АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 ноября 2016 г. по делу в„– А41-7060/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 15 ноября 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 22 ноября 2016 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Нечаева С.В.
судей Мысака Н.Я., Дунаевой Н.Ю.
при участии в заседании:
от истца: Мустафин И.Р., дов. от 18.12.2015, Волков А.Г., дов. от 18.12.2015 в„– 1
от ответчика: Артемова М.В., дов. от 25.01.2016
от третьего лица: Матвеева Н.С., дов. от 16.09.2016
рассмотрев в судебном заседании кассационные жалобы
Администрации сельского поселения Назарьевское Одинцовского муниципального района, МУП "ЖКХ Назарьево"
на постановление от 12.09.2016
Десятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Шевченко Е.Е., Иевлевым П.А., Марченковой Н.В.,
по заявлению ИП Карнауховой Т.А.
к Администрации сельского поселения Назарьевское Одинцовского муниципального района
с участием третьего лица: МУП "ЖКХ Назарьево"
о признании незаконным решения

установил:

индивидуальный предприниматель Карнаухова Т.А. (далее - предприниматель, истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с заявлением к администрации сельского поселения Назарьевское Одинцовского района Московской области (далее - администрация, ответчик) со следующими требованиями:
- признать незаконным решение администрации от 13.01.2016 в„– 3303/2-9 об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества - нежилого помещения - здание: баня-прачечная, площадью 169,2 кв. м, 1-этажное, кадастровый номер 50:20:0041413:998, расположенного по адресу: Московская область, Одинцовский р-н, п. Назарьево;
- обязать администрацию в 30-дневный срок со дня вступления судебного решения по делу в законную силу направить в адрес предпринимателя проект договора купли-продажи данного нежилого помещения.
Определением Арбитражного суда Московской области от 24.03.2016 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное унитарное предприятие "Жилищно-коммунальное предприятие "Назарьево" (предприятие).
Решением Арбитражного суда Московской области от 15 апреля 2016 года в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 12 сентября 2016 года решение суда первой инстанции отменено, исковые требования удовлетворены.
В кассационной жалобе ответчик просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, как принятое при неправильном применении норм материального и процессуального права, при несоответствии выводов суда фактическим обстоятельствам дела, оставить в силе решение суда первой инстанции.
В своей кассационной жалобе третье лицо просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, как принятое с нарушением норм материального и процессуального права.
В судебном заседании кассационной инстанции представители ответчика, третьего лица поддержали доводы кассационных жалоб.
Представители истца возражали против удовлетворения кассационной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на жалобу, просили оставить в силе обжалуемый судебный акт.
Обсудив доводы кассационных жалоб, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность принятых по делу судебных актов, суд кассационной инстанции пришел к выводу о том, что обжалуемое постановление апелляционного суда подлежит отмене, а отмененное им решение суда первой инстанции подлежит оставлению в силе по следующим основаниям.
Как установлено судом и усматривается из материалов дела, Муниципальному образованию "Сельское поселение Назарьевское Одинцовского муниципального района Московской области" в лице Администрации сельского поселения Назарьевское на праве собственности принадлежит имущество: баня-прачечная, 1-этажное, общая площадь 169,20 кв. м, в том числе, подвал 33 кв. м, инв. в„– 57-3002, лит. Б, Б1, адрес: Московская область, Одинцовский район, Назарьевский со., пос. Назарьево (далее - баня), что подтверждается записью регистрации в ЕГРП в„– 50-50-96/161/2011-025 от 11.01.2012 (свидетельство о государственной регистрации права 50-АГ в„– 109514 от 11.01.2012).
01.07.2005 между Администрацией сельского поселения Назарьевское, являющейся правопреемником территориального управления по сельскому поселению Назарьевское и Индивидуальным предпринимателем Карнаухова Т.А. был заключен договор аренды нежилых помещений (строений) в„– 1 от 01.07.2005, по условиям которого здание бани было передано в аренду истцу.
Пунктом 5.9 договора стороны установили срок его действия до 31.12.2015.
Истец, руководствуясь нормами Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", обратился 25.12.2015 к ответчику с заявлением о возмездном отчуждении недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы в порядке реализации преимущественного права приобретения арендуемых помещений.
Письмом за в„– 3303/2-9 от 13.01.2016 администрация отказала истцу в реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения, поскольку оно было включено в перечень имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
В связи с изложенным истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии с ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
