АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 октября 2016 г. по делу в„– А40-122184/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 05 октября 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 12 октября 2016 года
Арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего судьи Л.А. Тутубалиной,
судей А.Л. Новоселова, И.В. Чалбышевой,
при участии в заседании:
от истца - Федорова Л.Г., дов. от 01.06.2016;
от ответчика - Гайдамашева И.К., дов. от 21.09.2015; Крылов И.Г., дов. от 21.07.2015;
от третьего лица - Министерства строительства и жилищно-коммунального
хозяйства России: неявка, извещен;
от третьего лица - МУП "Истринский Водоканал": неявка, извещен;
рассмотрев 05 октября 2016 г. в судебном заседании кассационную
жалобу Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства
на решение от 12 февраля 2016 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Козленковой О.В.,
на постановление от 28 июня 2016 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Барановской Е.Н., Панкратовой Н.И., Савенковым О.В.,
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Каскад" (ОГРН 5087746136792)
к Федеральному фонду содействия развитию жилищного строительства (ОГРН 1087799030846, ИНН 7709441907)
3-и лица - Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства России, Муниципальное унитарное предприятие "Истринский Водоканал"
о признании незаконным отказа от исполнения соглашения и обязательства

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Каскад" (далее - ООО "Каскад") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Федеральному фонду содействия развитию жилищного строительства (далее - Фонд "РЖС", Фонд, ответчик)
- о признании незаконным отказа от исполнения соглашения от 26.05.2011 в„– ИД-1 и от обязательств по внесению платы,
- о признании не подлежащими применению положений абзацев 2 и 3 статьи 4.1 и статьи 4.2 соглашения от 26.05.2011 в„– ИД-1.
В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования на предмет спора, в деле участвуют Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства России, Муниципальное унитарное предприятие "Истринский Водоканал".
Решением Арбитражного суда города Москвы от 01.02.2016, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2016, заявленные исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с принятыми решением и постановлением, ответчик подал кассационную жалобу, просит их отменить в связи с нарушением норм материального права, несоответствием изложенных в них выводов обстоятельствам дела и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Ответчик указывает, что суды сделали необоснованные, не подтвержденные материалам дела выводы о нарушении Фондом прав и законных интересов ООО "Каскад"; о злоупотреблении Фондом своими правами; о расторжении Фондом договора о комплексном освоении территории; об отсутствии необходимости доказывания по делу факта нарушения договорных обязательств со стороны ООО "Каскад"; о непредставлении Фондом доказательств нарушения договорных обязательств истцом; о противоречии одностороннего отказа от исполнения обязательств законодательству и условиям аукциона; о неуказании Фондом в письме от 17.03.2015 закона, который предоставил право Фонду в одностороннем порядке отказаться от исполнения обязательств.
Считает, что истцом пропущен срок исковой давности по заявленному иску, но суды отказали ответчику в его применении, неправильно истолковав нормы Гражданского кодекса Российской Федерации о пропуске срока исковой давности для признания условий соглашения в„– ИД-1 недействительными на основании статей 168, 169 Гражданского кодекса Российской Федерации.
По мнению заявителя кассационной жалобы, основаниями для отмены оспариваемых судебных актов являются: неприменение норм законодательства об одностороннем отказе от исполнения обязательств, применение закона, не подлежащего применению (статей 10, 428, 430 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации в постановлении в„– 25 от 23.06.2015 (пункт 1) и пунктов 8 и 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в„– 16 "О свободе договора и ее пределах", Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в„– 35 от 06.06.2014 "О последствиях расторжения договора"); неправильное истолкование статей 310, 450, 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 46.4, 46.7 пункт 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации; неправильное применение положений Гражданского кодекса Российской Федерации о сроке исковой давности; отсутствие в нарушение пункта 1 статьи 168, статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в мотивировочной части решения суда и постановления апелляционного суда установленных судом фактических обстоятельств по делу; неправильное применение статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; неисследование судом доказательств, представленных Фондом в качестве обоснования своей правовой позиции.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика поддержал кассационную жалобу по изложенным в ней доводам. Представитель истца возражал против удовлетворения кассационной жалобы, ссылаясь на законность и обоснованность судебных актов.
Третьи лица, надлежащим образом извещенные о месте и времени судебного разбирательства, представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не направили. В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации жалоба рассмотрена в их отсутствие.
