АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 декабря 2016 г. по делу в„– А40-183316/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 13 декабря 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 20 декабря 2016 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Комаровой О.И.,
судей Мысака Н.Я., Петровой Е.А.,
при участии в заседании:
от истца - Родонич М.Н. по доверенности от 01.12.2016,
от ответчика - Гречко А.В. по доверенности от 07.12.2015 в„– 33-Д-703/15, Атаманова Р.С. по доверенности от 07.12.2015 в„– 33-Д-708/15,
рассмотрев 13 декабря 2016 года в судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "АБН-Консалт", Департамента городского имущества города Москвы
на постановление от 29 сентября 2016 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Левченко Н.И., Трубицыным А.И., Валиевым В.Р.,
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Кафе Оранжерея"
к Департаменту имущества города Москвы
третье лицо: Общество с ограниченной ответственностью "АБН-Консалт"
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Кафе Оранжерея" (далее ООО "Кафе Оранжерея", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее Департамент, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилых помещений, общей площадью 413,8 кв. м (подвал, пом. I, комн. 1-14, пом. II, комн. 1, 2), расположенных по адресу: г. Москва, ул. Каргопольская, д. 14, корп. 1 (кадастровый номер 77:02:0008002:9163), изложив спорные пункты договора купли-продажи недвижимости в следующей редакции:
пункт 3.1 договора: "Цена Объекта составляет 20 822 000 рублей. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса РФ не начисляется";
пункт 3.4 договора: "Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 15 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 347 033,33 рублей и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга".
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "АБН-Консалт" (далее ООО "АБН-Консалт").
Решением Арбитражного суда города Москвы от 11 апреля 2016 года в иске отказано.
Суд указал, что поскольку истец не согласен заключить договор купли-продажи в редакции ответчика, юридические лица свободны в заключении договора, понуждение к заключению договора не допускается, разногласия между сторонами относительно цены выкупа не свидетельствуют о наличии оснований для назначения судебной экспертизы, исковые требования об обязании урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи имущества, в отношении цены объекта и порядка его оплаты в редакции истца удовлетворению не подлежат.
При рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции суд в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принял уточнение исковых требований, согласно которым истец просит урегулировать разногласия, возникшие между ООО "Кафе Оранжерея" и Департаментом при заключении договора купли-продажи нежилых помещений общей площадью 413,8 кв. м (подвал, пом. I, комн. 1-14, пом. II, комн. 1, 2), расположенных по адресу: г. Москва, ул. Каргопольская, д. 14, корп. 1 (кадастровый номер 77:02:0008002:9163), установив спорные условия договора в следующей редакции:
пункт 3.1 договора: "Цена Объекта составляет 21 178 902 рублей, НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса РФ не начисляется";
пункт 3.4 договора: "Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 15 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 352 981,70 рублей и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга".
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 29 сентября 2016 года указанное решение отменено; исковые требования удовлетворены.
Апелляционный суд установил, что ООО "Кафе Оранжерея" имеет преимущественное право на выкуп арендуемого им по договору в„– 03-092/05 от 24.02.2005 нежилого помещения; выкупная цена указанного помещения по состоянию на 10.06.2015 (момент получения Департаментом от ООО "Кафе Оранжерея" заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества) составляет 21 178 902 руб. (без учета НДС); в соответствии с пунктом 1 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ истец вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества с условием об оплате в рассрочку посредством ежемесячных выплат в равных долях.
Департаментом подана кассационная жалоба, согласно которой ответчик просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе.
Заявитель жалобы указывает, что по его запросу ООО "АБН-Консалт" проведена оценка, составлен отчет 09.07.2015 в„– 773Г/983 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Каргопольская, д. 14, корп. 1, площадью 413,8 кв. м; данный отчет проверен НП СРО "СВОД", дано положительное заключение.
