АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 февраля 2016 г. по делу в„– А40-6142/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 24 февраля 2016 года
Постановление в полном объеме изготовлено 25 февраля 2016 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Денисовой Н.Д.,
судей Дунаевой Н.Ю., Нечаева С.В.
при участии в заседании:
от истца: ООО "ИГМА-ТОРГ" - Паршин И.В., дов. от 01.11.15 в„– 7, Сухов А.В., дов. от 15.01.15
от ответчика: Департамента городского имущества города Москвы - Карпова Д.А., дов. от 07.12.15 в„– 33-Д-704/15,
рассмотрев 24 февраля 2016 года в судебном заседании кассационные жалобы истца - ООО "ИГМА-ТОРГ" и ответчика - Департамента городского имущества города Москвы
на постановление от 09 ноября 2015 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Верстовой М.Е., Лаптевой О.Н., Лаврецкой Н.В.
по иску ООО "ИГМА-ТОРГ"
к Департаменту городского имущества города Москвы
об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "ИГМА-ТОРГ" (далее - ООО "ИГМА-ТОРГ", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту имущества г. Москвы (далее - ДГИ г. Москвы, ответчик) о понуждении Департамент городского имущества города Москвы заключить с ООО "ИГМА-ТОРГ" договор купли-продажи нежилого помещения расположенного по адресу: г. Москва, Хорошевское ш., дом 58, общей площадью 740,2 кв. м по цене 59 898 000 руб. без НДС с условием об оплате в рассрочку сроком на 3 года посредством ежемесячных выплат в равных долях и с условием о регистрации ипотеки в силу закона, на условиях прилагаемого договора купли-продажи.
Решением арбитражного суда города Москвы от 10 июля 2015 в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 09 ноября 2015 года, после рассмотрения дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции, решение Арбитражного суда города Москвы от 10.07.2015 г. было отменено, исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с принятым по делу постановлением, ответчик - Департамент городского имущества города Москвы и истец - ООО "ИГМА-ТОРГ" обратились с кассационными жалобами, в которых просят отменить постановление суда апелляционной инстанции.
При этом, ответчик просит оставить в силе решение Арбитражного суда города Москвы от 10.07.2015 г., истец - изменить постановление апелляционного суда в части установления срока выплаты стоимости имущества и принять в данной части новый судебный акт об установлении срока - 5 лет.
В обоснование кассационных жалоб заявители ссылаются на нарушение апелляционным судом норм процессуального и материального права, на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и представленным в дело доказательствам.
В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27.07.2010 в„– 228-ФЗ) информация о времени и месте судебного заседания по рассмотрению кассационных жалоб ООО "ИГМА-ТОРГ" и Департамента городского имущества города Москвы опубликована на официальном интернет-сайте суда: http://www.fasmo.arbitr.ru/.
В заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика поддержал доводы кассационной жалобы, просил постановление суда апелляционной инстанции отменить и оставить в силе решение Арбитражного суда города Москвы от 10.07.2015 г.
Представитель истца против удовлетворения кассационной жалобы ответчика возражал, просил удовлетворить кассационную жалобу ООО "ИГМА-ТОРГ", в остальной части обжалуемый судебный акт оставить без изменения.
Истцом представлен отзыв на кассационную жалобу, который на основании ст. 279 АПК РФ приобщен к материалам дела.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, выслушав представителей, явившихся в судебное заседание, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта, исходя из следующего.
Как следует из материалов дела и установлено апелляционным судом ООО "ИГМА-ТОРГ" является арендатором недвижимого имущества, находящегося в собственности города Москвы и расположенного по адресу: г. Москва, Хорошевское ш., дом 58, общей площадью 740,2 кв. м.
ООО "ИГМА-ТОРГ" арендует нежилые помещения, о выкупе которых заявлено, на основании договора аренды нежилого фонда от 23.10.2007 г. в„– 02-403/07, дополнительного соглашения к договору аренды от 05.10.2011 г.
В соответствии с дополнительным соглашением к договору аренды от 05.10.2011 г. срок договора аренды установлен по 30.06.2015 г. Выпиской из базы данных Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства от 19.01.2015 г. подтверждается, что истец является субъектом малого предпринимательства города Москвы.
Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества") субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона в„– 209-ФЗ от 24 июля 2007 г. "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон в„– 209-ФЗ), и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 г. в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества";
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества", а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества", - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества".
Судом установлено, что ООО "ИГМА-ТОРГ" соответствует всем критериям, установленным в вышеуказанной ст. 3 ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества", в связи с чем 22.11.2013 г. было подано заявление о возмездном отчуждении недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства из государственной собственности города Москвы в отношении объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Москва, Хорошевское ш., дом 58, общей площадью 740,2 кв. м (подвал, помещ. I, комн. 1 - 4, 7 - 10; 1 этаж, помещ. I, комн. 1, 1а, 16, 2, 2а, 26, 3, 4, 4а, 4, 5 - 8, 8а, 9, 9а, 96, 10 - 17, 17а, 18 - 20, 20а, 21а, 21б, 22, 23, 23а, 23б, 24, 24а, 246, 25, 25а, 25б, 26, 26а-в, 27, 27а-в, 28, 29, 29а, 296, 30, 30а, 30б, 31, 31а, 316, 32, 33, 33а, 34, 34а, 346, 35, 35а, 35б, 36, 36а-в, 37, 37а-в, 38, 38а, 386, 39, 39а, 396, 40, 40а, 406, 41, 41а, 41б) с приложением подтверждающих документов.
