Типы документов



Постановление Арбитражного суда Московского округа от 12.12.2016 N Ф05-18802/2016 по делу N А40-154892/15
Требование: Об урегулировании разногласий по договору купли-продажи нежилого здания.
Обстоятельства: При заключении договора между сторонами возникли разногласия в части определения цены выкупаемого имущества.
Решение: Требование удовлетворено, поскольку на момент обращения истца с заявлением к ответчику в целях реализации преимущественного права выкупа нежилого помещения все предусмотренные законом условия были истцом соблюдены. При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого земельного участка определена на основании заключения судебной экспертизы.
Суд первой инстанции Арбитражный суд г. Москвы



АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 декабря 2016 г. по делу в„– А40-154892/15

Резолютивная часть постановления объявлена 05 декабря 2016 г.
Полный текст постановления изготовлен 12 декабря 2016 г.
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Нечаева С.В.
судей Денисовой Н.Д., Комаровой О.И.
при участии в заседании:
от истца: Баранова О.И., дов. от 01.09.2016
от ответчика: Атаманов Р.С., дов. от 07.12.2015 в„– 33-Д-708/15
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы
на решение от 22 июня 2016 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Березовой О.А.,
и постановление от 23 сентября 2016 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
вынесенное судьями Трубицыным А.И., Расторгуевым Е.Б., Садиковой Д.Н.,
по делу по иску общества с ограниченной ответственностью "Лотос-8" (Москва, ОГРН 1027739203425)
к Департаменту городского имущества города Москвы (Москва, ОГРН 1037739510423)
об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Лотос-8" (истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого здания, расположенного по адресу: город Москва, улица Салтыковская, дом 31, площадью 832,9 кв. м, и земельного участка, расположенного по адресу: Москва, улица Салтыковская, владение 31, площадью 871 кв. м, изложив пункты 3.1, 3.4, 3.6 договора в редакции истца; истец просил установить цену объектов 44 923 729 рублей без НДС, установить оплату по договору с рассрочкой в течение пяти лет, расчеты по договору производить в безналичном порядке в рублях.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 22 июня 2016 года разногласия урегулированы судом следующим образом: цена выкупаемых объектов установлена 69 447 229 рублей, рассрочка оплаты предоставлена в три года, ежемесячные платежи за земельный участок - Объект 2 составляют не менее 476 089 рублей 70 копеек и проценты за предоставленную рассрочку.
При этом, суд первой инстанции указал, что на момент обращения истца с заявлением к ответчику в целях реализации преимущественного права выкупа нежилого помещения все предусмотренные положениями статьи 3 Закона в„– 159-ФЗ условия были истцом соблюдены. Оценка рыночной стоимости выкупаемого земельного участка (при отсутствии спора о цене здания) определена на основании заключения судебной экспертизы.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 23 сентября 2016 года решение суда первой инстанции изменено; суд постановил: абзац второй пункта 3.6 договора изложить в следующей редакции: "За Объект 2 в размере 17 139 229 рублей все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 285 654 рублей, и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга". Пункт 3.2 договора изложить в следующей редакции: "Оплата по договору осуществляется в рассрочку в течение пяти лет со дня его заключения". В остальной части решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Не согласившись с указанными судебными актами, ответчик подал кассационную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить, как принятые с нарушением норм материального и процессуального права, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
В заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика поддержал доводы кассационной жалобы.
Представитель истца возражал против удовлетворения кассационной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на жалобу, просил оставить в силе обжалуемые судебные акты.
Обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального права и соблюдение норм процессуального права при вынесении обжалуемых судебных актов, а также соответствие выводов судов в решении и постановлении установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы в связи со следующим.
Как установлено судом и следует из материалов дела, между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор на аренду нежилого помещения, находящегося в собственности Москвы, от 16.12.1998 в„– 04-726/98 со сроком действия с 01.11.1998 до 04.11.2017 в отношении нежилого помещения общей площадью 836,4 кв. м, расположенного по адресу: Москва, улица Салтыковская, дом 31, с назначением - под магазин; договор зарегистрирован 11.05.2004 в установленном законом порядке.
Истец отнесен к категории субъектов малого предпринимательства в порядке, определенном ФЗ от 24.07.2007 в„– 209-ФЗ, что подтверждается выпиской из базы данных Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.
Полагая, что в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения и земельного участка, истец 31.10.2013 и 03.06.2014 обращался в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о приобретении арендуемого имущества.
