АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 июня 2016 г. по делу в„– А40-8291/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 20 июня 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 27 июня 2016 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Комаровой О.И.,
судей Мысака Н.Я., Петровой Е.А.,
при участии в заседании:
от истца - Абаева Е.А. по доверенности от 15.01.2015,
от ответчика - Зебелян С.А. по доверенности от 30.12.2015 в„– 33-Д-843/15,
от третьего лица - Зебелян С.А. по доверенности 05.02.2016 в„– 4-14-77/6,
рассмотрев 20 июня 2016 года в судебном заседании кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы, Правительства Москвы
на решение от 30 декабря 2015 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Зотовой Е.А.,
на постановление от 30 марта 2016 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Лаврецкой Н.В., Левченко Н.И., Лаптевой О.Н.,
по иску Общества с ограниченной ответственностью "ВОЛШЕБНЫЕ СЛАДОСТИ" (ОГРН 1037724005692)
к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423)
третье лицо Правительство Москвы
об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого помещения

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Волшебные сладости" (далее ООО "Волшебные сладости", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее Департамент, ответчик) об урегулировании разногласий между ООО "Волшебные сладости" и Департаментом, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 250,7 кв. м (подвал, помещение II комн. 15-20, помещение III комн. 1-12, помещение V комн. 1-8), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Волочаевская, д. 17А:
изложив п. 2.1.1 договора в следующей редакции: "Полностью уплатить Цену Объекта (пункт 3.1 Договора) в порядке и на условиях, предусмотренных пунктом 3.4 настоящего Договора";
изложив п. 2.1.2 договора в следующей редакции: "В срок не позднее десяти рабочих дней с момента оплаты первого платежа в соответствии с пунктом 3.4 направить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, документы, необходимые для государственной регистрации залога в соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ и права собственности на Объект. В срок не позднее трех рабочих дней с момента подачи заявлений о государственной регистрации залога и права собственности на Объект Покупатель обязан представить Продавцу копии расписок в приеме документов на государственную регистрацию залога и права собственности на Объект";
добавив в договор купли-продажи пункт 2.3 в следующей редакции: "Продавец обязан в течение десяти рабочих дней с момента получения от Покупателя копий расписок в приеме документов на государственную регистрацию (п. 2.1.2) направить в орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество, заявление о регистрации залога и о переходе права собственности на Объект с необходимыми документами, в случае поступления денежных средств на счет Продавца, указанный в пункте 3.6 Договора";
изложив п. 3.1. договора в следующей редакции: "Цена Объекта составляет 14 685 000 (четырнадцать миллионов шестьсот восемьдесят пять тысяч) рублей без учета НДС в соответствии с результатами судебной экспертизы по определению размера рыночной стоимости нежилого помещения, проведенной Обществом с ограниченной ответственностью "Центр Оценки собственности". НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется";
изложив пункт 3.2 договора в следующей редакции: "Оплата по договору производится в рассрочку в течение трех лет со дня его заключения";
добавив в договор купли-продажи пункт 3.4 в следующей редакции: "Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до ___ числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 407 916 (четыреста семь тысяч девятьсот шестнадцать) рублей 67 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга. На сумму денежных средств, составляющих Цену Объекта, по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты равные одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации. Оплата приобретаемого в рассрочку арендуемого имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения Покупателя;
добавив в договор купли-продажи раздел "ЗАЛОГ ИМУЩЕСТВА" в следующей редакции: "В качестве обеспечения исполнения обязательств Покупателя по оплате приобретаемого недвижимого имущества в соответствии с пунктом 5 статьи 5 Федерального закона от 22 июля 2008 г. в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", устанавливается залог недвижимого имущества, приобретаемого Покупателем по настоящему Договору, который является также соглашением о залоге недвижимого имущества в соответствии с нормами статьи 9 Федерального закона от 16 июля 1998 г. в„– 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 9 Федерального закона от 16 июля 1998 г. в„– 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" право, в силу которого имущество, на которое устанавливается залог, принадлежит залогодателю, является правом собственности, переход которого от Продавца к Покупателю будет зарегистрирован в установленном порядке органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Предметом залога является Объект, указанный в пункте 1.1. настоящего Договора. Последующий залог допускается только с согласия Продавца. Оценка рыночной стоимости Объекта произведена в соответствии с ФЗ от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". В случае неисполнения Покупателем обязанностей, предусмотренных пунктом 3.4 настоящего Договора, на имущество, находящееся в залоге у Продавца, может быть обращено взыскание в судебном порядке" (с учетом принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнений исковых требований).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Правительство Москвы.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 30 декабря 2015 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 30 марта 2016 года, исковые требования удовлетворены.
Суды установили, что ООО "Волшебные сладости" имеет преимущественное право на выкуп арендуемого им по договору в„– 05-00332/03 от 14.07.2003 нежилого помещения; выкупная цена указанного помещения по состоянию на 03.07.2014 (момент получения Департаментом от ООО "Волшебные сладости" заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества) составляет 14 685 000 руб. (без учета НДС); в соответствии с пунктом 1 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ истец вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества с условием об оплате в рассрочку посредством ежемесячных выплат в равных долях.
Департаментом, Правительством Москвы подана кассационная жалоба, согласно которой ответчик и третье лицо просят решение и постановление судов первой и апелляционной инстанций отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в иске.
Заявитель жалобы указывает, что суд, удовлетворяя исковые требования и определив цену спорного нежилого помещения в 14 685 000 руб., руководствовался отчетом об оценке, подготовленным в рамках проведенной по делу судебной экспертизы, однако не учел сведения отчета об оценке, представленного Департаментом, согласно которому рыночная стоимость спорного нежилого помещения составляет 25 597 000 руб., при этом именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности.
