АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 марта 2016 г. по делу в„– А40-165506/14

Резолютивная часть постановления объявлена 22 марта 2016 г.
Полный текст постановления изготовлен 29 марта 2016 г.
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Нечаева С.В.
судей Дунаевой Н.Ю., Комаровой О.И.
при участии в заседании:
от истца: Кудряшов А.Г., дов. от 27.01.2016 в„– 8
от ответчика: Соболь Л.Я., дов. от 07.12.2015 в„– 33-д-714/15
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы
на решение от 26 июня 2015 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Мысаком Н.Я.,
и постановление от 17 декабря 2015 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Левченко Н.И., Лаврецкой Н.В., Верстовой М.Е.,
по делу по иску общества с ограниченной ответственностью "ЮНОНА" (Москва, ОГРН 1047796195281)
к Департаменту городского имущества города Москвы (Москва, ОГРН 1037739510423)
об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "ЮНОНА" (далее - ООО "ЮНОНА", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 511,4 кв. м (этаж 1 пом. 1, комн. 1 - 11, 14 - 22) по адресу: г. Москва ул. Плещеева д. 11, следующим образом:
1) пункт 1.7 договора исключить;
2) пункт 2.2 договора изложить в следующей редакции: "После поступления первого ежемесячного платежа на счет Продавца, указанный в пункте 3.6 Договора, Продавец обязан в течение десяти рабочих дней с момента получения от Покупателя копий расписок в приеме документов на государственную регистрацию (п. 2.1.2.) направить в орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество, заявления о регистрации залога и о переходе права собственности на Объект с необходимыми документами";
3) пункт 3.1 договора: "Цена Объекта составляет 61 939 000 (шестьдесят один миллион девятьсот тридцать девять тысяч) рублей. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется";
4) пункт 3.3 договора изложить в следующей редакции: "На сумму денежных средств, составляющих Цену Объекта, по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты равные одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату принятия решения Продавцом об условиях приватизации Объекта";
5) пункт 3.4 договора: "Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 1 (одного) месяца с даты заключения Договора. Последующие платежи осуществляются Покупателем не позднее 28 числа каждого последующего месяца, следующего за месяцем оплаты первого платежа. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 1 720 527 (одного миллиона семисот двадцати тысяч пятисот двадцати семи) рублей 78 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга. Проценты за предоставленную рассрочку начисляются со дня, следующего за днем заключения Договора";
6) пункт 5.1 договора изложить в следующей редакции: "За нарушение сроков оплаты, предусмотренных пунктом 3.4. Договора, Продавец вправе требовать с Покупателя уплаты неустойки (пени) в размере 0,1 (ноль целых одной десятой) % от неоплаченной суммы ежемесячных платежей (п. 3.4. Договора) за каждый день просрочки";
7) пункт 5.2 договора изложить в следующей редакции: "В случае уклонения от государственной регистрации перехода права собственности и государственной регистрации залога на Объект виновная в уклонении Сторона Договора обязана уплатить другой Стороне Договора штраф в размере 5% от цены объекта";
8) пункт 5.3 договора изложить в следующей редакции: "Сторона Договора, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая обязательства по Договору, обязана возместить другой Стороне Договора убытки в полной сумме сверх предусмотренных Договором неустоек";
9) пункт 5.3 договора изложить в следующей редакции: "В случае не поступления на расчетный счет очередного ежемесячного платежа, указанного в пункте 3.4. Договора, в течение 3 (трех) месяцев с момента истечения срока его оплаты (не представление подтверждающих оплату документов) Продавец в одностороннем порядке вправе расторгнуть настоящий Договор путем направления уведомления, при этом договор считается расторгнутым по истечении 30 (тридцати) дней с момента направления уведомления. При погашении Покупателем задолженности по ежемесячным платежам и неустойкам до истечения 30 (тридцати) дней после направления уведомления Продавец обязан отозвать уведомление о расторжении Договора" (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением Арбитражного суда города Москвы от 26 июня 2015 года исковые требования удовлетворены в части, спорные положения договора изложены в следующей редакции:
пункт 3.1 договора: "Цена Объекта составляет 61 939 000 (шестьдесят один миллион девятьсот тридцать девять тысяч) рублей. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется";
пункт 3.4 договора: "Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 1 (одного) месяца с даты заключения Договора. Последующие платежи осуществляются Покупателем не позднее 28 числа каждого последующего месяца, следующего за месяцем оплаты первого платежа. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 1 720 527 (одного миллиона семисот двадцати тысяч пятисот двадцати семи) рублей 78 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга. Проценты за предоставленную рассрочку начисляются со дня, следующего за днем заключения Договора".
Дополнительным решением от 09 октября 2015 года производство по делу в части исковых требований относительно п. 3.3 договора прекращено; в удовлетворении исковых требований ООО "Юнона" об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 511.4 кв. м (этаж 1 пом. 1, комн. 1 - 11, 14 - 22) по адресу: г. Москва ул. Плещеева д. 11 в части пунктов 1.7, 2.2, 5.1, 5.2, 5.3, 5.4 договора отказано.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 17 декабря 2015 года решение суда первой инстанции и дополнительное решение оставлены без изменения.
Не согласившись с указанными судебными актами, ответчик подал кассационную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить, как принятые с нарушением норм материального и процессуального права, и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
В заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика поддержал доводы кассационной жалобы.
Истец возражал против удовлетворения исковых требований, просил оставить в силе обжалуемые судебные акты.
Обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального права и соблюдение норм процессуального права при вынесении обжалуемых судебных актов, а также соответствие выводов судов в решении и постановлении установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы в связи со следующим.
Как установлено судом и следует из материалов дела, ООО "ЮНОНА" в соответствии с договором аренды от в„– 03-00430/04 от 12.07.2004, заключенным с Департаментом имущества г. Москвы, арендует нежилое помещение общей площадью 511,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Плещеева, д. 11.