Акционерное общество Агентство ипотечного жилищного кредитования заявило о замене ответчика на него, как на правопреемника, ссылаясь на то, что является таковым на основании Федеральных законов от 23.06.2016 в„– 221-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О содействии развитию жилищного строительства" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" и от 13.07.2015 в„– 225-ФЗ "О содействии развитию и повышению эффективности управления в жилищной сфере и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Судебная коллегия суда кассационной инстанции, рассмотрев заявление, выслушав мнение истца, считает заявление подлежащим удовлетворению в связи со следующим.
Федеральным законом от 23.06.2016 в„– 221-ФЗ внесены изменения в Федеральный закон от 24.07.2008 в„– 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства".
Статьей 2 Федерального закона от 13.07.2015 в„– 225-ФЗ "О содействии развитию и повышению эффективности управления в жилищной сфере и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" определено понятие единого института развития в жилищной сфере.
Единый институт развития в жилищной сфере - акционерное общество, учрежденное Российской Федерацией в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации об Агентстве ипотечного жилищного кредитования.
Все акции являющегося единым институтом развития в жилищной сфере Агентства ипотечного жилищного кредитования находятся в собственности Российской Федерации.
Основными задачами единого института развития в жилищной сфере являются среди прочих: содействие развитию жилищного строительства (включая строительство жилья экономического класса, наемных домов), в том числе с использованием механизмов, предусмотренных Федеральным законом от 24.07.2008 в„– 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства"; содействие комплексному освоению территории, в том числе в части выполнения мероприятий по благоустройству, созданию парков, промышленных парков, технопарков, бизнес-инкубаторов.
Указанный Федеральный закон в„– 225-ФЗ вступил в действие в указанной редакции с 01.09.2016.
Федеральным законом от 23.06.2016 в„– 221-ФЗ в статье 14 определен порядок перехода прав и обязанностей Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства к единому институту развития в жилищной сфере, ликвидации Фонда.
Федеральный закон от 23.06.2016 в„– 221-ФЗ вступил в силу также с 01.09.2016.
Статьей 14 данного Федерального закона предусмотрено, что со дня вступления в силу настоящего Федерального закона права и обязанности Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства, созданного в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2008 в„– 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства", по решению задач и осуществлению функций, предусмотренных данным Федеральным законом, переходят к указанному в Федеральном законе от 13.07.2015 в„– 225-ФЗ "О содействии развитию и повышению эффективности управления в жилищной сфере и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" единому институту развития в жилищной сфере. Единый институт развития в жилищной сфере становится процессуальным правопреемником (правопреемником) Фонда в гражданском и уголовном судопроизводстве, в судопроизводстве в арбитражных судах, а также в производстве по делам об административных правонарушениях. Все установленные законодательством Российской Федерации права и обязанности Фонда, а также права и обязанности Фонда по договорам (контрактам, соглашениям), заключенным Фондом, права по распоряжению денежными средствами, размещенными на счетах, открытых Фондом, и соответствующие права требования в отношении указанных денежных средств переходят к единому институту развития в жилищной сфере. При этом заключение дополнительных соглашений к указанным договорам (контрактам, соглашениям) не требуется.
Ликвидация Фонда в силу пункта 6 статьи 14 указанного Федерального закона производится после осуществления предусмотренного настоящей статьей перехода прав и обязанностей Фонда к единому институту развития в жилищной сфере в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.
Таким образом, ответчик по делу подлежит замене на Агентство ипотечного жилищного кредитования.
Заслушав стороны, рассмотрев доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального права и соблюдение норм процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в оспариваемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции считает судебные акты подлежащими отмене в связи со следующим.
Судом первой инстанции установлено, что 20.12.2010 ООО "Каскад" признано победителем аукциона, организатором которого выступил Фонд "РЖС", действовавший на основании Федерального закона от 24.07.2008 в„– 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства", протокол в„– А57-07/2010/2 от 20.12.2010 "Об итогах аукциона по продаже прав на заключение договора аренды трех земельных участков, входящих в состав единого лота, для их комплексного освоения в целях жилищного строительства".
На основании протокола в„– А57-07/2010/2 от 20.12.2010 между победителем аукциона и организатором 27.12.2010 заключен договор в„– ДЗ-145 аренды земельных участков общей площадью 655 100 кв. м.