В ст. 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 в„– 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным, является, одновременно, как его несоответствие закону или иному нормативно-правовому акту, так, и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов граждан или юридических лиц, обратившихся в суд с соответствующим требованием.
Ввиду изложенного, требование о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, может быть удовлетворено судом при одновременном наличии двух обстоятельств: оспариваемые решение и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушают права и законные интересы заявителя.
Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 в„– 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", согласно пункту 5 статьи 3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом. Такие особенности установлены Федеральным законом от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", вступившим в законную силу 05.08.2008.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
- арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;
- отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
- арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что в соответствии с решением Совета депутатов сельского поселения Назарьевское Одинцовского муниципального района Московской области от 15.11.2012 в„– 4/9, здание баня-прачечная 1-этажное, месторасположение: пос. Назарьево, общей площадью 169,20 кв. м, включено в перечень муниципального имущества сельского поселения Назарьевское Одинцовского муниципального района Московской области, не подлежащего отчуждению в частную собственность и предназначенное для использования только в целях предоставления во владение и пользование на долгосрочной основе субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержку субъектов малого и среднего предпринимательства; на дату обращения истца с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого помещения не прошло 5 лет с момента включения в перечень имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства (15.11.2012).
Кроме того, суд указал на то, что на момент рассмотрения администрацией заявления истца от 25.12.2015 последний не являлся арендатором спорного имущества.
В связи с изложенным суд первой инстанции пришел к выводу о том, что у истца на момент обращения к ответчику за выкупом арендуемого недвижимого имущества отсутствовало право на приобретение имущества в порядке Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ.
Отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя исковые требования, суд апелляционной инстанции исходил из того, что на дату обращения предпринимателя с заявлением о принятии решения в соответствии с Законом об отчуждении имущества о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения в собственность (02.06.2009), предприниматель непрерывно пользовался арендуемым помещением более двух лет (начиная с 01.07.2005); в период действия договора аренды у предпринимателя отсутствовала задолженность по арендной плате; предприниматель относится к категории субъектов малого предпринимательства.
Таким образом, по мнению суда апелляционной инстанции, предпринимателем были соблюдены все условия, установленные Законом об отчуждении имущества для возникновения у него права на выкуп арендованного имущества.
Как указал суд апелляционной инстанции, включение арендуемого предпринимателем помещения в перечень муниципального имущества, не подлежащего отчуждению в частную собственность и предназначенного для использования только в целях предоставления во владение и пользование на долгосрочной основе субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержку субъектов малого и среднего предпринимательства, который утвержден решением Совета депутатов сельского поселения Назарьевское Одинцовского муниципального района Московской области от 15.11.2012 в„– 4/9, то есть после опубликования Закона об отчуждении имущества, имеет своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение такого имущества в собственность.
При этом суд апелляционной инстанции пришел к выводу о несостоятельности выводов суда первой инстанции о том, что на момент рассмотрения администрацией заявления истца от 25.12.2015 последний не являлся арендатором спорного имущества, поскольку изначально истец обращался с таким заявлением 02.06.2009, в период действия договора аренды.
По мнению суда апелляционной инстанции, действия администрации, направленные на отказ от договора аренды, могут быть квалифицированы как действия, имеющие своей целью воспрепятствование предпринимателю в реализации предоставленного ему Законом преимущественного права на выкуп арендуемого имущества, совершение которых свидетельствует о злоупотреблении правом, что запрещается пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса.
Суд кассационной инстанции не может согласиться с такими выводами суда апелляционной инстанции.
Согласно правовой позиции, изложенной в п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 в„– 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" при применении положений статьи 3 Закона арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из материалов дела усматривается, что 02.06.2009 истец впервые обратился с заявлением о приобретении арендованного имущества в собственность за плату.