В ответ на заявление ООО "ИГМА-ТОРГ" получило от Департамента городского имущества города Москвы оферту - проект договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), оформленный на основании Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества" и Закона города Москвы от 17.12.2008 г. в„– 66 "О приватизации государственного имущества города Москвы".
Не согласившись с ценой выкупаемого имущества 14.05.2015 г. ООО "ИГМА-ТОРГ" подписало договор купли-продажи нежилого помещения и направило ответчику вместе с ним протокол разногласий с сопроводительным письмом и приложением отчета оценщика в„– 2014-04-12-63 от 04.12.2014 года, выполненного ООО "БИЗНЕС-ОЦЕНКА" о рыночной стоимости нежилого помещения.
В протоколе разногласий ООО "ИГМА-ТОРГ" предлагало п. 3.1 и п. 3.4, а также п. 5.1 договора купли-продажи нежилого помещения изложить в другой редакции, поскольку ООО "ИГМА-ТОРГ" считает цену объекта, предложенную Департаментом городского имущества города Москвы завышенной.
В соответствии с п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
В соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 445 ГК РФ при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В соответствии с п. 2 п. 8 ст. 4 ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества" субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.
В соответствии со ст. 13 Федерального закона от 29 июля 1998 г. в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
В связи с тем, что согласия на протокол разногласий со стороны ответчика не последовало, истец вынужден обратиться в суд с иском.
Согласно отчету независимого оценщика об определении рыночной стоимости объекта недвижимости рыночная стоимость помещения расположенного по адресу г. Москва, Хорошевское ш., дом 58, общей площадью 740,2 кв. м по состоянию на 22.11.2013 г. (на дату обращения истца с заявлением) составила 59 898 000 (пятьдесят девять миллионов восемьсот девяносто восемь тысяч) руб. без учета НДС.
Таким образом, предметом рассматриваемого спора является урегулирование разногласий между сторонами, возникших на стадии заключения договора купли-продажи нежилого помещения, при этом, решение о его заключении принято на основании соответствующего распоряжения уполномоченного на распоряжение государственным имуществом города органа исполнительной власти, не отмененного и не признанного недействительным в установленном законом порядке.
В силу ст. 13 Федерального закона от 29 июля 1998 года в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в российской федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 в„– 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.
Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, судом была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ЗАО "Российская оценка".
По результатам экспертизы рыночная стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, Хорошевское ш., дом 58, площадью 224,2 кв. м (подвал в„– 0, пом. I, комн. 1 - 4, 7 - 10) по состоянию на 22.11.2013 г. составляет 12 035 000 руб. без учета НДС, площадью 516,0 кв. м по состоянию на 22.11.2013 г. составляет 49 726 000 руб. без учета НДС.
Таким образом, в соответствии с результатами экспертизы общая стоимость объектов недвижимости, расположенных по адресу: г. Москва, Хорошевское ш., дом 58, общей площадью 740,2 кв. м составляет 61 761 000 руб. без НДС.
На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.
Ввиду отсутствия сомнений в обоснованности заключения эксперта а также отсутствия противоречий в выводах эксперта, учитывая приведенные выше выводы и положенные в основу данных выводов обстоятельства отраженные в заключении эксперта, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что выкупная цена спорного нежилого помещения подлежит определению с учетом рыночной стоимости этого объекта недвижимости по результатам проведения судебной экспертизы, в связи с чем, обоснованно признал правомерным требование истца.
Кроме того, поскольку на момент рассмотрения спора в силу ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 г. в„– 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, апелляционный суд счел возможным изложить пункт путем принятия п. 3.4 договора купли-продажи в редакции истца.
В своей кассационной жалобе ответчик указывает, что только собственник может устанавливать цену имущества и просит оставить в силе решение суда первой инстанции, отменив постановление апелляционного суда.
Данные доводы противоречат действующему законодательству, так как в силу Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ в случае разногласий при определении цены выкупаемого имущества цену устанавливает суд, а также в связи с тем, что решение суда было отменено апелляционным судом по безусловным основаниям, в связи с чем решение не может быть оставлено в силе.
Довод истца о том, что судом неправомерно не приняты его изменения требований в части установления срока выкупа помещений - не три года, а пять лет не может быть принят судом, так как на дату обращения с заявлением о выкупе, а также на дату обращения с иском в суд действовала норма, устанавливающая возможность выкупа в течение трех лет, и истец не предлагал ответчику заключить договор о выкупе в течение пяти лет. Данному доводу была дана оценка апелляционным судом, который рассмотрел спор по заявленным требованиям с учетом соблюдения претензионного порядка.
При рассмотрении дела и вынесении обжалуемого судебного акта судом были установлены все существенные для дела обстоятельства и им дана надлежащая правовая оценка. Выводы основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу. Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемого судебного акта, кассационной инстанцией не установлено.
Доводы кассационных жалоб подлежат отклонению, как основанные на неправильном толковании норм материального и процессуального права и направленные на переоценку доказательств, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 09 ноября 2015 года по делу в„– А40-6142/2015 оставить без изменения, кассационные жалобы без удовлетворения.

Председательствующий судья
Н.Д.ДЕНИСОВА

Судьи
Н.Ю.ДУНАЕВА
С.В.НЕЧАЕВ


------------------------------------------------------------------