Суд установил, что по условиям аукциона и в соответствии с заключенным по его итогам договором аренды в„– ДЗ-145 от 27.12.2010 предусматривалась обязанность Фонда "РЖС" по заключению с организациями, осуществляющими эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, договоров присоединения и оплата за подключение.
В дальнейшем, в связи с межеванием и образованием на данной территории новых 84 земельных участков, между ООО "Каскад" и Фондом "РЖС" заключены договоры аренды в отношении каждого из выделенных участков от 19.10.2011 с порядковыми номерами с в„– ДЗ-150 по ДЗ-233.
18.12.2013 из вновь образованных 84 земельных участков 39 были отчуждены Фондом "РЖС" в собственность ООО "Каскад" на основании договора купли-продажи от 08.12.2013 в„– ДЗ-147.
В отношении данных 39 участков в соответствии с законодательством (статьи 30.2, 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации) у истца сохранялись обязанности по их дальнейшему комплексному освоению в соответствии с условиями, предусмотренными протоколом об итогах аукциона и разработанной Фондом проектом планировки.
26.05.2011 стороны заключили спорное соглашение в„– ИД-1 о порядке подключения объектов капитального строительства к сетям водоснабжения и водоотведения (канализации) в„– ИД-1, в котором стороны договорились о порядке исполнения взаимных обязательств в целях обеспечения подключения строящихся на участках объектов капитального строительства к сетям водоснабжения и водоотведения.
В соответствии с пунктом 2.2 соглашения в„– ИД-1 Фонд принял обязательство по внесению платы за подключение в размере, установленном пунктом 3.3 договора о подключении к сетям водоснабжения и канализации и составляющем 357 600 619,76 руб.
Суд апелляционной инстанции установил, что статьей 4.1 соглашения от 26.05.2011 в„– ИД-1 предусмотрено, что Фонд вправе отказаться от исполнения обязательства по внесению платы за подключение в случаях:
- невыполнения застройщиком мероприятий по подключению объектов капитального строительства к сетям водоснабжения и водоотведения и иных обязанностей по подключению в сроки, установленные договором о подключении (абз. 1);
- расторжения договора о подключении либо одностороннего отказа одной из сторон от его исполнения (абз. 2);
- несоблюдения застройщиком при осуществлении жилищного строительства требования, установленного подпунктом 1.2.3 договора аренды, в том числе в случае соблюдения указанного требования не в полном объеме (абз. 3).
Согласно статье 4.2 соглашения в случае отказа Фонда от исполнения обязательства по внесению платы за подключение по основаниям, предусмотренным пунктом 4.1 соглашения, неисполнения застройщиком требования, установленного подпунктом 1.2.3 договора аренды, а также в случае расторжения договора аренды в связи с нарушением застройщиком условий договора аренды, застройщик обязан возместить Фонду стоимость фактически внесенной Фондом стоимости платы за подключение, а также иные убытки в течение 10 дней с даты получения застройщиком соответствующего требования.
Истцом оспаривается отказ Фонда письмом от 17.03.2015 от исполнения соглашения от 26.05.2011 в„– ИД-1 и от обязательств по внесению платы за технологическое присоединение к сетям водоснабжения и водоотведения.
Никакие иные юридически значимые обстоятельства отношений сторон, имеющие значение для правильного и объективного рассмотрения спора, судами не установлены, в том числе основания отказа от исполнения соглашения, заявленные Фондом и их обоснованность и законность.
Судебная коллегия суда кассационной инстанции признает обжалуемые судебные акты необоснованными и незаконными.
В соответствии с пунктом 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены, и какие обстоятельства не установлены.
Статья 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусматривает обязательные для суда требования, которым должно соответствовать решение суда.
В мотивировочной части решения должны быть указаны:
фактические и иные обстоятельства дела, установленные арбитражным судом:
доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения; мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле;
законы и иные нормативные правовые акты, которыми руководствовался суд при принятии решения, и мотивы, по которым суд не применил законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылались лица, участвующие в деле.
Как следует из обжалуемых решения и постановления, судами не выполнены требования процессуального закона при разрешении данного дела:
- судами не определен характер правоотношений сторон и вид оспариваемого договора (соглашения),
- судами не определен предмет исследования по делу,
- судами не исследованы и не установлены все фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора,
- судами не установлены и не проверены на предмет законности и обоснованности основания отказа Фонда от исполнения соглашения.