В ответ на данное заявление Администрация сельского поселения Назарьевское письмом от 31.07.2009 исх. в„– 445/2-10 сообщила о согласии на приватизацию арендованного имущества по рыночной цене, определенной независимым оценщиком, организовала проведение независимой оценки.
Согласно результатам независимой оценки рыночная стоимость объекта составила 5 589 000 руб.
Ознакомившись с результатами оценки, ИП Карнаухова отказалась от намерения выкупить арендованное имущество по указанной цене.
26.03.2010 предприниматель обратилась в Администрацию с письмами от 26.03.2010, в которых просила провести повторную рыночную оценку стоимости здания бани, но уже без учета пристройки, возведенной самовольно.
В ответ на данные обращения Администрация сообщила, что не возражает против повторной рыночной оценки, но до ее проведения арендатор должен осуществить фактический снос самовольно возведенной пристройки.
Поскольку снос пристройки не был осуществлен, в связи с чем повторная оценка рыночной стоимости объекта не проводилась.
При этом истец не оспаривал результаты независимой оценки рыночной стоимости арендуемого имущества и не обращался в суд с исковыми требованиями об урегулировании преддоговорного спора.
Согласно ч. ч. 1, 2 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (далее - уполномоченный орган), в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона (в ред. Федерального закона от 17.07.2009 в„– 149-ФЗ) В течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества", уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера (в ред. Федерального закона от 17.07.2009 в„– 149-ФЗ).
В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ в ред. Федерального закона от 17.07.2009 в„– 149-ФЗ).
Согласно ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества:
1) с момента отказа субъекта малого или среднего предпринимательства от заключения договора купли-продажи арендуемого имущества (в ред. Федерального закона от 17.07.2009 в„– 149-ФЗ);
2) по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок, за исключением случаев приостановления течения указанного срока в соответствии с частью 4.1 настоящей статьи (в ред. Федеральных законов от 17.07.2009 в„– 149-ФЗ, от 02.07.2013 в„– 144-ФЗ);
3) с момента расторжения договора купли-продажи арендуемого имущества в связи с существенным нарушением его условий субъектом малого или среднего предпринимательства.
Указанные обстоятельства позволяют сделать вывод об утрате истцом права на выкуп арендованного имущества в 2010 году.
В дальнейшем, во исполнение условий договора аренды в„– 1 от 01.07.2005 за два месяца до истечения срока аренды ответчик направил истцу письменное предупреждение в„– 1 от 16.09.2015 об истечении срока аренды.
Таким образом, договор аренды был прекращен не в одностороннем порядке по инициативе ответчика, а в связи с истечением срока действия.
При таких обстоятельствах, как правильно указано судом первой инстанции, договор аренды в„– 1 от 01.07.2005 прекратил свое действие 31.12.2015, в котором указано об отсутствии взаимных претензий.
19.02.2016 между Администрацией и ИП Карнауховой Т.А. составлен и подписан Акт приема-передачи муниципального имущества от арендатора арендодателю в связи с прекращением договора аренды нежилых помещений (строений) в„– 1 от 01.07.2005.
24.02.2016 в едином государственном реестре прав в установленном действующим законодательством порядке погашена запись об ограничении (обременении) права: аренда за в„– 50-50-20/046/2006-332 на объект недвижимости: здание баня-прачечная, назначение: нежилое, 1-этажное, общая площадь 169,20 кв. м, инв. в„– 57-3002, лит. Б, Б1, адрес: Московская область, Одинцовский район, Назарьевский с.о., пос. Назарьево.
Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции считает необоснованными и не соответствующими фактическим обстоятельствам дела выводы суда апелляционной инстанции суда апелляционной инстанции о том, что предпринимателем были соблюдены все условия, установленные Законом об отчуждении имущества для возникновения у него права на выкуп арендованного имущества.
В соответствии с п. 5 ч. 1 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе оставить в силе одно из ранее принятых по делу решений или постановлений.
Согласно ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Учитывая изложенное, принимая во внимание, что выводы суда апелляционной инстанции, содержащиеся в обжалуемом постановлении, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам, судом неправильно применены нормы материального права, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что оно подлежит отмене.
Отмененное апелляционной инстанцией решение суда первой инстанции на основании пункта 5 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оставлению в силе, как принятое в соответствии с установленными обстоятельствами дела и без нарушения норм материального права.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

постановил:

постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2016 по делу в„– А41-7060/2016 отменить, оставить в силе решение Арбитражного суда Московской области от 15.04.2016 по тому же делу.

Председательствующий судья
С.В.НЕЧАЕВ

Судьи
Н.Я.МЫСАК
Н.Ю.ДУНАЕВА


------------------------------------------------------------------