей редакции: "Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 10 числа каждого месяца.
Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 122 388 (сто двадцать две тысячи триста восемьдесят восемь) руб. 94 коп., и процентов за предоставляемую рассрочку, начисленных на остаток от основного долга" (с учетом уточнений, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ).
Решением Арбитражного суда города Москвы от 11 апреля 2016 года, заявленные требования удовлетворены.
Определением Девятого арбитражного апелляционного суда от 26 мая 2016 года апелляционная жалоба Департамента городского имущества города Москвы была возвращена в связи с пропуском процессуального срока на ее подачу.
Не согласившись с принятым по делу решением, ответчик - Департамент городского имущества города Москвы обратился с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований. В обоснование кассационной жалобы заявитель ссылается на нарушение судом норм процессуального и материального права, на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и представленным в дело доказательствам.
В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27.07.2010 в„– 228-ФЗ) информация о времени и месте судебного заседания по рассмотрению кассационной жалобы Департамента городского имущества города Москвы опубликована на официальном интернет-сайте суда: http://www.fasmo.arbitr.ru.
В заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика поддержал доводы кассационной жалобы, просил решение и постановление суда апелляционной инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований.
Представитель истца против удовлетворения кассационной жалобы возражал, просил оставить принятые по делу судебные акты без изменения.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей, явившихся в судебное заседание, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены судебных актов, исходя из следующего.
Как усматривается из представленных доказательств и установлено судами, ООО "Орбита-Сервис НК" является арендатором нежилых помещений общей площадью 24,8 кв. м, расположенного по адресу: Москва, ул. Новокосинская, д. 47 на основании договора аренды от 26.07.2004 года в„– 04-00498/04 и общей площадью 113,1 кв. м, расположенного по адресу: Москва, ул. Новокосинская, д. 47 на основании договора аренды от 27.12.1995 года в„– 4-1099/95, заключенных с Департаментом городского имущества города Москвы.
ООО "Орбита-Сервис НК" отнесено к категории субъектов малого предпринимательства в порядке, определенном ФЗ от 24.07.2007 в„– 209-ФЗ, что подтверждается выпиской из базы данных Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.
Помещения непрерывно арендуются истцом на протяжении более 2-х лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ, площадь арендуемых нежилых помещений, не превышает предельного значения площади, установленного ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 в„– 66, задолженность по арендным платежам отсутствует.
Истец полагая, что в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемых помещений, 27.03.2015 года и 28 апреля 2015 года обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о приобретении арендуемых объектов недвижимости.
Департамент городского имущества города Москвы, рассмотрев обращения ООО "Орбита-Сервис НК", 28.07.2015 года по объекту общей площадью 24,8 кв. м (далее - объект 1), и 29.07.2015 года по объекту общей площадью 113,1 кв. м (далее - объект 2) направил Истцу проекты договоров купли-продажи арендуемых помещений, стоимость выкупаемых помещений за объект 1 установлена в размере 2 187 000,00 руб. в том числе объекта площадью 12,9 кв. м - 1 137 000 руб., объекта площадью 11,9 кв. м - 1 050 000 руб. на основании отчета об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 26.06.2015 года в„– 773Г/933 ООО "АБН-Консалт", за объект 2 в размере 11 464 000,00 руб. на основании отчета об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 24.06.2014 года в„– 773Г/925 ООО "АБН-Консалт".
Истец, посчитав цену существенно завышенной, не соответствующей рыночным ценам за аналогичное имущество, обратился в специализированную оценочную компанию. В соответствии с подготовленным ИП Летовым О.В. заключением об оценке рыночной стоимости спорных нежилых помещений, цена объекта 1 составила 1 169 000 руб., цена объекта 2 составила 5 227 000 руб., то есть ниже суммы, указанной Департаментом.
Истец подписал предложенные истцом проекты договора купли-продажи недвижимости, но с протоколами разногласий, касающимися пунктов 3.1, 3.4 договора, в части указания цены выкупаемых помещений и предложением заключить договоры купли-продажи на иных условиях.
Письмом от 25 августа 2015 года Департамент городского имущества города Москвы отказал в подписании договоров купли-продажи недвижимости в редакции, предложенной истцом, в связи с несогласием с условиями договоров в части цены выкупаемых объектов.
Таким образом, при заключении договоров между сторонами возникли разногласия в цене выкупаемого имущества.
В соответствии со ст. 3 ФЗ от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Таким образом, преимущественное право на приобретение имущества имеют субъекты малого и среднего предпринимательства, отвечающие всем перечисленным критериям.
Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые согласно части 2 статьи 10 данного Федерального закона, вступают в силу с 01.01.2009.
На основании п. 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 в„– 134, суд первой инстанции правомерно посчитал, что ООО "Орбита-Сервис НК" соответствует всем критериям, указанным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ.