Департамент городского имущества города Москвы, рассмотрев обращение истца, издал распоряжение от 14.08.2014 в„– 12644 о приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: Москва, улица Салтыковская, дом 31, общей площадью 832,9 кв. м, а также земельного участка, на котором расположено указанное здание, общей площадью 871 кв. м с кадастровым номером 77:03:0009004:33, для эксплуатации магазина, путем продажи с рассрочкой оплаты на три года, с установлением стоимости выкупаемого нежилого здания (в том числе земельный участок под зданием) в размере 102 810 000 рублей.
Цена выкупаемого объекта Департаментом определена на основании отчета от 30.05.2014 об оценке спорного имущества, составленного ООО "АБН-Консалт", согласно которому рыночная стоимость по состоянию на 12.05.2014 составила: нежилого здания - 52 308 000 рублей, земельного участка - 50 502 000 рублей.
08.09.2014 ответчик направил истцу проект договора купли-продажи спорного объекта.
Истец подписал предложенный ответчиком проект договора купли-продажи недвижимости с протоколом разногласий, в котором предложил заключить договор купли-продажи только в отношении здания по цене, установленной Департаментом - 52 308 000 рублей, без земельного участка.
Ответчик отказался от подписания направленного протокола разногласий письмом от 17.11.2014, в связи с чем истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 в„– 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", согласно пункту 5 статьи 3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом. Такие особенности установлены Федеральным законом от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", вступившим в законную силу 05.08.2008.
Как правильно указано судом, истец, как участник гражданских правоотношений, и спорные нежилые помещения, как объект гражданских правоотношений, соответствуют критериям, установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ: истец является субъектом малого предпринимательства; доказательства наличия задолженности истца по арендной плате отсутствуют; площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 в„– 66 "О приватизации государственного и муниципального имущества".
В силу части 5 статьи 10 Федерального закона от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Учитывая положения Федерального закона от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства, реализующим свое преимущественное право на выкуп арендуемых ими помещений, не предоставлено право инициировать проведение оценки имущества, которое является собственностью субъекта РФ, в связи с чем, в данном случае, стоимость испрашиваемого имущества, по которой истец просит заключить договор купли-продажи, не может быть признана установленной в предусмотренном законом порядке.
В соответствии со статьей 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в„– 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.
Для установления стоимости объекта, являющегося предметом спорного договора, определением суда первой инстанции от 21 декабря 2015 года была назначена экспертиза; согласно заключению эксперта АНО "Судебная экспертиза недвижимости и бизнеса" рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 12.05.2014 составляет 17 139 229 рублей.
Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным; между сторонами спора при заключении такого договора возникли разногласия, вследствие чего рассмотрение судом возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
При таких обстоятельствах, учитывая выводы судебной экспертизы, суд пришел к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований.
Выводы суда основаны на результатах оценки доказательств, указание на которые содержится в обжалуемых судебных актах, при этом в силу положений части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд исходил из такой степени достаточности доказательств, которая позволяла сделать однозначный вывод относительно подлежащих установлению по делу обстоятельств.
Доводы кассационной жалобы об утрате истцом права преимущественного выкупа вследствие пропуска срока на обращение в суд не могут быть приняты судом кассационной инстанции, поскольку указанные обстоятельства были рассмотрены судом апелляционной инстанции, им была дана правовая оценка в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нарушений требований процессуального законодательства при сборе и оценке судом доказательств по делу суд кассационной инстанцией не усматривает.
Доводы кассационной жалобы основаны на иной оценке исследованных судом доказательств и установленных обстоятельств, а поэтому они не могут служить основанием для отмены обжалуемых судебных актов. Переоценка установленных судом первой или апелляционной инстанций обстоятельств и доказательств по делу находится за пределами компетенции и полномочий арбитражного суда кассационной инстанции, определенных положениями статей 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нормы процессуального права, несоблюдение которых является безусловным основанием для отмены решения и постановления в соответствии с частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не нарушены.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Москвы от 22 июня 2016 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 23 сентября 2016 года по делу в„– А40-154892/15 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья
С.В.НЕЧАЕВ

Судьи
Н.Д.ДЕНИСОВА
О.И.КОМАРОВА


------------------------------------------------------------------