Не согласившись с предложенной Департаментом ценой помещения, истец направил ответчику протокол разногласий к проекту договора, предложив цену выкупаемого объекта - 20 822 000 руб. При этом общество руководствовалось отчетом об оценке от 07.08.2015 в„– Н-1508071, подготовленным ООО "Эксон".
Заявитель жалобы полагает, что суд первой инстанции обоснованно исходил из отсутствия доказательств, свидетельствующих о недостоверности отчета, выполненного ООО "АБН-Консалт" по заказу Департамента, несоответствии его требованиям законодательства об оценочной деятельности. Департамент считает, что сам по себе факт наличия иного отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости не может являться доказательством несоответствия отчета об оценке выполненного ООО "АБН-Консалт", требованиям, предъявляемым Федеральными стандартами оценки.
Заявитель жалобы полагает, что оснований для назначения судебной экспертизы у суда апелляционной инстанции не имелось.
ООО "АБН-Консалт" подана кассационная жалоба, согласно которой третье лицо просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, дело направить на новое рассмотрение в апелляционный суд.
Заявитель жалобы указывает на несоответствие информации о месте судебного заседания, содержащейся в определении Девятого арбитражного апелляционного суда от 24 августа 2016 года (зал в„– 7 (кабинет 201), информации о месте судебного заседания, содержащейся на официальном сайте арбитражного суда (зал в„– 22 (кабинет 220).
Полагает, что ответчик, третье лицо были лишены возможности защиты своих прав и законных интересов.
Согласно принятому судом дополнению Департамента к кассационной жалобе Департамент также обжалует постановление апелляционного суда по указанному основанию (несоответствие информации о месте судебного разбирательства).
Представитель ответчика в судебном заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы жалобы.
Истец возражал против удовлетворения кассационной жалобы, считая постановление Девятого арбитражного апелляционного суда законным и обоснованным. Представлен письменный отзыв на жалобу.
Третье лицо в судебное заседание не явилось, считается извещенным в соответствии со статьями 121 - 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о времени и месте судебного разбирательства; дело в соответствии с частью 3 статьи 284 названного Кодекса рассматривается в его отсутствие. Письменный отзыв на жалобу не представлен.
Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в указанных судебных актах фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция пришла к выводу, что обжалуемое постановление подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Судами установлено, что ООО "Кафе Оранжерея" является субъектом малого предпринимательства, что подтверждается выпиской из базы данных Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства города Москвы.
Между Департаментом (арендодатель) и ООО "Кафе Оранжерея" (арендатор) заключен договор на аренду нежилого помещения, находящегося в собственности города Москвы, от 24.02.2005 в„– 03-092/05, предметом которого являются нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Каргопольская, д. 14, корп. 1.
Вышеуказанный договор аренды зарегистрирован в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 в„– 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке.
Названный договор аренды заключен на срок с 24.02.2005 по 24.02.2010 (пункт 2.1 договора). Дополнительным соглашением к названному договору от 22.01.2010 срок аренды продлен по 30.06.2015.
На основании пункта 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" истец 10.06.2015 обратился в Департамент с письменным заявлением о выкупе арендуемого нежилого помещения с рассрочкой по оплате, на которое получил ответ с проектом договора купли-продажи арендуемого имущества по цене 32 158 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта нежилого фонда, выполненным ООО "АБН Консалт" по заказу ответчика.
Полагая, что цена спорного объекта завышена, истец обратился в оценочную организацию ООО "Эксон" для определения рыночной стоимости нежилого помещения и получил отчет об оценке от 07.08.2015 в„– Н-1508071, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения составляет 20 822 000 руб.
Истец подписал договор купли-продажи недвижимости с протоколом разногласий в отношении пункта 3.1 договора, указав цену объекта 20 822 000 руб., и пункта 3.4 договора в части порядка оплаты выкупаемого помещения.
Ответчик отклонил протокол разногласий к договору купли-продажи.
Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия в части стоимости выкупаемого имущества, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, ООО "Кафе Оранжерея" обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.
