АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 марта 2016 г. по делу в„– А41-29253/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 15 марта 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 22 марта 2016 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Калининой Н.С.,
судей Крекотнева С.Н., Шишовой О.А.,
при участии в заседании:
от заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Синара": не явился, извещен,
от ответчика - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области: Темишев А.Х., дов. от 16.12.2015,
рассмотрев 15 марта 2016 года в судебном заседании кассационную
жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области
на решение от 24 июля 2015 года
Арбитражного суда Московской области,
принятое судьей Кузьминой О.А.,
на постановление от 21 октября 2015 года
Десятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Шевченко Е.Е., Диаковской Н.В., Игнахиной М.В.,
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Синара"
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (Управление Росреестра по Московской области)
о признании незаконным отказа в государственной регистрации прекращения права аренды на земельный участок; обязании осуществить государственную регистрацию прекращения права аренды,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Синара" (далее - ООО "Синара", общество) обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее - Управление Росреестра по Московской области, ответчик) в государственной регистрации прекращения права аренды общества на земельный участок с кадастровым номером 50:23:0110146:99, расположенный по адресу: Московская область, г. Раменское, Северное шоссе в северной части кадастрового квартала, выраженный в сообщении от 12.01.2015 в„– 23/242/2014-229; обязании ответчика осуществить государственную регистрацию прекращения права аренды общества на данный земельный участок.
Решением Арбитражного суда Московской области от 24.07.2015 заявленные требования удовлетворены.
Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2015 решение суда оставлено без изменения.
Законность принятых судебных актов проверяется в порядке ст. ст. 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе Управления Росреестра по Московской области, которое просит отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
В обоснование кассационной жалобы Управление Росреестра по Московской области указывает, что отказало в государственной регистрации прекращения аренды на земельный участок на основании абз. 4, 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 в„– 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации), в Едином государственном реестре прав (далее - ЕГРП) имеются записи о залоге права требования по договорам долевого участия в пользу кредитных организаций.
Поскольку данные обременения возникли не в силу Федерального закона от 30.12.2004 в„– 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", то порядок погашения данных обременении, установленный нормой п. 1.1. ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 в„– 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке), не применим.
Как указывает ответчик, заявлений о государственной регистрации погашения регистрационных записей об ипотеке объектов долевого строительства на государственную регистрацию не поступало, прекращение аренды на земельный участок 50:23:0110146:99 возможно только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
На государственную регистрацию прекращения права аренды земельного участка не представлены передаточные акты, подтверждающие передачу в порядке, установленном ст. 8 Закона о долевом строительстве, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.
В судебное заседание кассационной инстанции ООО "Синара" не явилось, о его месте и времени извещено надлежащим образом (информация о судебном заседании размещена на официальном сайте суда в сети Интернет), что в силу ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.
При рассмотрении кассационной жалобы представитель Управления Росреестра по Московской области поддержал ее по изложенным доводам и требованиям.
Изучив материалы дела, проверив в пределах требований, предусмотренных ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм материального и процессуального права судами при рассмотрении дела и принятии судебных актов, соответствие выводов судов установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит жалобу подлежащей удовлетворению.
Как установлено судами первой и апелляционной инстанции и следует из материалов дела, на основании инвестиционного контракта на строительство жилых домов от 03.06.2011, зарегистрированного в Миноблстрое 14.06.2011 за в„– 7/23-11, ООО "Синара" осуществляло строительство жилого дома по адресу: Московская область, г. Раменское, Северное шоссе.
Для ведения строительства между Комитетом по управлению имущество Раменского муниципального района Московской области (арендодателем) и ООО "Синара" (арендатором) 27.10.2008 заключен договор аренды в„– 2611 земельного участка с кадастровым номером 50:23:0110146:99, площадью 3 180 кв. м, местоположение: Московская область, г. Раменское, Северное шоссе в северной части кадастрового квартала, категория земель: "земли населенных пунктов", разрешенный вид использования "под многоэтажное строительство с социальной инфраструктурой" (далее - договор аренды).
Договор зарегистрированный в установленном законом порядке 09.12.2008 (номер регистрационной записи 50-50-23/164/2008-145).
Срок действия договора аренды установлен с 27.10.2008 по 27.10.2013 (п. 2.1 договора).
Дополнительным соглашением в„– 1 от 27.11.2013 к договору аренды земельного участка срок аренды земельного участка продлен до 27.03.2014.
Указанное дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном порядке 20.12.2013 в„– 50-50-23/211/2013-652.
В соответствии с разрешением на строительство от 28.06.2008 в„– RU50525000-60 ООО "Синара" возвело 24-этажный многоквартирный дом, который разрешением в„– RU50525000-37 введен в эксплуатацию 21.02.2014.
Объекты долевого строительство переданы участникам долевого строительство по передаточным актам в период с 21.02.2014 по 28.10.2014, на ряд квартир зарегистрировано право собственности их владельцев.