Истец является субъектом малого предпринимательства в порядке, определенном ФЗ от 24.07.2007 в„– 209-ФЗ, что подтверждается выпиской из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.
Полагая, что в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения и земельного участка, истец 28.02.2014 обратился к ответчику с заявлением о приобретении арендуемого имущества.
Ответчик направил истцу проект договора купли-продажи спорного объекта по цене 77 381 000 рублей без учета НДС в соответствии с отчетом о рыночной стоимости недвижимого имущества, выполненным ООО "АБН-Консалт".
Истец, не согласившись со стоимостью спорного объекта, обратился к независимому оценщику; согласно отчету в„– 55/14 от 08.08.2014 об определении рыночной стоимости нежилого помещения, выполненному ООО "Эксперт", выкупная стоимость спорного объекта составила 37 372 881 руб. 36 коп. без учета НДС.
Письмом от 25.08.2014 ООО "ЮНОНА" направило ответчику протокол разногласий к договору с приложением отчета ООО "Эксперт"; стоимость нежилого помещения была определена истцом исходя из Отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, выполненного ООО "Эксперт".
Ответчик договор купли-продажи помещения в редакции истца не подписал, в связи с чем истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 в„– 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", согласно пункту 5 статьи 3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом. Такие особенности установлены Федеральным законом от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", вступившим в законную силу 05.08.2008.
Как правильно указано судом, истец, как участник гражданских правоотношений, и спорные нежилые помещения, как объект гражданских правоотношений, соответствуют критериям, установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ: истец является субъектом малого предпринимательства; доказательства наличия задолженности истца по арендной плате отсутствуют; площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 в„– 66 "О приватизации государственного и муниципального имущества".
В силу части 5 статьи 10 Федерального закона от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Учитывая положения Федерального закона от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства, реализующим свое преимущественное право на выкуп арендуемых ими помещений, не предоставлено право инициировать проведение оценки имущества, которое является собственностью субъекта РФ, в связи с чем, в данном случае, стоимость испрашиваемого имущества, по которой истец просит заключить договор купли-продажи, не может быть признана установленной в предусмотренном законом порядке.
В соответствии со статьей 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в„– 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.
Для установления стоимости объекта, являющегося предметом спорного договора, определением суда первой инстанции от 15.01.2015 г. была назначена экспертиза; согласно заключению эксперта ООО "Агентство судебных экспертов" стоимость объекта по состоянию на 04.08.2014 составляет 61 939 000 руб.
Экспертное заключение выполнено по состоянию на 28.02.2014 - дату обращения истца за государственной услугой "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы" в отношении спорного объекта.
Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным; между сторонами спора при заключении такого договора возникли разногласия, вследствие чего рассмотрение судом возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
При таких обстоятельствах, учитывая выводы судебной экспертизы, суд пришел к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований в указанной части.
При этом суд правомерно отклонил доводы ответчика о том, что истцом утрачено право выкупа арендуемого имущества, поскольку материалами дела подтверждается, что арендатор выразил и подтвердил свое согласие на выкуп арендуемого имущества по рыночной цене.
Из письма истца исх. в„– 11/29 от 22.08.2014, полученного Департаментом, буквально следует, что: ООО "ЮНОНА", ознакомившись с переданным для подписания проектом договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) не отказывается от заключения договора купли-продажи....".
Из письма Департамента от 22.09.2014 исх. в„– 33-5-7200/14-(0)-1 следует, что ООО "ЮНОНА" проект договора купли-продажи указанного нежилого помещения согласовало с протоколом разногласий в части цены выкупаемого объекта недвижимости.
Письмом от 05.09.2014 исх. в„– ДГИ-1-97862/14-1 ответчик со ссылкой на положения ст. 13 Федерального закона от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" указал, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью.
Таким образом, ответчик признал, что истец согласовал и выразил свою волю на выкуп арендуемого им имущества, не отказался от заключения договора купли-продажи имущества, воспользовался предоставленным ему федеральным законом преимущественным правом на выкуп имущества, а его несогласие касается установленной Департаментом рыночной цены имущества.
Выводы суда основаны на результатах оценки доказательств, указание на которые содержится в обжалуемых судебных актах, при этом в силу положений части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд исходил из такой степени достаточности доказательств, которая позволяла сделать однозначный вывод относительно подлежащих установлению по делу обстоятельств.
Доводы кассационной жалобы о том, что стоимость спорного объекта составляет 77 381 000 руб., опровергаются материалами дела, в том числе заключением судебной экспертизы.
Нарушений требований процессуального законодательства при сборе и оценке судом доказательств по делу суд кассационной инстанцией не усматривает.
Доводы кассационной жалобы основаны на иной оценке исследованных судом доказательств и установленных обстоятельств, а поэтому они не могут служить основанием для отмены обжалуемых судебных актов. Переоценка установленных судом первой или апелляционной инстанций обстоятельств и доказательств по делу находится за пределами компетенции и полномочий арбитражного суда кассационной инстанции, определенных положениями статей 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нормы процессуального права, несоблюдение которых является безусловным основанием для отмены решения и постановления в соответствии с частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не нарушены.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Москвы от 26 июня 2015 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 17 декабря 2015 года по делу в„– А40-165506/14 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья
С.В.НЕЧАЕВ

Судьи
Н.Ю.ДУНАЕВА
О.И.КОМАРОВА


------------------------------------------------------------------