АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 июля 2016 г. по делу в„– А40-159692/14

Резолютивная часть постановления 13.07.2016
Полный текст постановления изготовлен 19.07.2016
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Дунаевой Н.Ю.,
судей Мысака Н.Я., Петровой Е.А.,
при участии в заседании:
от Общества с ограниченной ответственностью "Михневская керамика" - Носов А.Ю. - доверен. от 01.05.2016 г., Рябошапко Д.Г. - доверен. от 27.10.2014 г.
от Департамента городского имущества города Москвы - Руденко М.В. - доверен. от 30.12.2015 г. в„– 33-Д-831/15
от Правительства Москвы - Руденко М.В. - доверен. от 28.08.2015 г. в„– 4-47-1021/15
рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Михневская керамика"
на решение от 11.01.2016
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Козловым В.Ф.,
на постановление от 08.04.2016
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Солоповой А.А., Савенковым О.В., Тихоновым А.П.,
по делу в„– А40-159692/14 по иску общества с ограниченной ответственностью "Михневская керамика" (ОГРН 1025005921863, 119330, г. Москва, ул. Дружбы, 4, корп. 1)
к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, 115054, г. Москва, ул. Бахрушина, 20)
третье лицо: Правительство Москвы
о понуждении к заключению договора купли-продажи

установил:

ООО "Михневская керамика" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы о понуждении к заключению договора купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: Московская область, Ступинский район, п. Михнево, ул. Донбасская, д. 95: производственный корпус в„– 1 общей площадью 25377,9 кв. м, литер А, по цене 28 754 000 руб.; АБК со столовой общей площадью 1496,9 кв. м, литер А, по цене 19 320 000 руб.; материальный склад общей площадью 1333,9 кв. м, литер А4, по цене 7 606 000 руб.; административно-бытовой корпус общей площадью 793,6 кв. м, литер А7, по цене 5 890 000 руб.; газораспределительный пункт общей площадью 62,7 кв. м, литер А8, по цене 427 000 руб.; центральный распределительный пункт общей площадью 129,2 кв. м, литер А9, по цене 1 267 000 руб.; проходная в„– 2, общей площадью 40,8 кв. м, литер А10, по цене 560 000 руб.; проходная в„– 1, общей площадью 20, 8 кв. м, литер А11, по цене 296 000 руб., на условиях прилагаемых проектов.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 11.01.2016 в удовлетворении иска отказано.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 08.04.2016 решение Арбитражного суда города Москвы от 11.01.2016 по делу в„– А40-159692/14 оставлено без изменения.
Не согласившись с принятыми судебными актами, ООО "Михневская керамика" обратилось с кассационной жалобой в Арбитражный суд Московского округа, в которой просит отменить решение Арбитражного суда города Москвы от 11.01.2016 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 08.04.2016 по делу в„– А40-159692/14 и принять новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить в полном объеме.
В качестве оснований обоснованности жалобы заявитель ссылается на нарушение норм права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам, суды применили закон, не подлежащий применению, истец вправе приобрести в собственность арендуемые объекты недвижимого имущества без земельного участка, на котором они расположены, суды неверно приняли составленный Департаментом отчет, суд отказал в проведении повторной экспертизы, поэтому вышеуказанные судебные акты подлежат отмене.
В судебном заседании суда кассационной инстанции заявитель подтвердил доводы, изложенные в жалобе, просил отменить решение Арбитражного суда города Москвы от 11.01.2016 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 08.04.2016 по делу в„– А40-159692/14 и принять новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить в полном объеме.
Ответчик и третье лицо доводы кассационной жалобы отклонили, просили судебные акты оставить в силе.
Изучив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что отсутствуют основания, предусмотренные статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения оспариваемых судебных актов, а именно:
Из материалов дела следует и установлено судами, городу Москве на праве собственности принадлежат нежилые здания по адресу: Московская область, Ступинский район, п. Михнево, ул. Донбасская, д. 95: производственный корпус в„– 1 общей площадью 25377,9 кв. м, литер А; АБК со столовой общей площадью 1496,9 кв. м, литер А; материальный склад общей площадью 1333,9 кв. м, литер А4; административно-бытовой корпус общей площадью 793,6 кв. м, литер А7; газораспределительный пункт общей площадью 62,7 кв. м, литер А8; центральный распределительный пункт общей площадью 129,2 кв. м, литер А9; проходная в„– 2, общей площадью 40,8 кв. м, литер А10; проходная в„– 1, общей площадью 20,8 кв. м, литер А11, что подтверждается записями в реестре прав от 18.01.2007 в„– 50-50-33/059/2006-209, от 13.01.2007 в„– 50-50-33/059/2006-156, от 24.12.2007 в„– 50-50-33/066/2007-120, от 18.01.2007 в„– 50-50-33/059/2006-258, от 13.01.2007 в„– 50-50-33/059/2006-153, от 18.01.2007 в„– 50-50-33/059/2006-275, от 18.01.2007 в„– 50-50-33/059/2006-279, от 13.01.2007 в„– 50-50-33/059/154.
Вышеуказанные здания переданы истцу во временное возмездное владение и пользование на основании договоров аренды от 13.02.2007 в„– 00-11/07, в„– 00-12/07, в„– 00-15/07, в„– 00-13/07, в„– 00-16/07, в„– 00-17/07, в„– 00-18/07, в„– 00-19/07, для ведения коммерческой деятельности.
Срок действия договора с учетом дополнительного соглашения установлен до 01.07.2015.
24.12.2013 общество обратилось в Департамент с заявлениями о приобретении арендуемого имущества в собственность.
Получив заявление, Департамент организовал работу по формированию земельного участка, однако в установленный законом срок работы не завершил, договор купли-продажи арендатору не передал.
29.04.2014 общество дополнительно предоставило в Департамент документацию.
Поскольку Департаментом решение об отчуждении арендуемого имущества принято не было, а также не были совершены юридически значимые действия, по заданию общества была организована оценочная экспертиза, по результатам которой общая рыночная стоимость арендуемых объектов составила 64 129 000 руб.
31.07.2014 общество передало Департаменту проекты договоров купли-продажи объектов по установленной оценщиком цене.
Поскольку Департамент проект договора не подписал, истец обратился в суд с настоящим иском.
В силу пункта 2 части 9 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок, за исключением случаев приостановления течения указанного срока в соответствии с частью 4.1 настоящей статьи.
Согласно части 4.1 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ течение тридцатидневного срока, указанного в части 4 настоящей статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.
В соответствии с пунктом 2 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ установлена обязанность уполномоченного органа направить арендатору проект договора купли-продажи арендуемого имущества в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества".
В случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (пункт 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ преимущественное право и реализация такого права субъектами малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням);
3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
По настоящему делу истец просит обязать ответчика заключить договоры купли-продажи восьми объектов недвижимого имущества по цене, установленной в отчете ООО "Аванта" от 09.07.2014 в„– 061/0714.
В силу статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом (статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
Согласно разъяснениям, данным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 в„– 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Из материалов дела следует, что судом первой инстанции в целях определения стоимости спорных объектов недвижимого имущества по состоянию на 24.12.2013 была проведена судебная экспертиза, согласно заключению эксперта ООО "Центр независимой экспертизы собственности" Марченковой С.В. рыночная стоимость объектов купли-продажи по состоянию на 24.12.2013 составляет 371 858 967 руб. без НДС.
Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, поскольку истец не воспользовался своим правом, предоставленным ст. 49 АПК РФ, исковые требования не уточнил. Кроме того, суды правомерно указали, что ответчик не уклонялся от заключения договора, а приступил к работам по оформлению земельного участка, необходимого для эксплуатации производственного комплекса; в период рассмотрения спора работы завершены не были и стоимость производственного комплекса не оценивалась, суммарная рыночная стоимость зданий, указанная в отчетах, не эквивалента рыночной стоимости производственного комплекса.
Доводы заявителя о том, что приобретение земельного участка при покупке недвижимого имущества в порядке Закона в„– 159-ФЗ не обязательно, кассационная коллегия считает несостоятельными, поскольку одним из основных принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации).
Сделка по приобретению объекта недвижимости без земельного участка противоречит пункту 7 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 в„– 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", статьям 1 и 35 Земельного кодекса Российской Федерации, статье 11 Федерального закона от 17.12.2008 в„– 66-ФЗ "О приватизации государственного имущества города Москвы" и является ничтожной.
Указанный вывод согласуется с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлениях от 23.03.2010 в„– 14831/09 и от 03.04.2012 в„– 14556/11.
Доводы заявителя о неправомерном отказе судом первой инстанции в проведении повторной экспертизы, кассационная коллегия считает несостоятельными, поскольку повторная экспертиза в силу ч. 2 ст. 87 АПК РФ назначается в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов. Таких обстоятельств судом не установлено.
Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией и в соответствии со статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судами при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемых судебных актов и не подтверждены надлежащими доказательствами.
Согласно ч. 3 ст. 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.
Основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций согласно ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права.
Доводы заявителя кассационной жалобы, по которым он не согласен с оспариваемыми судебными актами, направлены на переоценку обстоятельств, установленных судами первой и апелляционной инстанций, что недопустимо при рассмотрении дела в суде кассационной инстанции, исходя из положений главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При указанных обстоятельствах, суд кассационной инстанции не установил оснований для изменения или отмены решения арбитражного суда первой и постановления апелляционной инстанций, предусмотренных в ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

постановил:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 11.01.2016 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 08.04.2016 по делу в„– А40-159692/14 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья
Н.Ю.ДУНАЕВА

Судьи
Н.Я.МЫСАК
Е.А.ПЕТРОВА


------------------------------------------------------------------