Дело фактически не рассмотрено в соответствии с требованиями процессуального законодательства.
Решение суда первой инстанции является изложением только позиции истца (копированием иска, пояснений), не проверенной судом, без приведения доказательств в обоснование излагаемых якобы установленных судом обстоятельств, без мотивов суда, по которым суд принял доводы истца и отверг доводы и доказательства ответчика.
Ввиду изложенного, суды неправильно применили нормы права, перечисленные судами в судебных актах.
Суд первой инстанции не установил основания отказа ответчика от исполнения соглашения от 26.05.2011 в„– ИД-1 и не осуществил их проверку, однако признал такой отказ незаконным, сославшись на преюдициальность дела в„– А41-25953/2015 в части установления и проверки обоснованности отказа Фонда от соглашения и отсутствия в действиях истца нарушений условий застройки земельных участков и целевого назначения земельных участков.
При этом в качестве преюдициальных, суд первой инстанции указал не обстоятельства, а выводы судов.
В силу статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу.
Таким образом, судом первой инстанции неправильно применена статья 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку вместо преюдициальных обстоятельств, суд принял во внимание выводы судов по указанному делу, каковые преюдицией не являются.
Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 21.03.2016 судебные акты по делу в„– А41-25953/2015 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.
Суд апелляционной инстанции не исправил допущенные судом первой инстанции ошибки даже в части необходимости установления и проверки обоснованности оснований отказа Фонда от исполнения соглашения от 26.05.2011 в„– ИД-1, несмотря на то, что судебные акты по делу А41-25953/2015 на дату рассмотрения настоящего дела в суде апелляционной инстанции отменены судом кассационной инстанции с направлением дела на новое рассмотрение именно ввиду неисследованности наличия (отсутствия) в действиях ООО "Каскад" нарушений условий комплексного освоения земельных участков.
Признавая незаконным отказ Фонда от исполнения соглашения от 26.05.2011 в„– ИД-1 и от обязательств по внесению платы незаконным и не подлежащими применению положения абзацев 2 и 3 статьи 4.1 и статьи 4.2 соглашения от 26.05.2011 в„– ИД-1, суд первой инстанции сослался на следующее:
- условия аукциона и договор аренды в„– ДЗ-145 от 27.12.2010 не предусматривают право Фонда "РЖС" в одностороннем порядке отказаться от исполнения обязательств;
- в соответствии со статьей 46.4 и пунктом 30 статьи 46.7 Градостроительного кодекса Российской Федерации договор о комплексном освоении территории может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством, исключительно по решению суда; при заключении договора об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса или договора о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса, право на заключение которых являлось предметом аукциона, изменение условий данного договора на основании соглашения сторон данного договора или по требованию одной из его сторон не допускается;
- истец в правоотношениях является слабой стороной и спорные условия соглашения о праве Фонда в одностороннем порядке отказаться от его исполнения нарушают права и законные интересы истца;
- отказ от исполнения обязательств противоречит статьям 309, 310, 328, 421, 428, 445, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснениям Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащимся в постановлении от 14.03.2014 в„– 16 "О свободе договора и ее пределах", Пленума Верховного Суда Российской Федерации в„– 25 от 23.06.2015 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации";
- условия абзацев 2 и 3 статьи 4.1 и статьи 4.2 соглашения в„– ИД-1 от 26.05.2011 противоречат положениям статей 10, 168, 169, 310, 401, 428, 430, 450, 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статье 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации и разъяснениям Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащимся в постановлении от 14.03.2014 в„– 16 "О свободе договора и ее пределах" и от 06.06.2014 в„– 35 "О последствиях расторжения договора".
Суд апелляционной инстанции поддержал указанные основания, а также выводы о противоречии спорных условий соглашения от 26.05.2011 положениям пункта 2 статьи 428, статьи 430 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениям Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащимся в постановлении от 14.03.2014 в„– 16 "О свободе договора и ее пределах" (пункты 8 и 9) и о том, что эти условия не подлежат применению в силу статей 10, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, невозможность отказа от спорного соглашения от 26.05.2011 в одностороннем порядке суды мотивируют отсутствием такого согласованного сторонами условия абсолютно в ином документе - договоре аренды, который заключен ранее спорного соглашения и не имеет ссылки на него. Также суды ссылаются на отсутствие такого разрешения в договоре о комплексном освоении территории, не указывая его реквизиты, что не позволяет понять, о каком договоре ведет речь суд, и проверить вывод и мотивы.