Представитель ответчика в судебном заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы жалобы.
Истец возражал против удовлетворения кассационной жалобы, считая решение Арбитражного суда города Москвы и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда законными и обоснованными.
Третье лицо в судебное заседание не явилось, считается извещенным в соответствии со статьями 121 - 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о времени и месте судебного разбирательства; дело в соответствии с частью 3 статьи 284 названного Кодекса рассматривается в его отсутствие.
Письменный отзыв на жалобу не представлен.
Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в указанных судебных актах фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция пришла к выводу, что обжалуемые решение и постановление подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Судами установлено, что ООО "Волшебные сладости" является субъектом малого предпринимательства, что подтверждается выпиской из базы данных Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства города Москвы.
Между Департаментом (арендодатель) и ООО "Волшебные сладости" (арендатор) заключен договор на аренду нежилого помещения, находящегося в собственности города Москвы, в„– 05-00332/03 от 14.07.2003 (на основании договоров аренды в„– 05-00500/99 от 27.12.1999, в„– 05-00187/99 от 04.06.1999), предметом которого является нежилое помещение общей площадью 270,2 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Волочаевская, д. 17А.
Вышеуказанный договор аренды зарегистрирован в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 в„– 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке.
Названный договор аренды заключен на срок с 01.07.2003 по 31.12.2003 (пункт 2.1 договора). Дополнительным соглашением к названному договору от 26.10.2006 срок аренды продлен до 01.09.2007, дополнительным соглашением от 08.08.2007 - до 20.07.2008, дополнительным соглашением от 25.06.2009 - по 10.05.2010, дополнительным соглашением от 30.03.2011 - по 01.03.2012, дополнительным соглашением от 25.10.2013 - по 22.10.2014, дополнительным соглашением от 08.10.2012 внесены изменения в договор аренды в части арендуемой площади, "было 270,2 кв. м, стало 250,7 кв. м".
На основании пункта 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" истец 04.02.2014 обратился в Департамент с письменным заявлением о выкупе арендуемого нежилого помещения с рассрочкой по оплате, на которое получил ответ с проектом договора купли-продажи арендуемого имущества по цене 25 597 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта нежилого фонда, выполненным ООО "АБН Консалт" по заказу ответчика.
Полагая, что цена спорного объекта завышена, истец обратился в оценочную организацию ООО "ППО-Консалт" для определения рыночной стоимости нежилого помещения и получил отчет об оценке от 10.12.2014 в„– 1412081, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения составляет 13 455 000 руб.
Истец подписал договор купли-продажи недвижимости с протоколом разногласий, указав цену объекта 13 455 000 руб.
Ответчик о результатах рассмотрения протокола разногласий к договору купли-продажи истца не уведомил.
Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия в части стоимости выкупаемого имущества, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, ООО "Волшебные сладости" обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.
В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (в редакции, действовавшей на момент реализации истцом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Ответчик не оспаривает, что ООО "Волшебные сладости" соответствует требованиям, установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ, и имеет преимущественное право на выкуп арендуемого им имущества.
Оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
В деле имеется отчет от 10.12.2014 об оценке рыночной стоимости спорного нежилого помещения, выполненный по заказу истца, согласно которому величина рыночной стоимости объекта оценки составляет 13 455 000 руб.
Как указывает Департамент, в соответствии с отчетом об оценке, выполненным по его заказу уполномоченной организацией ООО "АБН Консалт", рыночная стоимость выкупаемого имущества составляет 25 597 000 руб. (без учета НДС).
Согласно рекомендациям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 в„– 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной цены выкупаемого имущества, определением суда от 20.05.2015 назначена судебно-оценочная экспертиза с целью установления рыночной стоимости спорного нежилого помещения общей площадью 250,7 кв. м по состоянию на 03.07.2014, проведение которой поручено эксперту ООО "Независимый институт оценки и управления". В суд поступило заключение эксперта ООО "Независимый институт оценки и управления".
Определением от 21.10.2015 назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО Центр Оценки Собственности".
Согласно заключению эксперта ООО Центр Оценки Собственности" рыночная стоимость спорного объекта составила 14 685 000 руб. по состоянию на 04.02.2014.
Оценив указанное экспертное заключение, суд признал его отвечающим требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что оно является допустимым и достоверным доказательством по делу.
Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства, суды установили, что выкупная цена спорного недвижимого имущества составляет 14 685 000 руб.
У суда кассационной инстанции в силу полномочий, установленных статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отсутствуют основания для переоценки доказательств.
Доводы Департамента о несогласии с размером выкупной цены по существу являются несогласием с произведенной судами оценкой доказательств, что в соответствии с Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации не является основанием для отмены обжалуемых судебных актов.
Суды установили, что ООО "Волшебные сладости" вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества с условием об оплате в рассрочку посредством ежемесячных выплат в равных долях в соответствии с пунктом 1 статьи 5 Федерального закона в„– 159-ФЗ, согласно которому оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях.
Судами первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела, оценены доводы и возражения сторон и имеющиеся в деле доказательства, выводы судов, содержащиеся в обжалуемых решении и постановлении, соответствуют установленным судами фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, судами правильно применены нормы материального и процессуального права.
Оснований, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены обжалуемых в кассационном порядке судебных актов не имеется, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Москвы от 30 декабря 2015 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30 марта 2016 года по делу в„– А40-8291/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья
О.И.КОМАРОВА

Судьи
Н.Я.МЫСАК
Е.А.ПЕТРОВА


------------------------------------------------------------------