Полагая, что действие договора аренды земельного участка истекло в силу условий договора и в силу положений закона, ООО "Синара" обратилось в Управление Росреестра по Московской области с заявлением от 28.11.2014 в„– 23/242/2014-229 о государственной регистрации прекращения аренды земельного участка.
Письмом от 12.12.2014 Управление Росреестра по Московской области сообщило обществу о приостановлении государственной регистрации со ссылкой на то, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеются записи о залоге права требования по договорам долевого участия в пользу кредитных организаций. Ввиду того, что данные обременения возникли не в силу действия Закона о долевом строительстве, порядок погашения обременений, установленный п. 1.1 ст. 25 Закона об ипотеке, неприменим. Поскольку заявлений о государственной регистрации погашения регистрационных записей об ипотеке объектов долевого строительства на государственную регистрацию не поступало, регистрация прекращения прав аренды общества на земельный участок с кадастровым номером 50:23:0110146:99 невозможна.
В письме ответчика от 12.01.2015 изложены аналогичные мотивы отказа ООО "Синара" в осуществлении государственной регистрации прекращения права аренды.
Полагая указанный отказ Управления Росреестра по Москве в государственной регистрации незаконным, ООО "Синара" обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.
В соответствии с ч. 1 ст. 18 Закона о государственной регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.
В ч. 1 ст. 20 указанного закона предусмотрены исчерпывающие основания для отказа в государственной регистрации.
В силу ч. 2 ст. 17 Закона о государственной регистрации не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
Согласно ч. 3 ст. 13 Закона о долевом строительстве с даты получения застройщиком в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых было осуществлено с привлечением денежных средств участников долевого строительства, до даты передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, такой объект долевого строительства считается находящимся в залоге у участника долевого строительства. При этом жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав данных многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и не являющиеся объектами долевого строительства, не считаются находящимися в залоге с даты получения застройщиком указанного разрешения.
При этом в ч. 8 указанной статьи предусмотрено, что с момента передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, право залога, возникшее на основании настоящего Федерального закона, а также на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях, не распространяется на данный объект долевого строительства.
В ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
В силу п. 2 ст. 23 Закона о государственной регистрации государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.В п. *** Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 в„– 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона).
Как следует из п. 26 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений, расположенных в многоквартирном жилом доме.
Из представленной по запросу суда информации Управлением Росреестра по Московской области следует, что в построенном многоквартирном доме зарегистрированы права собственности на объекты недвижимости.
При рассмотрении дела суды установили, что квартиры в построенном доме были переданы дольщикам по актам приема-передачи, права собственности на отдельные квартиры в многоквартирном доме зарегистрированы за рядом дольщиков.
В связи с этим суды обеих инстанций пришли к выводу о том, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме упомянутый земельный участок поступил в долевую собственность иных лиц, а общество утратило право на владение и пользование им.
При таких обстоятельствах суды признали незаконным отказ Управления Росреестра по Московской области в государственной регистрации прекращения права аренды ООО "Синара" на указанный земельный участок, обязали ответчика осуществить государственную регистрацию прекращения права аренды общества на этот земельный участок.
Обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия отклоняет их как несостоятельные.
В силу п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.
В п. 2.1 договора аренды земельного участка от 27.10.2008 в„– 2611 срок его действия установлен с 27.10.2008 по 27.10.2013.
Дополнительным соглашением в„– 1 от 27.11.2013 к договору аренды земельного участка срок аренды земельного участка продлен до 27.03.2014.
Как следует из материалов дела, ООО "Синара" обратилось в Управление Росреестра по Московской области с заявлением от 28.11.2014 в„– 23/242/2014-229 о государственной регистрации прекращения аренды земельного участка.
Таким образом, на момент обращения общества с заявлением о государственной регистрации прекращения аренды земельного участка, договор аренды от 27.10.2008 в„– 2611 прекратил свое действие в связи истечением его срока.
С учетом изложенного суды первой и апелляционной инстанции правомерно удовлетворили заявленные требования, признали незаконным отказ ответчика в государственной регистрации и обязали его осуществить государственную регистрацию прекращения права аренды общества на указанный земельный участок.
Согласно ч. ч. 1, 3 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Нарушение или неправильное применение норм процессуального права является основанием для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильного решения, постановления.
Суд кассационной инстанции не находит оснований для изменения или отмены обжалуемых судебных актов, в связи с чем кассационная жалоба отклоняется.
Руководствуясь ст. ст. 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда Московской области от 24 июля 2015 года по делу в„– А41-29253/2015, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 21 октября 2015 года оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья
Н.С.КАЛИНИНА

Судьи
С.Н.КРЕКОТНЕВ
О.А.ШИШОВА


------------------------------------------------------------------