Вывод судов на то, что условия аукциона и договор аренды от 27.12.2010 не предусматривают право Фонда на односторонний отказ от исполнения обязательств, сделан без учета того, что спорным является не договор аренды, а соглашение от 26.05.2011.
Суд апелляционной инстанции вообще признал установленным, что письмом от 17.03.2015 Фонд отказался не от соглашения от 26.05.2011, а от договора о комплексном освоении территории, и все мотивы незаконности такого отказа, указанные апелляционным судом, не основаны на условиях соглашения, которое должно было являться предметом исследования судов.
Также суд апелляционной инстанции ошибочно сослался на положения статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации, сделав вывод о том, что к спорным правоотношениям применяются положения о выставлении на аукцион земельного участка, в отношении которого определены разрешенное использование участка и технические условия подключения объекта строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за подключение.
Выводы судов обеих инстанций являются неправомерными, сделанным при неисследованности всех юридически значимых обстоятельств, без оценки доводов ответчика и имеющихся в деле доказательств в их совокупности, при неправильном применении норм права, в отсутствие понимания сути несоответствия условий договора законодательству.
Указание на противоречие оспариваемых условий соглашения о праве Фонда на односторонний отказ от его исполнения и на возврат оплаченной суммы платы за технологическое присоединение всем перечисленным судами нормам права (статьям 10, 168, 169, 310, 328, 401, 421, 428, 430, 445, 450, 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статье 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации и разъяснениям указанных судами Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации) не является таковым.
Не подлежащими применению могут быть признаны условия договоров, которые противоречат императивным нормам права, регулирующим конкретные правоотношения.
Перечисленные нормы права к таковым не относятся, регулируют общие вопросы обязательственного права. Данные нормы не регулируют конкретный вид правоотношений.
Поэтому указание судов на противоречие оспариваемых условий соглашения указанным статьям, как на основание признания этих условий не подлежащими применению, является незаконным, как сделанное при неправильном применении норм материального права.
Разъяснения Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 8, 9 Постановления от 14.03.2014 в„– 16 "О свободе договора и ее пределах" предусматривают право суда отказать в защите лицу, которое злоупотребляет своим правом, вытекающим из условия договора, отличного от диспозитивной нормы или исключающего ее применение, либо злоупотребляет своим правом, основанным на императивной норме, либо применить иные меры, предусмотренные законом.
В указанном постановлении Пленума в„– 16 разъяснено, что, поскольку согласно пункту 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения, слабая сторона договора вправе заявить о недопустимости применения несправедливых договорных условий на основании статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации или о ничтожности таких условий по статье 169 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Применяя такое разъяснение, суд должен указать на то, какие соответствующие интересы защищаются применением императивной нормы по аналогии закона.
Вместе с тем, судебные акты не содержат указание на установленные судами обстоятельства злоупотребления правом ответчиком, на ущемление его интересов спорными условиями соглашения. Общее указание об этом с цитатой положения Пленума доказательством злоупотребления правом не является.
Применяя данное разъяснение, суды должны были указать, в чем заключается несправедливость такого условия договора.
То, что ответчик является организатором торгов, а истец - участником, еще не свидетельствует о нарушении прав истца, его "слабости" в юридическом понимании, о злоупотреблении ответчиком правом.
Либо суд должен указать в силу статьи 169 Гражданского кодекса Российской Федерации, каким императивным нормам права противоречит сделка, какие основы правопорядка или нравственности ею нарушены.
Пункт 9 указанного Пленума разъясняет возможность расторгнуть или изменить договор применительно к пункту 2 статьи 428 Гражданского кодекса Российской Федерации. такое требование судами в данном деле не рассматривалось.