В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (в редакции, действовавшей на момент реализации истцом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Ответчик не оспаривает, что ООО "Кафе Оранжерея" соответствует требованиям, установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ, и имеет преимущественное право на выкуп арендуемого им имущества.
Оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
В деле имеется отчет от 07.08.2015 в„– Н-1508071 об оценке рыночной стоимости спорного нежилого помещения, выполненный по заказу истца, согласно которому величина рыночной стоимости объекта оценки составляет 20 822 000 руб.
Как указывает Департамент, в соответствии с отчетом об оценке, выполненным по его заказу уполномоченной организацией ООО "АБН Консалт", рыночная стоимость выкупаемого имущества составляет 32 158 000 руб. (без учета НДС).
Согласно рекомендациям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 в„– 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной цены выкупаемого имущества, определением апелляционного суда от 19.07.2016 назначена судебно-оценочная экспертиза с целью установления рыночной стоимости спорного нежилого помещения по состоянию на 10.06.2015, проведение которой поручено эксперту ООО "Интеллектинвестсервис".
Согласно заключению эксперта ООО "Интеллектинвестсервис" рыночная стоимость спорного объекта составила 21 178 902 руб. (без учета НДС) по состоянию на 10.06.2015.
Апелляционный суд пришел к выводу, что выкупная цена спорного недвижимого имущества составляет 21 178 902 руб. с учетом указанного заключения эксперта, что соответствует вышеизложенным рекомендациям об определении выкупной цены в случае наличия разногласий по ее размеру.
Апелляционный суд установил, что ООО "Кафе Оранжерея" вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества с условием об оплате в рассрочку посредством ежемесячных выплат в равных долях в соответствии с пунктом 1 статьи 5 Федерального закона в„– 159-ФЗ, согласно которому оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях.
Заявители жалоб указали на несоответствие информации о месте судебного заседания, содержащейся в определении Девятого арбитражного апелляционного суда от 24 августа 2016 года (зал в„– 7 (кабинет 201), информации о месте судебного заседания, содержащейся на официальном сайте арбитражного суда (зал в„– 22 (кабинет 220).
Определением Девятого арбитражного апелляционного суда от 24 августа 2016 года возобновлено производство по делу в связи с поступлением в материалы дела заключения эксперта, рассмотрение дела назначено на 22 сентября 2016 года на 12 час. 30 мин. в помещении суда по адресу: 127994, г. Москва, пр. Соломенной сторожки, д. 12, зал в„– 7 (каб. 201), этаж 2.
Частью 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что информация о времени и месте судебного заседания или совершения отдельного процессуального действия размещается арбитражным судом на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" не позднее чем за пятнадцать дней до начала судебного заседания или совершения отдельного процессуального действия, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.
Согласно сведениям, содержащимся на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в карточке арбитражного дела в„– А40-183316/2015 указано место судебного заседания, назначенного на 22.09.2016, - зал в„– 22 (кабинет 220).
Согласно тексту определения о возобновлении производства по делу, имеющемуся в деле, а также размещенному на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", место судебного заседания, назначенного на 22.09.2016, - зал в„– 7 (кабинет 201).
Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации предусмотрено, что сведения о месте рассмотрения дела суд указывает в определении о назначении дела к судебному разбирательству, указанное в карточке в атрибутах арбитражного дела, размещенной на сайте суда, не является определенным судом местом рассмотрения дела, в связи с чем суд полагает несостоятельной ссылку заявителя жалобы на несоответствие информации о месте рассмотрения дела в качестве основания отмены обжалуемых судебных актов.
Оснований, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены обжалуемого в кассационном порядке судебного акта не имеется, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

постановил:

постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 29 сентября 2016 года по делу в„– А40-183316/2015 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

Председательствующий судья
О.И.КОМАРОВА

Судьи
Н.Я.МЫСАК
Е.А.ПЕТРОВА


------------------------------------------------------------------