АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 мая 2016 г. по делу в„– А40-144015/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 11 мая 2016 г.
Полный текст постановления изготовлен 18 мая 2016 г.
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Нечаева С.В.
судей Дунаевой Н.Ю., Комаровой О.И.
при участии в заседании:
от истца: Замесов А.В., дов. от 27.04.2016
от ответчика: Яшкин А.В., дов. от 07.12.2015 в„– 33Д-696/5
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы
на решение от 22 декабря 2015 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Михайловой Е.В.,
и постановление от 19 февраля 2016 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Лаптевой О.Н., Валиевым В.Р., Лаврецкой Н.В.,
по делу по иску общества с ограниченной ответственностью "АПТЕКА - 225" (Москва, ОГРН 1027739759574)
к Департаменту городского имущества г. Москвы (Москва, ОГРН 1037739510423)
об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "АПТЕКА - 225" (истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилых помещений общей площадью 865,8 кв. м (подвал, пом. 1, комн. 1, 4 - 12, 1,; этаж 1, пом. I комн. 1, 1а, 16, 1в, 1г, 1д, 1е, 1ж, 1з, 2, 3, 3а, 36, 3в, 4 - 9, 11 - 15, 15а, 16, 16а, 16б, 16в, 17, 19, 22; пом. V, комн. 1 - 9), расположенных по адресу: город Москва, ул. Фестивальная, д. 12 (с учетом уточнения исковых требований, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением Арбитражного суда города Москвы от 22 декабря 2015 года исковые требования удовлетворены; урегулированы разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилых помещений общей площадью 865,8 кв. м (подвал, пом. 1, комн. 1,4-12, 1,; этаж 1, пом. I комн. 1, 1а, 16, 1в, 1г, 1д, 1е, 1ж, 1з, 2, 3, 3а, 36, Зв, 4-9, 11-15, 15а, 16, 16а, 16б, 16в, 17, 19, 22; пом. V, комн. 1-9), расположенных по адресу: город Москва, ул. Фестивальная, д. 12, спорные пункты договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) изложены в следующей редакции:
пункт 1.1 "Продавец обязуется передать в собственность Покупателя объект недвижимости (далее - Объект), расположенный по адресу: город Москва, ул. Фестивальная, д. 12, общей площадью 865,8 кв. м (подвал, пом. 1, комн. 1, 4 - 12, 1,; этаж 1, пом. I комн. 1, 1а, 16, 1в, 1г, 1д, 1е, 1ж, 1з, 2, 3, 3а, 36, 3в, 4 - 9, 11 - 15, 15а, 16, 16а, 16б, 16в, 17, 19, 22; пом. V, комн. 1 - 9), согласно БТИ САО г. Москвы от 30.01.2013 г.";
пункт 3.1 "Цена Объекта, определяемая как разница между рыночной стоимостью Объекта и стоимостью неотделимых улучшений и затрат на реконструкцию Объекта, засчитываемых в счет оплаты приобретаемого Объекта, составляет 38.617.000 (тридцать восемь миллионов шестьсот семнадцать тысяч) рублей.
Рыночная стоимость объекта составляет 52.600.000 (пятьдесят два миллиона шестьсот тысяч) рублей в соответствии с заключением эксперта ФБУ Московская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации от 24.07.2015 в„– 193,194/1-3/15-18,16.
Стоимость неотделимых улучшений Объекта, засчитываемая, в соответствии с частью 6 статьи 5 Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 22 июля 2008 г. в„– 159-ФЗ, в счет оплаты приобретаемого Объекта составляет 13.983.000 (тринадцать миллионов девятьсот восемьдесят три тысячи) рублей 37 копеек.
НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется";
пункт 3.4 "Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 10 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 1.072.695 (Один миллион семьдесят два шестьсот девяносто пять) рублей и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга";
пункт 5.1 - исключен из текста договора.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 19 февраля 2016 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Не согласившись с указанными судебными актами, ответчик подал кассационную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить, как принятые с нарушением норм материального и процессуального права, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
В заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика поддержал доводы кассационной жалобы.