Суды не учли, что аналогичные основания отказа от исполнения обязательств по оплате услуг на технологическое присоединение к сетям водоснабжения и к электрическим сетям согласованы сторонами и в пункте 6.8 договора купли-продажи от 18.12.2013 в„– ДЗ-147 39 земельных участков, возможность заключения которого предусмотрена законодательством, регулирующим предоставление земельных участков для комплексного освоения в целях жилищного строительства. В указанном пункте договора сторонами согласовано условие о праве Фонда на отказ от исполнения обязательств по оплате присоединения участков к инженерным сетям и на требование возмещения арендатором (приобретателем участков) Фонду соответствующих расходов, если таковые были фактически понесены к моменту отказа, в случае несоблюдения (включая соблюдение не в полном объеме) установленного протоколом об итогах аукциона и пунктом 1.2 данного договора требования к минимальной доле жилья экономического класса в застройке, в том числе в случае неисполнения покупателем обязательств, предусмотренных пунктом 3.2.6 договора.
Данное условие договора на момент рассмотрения спора не было даже оспорено сторонами.
Ссылка истца, воспринятая судами, на то, что обязанность Фонда по оплате технологических присоединений следует из норм Земельного кодекса Российской Федерации, несостоятельна.
По общему правилу при комплексном освоении земельных участков в целях жилищного строительства все затраты несет застройщик.
Аукцион проводился и договор аренды заключался сторонами в соответствии с действовавшим в период проведения аукциона законодательством, конкретно с положениями Земельного кодекса Российской Федерации, действовавшими до 01.03.2015.
Особенности предоставления земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности регулировались статьей 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации.
Согласно указанной норме земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта (пункт 1).
Арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, обязан выполнять требования, предусмотренные подпунктами 6 - 8 пункта 3 статьи 38.2 настоящего Кодекса (пункт 3).
Собственник или арендатор указанных в пункте 5 настоящей статьи земельных участков (в отношении которых утверждена в установленном порядке документация по планировке территории и государственному кадастровому учету), предназначенных для жилищного и иного строительства, обязан выполнить требования, предусмотренные подпунктом 8 пункта 3 статьи 38.2 настоящего Кодекса (пункт 6).
В случае неисполнения обязанностей, указанных в пунктах 3, 4, 6 и 7 настоящей статьи, а также в случае ненадлежащего их исполнения права на земельные участки могут быть прекращены в соответствии с настоящим Кодексом и гражданским законодательством (пункт 8).
В силу пункта 6 статьи 38 Земельного кодекса Российской Федерации порядок организации и проведения аукционов по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для их комплексного освоения в целях жилищного строительства определяется статьей 38.2 настоящего Кодекса.
Статьей 38.2 Кодекса, регулирующей особенности проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, предусмотрено следующее.
Аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет, аукцион проводится в соответствии со статьей 38.1 настоящего Кодекса с учетом положений настоящей статьи.
В отличие от земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляемых под жилищное строительство (без комплексного освоения), земельные участки для комплексного освоения должны пройти только кадастровый учет.
В отношении земельных участков для жилищного строительства (статья 38.1 Кодекса) помимо кадастрового учета законодатель предусматривал обязательность наличия разрешенного использования такого земельного участка, основанных на результатах инженерных изысканий параметров разрешенного строительства объекта капитального строительства, а также технических условий подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и определения платы за подключение.
Суды фактически к спорным правоотношениям применили положения статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации, регулировавшие предоставление земельных участков для жилищного строительства, вместо положений статьи 38.2 указанного Кодекса о предоставлении земельных участков для комплексного освоения в целях жилищного строительства.
Таким образом, утверждение истца, поддержанное апелляционным судом, о том, что законодательство предусматривало обязательность участия Фонда в осуществлении и оплате технологического присоединения к инженерным сетям объектов планируемой застройки земельных участков не основано на законе.
Только в исключительных случаях, государство в лице уполномоченных органов, может предоставить преференции (дополнительные льготные условия).
Доводы ответчика в отношении спорных его обязательств по оплате технологического присоединения судами не проверены.
В частности, суды не проверили довод ответчика, что условия о софинансировании комплексного освоения соответствующей территории путем оплаты подключения участков к инженерным сетям предусмотрено в Программе деятельности Фонда и принято в связи с тем, что предусмотренное условиями аукциона создание малоэтажного жилого района экономического класса на соответствующих участках не является рентабельным, в противном случае, при увеличении рентабельности, такое условие не было бы в силу закона включено в аукционную документацию.
Апелляционный суд, приобщив к материалам дела первоначальный проект планировки земельных участков, Программу деятельности Фонда, протокол в„– 36 от 19.11.2010 заседания попечительского совета Фонда, оценки этим доказательствам не дал.