В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 в„– 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Учитывая, что у сторон имеются разногласия по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, определением Арбитражного суда города Москвы от 12 января 2016 года назначено проведение судебной экспертизы с целью установления рыночной стоимости спорных нежилых помещений. Проведение экспертизы поручено ООО "Судебные Экспертизы и Исследования", эксперту Вальгоша Ангелине Юрьевне.
На разрешение эксперту поставлены следующие вопросы:
1. Какова рыночная стоимость недвижимого имущества - нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Новокосинская, д. 47:
- площадь 12, 9 м2 (этаж 1, пом. III, комн. 22)
- площадь 11, 9 м2 (этаж 1, пом. III, комн. 21) по состоянию на 27.03.2015 г.?
2. Какова рыночная стоимость недвижимого имущества - нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Новокосинская, д. 47:
- площадь 113, 1 м2 (этаж 1, пом. III, комн. 1-11, 16) по состоянию на 28.04.2015 г.?
Согласно заключению эксперта 16.02.2016 по делу в„– А40-179126/15, рыночная стоимость нежилых помещений площадью 12, 9 м2 (этаж 1, пом. III, комн. 22) и площадью 11, 9 м2 (этаж 1, пом. III, комн. 21), расположенных по адресу: г. Москва, ул. Новокосинская, д. 47 по состоянию на 27.03.2015 года составляет 1 728 868, 00 руб. без учета НДС., в том числе объекта 1 - 899 290,00 руб., объекта 2 - 829 578,00 руб.
Рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 113,1 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Ленинградский проспект, д. 1 по состоянию на 27.04.2015 года составляет 7 343 336,00 руб. без учета НДС.
В судебное заседание суда первой инстанции по ходатайству ответчика был вызван эксперт, который дал необходимые пояснения, а также ответил на вопросы.
По представленному экспертному заключению эксперт пояснил, что при сравнительном подходе выбранная ставка максимально приближена к объекту оценки. Корректировка выбрана в размере 1,18%.
Проведение судебной экспертизы должно соответствовать требованиям ст. ст. 82, 83, 86 АПК РФ, в заключении эксперта должны быть отражены все предусмотренные ч. 2 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, экспертное заключение должно быть основано на материалах дела, являться ясным и полным.
Оценив, данное экспертное заключение, суд правомерно пришел к выводу о его соответствии требованиям ст. 82, 83, 86 АПК РФ, отражающим все предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ сведения, основанным на материалах дела, и приходит к выводу, об отсутствии оснований не доверять выводам экспертов, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи данное экспертное заключение, суд считает надлежащим доказательством по делу.
Доводы ответчика о том, что стоимость выкупаемого объекта вправе устанавливать только его собственник, в связи с чем, установление стоимости спорного объекта на основании оценки, представленной экспертом, правильно признано неправомерным, судом отклоняются, поскольку из статьи 3 ФЗ в„– 159-ФЗ следует, что цена арендуемого имущества, отчуждаемого из государственной или муниципальной собственности, устанавливается как рыночная стоимость и определяется независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 года в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Согласно пункту 1 ст. 5 Федерального закона в„– 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет.
Частью 1 статьи 9 названного Закона предусмотрено, что в случае, если законом субъекта Российской Федерации не установлен срок рассрочки оплаты арендуемого имущества, предусмотренный статьей 5 настоящего Федерального закона, применяется срок рассрочки оплаты арендуемого имущества, равный пяти годам.
Таким образом, в соответствии со ст. 5 Федерального закона в„– 159-ФЗ "Орбита-Сервис НК" вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества с условием об оплате в рассрочку посредством ежемесячных выплат в равных долях.
В соответствии со ст. 446 ГК РФ, ст. 173 АПК РФ, в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Согласно ст. 173 АПК РФ, по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.
При изложенных обстоятельствах, суд пришел к правомерному выводу о необходимости урегулирования разногласий сторон, возникших при заключении договоров купли-продажи нежилых помещений общей площадью 24,8 кв. м и общей площадью 113,1 кв. м, расположенных по адресу: г. Москва, Ленинградский проспект, д. 1, путем принятия пункта 3.1 договора в отношении объекта 1, в редакции с ценой продажи объекта нежилого фонда, с учетом результатов судебной экспертизы, проведенной в рамках настоящего дела, за вычетом НДС, то есть с ценой продажи нежилых помещений площадью 12, 9 м2 (этаж 1, пом. III, комн. 22) - 899 290,00 руб., нежилых помещений площадью 11, 9 м2 - 829 578,00 руб., в отношении объекта 2 с ценой продажи 7 343 336,00 руб., а также с учетом изменений в части предоставления рассрочки на оплату стоимости нежилых помещений.
При рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта судом были установлены все существенные для дела обстоятельства и им дана надлежащая правовая оценка. Выводы основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу. Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемого судебного акта, кассационной инстанцией не установлено.
Доводы кассационной жалобы подлежат отклонению, как основанные на неправильном толковании норм материального и процессуального права и направленные на переоценку доказательств, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд,

постановил:

решение Арбитражного суда города Москвы от 11 апреля 2016 года по делу в„– А40-179126/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

Председательствующий судья
Н.Д.ДЕНИСОВА

Судьи
Н.Ю.ДУНАЕВА
Н.Я.МЫСАК


------------------------------------------------------------------