Представитель истца возражал против удовлетворения кассационной жалобы, просил оставить в силе обжалуемые судебные акты.
Обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального права и соблюдение норм процессуального права при вынесении обжалуемых судебных актов, а также соответствие выводов судов в решении и постановлении установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы в связи со следующим.
Как установлено судом и следует из материалов дела, истец арендует нежилые помещения общей площадью 865,8 кв. м (подвал, пом. 1, комн. 1, 4 - 12, 1,; этаж 1, пом. I комн. 1, 1а, 16, 1в, 1г, 1д, 1е, 1ж, 1з, 2, 3, 3а, 36, 3в, 4 - 9, 11 - 15, 15а, 16, 16а, 16б, 16в, 17, 19, 22; пом. V, комн. 1 - 9), находящееся в собственности у города Москвы, расположенные по адресу: город Москва, ул. Фестивальная, д. 12, на основании договора аренды от 10.02.2004 г. в„– 02-00064/04 с учетом дополнительных соглашений, заключенных с Департаментом городского имущества города Москвы.
Дополнительными соглашениями в Договор аренды вносились изменения в отношении площадей объекта, адреса объекта, продления сроков действия договора, размера арендной платы и иных условий договора. В соответствии с Дополнительным соглашением к Договору аренды от 01 июля 2008 г., срок действия Договора установлен до 30.06.2013 г.
Истец является субъектом малого предпринимательства в порядке, определенном ФЗ от 24.07.2007 в„– 209-ФЗ, что подтверждается выпиской из базы данных Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.
Полагая, что в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения и земельного участка, истец 16.10.2013 обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о приобретении арендуемого имущества.
29 мая 2014 г. г. письмом Департамент городского имущества города Москвы направил для подписания истцу проект договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) расположенного по адресу: г. Москва, ул. Фестивальная д. 12. общей площадью 871, 7 кв. м.
Как указывает истец, указанный проект договора купли-продажи не содержал условия о зачете в счет оплаты выкупной цены помещения стоимости произведенных истцом неотделимых улучшений, имел неточности в части указания площади выкупаемого объекта, цена объекта не соответствовала его рыночной стоимости.
Не согласившись с предложенной ценой помещения и порядком расчета, истец направил ответчику подписанный договор купли-продажи с протоколом разногласий.
Ответчик отклонил представленный истцом проект договора, в связи с чем истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 в„– 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", согласно пункту 5 статьи 3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом. Такие особенности установлены Федеральным законом от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", вступившим в законную силу 05.08.2008.
Как правильно указано судом, истец, как участник гражданских правоотношений, и спорные нежилые помещения, как объект гражданских правоотношений, соответствуют критериям, установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ: истец является субъектом малого предпринимательства; доказательства наличия задолженности истца по арендной плате отсутствуют; площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 в„– 66 "О приватизации государственного и муниципального имущества".
В силу части 5 статьи 10 Федерального закона от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Учитывая положения Федерального закона от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства, реализующим свое преимущественное право на выкуп арендуемых ими помещений, не предоставлено право инициировать проведение оценки имущества, которое является собственностью субъекта РФ, в связи с чем, в данном случае, стоимость испрашиваемого имущества, по которой истец просит заключить договор купли-продажи, не может быть признана установленной в предусмотренном законом порядке.
В соответствии со статьей 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в„– 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.
Для установления стоимости объекта, являющегося предметом спорного договора, определением суда первой инстанции от 27.11.2014 была назначена экспертиза; согласно заключению эксперта общества с ограниченной ответственностью "Аркаим" Дорофеева А.Ю. рыночная стоимость спорного нежилого помещения (подвал, пом. 1, комн. 1, 4 - 12, 1; этаж 1, пом. I комн. 1, 1а, 16, 1в, 1г, 1д, 1е, 1ж, 1з, 2, 3, 3а, 36, 3в, 4 - 9, 11 - 15, 15а, 16, 16а, 16б, 16в, 17, 19, 22; пом. V, комн. 1 - 9), расположенного по адресу: город Москва, ул. Фестивальная, д. 12, общей площадью 865,8 кв. м без учета НДС и стоимости неотделимых улучшений составляет 60 825 424 руб., общей площадью 871,7 кв. м без учета НДС и стоимости неотделимых улучшений - 61 395 763 руб.