Кроме изложенного, суды не исследовали и не учли следующее.
Согласно протоколу об итогах аукциона и в соответствии с абзацем пятым пункта 1.2 договора в„– ДЗ-145 от 27.12.2010 аренды земельных участков комплексное освоение участков осуществляется в соответствии с документацией по планировке территории в границах участков, разработанной Фондом "РЖС" и утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке.
Обязанность по разработке документации по планировке территории в границах участков и передаче ее на утверждение в уполномоченный орган возлагалась на Фонд.
Такой проект планировки и межевания территории был утвержден постановлением Главы Истринского муниципального района Московской области от 04.02.2011 в„– 291/2.
Согласно данному проекту каждый участок имеет целевое назначение, в том числе предусматривается этажность возводимых жилых домов, а также расположение объектов инфраструктуры.
Изменение условий аукциона и заключенного по его результатам договора невозможно в силу закона.
Как ссылается ответчик, но не исследовано судами, именно нарушение проекта планировки земельных участков и возведение иных, чем предусмотрено условиями договора аренды и условиями аукциона, объектов, что ведет не только к неисполнению программы по строительству жилья экономического класса, но и к увеличению рентабельности строительства для истца, явилось основанием для отказа ответчика от исполнения спорных обязательств соглашения от 26.05.2011.
Довод истца о том, что в проект планировки территории изменения внесены по инициативе Фонда, судебной коллегией суда кассационной инстанции не может быть положен в основание оставления в силе состоявшихся по делу судебных актов, так как данный довод противоречит установленным в приговоре Тверского районного суда города Москвы от 10.02.2015 обстоятельствам инициирования изменений в проект планировки территории и получения нового постановления главы Истринского муниципального района по инициативе руководителя самого истца после получения такого "предложения" от заместителя руководителя Фонда Шишкина АВ, о незаконности которого руководитель истца (с учетом положений законодательства, условий аукциона, договора об аренде от 27.12.2010 и конкретных обстоятельств о "благодарности" Шишкина за содействие) не знать не мог. Кроме того, из постановлений главы Истринского муниципального района от 30.07.2012 в„– 3057/7 и от 22.02.2013 в„– 657/2 также усматривается именно инициатива ООО "Каскад" по изменению проекта планировки и межевания территории для комплексного освоения в целях жилищного строительства, в том время как первоначальный проект планировки и проект межевания земельных участков утверждался постановлением Главы Истринского муниципального района от 0402.2011 в„– 291/2 именно Фонду.
Кроме того, суды не установили, что новый проект планировки утвержден Фондом, что является обязательным условием возможности учесть как правомерные изменения проекта освоения земельных участков.
Вывод судов об отказе в применении срока исковой давности по второму требованию истца о признании не подлежащими применению условий соглашения сделан без должной проверки заявления, при неправильном определении начала течения такого срока с учетом предмета заявленного требования.
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции считает, что судебные акты не являются законными и обоснованными, в связи с чем, и в соответствии с частями 1 - 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указанные судебные акты подлежат отмене.
Так как для принятия обоснованного и законного решения требуется исследование и оценка доказательств, а также иные процессуальные действия, установленные для рассмотрения дела в суде первой инстанции, что невозможно в суде кассационной инстанции в силу его полномочий, дело в отмененной части в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 названного Кодекса подлежит передаче на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенное, проверить все доводы сторон, определить законы и иные нормативные правовые акты, подлежащие применению к спорным правоотношениям, на основе оценки в соответствии с требованиями закона относимых, допустимых, достоверных доказательств в их совокупности и взаимной связи установить имеющие значение для дела обстоятельства, исходя из которых принять по делу законный и обоснованный судебный акт.
Вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлины за подачу кассационной жалобы судом кассационной инстанции не рассматривается. В силу абзаца 2 части 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

постановил:

Заменить ответчика Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства на Акционерное общество "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию".
Решение от 12 февраля 2016 года Арбитражного суда города Москвы и постановление от 28 июня 2016 года Девятого арбитражного апелляционного суда по делу в„– А40-122184/2015 отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Председательствующий судья
Л.А.ТУТУБАЛИНА

Судьи
А.Л.НОВОСЕЛОВ
И.В.ЧАЛБЫШЕВА


------------------------------------------------------------------