Оценивая данное экспертное заключение, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что выводы эксперта о рыночной стоимости оцениваемого объекта, а также стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества сделаны в нарушении требований объективности, всесторонности и полноты исследования, кроме того, эксперт не был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
В связи с изложенным определением суда первой инстанции от 17.06.2015 было назначено проведение повторной судебно-оценочной экспертизы по определению рыночной стоимости спорного нежилого помещения, проведение которой было поручено экспертам Федеральному бюджетному учреждению Московская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации, экспертам Сорокиной К.В., Пшерадовскому А.В.
Согласно заключению экспертов Федерального бюджетного учреждения Московская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации Сорокиной К.В., Пшерадовского А.В., предупрежденных об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, по состоянию на 16.10.2013 г. рыночная стоимость спорного нежилого помещения (подвал, пом. 1, комн. 1, 4 - 12, 1,; этаж 1, пом. I комн. 1, 1а, 16, 1в, 1г, 1д, 1е, 1ж, 1з, 2, 3, 3а, 36, 3в, 4 - 9, 11 - 15, 15а, 16, 16а, 16б, 16в, 17, 19, 22; пом. V, комн. 1 - 9), расположенного по адресу: город Москва, ул. Фестивальная, д. 12, общей площадью 865,8 кв. м без учета НДС составляет 52 600 000 руб., общей площадью 871,7 кв. м - 53 021 000 руб., стоимость неотделимых улучшений составляет 13 983 000 руб.
Суд первой инстанции, изучив заключение повторной экспертизы, установил, что оценка, проведенная экспертами Федерального бюджетного учреждения Московская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации Сорокиной К.В., Пшерадовским А.В., соответствует требованиям статей 11, 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки, утвержденных Приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.07.2007 г. в„– в„– 254, 255, 256.
Ответчиком в установленном законом порядке отводов экспертам не заявлено, заявлений о фальсификации доказательств не представлено, надлежащих доказательств недостоверности выводов экспертов также не представлено.
Сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта суд не усмотрел.
Повторное экспертное заключение выполнено по состоянию на дату обращения истца за государственной услугой "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы" в отношении спорных объектов.
Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным; между сторонами спора при заключении такого договора возникли разногласия, вследствие чего рассмотрение судом возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
При таких обстоятельствах, учитывая выводы повторной судебной экспертизы, суд пришел к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований.
Выводы суда основаны на результатах оценки доказательств, указание на которые содержится в обжалуемых судебных актах, при этом в силу положений части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд исходил из такой степени достаточности доказательств, которая позволяла сделать однозначный вывод относительно подлежащих установлению по делу обстоятельств.
Нарушений требований процессуального законодательства при сборе и оценке судом доказательств по делу суд кассационной инстанцией не усматривает.
Доводы кассационной жалобы основаны на иной оценке исследованных судом доказательств и установленных обстоятельств, а поэтому они не могут служить основанием для отмены обжалуемых судебных актов. Переоценка установленных судом первой или апелляционной инстанций обстоятельств и доказательств по делу находится за пределами компетенции и полномочий арбитражного суда кассационной инстанции, определенных положениями статей 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нормы процессуального права, несоблюдение которых является безусловным основанием для отмены решения и постановления в соответствии с частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не нарушены.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Москвы от 22 декабря 2015 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 19 февраля 2016 года по делу в„– А40-144015/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья
С.В.НЕЧАЕВ

Судьи
Н.Ю.ДУНАЕВА
О.И.КОМАРОВА


------------------------------------------------------------------